臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第137號
上 訴 人 許義勇
邱建德(兼邱建發之承受訴訟人)
許聰亮
許朝評
許聰文
許靖和
上五人共同
訴訟代理人 曾彥錚律師
複代理人 廖偉辰律師
上 訴 人 吳金龍即吳長慶繼承人
林振福
上二人共同
訴訟代理人 蔡譯智律師
複代理人 羅誌輝律師
上 訴 人 許秀英
許秀月
被上訴人 林篁村
林篁舟
林篁園
林篁亭
上四人共同
訴訟代理人 林伸全律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年3月
27日臺灣南投地方法院101年度重訴字第25號第一審判決提起上
訴，本院於105年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人寅○○負擔百分之十四，上訴人巳○○、丑○○、辰○○、卯○○、子○○、癸○○連帶負擔百分之十三，上訴人庚○○負擔百分之四十一，上訴人吳金龍負擔百分之十五，上訴人乙○○負擔百分之十七。
原判決主文第三項至第六項及第九項至第十一項之記載，應更正如附表所示。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；訴訟程序 於裁判送達後當然停止者，其承受訴訟之聲明，由為裁判之 原法院裁定之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人
，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條 、第177條第3項及第175條分別定有明文。查：原審被告邱 建發在民國103年4月2日原審判決書送達後之同年4月12日死 亡，有送達證書、戶籍謄本可稽（見原審卷三第231、307頁 ），而邱建發之繼承人即上訴人庚○○已於103年6月13日向 原法院具狀聲明承受訴訟（見原審卷三第313頁），並經原 法院送達該聲明狀繕本於被上訴人（見原審卷第318-325頁 ），因邱建發死亡而停止之訴訟程序已由庚○○續行，且庚 ○○早於103年4月16日向原法院提出聲明上訴狀（見本院卷 第2頁），因本件拆屋還地訴訟就庚○○、邱建發二人乃固 有必要共同訴訟，依民事訴訟法第56條第1項第1款，庚○○ 上訴之效力本及於共同訴訟人邱建發，是應認未逾上訴期間 而屬合法。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件被上訴人在原審依民法第767條第1項之規定，主張上訴 人無權占有坐落同段000、000、000、000、000地號土地（ 下分別以地號稱之，合稱系爭土地）請求拆屋還地，嗣於上 訴程序中，復依土地法第103條第1款規定，請求收回前開土 地（見本院卷二第171頁背面），核此屬不變更訴訟標的而 補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸首揭規定，自非為 訴之變更或追加。合先敘明。
三、被上訴人在原審請求上訴人壬○○○、辛○○與邱建發、庚 ○○應將所有建物即門牌號碼○○縣○○鎮○○街○○○○ ○街○00號（下稱00號建物）無權占用000地號土地如原判 決附圖（下稱附圖）所示編號C1部分、000地號土地如附圖 所示編號C2部分、000地號土地如附圖所示編號C3部分、000 地號土地如附圖所示編號C4部分拆除，並將基地返還被上訴 人，經原審判決後，被上訴人在本院具狀撤回對壬○○○、 辛○○之起訴（見本院卷二第12頁），經本院依民事訴訟法 第262條規定，將該撤回書狀送達壬○○○、辛○○，壬○ ○○、辛○○收受該書狀後（見本院卷二第14、15頁），均 未提出異議，即視為同意撤回。又被上訴人丁○○在原審請 求上訴人吳許梅、吳桂馨、吳春瑢、吳金標、吳金龍應將所 有建物即○○街000號（下稱000號建物-A）無權占用000地 號土地如附圖所示編號D1部分拆除，上訴人甲○○、林慧玲 、乙○○應將所有建物即○○街000號（下稱000號建物-B） 無權占用000地號土地如附圖所示編號E1部分拆除並將基地 返還丁○○，經原審判決後，丁○○在本院具狀撤回對吳許 梅、吳桂馨、吳春瑢、吳金標、甲○○、林慧玲（下稱吳許
梅等6人）之起訴（見本院卷二第12頁），並經吳許梅等6人 之同意（見本院卷二第3頁背面），是丁○○對於此部分 當事人之請求即非屬本院審理範圍，附此敘明。四、上訴人子○○、癸○○經合法通知均未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地原為被上訴人祖父林月汀所有，嗣 經被上訴人之父林建勳繼承取得，並於57年間以買賣為原因 將其中000、000地號土地移轉登記為丁○○所有，000、000 、000地號土地則分別移轉登記為被上訴人戊○○、丙○○ 及己○○所有，惟上訴人寅○○所有建物○○街00號（下稱 00號建物-A）竟無權占用000地號土地如附圖所示編號A1部 分面積168平方公尺；上訴人巳○○、丑○○、辰○○、卯 ○○（下稱巳○○等4人）及子○○、癸○○所有○○街00 號（下稱00號建物-B）竟無權占用000地號土地如附圖所示 編號B1部分面積139平方公尺及000地號土地如附圖所示編號 B2部分面積12平方公尺；庚○○所有00號建物竟無權占用 000地號土地如附圖所示編號C1部分面積3平方公尺、000地 號土地如附圖所示編號C2部分面積181平方公尺、000地號土 地如附圖所示編號C3部分面積3平方公尺、000地號土地如附 圖所示編號C4部分面積12平方公尺；吳金龍所有000號建物 -A竟無權占用000地號土地如附圖所示編號D1部分面積77平 方公尺；乙○○所有000號建物-B竟無權占用000地號土地如 附圖所示編號E1部分面積86平方公尺。因上訴人所有前開建 物占有系爭土地，均無租賃關係或其他正當權源，且前開建 物早因年久使用造成自然耗損而倒塌，已達不堪使用之程度 ，縱認兩造間存有不定期土地租賃關係存在，亦應歸於消滅 ，依土地法第103條第1款規定，被上訴人可收回系爭土地， 上訴人自不能主張有權占有系爭土地，另上訴人就前開建物 之增建部分占用系爭土地，亦未能舉證證明有合法權源，亦 屬無權占有，上訴人前開建物之占用已妨害被上訴人系爭土 地之所有權，爰本於民法第767條規定，請求上訴人將前開 建物占用系爭土地部分拆除，並將基地返還被上訴人等語。二、寅○○則以：
㈠00號建物-A乃寅○○祖父許泉於日據時期向林月汀租用000 地號土地所興建，故成立租賃關係，許泉並按時給付租金， 迄今約117年。嗣林建勳亦按時向寅○○之父許慶元收取租 金，且林建勳於57年將系爭000地號土地移轉所有權登記予 己○○後，仍持續收取租金直至67年間，之後始未再收取租
金，惟前揭租賃關係並未解消，依88年4月21日民法第425條 修法意旨，其租賃關係對己○○繼續存在，00號建物-A並非 無權占用000地號土地。
㈡又系爭建物僅因房屋老舊或天災而修補，並無增建，且現況 仍能正常使用。無房屋稅籍部分建物於57年時即存在，雖曾 有修補，惟己○○並未阻止寅○○增建。否認己○○曾向其 表示未經地主同意之加蓋係違建，要求拆除之事實。寅○○ 之祖先係向己○○之祖先承租000地號土地建屋，故不適用 不定期租約之解約方式。又租地建屋契約並無土地法第103 條之情形，故寅○○仍可繼續使用000地號土地。三、巳○○等4人則以：
㈠00號建物-B自日據時期即已建造，迄今已逾80年，巳○○等 4人之祖父許輝，與許泉為兄弟，早於35年間即與林建勳就 000、000地號土地訂有租約，並共同興建00號建物，而巳○ ○等4人之父許根基與許慶元為同母異父之兄弟，並同住於 87號建物，及共同繼承該建物及基地之租約，僅分別向林建 勳繳納租金。又由巳○○等4人長期使用000、000地號土地 ，林月汀或林建勳或丙○○、己○○均無異議，且林建勳於 57年將000、000地號土地所有權移轉登記予丙○○、己○○ 後，仍以地主之身分，向巳○○、辰○○通知繳納土地租金 長達10餘年之久，故依經驗法則判斷，林建勳移轉系爭土地 予丙○○、己○○以前，租賃關係必已存在。另由證人許義 雄於原審中之證詞，及乙○○、吳金龍、寅○○提出之租金 繳納通知單雷同，文末均有相同記載，其上並有林建勳之印 文，且該租金繳納通知單原本老舊、破損，絕非臨訟短期內 制作，基於證據共通原則，巳○○等4人均可援用，則依民 法第425條第1項之規定，前開租賃關係對於巳○○等4人仍 繼續存在，巳○○等4人係有權占有000、000地號土地。丙 ○○、己○○於57年間買受000、000地號土地後，從未依法 終止雙方間租賃關係，亦未重新議定契約，任令巳○○等4 人使用土地至今，故依民法第451條規定，就系爭土地應有 不定期租賃關係存在。
㈡由社團法人臺灣建築發展學會（下稱臺灣建築學會）鑑定報 告可知悉00號建物-B之主結構修建為鋼鐵造，雖與南縣政府 稅務局竹山分局（下稱稅務局）資料土竹造不符，然亦提及 其外牆與稅務局資料相符，該建物原始竹造主結構本與其外 牆鑲埋為一體，則建物外牆既尚存在，可推知原始主結構依 舊完好存在，暫無結構安全疑慮，故00號建物-B尚無不堪使 用之情況，至於鋼鐵造主結構係因921地震後為增加建物強 度及鋪設烤漆鋼瓦而增設，僅加強建物強度之輔助物而已，
又00號建物-B雖有部分增修，惟無重建情形，且丙○○、己 ○○並未阻止巳○○等4人增建，是增建部分亦在租地建屋 之範圍內。
四、庚○○則以：
㈠庚○○之祖父邱子張與許根基、許慶元，三個家族長期為鄰 ，00號建物與00號建物更同時坐落於000、000地號土地，且 與乙○○之父林長興、吳金龍之父吳長慶亦只隔一小路為鄰 ，均有固定向林建勳繳納宅地租金，故不可能僅庚○○之祖 父為無權占用000、000、000、000地號土地，且依稅籍資料 所示85號建物於30年以前即已存在，證人許義雄於原審中證 述，其親眼目睹林建勳在57年移轉系爭土地前，已有收受租 金，邱子張與林建勳早於35年間就000、000、000、000地號 土地即訂有租約。又00號建物長期占用000、000、000、000 地號土地，林月汀或林建勳或被上訴人均無異議，且林建勳 於57年將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人後，仍以地主 之身分，向庚○○通知繳納土地租金長達10餘年之久，故依 經驗法則判斷，林建勳移轉系爭土地予被上訴人以前，租賃 關係必已存在。另由證人許義雄於原審中之證詞，及乙○○ 、吳金龍提出之租金繳納通知，基於證據共通原則，庚○○ 亦可援用，則依民法第425條第1項之規定，前開租賃關係對 於被上訴人仍繼續存在，庚○○係有權占用000、000、000 、943地號土地。被上訴人於57年間買受系爭土地從未依法 終止雙方間租賃關係，亦未重新議定契約，任令庚○○使用 土地至今，故依民法第451條規定，就000、000、000、000 地號土地應有不定期租賃關係存在。
㈡臺灣建築學會鑑定報告，可知悉00號建物於921地震中毀損 程度較輕微，主結構柱牆完好無更動，僅屋樑部分更換為C 型鋼，屋瓦部分則更易為烤漆鋼瓦，故該建物雖有部分增修 ，惟無重建情形，且該建物原始主結構仍在耐用年限內並在 安全範圍內，故無不堪使用之情形。至於無房屋稅籍部分於 57年時即存在，雖曾有修補，惟被上訴人並未阻止庚○○增 建，是增建部分亦在租地建屋契約之範圍內。
五、吳金龍、乙○○則以：
㈠吳金龍之父吳長慶與乙○○之父林長興原為親兄弟，嗣因傳 統傳宗接代，而將吳長慶於37年間改由入贅吳家之訴外人林 吳良甲收養，改姓為「吳」，000號土地於57年6月3日以前 原為林建勳所有，吳金龍、乙○○之祖父林欽於日據時期即 向林建勳承租該土地建築000號建物居住，且每半年為一期 ，每期租金為968元，嗣林長興與林吳良甲將該建物分成二 部分，林建勳並分別開立租金繳納通知單予林長興、吳長慶
繳納租金，之後再由乙○○、吳金龍因繼承分別取得000號 建物-B、000號建物-A，故林欽與林建勳早於57年以前，就0 00地號土地即訂有租地建屋契約，嗣後林建勳雖將000地號 土地移轉登記予丁○○，依民法第425條第1項之規定，買賣 不破租賃，前開租賃關係對於丁○○仍繼續存在。又000號 建物長期占用000地號土地，林建勳或丁○○為何均無異議 ，足見丁○○亦有同意吳金龍、乙○○於000地號土地租地 建屋，縱林建勳有無權代理，亦因丁○○長期不行使反對之 表示，足引起吳金龍、乙○○之正當信任，應發生權利失效 之效果。
㈡根據臺灣建築學會鑑定報告，可知悉000號建物-A與稅務局 資料大致相符，僅有部分係因921地震因素造成屋瓦毀損， 而以烤漆鋼瓦補強部分，但是該補強係因無原始台瓦建材， 又為居住安全起見，始以烤漆鋼瓦做補強。至於000號建物- A與000號建物-B外牆有磚造，及屋頂有部分為烤漆鋼瓦部分 ，係因被上訴人未經吳金龍、乙○○同意，將部分土地出售 他人，他人興建房屋而毀損吳金龍、乙○○前開建物，該他 人為吳金龍、乙○○興建該磚牆或於原台瓦上蓋烤漆鋼瓦以 作為保護。又吳金龍、乙○○與丁○○就000地號土地係屬 不定期之租地建屋契約，自無適用土地法第103條第1款之規 定，且000號建物-A與000號建物-B，根據臺灣建築學會鑑定 報告，可知該等建物原有主結構部分屋頂已翻修為烤漆鋼瓦 ，其餘主結構樑、柱、牆尚好且目前屋主居住使用中，以現 況判斷仍有居住，該等建物並無不堪使用，故吳金龍、乙○ ○與丁○○就000地號土地之不定期租地建屋契約，仍為有 效。
六、子○○、癸○○未於原審及本院審理中到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
七、原審為被上訴人勝訴之判決，除撤回吳許梅等6人起訴部分 外，即判命㈠寅○○應將000地號土地上如附圖所示編號A1 之00號建物-A拆除，並將前開占有部分之土地返還予己○○ 。㈡巳○○等4人、子○○、癸○○應將000、000地號土地 上如附圖所示編號B1、B2之00號建物-B拆除，並將前開占有 部分之土地分別返還予己○○、丙○○。㈢庚○○應將000 地號土地上如附圖所示編號C1、000地號土地上如附圖所示 編號C2、000地號土地上如附圖所示編號C3、000地號土地上 如附圖所示編號C4之00號建物拆除，並將前開占有部分之土 地分別返還予被上訴人。㈣吳金龍應將000地號土地上如附 圖所示編號D1之000號建物-A拆除，並將前開占有部分之土 地返還予丁○○。㈤乙○○應將000地號土地上，如附圖所
示編號E1之000號建物-B拆除，並將前開占有部分之土地返 還予丁○○；並分別宣告附條件為假執行及免為假執行。上 訴人均聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。而被上訴 人則答辯聲明為：駁回上訴。
八、到庭兩造不爭執之事項：
㈠000、000地號土地為丁○○所有；000地號土地為戊○○所 有；000地號土地為丙○○所有；000地號土地為己○○所有 。
㈡000地號土地上如附圖所示編號A1、面積168平方公尺之00號 建物-A為寅○○占有使用，寅○○對00號建物-A具單獨之事 實上處分權。
㈢000地號土地上如附圖所示編號B1、面積139平方公尺及000 地號土地上如附圖所示編號B2、面積12平方公尺之00號建物 -B為巳○○等4人、子○○、癸○○占有使用，巳○○等4人 、子○○、癸○○對00號建物-B具事實上處分權。 ㈣000地號土地上如附圖所示編號C1、面積3平方公尺，000地 號土地上如附圖所示編號C2、面積181平方公尺，000地號土 地上如附圖所示編號C3、面積3平方公尺，000地號土地上如 附圖所示編號C4、面積12平方公尺之00號建物為庚○○占有 使用，庚○○對00號建物具事實上處分權。
㈤000地號土地上如附圖所示編號D1、面積77平方公尺之000號 建物-A為吳金龍占有使用，吳金龍對000號建物-A具事實上 處分權。
㈥000地號土地上如附圖所示編號E1、面積86平方公尺之000號 建物-B為乙○○占有使用，乙○○對000號建物-B具事實上 處分權。
九、兩造爭執之事項：
㈠上訴人與被上訴人間就系爭土地有無成立未定期限之租地建 屋契約？
㈡本件租地建屋契約有無民法債編修正後民法第425條第2項規 定之適用，對被上訴人是否仍繼續存在？
㈢本件租地建屋契約是否因00號建物-A、00號建物-B、00號建 物、000號建物-A、000號建物-B不堪使用而消滅？ ㈣被上訴人請求上訴人拆除地上物並返還基地，有無理由？十、得心證之理由：
㈠上訴人與被上訴人間就系爭土地有無成立未定期限之租地建 屋契約？
⒈按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中， 其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基
地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上 有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承 受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約， 方符立法意旨（最高法院74年臺上字第2562號判例、91年 度臺上字第2154號判決意旨參照）。又違章建築者，雖不 能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的 ，而違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向 土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質（最高法 院91年度臺上字第2154號裁判參照），是無論於房屋所有 人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關 係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂 約承租基地之情形，均成立租地建屋契約，殊無疑義。 ⒉次按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來 能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始 取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第758條所規 定非經登記不生效力之列；又因繼承、強制執行、公用徵 收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待 登記即可取得不動產物權，此從民法第759條之反面解釋 甚明（最高法院90年臺上字第1250號判決參照）。本件00 號建物、00號建物-A、00號建物-B、000號建物-A、000號 建物-B分別由上訴人繼承取得，為兩造所不爭執，堪信為 真。
⒊再按私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正， 但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經 驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院83 年度臺上字第2247號裁判意旨參照）。本件上訴人抗辯： 上訴人之父祖輩分別與林建勳，就系爭土地有成立租地建 屋契約，雖為被上訴人所否認，然根據乙○○、吳金龍於 原審提出林建勳所開立通知林長興、吳長慶繳納宅地租金 之通知單各10、14張（見原審卷一第230頁至第247頁之彩 色影本、原審卷二第317頁至第326頁之彩色影本），及寅 ○○於本院補提林建勳所開立通知許慶元繳納宅地租金之 通知單1張（見本院卷一第127頁之影本），上開宅地租金 通知單，其年份係自58年起至66年止，均係年代久遠之文 件，又林建勳、林長興、吳長慶、許慶元均已死亡，此有 林建勳、林長興、吳長慶之戶籍謄本各1份在卷可稽（見 原審卷二第156頁、卷三第188頁、卷一第221頁、第72頁 ），自無從聲請傳喚林建勳、林長興、吳長慶、許慶元為 證人，致上訴人舉證產生困難，依首揭說明，本院自得依 經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷上開通知單之真偽
。而上開宅地租金通知單內容均係記載通知林長興、吳長 慶、許慶元各該年度之各期宅地租金金額，並記明應予繳 清之日期，通知單文末更記載：「地主：林建勳敬啟。住 址：○○鎮○○路0號」等字樣，其上並有林建勳之印文 。而林建勳之戶籍確係設於南投縣○○鎮○○路0號一節 ，此有林建勳之戶籍謄本1份附卷可考（見原審卷二第156 頁），且前揭通知單，經原審當庭核閱原本後，發現幾張 老舊有多處縐折，且多有破損之處等情，亦為被上訴人所 不爭（見原審卷二第314頁背面、315頁），故前揭通知單 原本顯非因訟短期內所制作，足堪認為真正。再者，證人 即寅○○胞兄許義雄於原審到庭證稱：伊曾於50年前，大 約是53、54年左右，與伊父親許慶元至林建勳南投縣○○ 鎮住處繳納租金一次，另外伊又自己一個人去了兩次。當 時伊與父親及寅○○都是住在南投縣○○鎮○○街00號房 屋，寅○○當時才十幾歲。繳多少錢我不記得了，租金是 伊父親拿的，第二、三次雖然是伊自己拿的，但是時間太 久伊不記得伊拿多少錢，伊不記得單子上面寫多少錢，因 為單子都是伊父親在收的，單子是用信紙寫的。伊父親跟 伊說，這是給林建勳的租金，伊和伊父親或伊自己一個人 拿錢去給林建勳時，林建勳都沒有特別說什麼，他就收去 了，也沒有再開收據。伊都是走路過去林建勳住處，從第 一戲院旁邊的小巷走偏門進去，不是走大門進去等語（見 原審卷二第123頁、第127頁），衡以證人許義雄就繳納租 金一節均能清楚而連續證述，內容亦無前後矛盾之處，故 其證詞尚無瑕疵可指，應堪採信，而得認定寅○○之父確 曾繳納租金予林建勳之事實。又證人寅○○亦到庭證稱： 伊從出39年出生時，即住在00號建物，00號建物共有三戶 ，分別由伊、巳○○、辰○○繼承，伊父親許慶元生前曾 告知伊，許慶元、巳○○、辰○○及庚○○之母均曾繳地 租予林建動（見本院卷二第97頁正、背面），佐以證人陳 槐信亦於原審到庭證稱：伊只知道林建動是地方上之望族 ，伊認識上訴人等人，因為都是鄰居，且伊與上訴人等人 從出生就住在那裡，大家從小就玩在一起、一長大等語 （見原審卷二第4頁），復根據稅務局檢送之00號建物、 00號建物、000號建物等房屋104年稅籍證明書（見本院卷 一第176頁至第185頁、第188頁至第191頁），其中00號建 物構造別係木石磚造（雜木），折舊年數為74年；00號建 物構造別係土竹造（竹造），折舊年數為46年；000號建 物構造別係土竹造（竹造）折舊年數為87年、55年，且上 訴人分別為納稅義務人，顯見00號建物、00號建物-A、00
號建物-B、000號建物-A、000號建物-B確實長期分別占有 使用系爭土地，則占用期間均未經地主出面請求拆屋還地 ，如該等建物確無占有權源，顯違常理，足認上訴人抗辯 上訴人之父祖輩分別與林建勳，就系爭土地有成立租地建 屋契約，應可採信。
⒋再者，民法第426條之1雖於88年4月21日修正公布，惟修 正前有關租地建築房屋，房屋所有權移轉時，實務上仍認 為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人 於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最 高法院43年臺上字第479號判例、48年臺上字第227號判例 、52年臺上字第2047號判例，均因民法第426條之1修正公 布後不再援用，但仍可為民法第426條之1修正公布前相關 問題之參考），本件兩造均未提出上訴人之父祖輩與林建 勳間有禁止轉讓00號建物、00號建物-A、00號建物-B、00 0號建物-A、000號建物-B之特約，故應推定基地出租人林 建勳於立約時，即已同意租賃權得隨該等建物而移轉於他 人，而上訴人嗣後既因繼承取得該等建物，系爭土地之租 賃關係，已因繼承而移轉至上訴人至灼。是系爭土地之租 地建屋契約對上訴人仍繼續存在，洵堪認定。
㈡本件租地建屋契約有無民法債編修正後民法第425條第2項規 定之適用，對被上訴人是否仍繼續存在？
按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定 性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第 425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議 決議參照）。另按民法債編施行法第24條第1項規定：民法 債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編 之規定。係針對19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之 效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89 年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期 間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應 依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定（最 高法院96年度臺上字第976號裁判參照）。復按基於維謢民 法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債 編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5 年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條 第2項規定之適用（最高法院98年度臺上字第764號裁判參照 ）。本件未定期限之系爭土地之租地建屋契約，均在民法債 編施行後修正施行前即已有效成立，且被上訴人係於57年間 即分別取得系爭土地所有權，為到庭之兩造所不爭執，並有 土地登記第二類謄本可證（見原審卷一第6頁至第8頁），仍
應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正 前民法第425條（其租賃契約對於受讓人<被上訴人>仍繼續 存在，即「買賣不破租賃」）規定，認本件未定期限之系爭 土地之租地建屋契約，仍繼續有效存在。
㈢本件租地建屋契約是否因00號建物-A、00號建物-B、00號建 物、000號建物-A、000號建物-B不堪使用而消滅？ ⒈按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為 其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未 明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應 解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第 449條第1項之限制而已」，有最高法院30年渝上字第311 號判例可資參酌。雖該判例於90年4月17日經最高法院90 年度第4次民事庭會議決議不再援用，惟不再援用之理由 為民法第449條已於88年4月21日修正公布。而民法第449 條於88年4月21日修正之內容為增列第3項，即「租用基地 建築房屋者，不適用第1項之規定」，故上開判例不再援 用之見解，應係指「未定期限之租地建屋契約，仍受民法 第449條第1項規定限制」部分，至於該判例中有關不定期 之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期 限之見解應未被揚棄。再參酌民法第449條修正條文之立 法理由，為「租用基地建築房屋者，…．如出租人與承租 人於租賃契約滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消 滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除 此弊端，並配合第425條之1之增訂，爰增訂第三項，使租 用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限。」及民法第42 5條之1立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見 解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人 繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質 ，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間『在房屋 得使用期限內』，除有反證外，推定有租賃關係，其期限 不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項」。又「民 法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定 有期限之租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第536號 解釋及本院30年渝上字第311號判例，亦係就定期租賃而 為」，有最高法院62年臺上字第3128號判例可資參酌。該 判例於95年12月19日經最高法院95年度第18次民事庭會議 決議刪除部分判例文字，即本則判例文內「條文文義甚明 。司法院院字第536號解釋及本院30年渝上字第311號判例 ，亦係就定期租賃而為」部分刪除，保留「民法第449條
第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之 租賃而言。」另參照最高法院78年度臺上字第1408號、85 年度臺上字第790號、85年度臺上字第2108號、87年度臺 上字第2475號、95年度臺上字第388號、103年度臺上字第 754號等裁判意旨，本件兩造間就系爭土地仍分別繼續存 在未定期限之租地建屋契約，業如前述，是被上訴人主張 未定期限之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時 為止之期限，故系爭土地之租地建屋契約關係應於系爭土 地上所建建物不堪使用時歸於消滅，為可採信。 ⒉次按所謂房屋不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構 ，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括 因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情 形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋 遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違 雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法 院95年度臺上字第388號判決參照）。本件根據前開稅務 局檢送之00號建物、00號建物、000號建物等房屋104年稅 籍證明書（見本院卷一第176頁至第185頁、第188頁至第 191頁），其中00號建物構造別係木石磚造（雜木），折 舊年數為74年；00號建物構造別係土竹造（竹造），折舊 年數為46年；104號建物構造別係土竹造（竹造）折舊年 數為87年、55年，則00號建物、00號建物-A、00號建物-B 、000號建物-A、000號建物-B，其中就房屋稅籍證明書之 建物部分（即非增建部分），顯因建物本身材質與結構（ 即土石磚造、土竹造），經長時間正常使用已耗損毀壞， ，自屬已達不堪使用之程度；且00號建物-B尚因88年921 地震被判定半倒，並有巳○○等4人提出之921地震受災證 明書（見本院卷二第8頁）可證，又前開建物經本院送臺 灣建築學會鑑定結果，雖認目前暫無結構安全疑慮，現況 仍可居住（見補充鑑定報告書第9頁），然經該學會就建 物現況與稅務局文件資料比對結果，認：⑴00號建物-A： 房屋稅籍證明書之建物部分（即非增建部分），已有部分 之屋瓦修建為烤漆鋼瓦、部分之樑修建為C型鋼，與稅務 局資料台瓦、竹造不符。⑵00號建物-B：房屋稅籍證明書 之建物部分，已有部分之樑修建為C型鋼、部分之屋瓦修 建為烤漆鋼瓦，部分之主結構修建為鋼鐵造，與稅務局資 料竹造、台瓦、土竹造不符。⑶00號建物：房屋稅籍證明 書之建物部分，已有部分之樑修建為C型鋼、部分之屋瓦 修建為烤漆鋼瓦、部分之外牆修建為磚牆、部分之主結構 樑修建為C型鋼，與稅務局資料竹造、台瓦、土竹造、竹
造不符。⑷000號建物-A：房屋稅籍證明書之建物部分， 已有部分之樑修建為H型鋼、部分之屋瓦修建為烤漆鋼瓦 、部分之外牆修建為磚牆，與稅務局資料竹造、台瓦、土 竹不符。⑸000號建物-B：房屋稅籍證明書之建物部分， 於部分之屋瓦原為台瓦上增設烤漆鋼瓦、部分之樑修建為 木造與稅務局資料竹造不符、部分之外牆為土竹加磚牆與 稅務局資料土竹不符、部分之主結構為竹造加磚造，與稅 務局資料竹造不符。再者，前開建物周圍均增建鐵棚，其 面積甚至大於房屋稅籍證明書之建物，此有鑑定報告書可 稽（見鑑定報告書第5頁至第11頁，本院卷外放），則由 上訴人之修建、增建情況，應係以強化該等建物材質與結 構、避免建物倒塌為施工目的，如除去該修建、增建之部 分，前開房屋稅籍證明書之建物（即非增建部分）應早因 年久使用造成自然耗損而毀壞，堪認已達不堪使用之程度 。
⒊按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民 法第450條第1項定有明文。本件系爭土地之租地建屋契約 係定有租至其上建物不堪使用時為止之期限，而系爭土地 上之前開建物即已達不堪使用程度，均如前述，則系爭土 地之租地建屋契約即因期限屆至而消滅，亦無須出租人再