臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第546號
上 訴 人 莊秋敏
訴訟代理人 薛進坤律師
複 代理人 游正曄律師
被 上訴人 鄭 佔
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理人 孫誠偉律師
馮韋凱律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
104年4月24日臺灣臺北地方法院103年度訴字第733號第一審判決
提起上訴，本院於105年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
被上訴人於民國91年7月21日向上訴人買受坐落臺北市○○ 區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）、面積129平 方公尺、權利範圍1/4，及其上門牌號碼臺北市○○路○段 000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋），簽有不動產買賣契約 書（下稱系爭契約書），約定買賣總價為新臺幣（下同） 600萬元，被上訴人並已交付買賣價金500萬元，俟買賣標的 物全部產權過戶移轉予被上訴人後，3日內付清尾款100萬元 ，上訴人最遲應於92年12月底前辦竣不動產移轉登記予被上 訴人。系爭房屋已於92年2月21日移轉登記予被上訴人指定 之訴外人林庚鋒，然因系爭土地原為訴外人即被繼承人龔琅 生所有，被上訴人向上訴人買受系爭土地時，系爭土地尚未 辦妥繼承登記，仍為龔琅生所有繼承人即上訴人、訴外人龔 書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖（下稱龔書泉等5 人）公同共有。嗣上訴人於94年6月6日辦理系爭土地之繼承 登記時，上訴人及龔書泉等5人各自登記應有部分1/24。 上訴人屆期未履行出賣人之義務，被上訴人自得依民法第 348條第1項之規定，請求上訴人將系爭土地應有部分1/24所 有權移轉登記予被上訴人。又系爭土地應有部分5/24已繼承 登記予龔書泉等5人，上訴人無從依約將系爭土地應有部分 5/24產權移轉予被上訴人，致生給付不能或不完全給付之情 事，且可歸責於上訴人，被上訴人自得向上訴人請求給付不 能或不完全給付之損害賠償責任；且系爭契約明確約定上訴 人負有移轉全部產權之義務，甚至保證將產權移轉予被上訴 人，上訴人亦應負權利瑕疵擔保責任。而上訴人所負損害賠
償責任為依系爭契約約定給付系爭土地應有部分5/24於起訴 時應有正常價格，計算方式則以系爭土地應有部分1/4於起 訴時之市價減去系爭土地應有部分1/24於起訴時之市價差額 841萬4,628元。爰依民法第226條第1項、第227條第1項、第 348條第1項、第349條、第353條之規定，請求上訴人將系爭 土地應有部分1/24所有權移轉登記予被上訴人並給付系爭土 地應有部分1/24於起訴時之市價差額841萬4,628元。並聲明 ：⑴上訴人應將系爭土地應有部份24分之1所有權移轉登記 予被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人841萬4,628元及自 104年3月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶願 就前項聲明供擔保，請准宣告為假執行。
二、上訴人則以：
(一)依系爭契約第9條3項約定若存有辦理產權移轉登記之障礙， 而未於92年12月底前完成辦理移轉登記，則兩造間須先行協 商處理，而非逕自訴請移轉登記或損害賠償。又被上訴人於 締結系爭契約時，即已知悉爭土地應有部分1/4將因繼承法 律規定，分屬於上訴人及其他繼承人共6人，上訴人僅負擔 移轉被上訴人與其子龔書聖共計應有部分2/24之義務，其餘 應有部分4/24存有產權移轉上之瑕疵，況買賣標的含系爭房 屋及系爭土地1/4僅出售600萬元，顯然低於當時市場行情， 此因被上訴人知悉系爭土地存有上開瑕疵，方以低廉價格購 買，被上訴人自不得以一般權利瑕疵擔保或債務不履行規定 請求損害賠償。
(二)上訴人已經龔書聖授權將其名下系爭土地應有部分1/24移轉 登記予被上訴人，此部分並非給付不能。縱認被上訴人請求 有理由，被上訴人對上訴人仍負有100萬元價金尾款之給付 義務應抵銷，且系爭土地實際上已交予被上訴人使用，上訴 人早已履行交付買賣標的物之義務，被上訴人因此享有系爭 土地使用權總值259萬1,035元，均應予以扣除等語。三、本件經原審裁判：⑴上訴人應將其所有系爭土地應有部分24 分之1移轉登記予被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人841萬 4,628元及自104年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。上訴人不服原審判決，上訴聲明為：⑴原判決廢棄。 ⑵上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
1、兩造於91年7月21日簽訂不動產買賣契約書約定，第1條：「 標示坐落：土地：臺北市○○段○○段000地號，面積壹貳 玖平方公尺，權利範圍：應有部分肆分之壹（所有權人龔琅 生，繼承人尚未辦妥繼承登記）。」、第2條：「買賣總價
款新臺幣陸佰萬元整」、第3條：「尾款新臺幣壹佰萬元整 ，俟買賣標的物全部產權過戶移轉予甲方（即被上訴人）後 ，三日內付清尾款。」、第4條：「…(五)本買賣不動產乙 方（即上訴人）保證絕無來歷不明或有設定他項權利或其他 任何糾紛等情事，如有上述任何情事除本約內另有訂定外， 均由乙方負完全理清責任…。」、第9條：「特約事項：(一 )本買賣土地部分，所有權人為龔琅生，需全體繼承人繼承 後，再移轉予甲方，惟乙方及其子（龔書聖）二人，應繼承 2/24權利，由乙方過戶至甲方名下，連同建物部分先辦產權 移轉登記，其他繼承人四人應繼承土地持分4/24，由乙方負 責保證將該產權過戶予甲方。…」。
2、被上訴人於訂約時知悉龔琅生已於82年12月21日死亡。 3、被上訴人已交付買賣價金500萬元。
4、上訴人於94年6月6日已辦理系爭土地之繼承登記，其中應有 部分1/24為上訴人所有，其餘5/24分別登記為龔書泉、龔書 鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖所有。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：
(一)被上訴人得請求上訴人應將系爭土地應有部分1/24移轉登記 予被上訴人：
1、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務；民法第348條第1項定有明文。依系爭契約第 3條約定：買受人即被上訴人應於契約簽訂時給付100萬元 ，91年7月25日前給付200萬元，並於91年8月10日及同年 月30日前各給付100萬元，其餘尾款100萬元於買賣標的物 所有權移轉登記後3日內付清。第9條約定：本買賣土地部 分，所有權人為龔琅生，需全體繼承人繼承後，再移轉予 買受人即被上訴人。據此，上訴人於辦理繼承登記後，即 負有將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人之義務。又 龔琅生之繼承人即上訴人與龔書泉等5人於94年6月6日已 就系爭土地辦理繼承及分割登記並各自取得應有部分各1/ 24，為兩造所不爭執（見不爭執事項4），並有土地登記 謄本在卷可按（見原審卷第15至19頁），則被上訴人請求 上訴人就系爭土地應有部分1/24辦理所有權移轉登記，自 屬有據。
2、上訴人雖以系爭契約第9條第3項約定，系爭土地應有部分 1/4未於92年12月底前完成移轉登記予被上訴人，應先行 協商而非逕行起訴請求云云，為被上訴人否認。查依系爭 契約特約事項(三)約定：上訴人最遲應於92年12月底辦竣 產權登記予被上訴人名下，如逾期則雙方另行協商處理。 部分繼承人4人，應繼承土地持分4/24，再移轉予被上訴
人，該土地移轉，如上訴人無法協調達成移轉予上訴人， 則被上訴人可選擇親自與地主協調與否之決定等語可知， 因系爭土地尚未辦理繼承登記，且繼承人非僅上訴人一人 ，故兩造約定之履約期限，可以協商酌予延長，被上訴人 為促使早日完成登記，亦可選擇參與繼承人間之協調。惟 上訴人及龔書泉等5人早於94年6月6日辦畢繼承分割登記 ，迄今已逾10年仍無法協調其他繼承人將系爭土地移轉予 被上訴人，足見縱予延長履約期限，上訴人亦無法達成協 調。且被上訴人於101年11月20日以臺北南海郵局第1403 號存證信函催告上訴人辦理系爭土地移轉登記（見原審卷 第87頁），可以確認被上訴人選擇不親自與地主協調。上 訴人仍以兩造應先行協商云云抗辯，委無可採。(二)被上訴人請求上訴人就系爭土地應有部分5/24（即龔書泉5 人所有部分）負給付不能、不完全給付及權利瑕疵擔保之賠 償責任：
1、上訴人就系爭土地應有部分5/24，應負給付不能、不完全給 付之損害賠償責任：
⑴按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去 後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明 文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人 得請求賠償損害。民法第226條第1項亦有明文規定。又買 賣契約係負擔行為，僅發生債權債務關係，不直接引起標 的之物權變動，是不以出賣人有所有權為必要，契約當事 人約定買賣第三人之物，依社會通常觀念雖屬給付不能（ 主觀給付不能），但約定於此障礙除去後為給付，契約即 非當然無效。若嗣後給付之障礙已確定不能除去，或逾約 定期間經債權人定期催告後仍未除去，因買受人無從向第 三人為請求，亦屬給付不能，債權人自得依民法第226條 第1項之規定請求賠償。
⑵系爭契約第9條第1項、第3項約定：「本買賣土地部分， 所有權人為龔琅生，需全體繼承人繼承後，再移轉予甲方 （即被上訴人），惟乙方（即上訴人）及其子（即龔書聖 ）二人，應繼承2/24權利，由乙方過戶至甲方名下，連同 建物部分先辦產權移轉登記，其他繼承人四人應繼承土地 持分4/24，由乙方負責保證將該產權過戶予甲方。…」、 「乙方（即上訴人）最遲應於民國九十二年十二月底前辦 竣產權登記予甲方（即被上訴人）名下，…。」，等語（ 見原審卷第13、14頁），系爭土地應有部分1/4於簽訂系 爭契約時，仍登記為龔琅生所有，上訴人與龔書泉等5人
尚未辦理繼承登記，依民法第1151條規定為公同共有並非 上訴人單獨所有，但兩造約定於系爭土地辦妥繼承登記後 ，再由上訴人及龔書泉等5人將取得之應有部分移轉予被 上訴人，系爭契約仍有效成立。惟依系爭契約，上訴人應 於龔書泉等5人辦畢繼承登記後，移轉系爭土地應有部分 予被上訴人，而系爭土地應有部分其中5/24於94年6月6日 登記於龔書泉等5人名下，迄今已逾10年，經被上訴人催 告後，上訴人仍無法協調龔書泉等5人移轉登記予被上訴 人，足見上訴人就此部分無法依履行系爭契約義務，而屬 於給付不能。則被上訴人依民法第226條第1項規定，請求 上訴人就系爭土地應有部分5/24，負給付不能之損害賠償 責任，自屬有據。
⑶上開給付不能部分，雖屬於系爭契約之一部分，但上訴人 就此給付一部不能，不認為他部分之履行無利益而予以拒 絕，故被上訴人仍得依民法第226條第1項規定請求一部不 能之損害賠償。另系爭契約雖給付一部不能，但上訴人已 履行部分給付（系爭房屋）並請求給付系爭土地應有部分 1/24，則上訴人亦有不完全給付之情事，故被上訴人亦得 依民法第227條第1項規定請求損害賠償。
⑷上訴人雖以：龔書聖為上訴人之子，就其名下系爭土地應 有部分1/24，被上訴人存有授權得逕自移轉，實不得謂業 已給付不能云云。惟上訴人自龔書聖94年6月6日因繼承分 割登記取得系爭土地應有部分1/24登記，迄今已逾10年， 仍未給付，而上開龔書聖所持應有部分1/24，因被上訴人 與龔書聖間並無契約關係，而無從直接請求龔書聖給付， 又上訴人稱其有移轉『資格』（見原審卷第262頁背面） ，並未提出經授權之書面（民法第531條），龔書聖雖為 上訴人之子，上訴人非當然有代理處分不動產之權限，依 社會通常觀念，仍屬給付不能，上訴人所辯，為無可採。 ⑸上訴人另以系爭契約第9條特約事項(一)約定：「…其他 繼承人四人（龔書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小芬）所有。 應繼承土地持分4/24，由乙方（即上訴人）負責保證將該 產權過戶予甲方（即被上訴人）。」等語，僅係協助被上 訴人與上開4人協調產權過戶事宜，有別於擔保該4/24所 有權移轉云云。惟觀諸上開契約約定之文字，用語為「保 證」，並非僅協助被上訴人協調，上訴人抗辯僅有協助義 務云云，已與契約用語不符，而難採信。又依系爭契約為 「不動產買賣契約」，約定買賣標的包括系爭土地龔書泉 、龔書鳳、龔思栗、龔小芬等人可取得之應有部分，自無 約定上訴人僅負協助協調義務，而毋須負擔取得所有權義
務之可能。況經原審委請中華徵信不動產估價師聯合事務 所鑑定系爭房屋及系爭土地之應有部分1/4，於兩造簽約 之91年7月21日，市價為522萬6,640元，有不動產估價報 告書可查（外放），系爭契約約定之價金600萬元，尚高 於前開市價之情形以觀，上訴人不可能僅有協助取得之義 務而已。上訴人此部分抗辯，難以採取。
2、被上訴人主張上訴人就系爭土地應有部分5/24應負權利瑕疵 擔保之損害賠償責任，為有理由：
⑴按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責，但契約另有訂定者，不在此限。 民法第349條、第351條分別定有明文。
⑵被上訴人於系爭契約訂定時雖已知龔琅生業於82年12月21 日死亡，系爭土地應有部分1/4並非由上訴人獨自繼承， 惟兩造於系爭契約第1條、第3條第5項、第4條第5項、第9 條第1項仍約定「權利範圍：應有部分肆分之壹」、「買 賣標的物全部產權過戶移轉甲方」、「乙方保證絕無來歷 不明或有設定他項權利或其他任何糾紛等情事，如有上述 任何情事除本約內另有訂定外，均由乙方負完全理清責任 。」、「由乙方負責保證將該產權過戶予甲方。」等語， 足見依系爭契約約定，上訴人仍應擔保被上訴人可以取得 系爭土地應有部分1/4。又依前述不動產估價報告，被上 訴人應支付之價金尚高於市價之情形以觀，自無上訴人辯 稱被上訴人明知土地存在權利瑕疵，而以低價締結買賣契 約之情事，是被上訴人主張上訴人應依民法第351條、第 353條、第226條第1項負權利瑕疵擔保之債務不履行責任 ，亦屬有據。
(三)被上訴人得向上訴人請求之損害賠償金額為841萬4,628元： 1、按損害賠償之目的，在於填補所生之損害，其應回復原狀 者，並非原來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後 之變動情況考慮在內，故請求金錢賠償，其有市價者，應 以請求或起訴時之市價為準（最高法院76年度台上字第 438號判決意旨參照）。
2、被上訴人以600萬元購買系爭房屋及系爭土地之應有部分 1/4，嗣因上訴人部分給付不能（未為完全之給付），使 被上訴人僅能取得系爭房屋、系爭土地應有部分1/24，以 及系爭土地應有部分4/24之土地使用權，並其後因土地價 值之上漲，該增加之價值即為上訴人依系爭契約所應取得 之利益。經原審囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑 定結果：⑴正常價格：系爭房屋、系爭土地應有部分1/4
，於本件起訴時（即103年1月10日）之市價為1,442萬 2,880元。⑵特定價格：系爭房屋（121萬3,540元）、系 爭土地應有部分1/24（220萬3,677元）、系爭土地應有部 分5/24使用權（259萬1,035元），於本件起訴時（即103 年1月10日）之市價為600萬8,252元，該所不動產估價報 告書可查（見外放不動產估價書第36頁）。則被上訴人所 受損害包括僅取得系爭土地應有部分5/24之使用權而非所 有權之價差及土地因漲價之差額，合計為841萬4,628元【 計算式：14,422,880－6,008,252＝8,414,628】。 3、上訴人雖辯稱被上訴人系爭土地（5/24）之使用價值即上 開估價報告所核算之259萬1,035元，應予扣除云云。惟依 上開估價報告計算特定價格600萬8,252元，已包括系爭土 地應有部分5/24使用權價值259萬1,035元，此見上開估價 報告第35頁(三)特定價格結論2即明。而原審計算時，已 將上開使用權價值並予扣除，上訴人此部分所辯，容有誤 解。又依系爭契約第3條第5款約定：「尾款新台幣壹佰萬 元整，俟買賣標的物全部產權過戶移轉予甲方後，三日內 付清尾款。」等語，依此約定上訴人應先將系爭土地應有 部分4分之1移轉登記予被上訴人後，被上訴人始負交付尾 款100萬元之義務，則上訴人未將系爭土地應有部分（賠 償金）給付被上訴人之前，被上訴人100萬元尾款清償期 尚未屆至，依民法第334條規定，上訴人無抵銷之權限。 上訴人主張以尾款100萬元債權與被上訴人之損害賠償之 債抵銷，洵屬無據。
4、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經 約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第 1項前段及第203條分別定有明文。查本件損害賠償之債， 又係以支付金錢為標的，被上訴人於上訴人不履行時起即 得請求，被上訴人請求上訴人給付自原審民事辯論意旨( 三)狀送達翌日，即104年3月18日（見原審卷第191頁）起 至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，於法有據，應 予准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約、民法第226條第1項、第22 7條第1項、第351條但書、第353條、第348條之規定，請求 上訴人將系爭土地應有部分1/24移轉登記予被上訴人，並給 付被上訴人841萬4,628元及自104年3月18日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 許翠玲
法 官 張松鈞
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 陳盈璇
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。