臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第429號
上 訴 人 吳宗澤
訴訟代理人 簡嘉宏律師
被 上訴人 來海玲
訴訟代理人 葉光洲律師
黃孺雅律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民
國104 年2 月26日臺灣新北地方法院103 年度重訴字第450 號第
一審判決提起上訴，本院於105 年2 月24日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：新北市○○區○○段00地號土地應有部分1000 0 分之548 及其上同段2662建號即門牌號碼新北市○○區○ ○路00號7 樓之建物（下合稱系爭房地）原為訴外人即上訴 人之母來海琪所有，來海琪於民國90年4 月6 日過世後，由 上訴人單獨繼承。因上訴人有輕度精神障礙，被上訴人即來 海琪之妹為免上訴人在思慮不周，又無力負擔銀行貸款之情 況下，受訴外人即上訴人之父吳芬慫恿出售系爭房地，與被 上訴人父親及其他兄弟姊妹商討之後，建議上訴人將系爭房 地過戶予被上訴人，經上訴人同意，兩造乃於100 年11月28 日簽立不動產買賣契約書，載明買賣總價新臺幣（下同）46 5 萬元，頭期款155 萬元以被上訴人免除上訴人債務之方式 扣抵，尾款310 萬元由被上訴人向銀行貸款支付，復於100 年12月29日完成所有權移轉登記。兩造並無買賣系爭房地之 真意，上訴人僅是借用被上訴人名義登記為系爭房地所有權 人，俾向銀行貸款，所簽系爭房地之買賣契約應屬通謀虛偽 意思表示而無效。此由系爭房地市價高達2000餘萬元，上訴 人以465 萬元出售；而被上訴人以免除上訴人債務、貸款之 方式支付價金，未付分文；另被上訴人與上訴人簽立買賣契 約時，尚與被上訴人兄弟姊妹簽立同意書等不合常理之情節 ，即可得知。兩造就系爭房地於100 年11月28日所為買賣之 法律關係無效，爰以起訴狀之送達，終止兩造間之借名登記 契約，依民法第179 條不當得利或類推適用民法第541 條第 1 項委任之法律關係，擇一請求被上訴人將系爭房地於100 年12月29日以買賣為登記原因向新北市中和區地政事務所辦 理之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為上訴人所有（上 訴人於原審聲明第一項之確認之訴及依民法第87條、第113
條之請求，已於本院105 年2 月24日言詞辯論期日撤回起訴 ，非本院審理之範圍）。
二、被上訴人則以：兩造就系爭房地簽立之買賣契約，除經訴外 人即被上訴人之父來毓卿及被上訴人兄弟姊妹來海威、來海 強、來海瓊、來彥緹等親人在場見證外，尚委任訴外人即地 政士李玫樺辦理系爭房地之過戶事宜，嗣後更慎重其事前往 臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所請訴外人即 民間公證人陳永星認證，自屬真實。又被上訴人於100 年11 月28日購入系爭房地後，即自行使用、收益及管理，系爭房 地之水費、電費、天然氣費、房屋稅、地價稅等相關費用， 均是被上訴人所支付，被上訴人並以系爭房地為擔保品向銀 行辦理抵押借貸、出租加蓋之頂樓，反觀上訴人自稱是系爭 房地所有權人，卻未證明其就系爭房地有使用收益之情形， 系爭房地所有權移轉之原因，顯非借名登記。上訴人雖以系 爭房地之買賣價金過低、被上訴人未實際支付買賣價金予上 訴人、被上訴人另與被上訴人之兄弟姊妹簽立同意書等節， 指摘系爭房地之買賣不合常情，惟來海琪購入系爭房地本係 供家人居住使用，頭期款乃訴外人即來海琪之母來譚玉英所 資助，後續之貸款則是由來毓卿協助清償，實際上乃來家之 祖產，兩造為親屬關係，上訴人積欠之債務全賴被上訴人等 長輩代為清償，兩造以低於市價之價格買賣系爭房地，約定 以免除上訴人債務、向銀行貸款之方式支付買賣價金，並無 不當，而系爭房地既是來家之祖產，與被上訴人之兄弟姊妹 息息相關，被上訴人為避免將來紛爭，邀集家人見證系爭房 地所有權之移轉，亦未違情理。上訴人應是因近年來新北市 房價飛漲，對於斯時出售系爭房地之價格不滿意，始提起本 件訴訟等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將系爭房地於100 年12月29日以買賣為登記原 因向新北市中和地政事務所辦理之所有權移轉登記予以塗 銷，並回復登記為上訴人所有。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷②第28頁）：（一）來海琪於78年間購入系爭房地後，由包括來毓卿及兩造在 內之家人共同居住、使用。
（二）來海琪往生後，系爭房地由上訴人單獨繼承，於90年5 月 4 日辦理登記。
（三）兩造於100 年11月28日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書 ，約定買賣總價465 萬元，頭期款155 萬元以被上訴人免
除上訴人債務之方式扣抵，尾款310 萬元由被上訴人向銀 行貸款支付，已於100 年12月29日以買賣為登記原因，完 成所有權移轉登記。
（四）系爭房地之水費、電費、天然氣費於來毓卿102 年4 月4 日往生之日後，係由被上訴人支付。
五、兩造爭執事項（見本院卷②第28頁）：
兩造就系爭房地所為買賣，是否為通謀虛偽意思表示，真意 為借名登記？
六、本院就兩造爭執事項之判斷：
（一）上訴人主張兩造就系爭房地所為買賣，係通謀而為之虛偽 行為，為被上訴人所否認，上訴人應就此負舉證責任（最 高法院27年上字第2622號民事判例要旨參照）。核上訴人 為此主張，無非係以系爭房地市價高達2000餘萬元，上訴 人僅以465 萬元出售；而被上訴人以免除上訴人債務、貸 款之方式支付價金，未付分文；另被上訴人與上訴人簽立 買賣契約時，尚與被上訴人兄弟姊妹簽立同意書，均與常 理不合云云，為立論之主要依據，佐以同意書（見本院卷 ①第101 頁）及證人李玫樺所證：「……他們兄弟姊妹在 說要登記誰的名義，當時他們有說來海玲有在工作比較好 貸款，所以決定記載在來海玲名下，且他們有同意書」等 語（見原審卷②第120 頁）為憑。惟查：
１證人李玫樺於原審作證時，除提及前揭意見外，尚證稱： 「他們說吳宗澤外面有些債務的問題，當時他們父親還在 ，吳宗澤的叔、伯、阿姨、舅舅等長輩有幫他處理一些債 務，當時他們對於怎麼過戶還有一點意見，我說不方便參 與，請他們解決掉，買賣的事情比較繁瑣，所以請我幫忙 送件就好，其他的事情就由他們自己處理……」（見原審 卷②第119 頁反面）、「（問：辦理不動產買賣的過程中 ，有無曾經任何人跟你提到說實際上這個是借名登記，並 無實際上的買賣？）我沒有聽到……」、「（問：為何約 定頭期款免除債務？尾款如何支付？）因為我聽來海玲在 說他們之前有幫吳宗澤代墊房子的修繕費及銀行的利息， 就是那些部分。尾款部分他們兄弟姊妹有去借新的貸款把 舊的貸款還掉」等語（見原審卷②第120 頁），顯見證人 李玫樺並不清楚兩造間買賣之詳情，然由其所證兩造於洽 談買賣價金之過程中，明確提及頭期款抵銷之依據及尾款 之付款方式，尚難逕認兩造就系爭房地所為買賣，係通謀 而為之虛偽行為。
２觀之被上訴人與其兄弟姊妹簽立之同意書內容，僅載：「 茲同意吳宗澤君將新北市○○區○○路00號7 樓房地全部
移轉給來海玲女士無誤。同意人：來海威、來海玲、來海 強、來海瓊、來彥緹」等寥寥數語（見本院卷①第101 頁 ），何以兩造買賣系爭房地須經被上訴人兄弟姊妹同意， 顯然無從自同意書之文義內容推知，自難因被上訴人與來 海威、來海強、來海瓊、來彥緹曾簽立此同意書，即認兩 造簽立系爭房地之買賣契約非出於真意。
３實則，來海琪購入系爭房地係由包括來毓卿及兩造在內之 家人共同居住、使用之事實，上訴人並無爭執（見本院卷 ②第28頁），來海琪購入系爭房地之頭期款乃來譚玉英所 資助，後續之貸款是由來毓卿協助清償，亦經上訴人於起 訴狀記載明確（見原審卷①第4 頁），該起訴狀甚至提及 被上訴人「考量系爭房地為來家之祖產……」等語（見原 審卷①第5 頁），此與上訴人自承其工作斷斷續續，92至 95年間無工作等情相互以參（見本院卷①第199 頁反面） ，被上訴人辯稱因系爭房地實際上乃來家之祖產，兩造為 親屬關係，上訴人積欠之債務全賴被上訴人等長輩代為清 償，兩造始以低於市價之價格買賣系爭房地，並約定以免 除上訴人債務、向銀行貸款之方式支付買賣價金等語，難 認不實。
４又被上訴人曾訴請來海威自系爭房屋遷離及給付損害賠償 獲准，有臺灣新北地方法院103 年度訴字第1793號民事判 決、本院103 年度上易字第1395號民事判決在卷可稽（分 見原審卷②第131 至139 頁及本院卷①第69至73頁），對 照各該判決內容，來海威就系爭房地所有權之歸屬確有爭 執，被上訴人辯稱系爭房地是來家祖產，與被上訴人之兄 弟姊妹息息相關，為避免將來紛爭，邀集家人見證系爭房 地所有權之移轉，並簽立同意書，未違情理。
５上訴人於本院審理期間，雖改口系爭房地之資金來源係父 親吳芬，但觀諸證人吳芬證詞，其對系爭房屋頭期款金額 、有無貸款一無所知（見本院卷①第168 頁），所證當時 之薪水皆交予來海琪（見本院卷①第168 頁），難認與購 買系爭房地之頭期款相關，所言授權來毓卿出租系爭房地 以繳納貸款（見本院卷①第169 頁），則非無矛盾，上訴 人未能證明其於原審所為之自認與事實不符，無從撤銷該 自認。另上訴人主張其無工作之期間，係依賴父親吳芬扶 養云云，同樣與證人吳芬所證伊於上訴人離開香港後，其 未扶養上訴人之說法不符（見本院卷①第170 頁反面）， 不足採信，俱不影響前揭之認定。
６是上訴人主張兩造就系爭房地所為買賣係通謀而為之虛偽 行為，並未盡舉證之責，難信為真。
（二）上訴人又主張兩造移轉系爭房地之所有權，真意乃是借名 登記云云，同樣為被上訴人所否認。按稱「借名登記」者 ，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍 由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之 契約（最高法院98年度台上字第990 號民事裁判要旨參照 ）。主張有借名登記關係存在事實之上訴人，應舉證證明 本件如何符合該等要件（最高法院103 年度台上字第1637 號民事裁判要旨參照）。經查：
１上訴人自始至終未提出任何其對系爭房地有管理、使用、 處分權限之證據，反之，兩造並不爭執系爭房地之水費、 電費、天然氣費於來毓卿102 年4 月4 日往生之日後，係 由被上訴人所支付（見本院卷②第28頁），由上訴人表示 其於101 年6 月20日遭被上訴人逐出家門（見本院卷①第 105 頁），尚足認上訴人未居住在系爭房地，參照被上訴 人所提出其出租系爭房地樓上套房之房屋租賃契約之內容 （見本院卷①第157 至164 頁），被上訴人辯稱其為實際 管理使用系爭房地之人，洵非無據。
２再者，系爭房地買賣契約之簽約過程，乃經來毓卿、來海 威、來海強、來海瓊、來彥緹等兩造親人在場見證，除委 任地政士李玫樺辦理系爭房地之過戶事宜，並曾前往臺灣 臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所請民間公證人 陳永星認證，有經民間公證人陳永星認證之不動產買賣契 約書、土地所有權買賣移轉契約書附卷可憑（見原審卷① 第15至20頁），之後被上訴人依約代為清償以上訴人為借 款人之貸款288 萬1432元之事實，亦有被上訴人提出之玉 山銀行消金專用取款憑條、代償專用匯款申請書、中國信 託商業銀行貸款結清資料存卷可參（見原審卷②第25、26 頁），可認兩造就系爭房地之買賣過程甚為慎重，且非上 訴人所稱未付出分文。而依據證人來彥緹、李玫樺於原審 之證詞，可知兩造簽立系爭房地買賣契約之時，在場之人 無人提及借名登記之用語（見原審卷②第70、120 頁）， 依據證人來海瓊、來彥緹所證，尚可知上訴人簽約時精神 狀況正常，能瞭解簽立買賣契約之意（見原審卷②第56、 70頁），此與上訴人表示其為香港港九潮州完全中學畢業 （見本院卷②第29頁），於本院之應答正常，可清楚表示 自己意見互核，堪予採信，益難認兩造就系爭房地存有借 名登記關係。
３至於原審擔任上訴人訴訟代理人之來海威雖陳稱：上訴人 因智商不足遭被上訴人詐騙，本件是假買賣真詐財云云（ 見原審卷②第68頁），惟依其所陳：「（問：為何會說事
後知道是假的買賣真詐財？）後來我看文件才知道來海玲 沒有付錢……」、「當初是由代書拿給我簽，我們5 個人 在現場，我們沒有詳細去看內容……事後我看內容根本不 是那麼一回事情」（見原審卷②第68頁反面），顯見所云 被騙，乃事後臆測之詞，僅是其主觀意見，況來海威所謂 詐騙，與上訴人主張之通謀虛偽意思表示仍屬有間，不足 據為有利上訴人之認定。
４因此，上訴人主張兩造移轉系爭房地之所有權，真意乃是 借名登記云云，未能舉證以實其說，不足採信。七、綜上所述，上訴人主張兩造就系爭房地所為買賣，係通謀而 為之虛偽行為，彼此之真意乃借名登記云云，與相關證據有 間，不足採信。被上訴人辯稱系爭房地乃來家之祖產，兩造 為親屬關係，上訴人積欠之債務全賴被上訴人等長輩代為清 償，方以低於市價之價格買賣系爭房地，約定以免除上訴人 債務、向銀行貸款之方式支付買賣價金，又為免將來與被上 訴人之兄弟姊妹產生紛爭，因而邀集家人見證系爭房地所有 權之移轉，則非全然無據。從而，上訴人主張以起訴狀之送 達，終止兩造間就系爭房地之借名登記契約，並依不當得利 或類推適用委任之法律關係，擇一請求被上訴人將系爭房地 於100 年12月29日以買賣為登記原因向新北市中和區地政事 務所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為上訴人所 有，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃珮禎
法 官 許炎灶
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1
項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
書記官 王詩涵