臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1209號
上 訴 人 王廷俊
訴訟代理人 簡良夙律師
被上訴人 集義祠
法定代理人 謝秀蓉
訴訟代理人 何啟熏律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年9月
25日臺灣桃園地方法院103年度訴字第2293號第一審判決提起上
訴，本院於105年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段000○000○000地 號土地（下合稱系爭土地）均為被上訴人所有，上訴人未經 同意，擅於系爭土地上建屋居住（門牌號碼：桃園市○○區 ○○路00000號，下稱系爭房屋），無權占有被上訴人所有 之系爭土地（面積、位置如原判決附圖所示B1、B2、B3，下 稱系爭占用土地，下合稱糸爭房地）。爰行使物上請求權， 請求上訴人拆屋還地等語。（原審為上訴人全部敗訴之判決 ，上訴人全部聲明不服，提起上訴。）答辯聲明：上訴駁回 。
二、上訴人則以：被上訴人之寺廟登記業經桃園市政府撤銷，被 上訴人喪失權利能力，故被上訴人提起本訴為無理由。謝秀 蓉未經合法程序選任為被上訴人之法定代理人，自無權代理 被上訴人提起本件拆屋還地訴訟。門牌號碼桃園市○○區○ ○路00000號未辦保存登記之建物為訴外人周善之上一代所 建，由周善繼承取得該建物之所有權，被上訴人於77年10月 9日與周善簽訂買賣契約，約定將桃園市○○區○○路00000 號房屋座落之土地出賣予周善，雙方雖尚未辦妥所有權移轉 登記，惟周善基於其與被上訴人間之買賣關係，仍得向被上 訴人主張有占有之合法權源，上訴人於84年5月6日以其配偶 陳麗琴之名義向周善買受系爭房地，並將其對於房屋及土地 之直接占有移轉予上訴人，上訴人本於其受讓之占有，被上 訴人之占有有合法權源。99年間周善已非債權人，無權與被 上訴人解除契約，被上訴人該部分主張於法無據。況上訴人 縱使不能主張連續性之有權占有，然兩造間亦存在不定期租 賃關係，上訴人當係有權占有系爭土地，被上訴人主張亦無 理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部 分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、經查，被上訴人主張上訴人所有之門牌號碼桃園市○○區○ ○路00000號之房屋，占用被上訴人所有之坐落桃園市○○ 區○○段000○000○000地號土地如附圖所示B1、B2、B3部 分，有土地登記謄本3份、照片2張、桃園縣政府（現改制為 桃園市政府）地方稅務局103年房屋稅繳款書、桃園市楊梅 地政事務所土地複丈成果圖各1份在卷可稽（見原審卷第7至 9、31、32、36頁），並經原審現場履勘屬實，製有勘驗測 量筆錄存卷（見原審卷第28、29頁），且為兩造所不爭執， 堪信為真實。被上訴人另主張上訴人無權占有被上訴人所有 之系爭土地，行使物上請求權，請求上訴人拆屋還地等語， 則為上訴人所否認，並以被上訴人無權利能力，謝秀蓉亦無 代理權，上訴人係依周善讓與之權限行使，或不定期租賃關 係而有權占有使用系爭占用土地等上開情詞置辯，是以本件 兩造爭執要點即在於：被上訴人有無權利能力？謝秀蓉有無 代理被上訴人提起本件拆屋還地訴訟之權利？上訴人占有使 用之門牌號碼桃園市○○區○○路00000號房屋占用系爭土 地是否有合法權源？茲析述如下。
四、被上訴人有無權利能力？謝秀蓉有無代理被上訴人提起本件 拆屋還地訴訟之權利？
㈠就被上訴人集義祠有無權利能力部分：
按寺廟是否具有法人人格，法律原無明文規定，惟就其在社 會上存在意義言，寺廟既已脫離其捐助人或信徒而有獨立財 產，為達成其一定目的之必要範圍內，參與社會交易往來， 而為法律行為，在財產法上擔當相當於自然人之社會作用， 且具為權利義務主體之社會價值，已具有法人之實質要件。 又民法總則施行前具有財團及公意為目的社團之性質而有獨 立財產者，視為法人，其代表人應依民法總則第47條或第60 條之規定做成書狀，自民法總則施行後6個月內聲請主管機 關審核。前項書狀所記載之事項，若主管關認其有違背法令 或為公義上之必要，應命其變更。依第1項規定經核定之書 狀，與章程有同一效力。依前條規定經主管機關核定者，其 法人之代表人，應於核定後20日內，依民法總則第48條或第 61條之規定，聲請登記。第6條所定之法人，如未備置財產 目錄、社員名簿者，應於民法總則施行後速行編造。第6條 至第8條之規定，於祠堂、寺廟及已養贍家族為目的之獨立 財產，不適用之，民法總則施行法第9條有明文。另民法總 則施行前設立之祠堂、寺廟，在民法總則施行後，無須依新 設法人之程序，聲請登記(司法院37年院解字第3792號解釋 參照)。足徵民法總則施行前設立之寺廟，毋庸依民法總則 規定之辦理法人設立之程序聲請登記，即應適用民國18年12
月7日公布、施行之監督寺廟條例，而當然承認其法人人格( 司法院(75)廳民一字第1677號函參照)。本件依原審卷附土 地登記謄本所示，系爭土地乃於35年間因「總登記」(應指 土地權利憑證繳驗)登記為被上訴人集義祠所有，足見被上 訴人集義祠係於民法施行於台灣前，即已存在之寺廟，揆諸 上開說明，應有權利能力，得為本件訴訟當事人。且上訴理 由所主張之寺廟登記經撤銷之部分，業經內政部撤銷桃園市 政府之原處分，有內政部訴願決定書在卷可稽（見本院卷第 42至44頁），該決定書並已明確認定被上訴人集義祠為登記 有案之寺廟，益加可證上訴人執此上訴，並非可採。 ㈡就謝秀蓉是否未經合法程序選任為集義祠之法定代理人部分 ：
查訴外人彭新常固然已提起確認委任關係不存在之訴訟，然 第一審係判決駁回其訴，有原法院102年訴字第1657號判決 書在卷可稽。（見本院卷第45至49頁）目前雖上訴於第二審 ，但於該事件尚未判決委任關係不存在確定之前，謝秀蓉為 集義祠之法定代理人之資格並無問題。且被上訴人為了避免 爭訟不斷，已於民國104年10月14日所召開之104年度臨時信 徒大會於討論提案第四案已決議通過「選任謝秀蓉為集義祠 管理人，並確認101年9月2日之101年度第一次臨時信徒大會 選任謝秀蓉為管理人之決議合法有效。」且該會議紀錄業經 報請桃園市政府予以備查，亦有信徒大會記錄、桃園市政府 函附卷可稽（見本院卷第73至75頁）上訴人執此抗辯，仍非 可採。
五、上訴人占有使用之門牌號碼桃園市○○區○○路00000號房 屋占用系爭土地是否有合法權源？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又按「以 無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物 有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得 占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原 告之請求為有理由。」最高法院72年台上字第1552號著有判 決可稽。本件上訴人所占有使用之系爭房屋，占用被上訴人 所有系爭土地如附圖所示B1、B2、B3部分等情，有土地登記 謄本3份、照片2張、桃園縣政府（現改制為桃園市政府）地 方稅務局103年房屋稅繳款書、桃園市楊梅地政事務所土地 複丈成果圖各1份在卷可稽，並經原法院現場履勘屬實，製 有勘驗測量筆錄存卷，且為兩造所不爭執，堪信為真實。則
上訴人抗辯並非無權占有，依上開最高法院判決意旨，上訴 人應就其取得占有，係有正當權源之事實負舉證責任。 ㈡上訴人雖抗辯稱：門牌號碼桃園市○○區○○路000○○○ 00000號未辦保存登記之建物為訴外人周善之上一代所建， 後由周善繼承取得該建物之所有權，被上訴人於77年10月9 日與周善簽訂買賣契約，約定將桃園市○○區○○路000號 房屋座落之土地出賣予周善，84年5月6日上訴人以其配偶陳 麗琴之名義向周善買受系爭房屋及房屋座落之土地，並已支 付買賣價金445萬元，有讓渡書及買賣契約書可證。周善雖 尚未辦妥所有權移轉登記，惟周善基於其與被上訴人間之買 賣關係，仍得向被上訴人主張有占有之合法權源，周善嗣後 將該房屋與房屋座落之土地出賣予上訴人，並將其對於房屋 及土地之直接占有移轉予上訴人，此由買賣契約書第5頁記 載「84.8.25收訖，同時不動產點交使用」可證，依據最高 法院101年度台上字第224號判決意旨，占有連鎖原理所產生 之效果，上訴人得本於其受讓之占有，對被上訴人主張其有 占有之合法權源，被上訴人起訴主張上訴人無權占用其所有 之土地，顯無理由云云。被上訴人則主張：被上訴人與周善 所簽訂之買賣契約，業已於民國99年9月6日合意解除，此除 有雙方於買賣契約後所批明之「本件買賣已退回訂金同時解 除本約」可證外，另有周善於 鈞院證稱之解除契約時伊有 在場，且解除契約所使用之印章為其所有，當天伊並有攜帶 身分證及健保卡等語可證。被上訴人與周善間之買賣契約既 然已經合意解除，足見上訴人即是無權占用系爭土地等語。 ㈢經查周善與被上訴人間買賣系爭房屋所座落基地，買賣契約 載明：「其確實位置及面積依地政事務所分割後地籍圖及登 記簿之記載為準。」，然系爭土地始終未辦理分割及移轉登 記，是以周善未曾取得系爭房屋所座落基地之所有權，自無 從移轉予上訴人或上訴人之配偶陳麗琴，有土地登記簿謄本 在卷可稽，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。而被上訴人 與周善所簽訂之買賣契約，業已於民國99年9月6日合意解除 ，此除有雙方於買賣契約後所批明之「本件買賣已退回訂金 同時解除本約」可證（見本院卷第82頁）外，並經證人周善 於本院到庭證述屬實。（見本院卷第78至79頁）則周善早已 喪失占有系爭基地之法律上正當權源，上訴人基於買賣契約 債之相對性原則，僅能向周善主張債務不履行，而不能對抗 被上訴人本於所有權之物上請求權。至於占有連鎖原理，亦 係以有權占有之人將其直接占有移轉予第三人為要件，最初 占有之人既已無權占有，受移轉占有之人自無從對所有人主 張其有占有之權利。上訴人執此抗辯，即非可採。
㈣上訴人雖又辯稱：周善於84年間已將其與被上訴人之土地買 賣契約之全部權利讓與上訴人，此由不動產買賣契約書載明 「批明事項：(一)本出賣不動產標的土地所有權人為集義祠 管理人陳大能，乙方(即周善)承買上開標的未處理土地分割 移轉(附原不動產買賣契約書，一契約書第13條14條15條載) 登記移轉名義移轉予甲方(即上訴人配偶陳麗琴)，乙方不得 拒絕任何理由，要求任何費用。」99年間周善就系爭土地買 賣契約已無任何權利，無權與被上訴人合意解除契約云云。 惟按買賣契約為雙務契約，雙方互負權利義務，如要將契約 之全部權利義務讓與他人，需買賣契約雙方當事人與受讓人 三方合意，簽訂契約承擔契約，方能將契約之權利義務及當 事人地位，概括的讓與。是以上訴人與周善買賣契約之條款 ，被上訴人既未參與，並非契約當事人，基於債之相對性， 顯對被上訴人不生拘束力，亦不生「99年間周善就系爭土地 買賣契約已無任何權利，無權與被上訴人合意解除契約」之 問題。上訴人未曾依契約承擔方式取代周善，概括取得周善 與被上訴人間買賣契約之全部權利義務及當事人地位，則周 善與被上訴人自始至終均為其雙方間買賣契約之當事人，自 得合意解除雙方間之買賣契約。上訴人執此抗辯，仍非可採 。
㈤上訴人雖另辯稱：兩造間有不定期租賃關係云云，並提出上 證五之租金繳納收據為證。惟查被上訴人主張：上開收據係 因被上訴人於民國102年1月間對上訴人及廖素珍等無權占有 集義祠之土地者提出拆屋還地並請求給付相當於租金之不當 得利，於起訴後上訴人於民國102年1月25日與被上訴人集義 祠私下達成和解，和解條件為被上訴人集義祠同意將上訴人 所占用之豐野段第103、105、152地號土地出租予上訴人， 但上訴人應繳清101年度之相當於租金不當得利，並與集義 祠訂立書面土地租約。上訴人於繳納101年度之租金後隨即 反悔，不但拒絕簽訂書面租約，更拒繳102年度之相當於租 金之不當得利(上證五之二張所謂租金收據，其中第二張為 繳納通知書，並非收據)。被上訴人集義祠曾委請律師於民 國103年12月11日以桃園中路郵局第1583號存證信函催告上 訴人簽約，然上訴人均置之不理。雖和解書係約定如上訴人 逾期拒不訂立租約，該和解自動失效，但為保險起見，上訴 人既然未依和解條件履行，爰以書狀之送達，併為解除和解 契約之意思表示。則不論和解契約是自動失效或已合法解除 ，兩造間根本無租賃關係存在等語。經查被上訴人之主張， 業據提出與所述相符並為上訴人所不爭執之起訴狀、和解書 、存證信函等件為證，堪信為真實。查和解書內容雖係以被
上訴人同意將上訴人所占用之系爭豐野段第103、105、152 地號土地出租予上訴人為主要內容，（由此可證上訴人明知 其房屋無權占有系爭土地，且對於不能以其與周善之買賣契 約對抗被上訴人之法律見解，心知肚明，否則何以需要向被 上訴人承租？）然和解書亦載明：「乙方（即上訴人）逾期 未協同簽訂租賃契約書，本和解自動失效」，顯係以「逾期 未協同簽訂租賃契約書」為解除條件，上訴人經合法催告， 逾期迄今仍未簽訂租賃契約書，該和解即因解除條件成就而 失其效力，則因和解而成立之租賃關係，亦隨之失其效力。 上訴人既反悔拒簽租賃契約書並繳納租金，仍執此抗辯，即 非可採。
六、綜上所述，上訴人對於所占有使用之系爭房屋有事實上處分 權之事實，（系爭102-1號房屋為未辦保存登記之建物，無 法移轉所有權登記，僅能有事實上處分權）自原審起訴迄今 從未爭執，且有房屋稅繳款書收據、戶籍謄本在卷可稽（見 原審卷第51頁、本院卷第24頁），堪信為真實。（上訴人亦 稱系爭房屋上訴人係以其配偶陳麗琴之名義向周善買受，足 認上訴人方為真正之事實上處分權人），自有拆屋還地之權 能。從而，被上訴人行使物上請求權，請求上訴人將坐落系 爭土地如附圖所示B1、B2、B3地上物拆除，並將該部分土地 返還予被上訴人，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人 敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁
法 官 賴秀蘭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
書記官 初玲玲