臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1302號
上 訴 人 丁一文
訴訟代理人 陳郁倫律師
被 上訴人 王志銘
訴訟代理人 呂文正律師
複 代理人 鄭信煌律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年8
月26日臺灣臺北地方法院103年度訴字第710號第一審判決提起上
訴，本院於105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者 ，不在此限：……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方 法為補充者……六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟 法第447條第1項但書第3、6款定有明文。上訴人於本院提出 上證2（見本院卷第67-70頁）核屬對於在第一審已提出之攻 擊或防禦方法為補充，且如不許其提出顯失公平，應准其提 出。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：坐落臺北市中正區永昌段三小段315、315 -1、315-2、315-3、315-4、315-5、315-6、315-7、315-8 、315 -9等地號、應有部分八分之一之土地（下稱系爭土地 ）及其上門牌號碼臺北市○○街00巷0號未辦保存登記建物 （下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）原為被上訴人 所有，其以系爭土地為抵押之擔保，設定新臺幣（下同）1, 100萬元之本金最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予訴外 人謝劉碧霞。嗣謝劉碧霞於民國96年間聲請原法院以96年度 執字第25774號拍賣抵押物執行事件（下稱系爭執行事件） ，執行包括系爭土地在內之抵押物。兩造遂於99年7月15日 簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），由伊買受系爭房地，約 定被上訴人法拍後一個月內搬遷。俟原法院於100年7月27日 執行拍賣，被上訴人未依約於100年8月27日前搬遷完畢，爰 依買賣契約第5條之約定，求為命被上訴人自系爭房屋遷出 ，將系爭房屋占有移轉予伊之判決，並願供擔保請准為假執 行之宣告。
二、被上訴人則以：系爭契約第1條第1項第1款為系爭房地之買 賣價金，就系爭土地部分尚有新臺幣（下同）412萬5千元未
給付，伊自得行使同時履行抗辯，於上訴人未如數給付剩餘 買賣價金前，拒絕交付系爭房屋。又系爭房屋由伊父即訴外 人王秋華原始起造取得所有權，王秋華於79年1月31日死亡 後，系爭房屋由全體繼承人公同共有，伊未經共有人或應有 部分過半數同意，不得處分系爭房屋，倘認系爭契約有效， 亦無法依約交付，而屬給付不能之情形，如得歸責於伊，上 訴人僅得請求損害賠償，不得請求遷讓或移轉房屋之占有等 語，資為抗辯。
三、原審命上訴人於給付被上訴人412萬5千元之同時，被上訴人 應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋之占有移轉予上訴人，並 附條件為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就命其為對待 給付部分，聲明不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋之占有移轉予 上訴人。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人則以：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地原為被上訴人所有，被上訴人以系爭土地為抵押之 擔保，設定1,100萬元之本金最高限額抵押權（即系爭抵押 權）予謝劉碧霞。嗣謝劉碧霞聲請原法院以系爭執行事件， 執行包括系爭土地在內之抵押物。
㈡兩造於99年7月15日簽訂系爭契約，由上訴人買受系爭房地 ，約定如下（見原審卷第39-40頁之買賣契約書）： ⒈買賣價金：
⑴賣方（即被上訴人，下同）須協助買方（即上訴人，下同 ）代為清償本標的物上抵押權1,100萬元，並取得清償證 明後，塗銷抵押權登記。
⑵賣方須協助買方代為清償於96年度執字第25774號合併執 行參與分配之銀行債務（國泰世華、遠東、永豐及華南銀 行）及積欠地價稅。
⑶買方同意於賣方交付印鑑章、印鑑證明等過戶所須文件， 並簽立此買賣契約書同時支付20萬元予賣方。 以上買方所支付之所有價金，視為買賣總價。
⒉賣方須配合於簽約同時用印於地政機關所須過戶之所有文件。 ⒊賣方須配合將標的物不動產，以先贈與後買賣方式移轉不動 產所有權，並全力配合買方所須之手續及文件提供。 ⒋賣方須同意買方可指定任一人為不動產所有登記人。 ⒌買方同意賣方於本案法拍後一個月內搬遷。
㈢謝劉碧霞於99年8月11日具狀撤回對被上訴人之系爭執行事
件。又系爭執行事件於100年8月22日所製作之分配表附註欄 第三點載明：「本金部分，債務人陳尾、李金利、吳陳玉英 、陳抱、王志銘原擔保合借新台幣4千萬元，吳陳玉英、王 志銘部分業經清償撤回執行，各人負擔之本金係以第一順位 抵押權設定最高限額之比例換算，即陳以諾（即陳尾之繼承 人）、陳抱之繼承人均為：1100萬/6400萬*4000萬＝687.5 萬，李利金為：2000萬/6400萬*4000萬＝1250萬……」（見 本院卷第147-164頁之民事聲請撤回部分強制執行狀、分配 表）。
㈣謝劉碧霞於原法院100年度重訴字第1052號清償債務事件（ 下稱第1052號）審理時，於101年7月17日具狀陳報被上訴人 於系爭執行事件中清償687萬5千元（見本院卷第165-168頁 之民事陳報狀）。
㈤上訴人依系爭契約第1條第1項第2款之約定，已代被上訴人 清償系爭執行事件參與分配之銀行債務（見原審卷第168頁 ）。
五、上訴人主張兩造於99年7月15日簽訂系爭契約，由其買受系 爭房地，約定被上訴人法拍後一個月內搬遷。俟原法院於10 0年7月27日執行拍賣，被上訴人卻未依約於100年8月27日前 搬遷完畢，爰依買賣契約第5條約定，請求被上訴人自系爭 房屋遷出，將系爭房屋占有移轉予上訴人等情，惟為被上訴 人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠系爭契 約第1條第1項第1款約定之真意為何？本件買賣之價金為何 ？㈡系爭房屋是否為被上訴人單獨所有？其有無處分權？㈢ 被上訴人主張同時履行抗辯是否有理由？茲分述如下： ㈠系爭契約第1條第1項第1款約定之真意係兩造約定上訴人應 將買賣價金中之1,100萬元用以代被上訴人清償系爭抵押債 權，取得謝劉碧霞出具之清償證明而用以塗銷系爭抵押權， 即上訴人依前揭約定應給付之買賣價金應為1,100萬元： ⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句」，民法第98條定有明文。又「解釋當事人所立書據 之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準 ，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」 、「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準， 而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之 標準，不能拘泥文字致失真」、「按解釋意思表示，應探求 當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規 定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時， 應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之 理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之
法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解 釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」，最高法院著 有19年上字第28號判例、39年上字第1053號判例、96年台上 字第286號判決可稽。
⒉經查：
⑴買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，係屬 買賣契約必要之點，此觀民法第345條規定自明。查系爭 買賣契約第1條第1項開宗明義已載明係有關「買賣價金」 之約定，並於同條第2項明定上訴人依以上即前項第1至3 款約定所支付之所有價金，視為買賣總價等情，自堪認系 爭契約第1條第1項第1至3款均屬有關買賣價金之約定。從 而，系爭契約第1條第1項有關買賣價金之約定，顯係有關 買受人即上訴人之主給付義務即給付價金之約定，堪可認 定。
⑵出賣人於買賣契約成立前於買賣標的之不動產上如已設定 有抵押權予他人，為確保交易之安全，使出賣人所收取之 價金能確實用於清償抵押債權，以確保抵押權能順利塗銷 ，故交易常情上，買賣雙方恆多約定由買受人將應給付之 價金，先代出賣人清償抵押債權而逕向抵押權人為給付， 以便取得抵押權人出具之清償證明，用以塗銷抵押權，以 利辦理所有權移轉登記，嗣後始再將剩餘之價金給付出賣 人。查被上訴人負有將系爭房地所有權移轉於上訴人之義 務，又系爭土地上設定有系爭抵押權，則系爭契約第1條 第1項第1款約定被上訴人須協助上訴人代為清償系爭抵押 權1,100萬元，並取得清償證明後，塗銷系爭抵押權之約 定，核其真意應係兩造約定上訴人應將買賣價金中之1,10 0萬元用以代被上訴人清償系爭抵押債權，取得謝劉碧霞 出具之清償證明而用以塗銷系爭抵押權等情，始符交易常 情與兩造訂定系爭契約之經濟目的，即透過本件買賣之交 易，使上訴人取得系爭房地之所有權及被上訴人取得約定 之價金。
⑶上訴人依系爭契約第1條第1項第1款代被上訴人清償之抵 押債權，而依同條第2項約定得視為買賣總價之一部者， 應以系爭抵押權所擔保之債權額即687萬5千元為限。蓋系 爭抵押權固設定本金為1,100萬元，然其所擔保之抵押債 權既僅為687萬5千元，在被上訴人清償此數額後，系爭抵 押權即因抵押債權清償而消滅，被上訴人自得請求謝劉碧 霞塗銷系爭抵押權，且此項抵押債權額亦不因由上訴人代 為清償而有所不同。
⑷上訴人雖主張：系爭契約第1條第1項第1款約定係指「上
訴人應代清償系爭契約標的物之物上抵押權」、「取得清 償證明」後、「塗銷抵押權登記」，而非係指應給付1,10 0萬元予抵押權人，故此條之給付義務上訴人已完成，且 兩造簽訂系爭契約時，因不知被上訴人積欠之債務（包含 抵押權設定、銀行欠款等）數額為多少？要付出多少代價 始得取得清償證明、塗銷抵押權登記、撤回執行等，故於 系爭契約第1條第2項約定「以上買方所支付之所有價金， 視為買賣價金」，上訴人已給付謝劉碧霞1,650萬元，依 系爭契約第1條第2項之約定，自應視為買賣價金云云。惟 查：
①價金之支付為買受人即上訴人之給付義務，而將系爭房地 所有權移轉登記予上訴人，並應系爭抵押權塗銷等各項則 出賣人即被上訴人之給付義務。縱因兩造約定由上訴人以 應給付之價金代被上訴人清償系爭抵押債權而取得清償證 明，塗銷系爭抵押權，此亦僅係被上訴人為履行其出賣人 義務，而約定上訴人在系爭抵押債權額度內之價金逕向抵 押權人為給付，尚無從以此即認兩造有將買受人與出賣人 各自應負義務相互變更之意。上訴人誤解系爭契約第1條 第1項第1款之約定係重在由上訴人以應給付之價金，代被 上訴人清償系爭抵押債權等情，而認該項義務為行為義務 ，顯不足採。蓋如謂該項代為清償系爭抵押權1,100萬元 之約定非屬價金之約定，而係行為義務之約定，則在系爭 抵押權因有被上訴人以外之債務人清償而消滅之情形時， 豈非謂上訴人無庸支付此部分之價金，即可取得系爭房地 之所有權？益證上訴人此部分之主張為不可採。 ②上訴人主張其與謝劉碧霞於99年8月10日簽訂協議書（下 稱系爭協議）第2條第2項記載：如果甲方（即上訴人，下 同）經陳明暉律師書面通知後2個工作天內未交還本協議 書正本並同時支付乙方（即謝劉碧霞，下同）解約作業賠 償費現金962萬5千元時，本協議書自動解除失效，甲方同 意乙方可逕向陳明暉律師領取由其保管之臺灣銀行之銀行 記名支票687萬5千元充作甲方違約金等情，足證系爭協議 有效要件為上訴人於給付謝劉碧霞687萬5千元以外，尚需 支付962萬5千元（共計1,650萬元）。倘上訴人未支付第 二期款項962萬5千元，系爭協議將自動全部解除失效，上 訴人已給付給謝劉碧霞之687萬5千元將轉為違約金等情， 固據其提出系爭協議書、授權書、保管條、收據等為證（ 見本院卷第126-129頁）。惟上訴人給付與謝劉碧霞之962 萬5千元，係基於其等所簽訂之系爭協議，本於債之相對 性，系爭協議顯無從拘束非當事人之被上訴人。遑論被上
訴人並不知其等間有關系爭協議之內容，上訴人亦未能舉 證證明其給付予謝劉碧霞之962萬5千元部分，已經兩造合 意成為系爭契約買賣價金之一部。佐以系爭抵押權擔保之 債權僅設定為1,100萬元，上訴人依系爭契約第1條第1項 第1款約定，亦僅須給付1,100萬元，被上訴人亦僅能請求 此數額，自無從憑上訴人依系爭協議之約定而另行給付謝 劉碧霞962萬5千元，即謂其所給付之此部分款項亦為系爭 契約約定之價金云云，否則豈非謂在系爭契約因故解除而 互負回復原狀之情形下，被上訴人應返還1,650萬元之價 金？足徵上訴人此部分主張為不可採。
③至兩造於簽訂系爭契約時，雖不知系爭抵押權擔保之債權 為何？但兩造既約定上訴人應代償1,100萬之抵押權，則 因系爭抵押債權僅為687萬5千元，上訴人自有給付剩餘41 3萬5千元予被上訴人之義務，衡諸交易常情，此乃當然之 理。
⑸綜上，本院審酌兩造所簽訂之系爭契約為買賣契約，其經 濟目的在使上訴人取得系爭房地之所有權及被上訴人取得 約定之價金，暨衡諸前述由買受人代為清償抵押債權之交 易常情及誠信原則等各情，認系爭契約第1條第1項第1款 之真意係兩造約定上訴人應將買賣價金中之1,100萬元用 以代被上訴人清償系爭抵押債權，取得謝劉碧霞出具之清 償證明而用以塗銷系爭抵押權等情，故上訴人依前揭約定 應給付之買賣價金即為1,100萬元。
㈡系爭房屋為被上訴人單獨所有，其有處分權： 查被上訴人於79年9月10日因分割繼承而取得系爭土地之所 有權，其並設籍於系爭房屋，另其於82年10月30日將系爭房 地以738萬元出賣與訴外人吳宛玉（所訂定之不動產買賣契 約書中有關不動產標示欄係記載係包括臺北市○○街00巷00 弄0號之房屋壹戶，即系爭房屋之舊門牌地址），嗣被上訴 人於系爭執行事件中，就謝劉碧霞主張系爭房屋為其所有一 節，亦不爭執等情，有戶籍謄本、不動產買賣契約書在卷可 按（見原審卷第157、183-188頁），並經本院調閱系爭執行 事件卷宗核閱無訛，自堪認系爭房屋為被上訴人所有。參以 被上訴人前於89年間對吳宛玉、謝劉碧霞提起刑事偽造文書 告訴時，其告訴意旨主張：其於82年10月30日，將所有系爭 土地及其上建物即系爭房屋，以738萬元出賣與吳宛玉，並 簽定不動產買賣契約，當時為辦理土地增值稅，並曾提供其 個人印鑑證明與吳宛玉。詎吳宛玉未經被上訴人同意，於83 年4月8日，偽造被上訴人名義之抵押權設定契約書等私文書 ，持向地政機關行使，將其所有系爭土地設定本金最高限額
1100萬元…等情，有臺灣臺北地方法院檢察署89年度偵字第 22990號不起訴處分可考（見原審卷第163-165頁），益證上 訴人主張被上訴人係於79年1月31日因繼承而取得系爭土地 及其上未辦理保存登記之系爭房屋所有權一節為可採。從而 ，系爭房屋為被上訴人單獨所有，其有處分權，堪可認定。 ㈢被上訴人主張同時履行抗辯，為有理由：
⒈按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義 務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義 務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無 先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之 給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之 規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二： 其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。 設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務 ，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標 的物及使買受人取得標的物所有權之義務。又出賣人於裁判 上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或 已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣 人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置 買受人之對待給付於不顧（最高法院80年度台上字第588號 、87年度台上字第19號等裁判要旨參照）。本件兩造訂立之 系爭契約為買賣契約，為有償雙務契約，則被上訴人應移轉 系爭房地所有權及交付系爭房地與上訴人之義務，與上訴人 給付價金之義務，兩者係立於對待給付之關係，應可認定。 且系爭契約第5條有關被上訴人應於本案法拍後一個月內搬 遷之約定，係被上訴人履行是項義務之期限，非被上訴人有 先應為給付之義務，縱被上訴人因逾期未履行而應負給付遲 延之責任，但此無礙被上訴人為同時履行抗辯之行使。從而 ，被上訴人得請求上訴人給付剩餘價金412萬5千元，而其既 行使同時履行抗辯權，依前揭說明，自應為命上訴人為對待 給付之判決。
⒉至上訴人主張系爭契約第1條第1項第1款約定之價金係系爭 土地之對價，不包含系爭房屋，並援引最高法院83年台上字 第2400號、63年台上字第828號等判例認被上訴人所為同時 履行抗辯內容與上訴人之履約義務，非立於互為對待給付之 關係，不生同時履行抗辯問題云云。然查系爭契約之標的物 ，業已載明為系爭土地與系爭房屋，另第1條係有關價金之 約定，已如前述，則被上訴人所負交付系爭房地及使上訴人 取得所有權之義務，與上訴人依系爭契約第1條約定負有給 付價金之義務，兩者係立於對價關係，當無疑義。又最高法
院83年台上字第2400號、63年台上字第828號等判例均係就 耕地租約有關紛爭所為之闡釋，與本件買賣之法律關係不同 ，自無比附援引之餘地，是上訴人前揭主張亦乏所據。六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第5條之約定，請求被上 訴人遷讓系爭房屋及交付系爭房屋占有予上訴人，為有理由 ，應予准許。另被上訴人抗辯上訴人應給付剩餘之價金412 萬5千元並為同時履行之抗辯，亦屬有據。從而原審命上訴 人為前開給付之同時，被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭 房屋之占有移轉予上訴人，並為准、免假執行之宣告，核無 違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應 駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 謝永昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
書記官 王增華
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。