偽造文書等
臺灣高等法院(刑事),上訴字,104年度,2584號
TPHM,104,上訴,2584,20160324,1

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　 104年度上訴字第2584號
上　訴　人　臺灣新北地方法院檢察署檢察官
上　訴　人
即　被　告　林品蓁（原名林婉玲、林招芳）
選任辯護人　吳美津律師
上列上訴人因偽造文書等案件，不服臺灣新北地方法院103 年度
訴字第726號，中華民國104 年8月21日第一審判決（起訴案號：
臺灣新北地方法院檢察署102年度偵字第23970號），提起上訴，
本院判決如下：
主 文
原判決關於詐欺取財罪部分撤銷。
林品蓁犯詐欺取財罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新台幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年。
其他上訴駁回。
事 實
一、林品蓁明知其所有位於新北市○○區○○路000 巷00弄0號3 樓房屋（下稱本案房屋）之氯離子含量超過設計環境條件下 之國家標準值，為俗稱之海砂屋，且於民國102年1月20日下 午1 時許，因本案房屋臥室側陽臺外推成室內一部分之樓板 即同棟2樓房屋（下稱2樓房屋）頂板鋼筋嚴重鏽蝕，部分已 鏽斷，混凝土塊狀剝落，砸中2 樓房屋瓦斯管、水管，因而 引發氣爆，業經新北市政府工務局於同日下午7 時許邀集專 業技師共同實施現場勘查後，函知各樓層所有權人，明令該 棟房屋各樓層陽台立即停止使用並進行修復補強。林品蓁於 交易習慣上及依誠實信用之交易原則，對有意承買本案房屋 之人就上開交易上之重要事項負有告知義務，竟意圖為自己 不法之所有，並基於詐欺取財之犯意，未就該陽台所在區域 之室內樓板進行修復補強，即於102年5月間委託不知情之全 國不動產三重徐匯捷運加盟店即廣鑫不動產仲介經紀有限公 司（址設新北市○○區○○路0段000號，起訴書誤載為3段2 17號，下稱全國不動產公司）副店長游啟宏，仲介出售本案 房屋及所坐落新北市○○區○○段000地號，權利範圍10,00 0分之240之土地（下稱本案房地），並僅告知本案房屋為海 砂屋，且於102年5月26日某時許，與全國不動產公司簽立不 動產專任委託銷售契約書，復針對本案房屋現況與游啟宏核 對不動產標的物現況說明書各條項後，指示游啟宏就「建築 改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」、「其 他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」等 選項均勾選「否」，以此方式隱暪本案房屋臥室樓板曾有鋼 筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府



工務局發函要求立即停止使用陽台並進行修復補強等情事。 適林立懷透過游啟宏知悉本案房屋待售之事，有意與友人張 展碩及賴達勝合資購買本案房地，經游啟宏帶同林立懷看屋 及轉知本案房屋疑似氯離子含量偏高，又於林立懷主動詢問 後，林品蓁僅透過游啟宏告知2 樓房屋曾經發生氣爆之事， 惟仍刻意隱瞞本案房屋臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕，部分已 鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府工務局發函要求立即 停止使用陽台並進行修復補強等情事，致林立懷、張展碩及 賴達勝陷於錯誤，同意以新臺幣（下同）770 萬元購買本案 房地，並推由張展碩於同年5 月28日某時許，在全國不動產 公司以賴達勝名義與林品蓁簽立不動產買賣契約書，並如數 支付價金。嗣於同年7 月27日房屋點交後，林立懷間接得知 本案房屋經新北市政府工務局發函要求各樓層陽台立即停止 使用並進行修復補強之情事，始悉上情。
二、案經賴達勝訴請臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
壹、有罪部分：
一、證據能力部分：
（一）按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規 定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項固定有 明文。惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第15 9條之1至第159之4之規定，而經當事人於審判程序同意作 為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況， 認為適當者，亦得為證據：又當事人、代理人或辯護人於 法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形， 而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意， 同法第159條之5第1項、第2項亦有明文規定。本件上訴人 即被告林品蓁（下稱被告）及其辯護人於本院準備程序中 ，對於本判決所引用被告以外之人於審判外之陳述之證據 能力並未爭執（見本院第61至62頁背面），僅於本院審判 程序就證人游啟宏及張志狄於偵查中證述之證明力表示意 見（見本院卷第122 頁背面），且未於言詞辯論終結前就 證據能力部分聲明異議，本院審酌該等證據之取得過程並 無瑕疵，與本案待證事實間復具有相當之關聯性，以之為 本案證據並無不當，應認均有證據能力，而得採為本案認 定被告詐欺犯罪事實之基礎。
（二）本判決下列所引非供述證據，並無證據證明係公務員違背 法定程序取得或經偽造、變造所取得之情事，亦無顯不可 信之情況，並經合法調查，亦均得作為本判決之證據。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：




訊據被告於原審及本院審理時，固坦承其知悉本案房屋為海 砂屋且2 樓房屋曾發生氣爆之事，並透過游啟宏告知買家上 開情事，復於102年5月間委託游啟宏出售本案房地，而於同 年月28日以770 萬元將本案房地出售與告訴人賴達勝等事實 不諱，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：伊委託游啟 宏出售本案房屋時，即告知房子曾經發生氣爆，他們沒有問 伊有無相關文件，倘若他們有問，伊就會給他們工務局的函 文；且係游啟宏主動找伊，告訴伊買方專門買海砂屋，簽約 時伊有問代書蘇玉香，說這房子是海砂屋要如何記載，蘇玉 香就記載「不負物之瑕疵擔保責任」，現況說明書係由游啟 宏勾選，伊有問他海砂屋在98年有作過氯離子檢測，為何要 勾否，他說就勾否，他也沒有逐條念給伊聽云云。辯護人則 以：本案係游啟宏主動聯繫被告出售本案房地，並告稱有人 專門收購海砂屋，本案房屋買賣實際處理者為林立懷，林立 懷專門透過人頭戶以低價購買海砂屋，裝潢後出售賺取差價 ，被告從未見過告訴人，所有的磋商過程均是跟游啟宏聯繫 ，簽約時告訴人也未到場，如何對告訴人施行詐術；且被告 已將所有合約上應告知之事項告訴游啟宏，對游啟宏善盡誠 實告知義務，游啟宏及林立懷也確實知悉海砂屋及2 樓房屋 曾發生瓦斯氣爆事件，因此買賣雙方才會於合約中註明「賣 方不負物之瑕疵擔保責任」；被告原本就本案交易出價 830 萬元，游啟宏係以本案房屋為海砂屋且2 樓曾發生瓦斯氣爆 為由，堅持殺價而要求被告降價為770 萬元，被告也因此同 意降價，是故被告出售本案房屋時，並無意圖隱瞞重大資訊 之主觀故意，自無從認定被告主觀上有不法所有意圖及施用 詐術致告訴人陷於錯誤之情事；針對瓦斯氣爆事項之後續處 理，長期從事房地投資之告訴人及游啟宏從未提出任何疑問 ，事後卻把所有責任加諸於不具專業知識之被告，顯無理由 ；本案房屋之瑕疵在非主結構之陽臺，且本案房屋陽台外觀 良好，並無損壞或不堪使用達危樓標準等情事，當不符合不 動產買賣契約第5條第6款無條件解除契約之要件，況雙方於 不動產契約書中約定被告不負擔物之瑕疵擔保責任，本案房 屋陽台之爭議既非重大瑕疵，自不得主張解除買賣契約；本 案房屋位於3樓，同棟2樓發生氣爆事件，此為游啟宏及買方 所知悉，有無交付工務局函文並不會影響買方是否因此陷於 錯誤，自不能認為被告施以詐術之方法，且該函文記載為 2 樓陽台天花板毀損，4 樓室內主要結構已有裂痕，均與本案 房屋無關，工務局現場會勘時，被告並不在現場，亦無勘查 3 樓狀況，是被告並未因該函改變原陽台使用用途，且收受 該函文距離本案房屋買賣時點將近6 個月之久，被告主觀上



不認為該函文係屬出售房屋應主動告知之重大事項而未提出 ，不得以此遽認其有詐欺之故意，被告倘有隱匿之故意，實 無理由將法律明文規定之重大瑕疵諸如海砂屋、氣爆等事件 主動說明，而未說明工務局函文；且告訴人係於要求解約時 ，游啟宏才要求被告提出工務局函文，如果在簽約前或簽約 時，買方或仲介有要求要提出該函文，被告一定會提出，被 告在本案房屋之買賣過程中或許有重大過失，但不能因此推 認被告有詐欺之故意；且現況說明書係游啟宏自行勾選，並 非與被告核對後才勾選，告訴人自稱曾看過本案房屋，認屋 況良好，而直接發生氣爆之2樓住戶與主要結構受損之4樓住 戶亦如常居住，被告自住本案房屋，均無發生任何剝落情況 ，其於現況說明書中就建築改良物是否現有鋼筋外露、水泥 剝落情事勾選為否，係就其自住本案房屋之狀況而為說明， 並無故意隱匿之情，而無不法所有之意圖；被告交付游啟宏 之鑑定報告測試結果氯離子含量略高於標準值0.3kg/m3，倘 若被告有詐欺之故意，自不會同意提供該鑑定報告與告訴人 云云為被告辯護。經查：
（一）被告於102年5月間，委託證人游啟宏仲介出售本案房地， 並告知本案房屋為海砂屋，嗣被告於同年月26日某時許， 與全國不動產公司簽立不動產專任委託銷售契約書，且針 對本案房屋現況與證人游啟宏核對不動產標的物現況說明 書各條項後，指示證人游啟宏就「建築改良物是否現有或 曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」、「其他重要事項（針 對屋況、產權、使用權等有任何補充）」等選項均勾選「 否」等情，業經被告於檢察事務官詢問及原審審理時供稱 ：伊於102年5月下旬找全國不動產公司，同年5 月26日簽 委託書，伊有向游啟宏表示本案房屋是海砂屋等語（見偵 卷第118頁背面、第119頁正面、原審卷第286頁、第287頁 ）；證人游啟宏於檢察事務官詢問及原審審理時亦證稱： ：被告於102年5月25日晚間委託伊銷售本案房屋，翌日簽 訂不動產專任委託銷售契約書，被告於簽訂專任委託銷售 契約書前曾向伊表示過本案房屋有混凝土氯離子含量偏高 傾向，是海砂屋，現況說明書部分，當時有逐條項詢問後 ，經被告確認才勾選等語（見偵卷第88頁背面至第89頁背 面、原審卷第169頁、第172頁、第174頁、第175頁、第17 9 頁）；證人即被告男友賴裕豐於原審審理時復證稱：游 啟宏到被告屋內看屋況，被告有告知游啟宏這間房屋可能 是海砂屋等語（見原審卷第269 頁），並有不動產標的物 現況說明書1紙及不動產專任委託銷售契約書1份在卷可查 （見偵卷第12頁背面、第108頁、第109頁）。再者，被害



人林立懷透過證人游啟宏知悉本案房屋待售之事，復經由 證人游啟宏得知本案房屋疑似氯離子含量偏高及2 樓樓房 屋曾發生氣爆之事後，仍與被害人張展碩及告訴人決定以 770 萬元合資購買本案房地，而由張展碩代表以賴達勝之 名義於102年5月28日與被告簽訂不動產買賣契約書等情， 業經被告於檢察事務官詢問時供稱：伊於102年5月28日與 買方簽買賣契約書等語（見偵卷第118 頁背面）；復經證 人游啟宏於檢察事務官詢問及原審審理時證稱：當時被告 僅向伊表示該屋疑似海砂屋，故伊於事前有向林立懷說明 該屋氯離子含量疑似偏高，伊帶林立懷看過房屋之後，當 天傍晚林立懷有來公司找伊，詢問到氣爆的事，伊馬上跟 被告聯絡，被告說那是之前發生過的事，伊當場有將被告 說的告知林立懷，林立懷聽了以後沒有其他反應，嗣係由 張展碩代替賴達勝出面簽約等語（見偵卷第89頁、原審卷 第169頁、第170頁、第176 頁）；證人賴達勝於檢察事務 官詢問及原審審理時證稱：伊與林立懷、張展碩共同出資 ，於102年5月間透過全國不動產公司向被告購買本案房屋 ，係由林立懷跟不動產仲介聯絡，張展碩有告訴伊本案房 屋有含氯離子，嗣伊等以770 萬元購得本案房屋，簽約係 由伊委託張展碩幫伊簽等語（見偵卷第42頁背面、原審卷 第152頁至第161頁）；證人即處理本案房地買賣之代書蘇 玉香於原審審理時證稱：本案之不動產買賣合約書係由伊 處理，簽約日是102年5月28日，在全國不動產公司簽約， 契約內容是雙方談好之後，伊依據雙方之意思幫他們寫上 去等語（見原審卷第162頁、第163頁）；證人林立懷於原 審審理時證稱：游啟宏告訴伊這間房屋要出售，伊馬上就 去看屋，覺得房子乾乾淨淨、通風不錯，又有陽台，就決 定要買，游啟宏有說這個房子氯離子含量疑似過高，伊認 為只是疑似還不確定，當天傍晚伊找游啟宏詢問2 樓房屋 或本案房屋是不是有氣爆，游啟宏說他也不知道，伊認為 是2 樓氣爆，跟本案房屋沒有關係，所以沒有再去做確認 ，後來伊找張展碩、賴達勝合資購買，由張展碩去跟被告 簽約，最後成交價是770萬元等語（見原審卷第216頁、第 217 頁、第220頁至第222頁）；證人張展碩於原審審理時 證稱：林立懷告訴伊本案房屋可以考慮作為投資之標的， 由伊轉知賴達勝，伊等係合資購買本案房屋，嗣林立懷告 訴伊說這間房屋要簽約，賴達勝就委託伊去簽約，伊到仲 介公司後見到游啟宏、被告、賴裕豐、代書，談定金額為 770 萬元，金額談好了就完成簽約之動作等語（見原審卷 第226 頁），並有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證



申請書、台北縣三重地政事務所土地所有權狀、建物所有 權狀各1份、被害人林立懷簽發之支票1紙、告訴人簽發之 本票2 紙及安信建築經理（股）公司房地點交證明暨買賣 價金履約保證結案單1紙在卷可查（見偵卷第4頁至第11頁 、第13頁、第21頁）。上開事實，均應堪認定。（二）次查，本案房屋之氯離子含量超過設計環境條件下之國家 標準，為俗稱之海砂屋，且於102 年1月20日下午1時許， 因本案房屋臥室側陽臺外推成室內一部分之樓板即2 樓房 屋頂板鋼筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落，砸 中2 樓房屋瓦斯管、水管，因而引發氣爆，經新北市政府 工務局於同日下午7 時許邀集專業技師共同實施現場勘查 後，函知各樓層所有權人，明令該棟房屋各樓層陽台立即 停止使用並進行修復補強，被告亦曾收受該函文等情，業 經被告於檢察事務官詢問及原審審理時供稱：伊大概在10 2 年氣爆後收到工務局的函及電視報導，才知道本案房屋 為海砂屋等語不諱（見偵卷第43頁背面、第119 頁正面、 原審卷第24頁背面）；另證人即新北市政府工務局承辦人 張育豪於檢察事務官詢問時亦證稱：當時依土木技師目測 檢視，認該屋有混凝土剝落狀況，建議陽台因鋼筋嚴重鏽 蝕外露，且水泥塊剝落，不宜繼續使用，伊等依建築法第 81條規定，請全棟住戶立即停止陽台使用，並進行補強， 且應進行氯離子檢測，依當天技士會勘結果，有初步認定 該建築物疑似氯離子偏高，當天只有會勘2樓及4樓，因為 其他住戶不在家，無法目視檢測，但基於安全考量，所以 認定為全棟建物均應做結構補強，亦包括3 樓等語甚詳（ 見偵卷第90頁）；又證人即2 樓房屋屋主黃春妹於原審審 理時亦證稱：伊有收到工務局的函文，1樓至5樓都有收到 ，一開始是被告房屋地板水泥掉下來，由2 樓浴室上方掉 下來，後來是室外3樓陽台地板即2樓陽台天花板掉下來， 掉了約1/5面積，砸到2樓的水管及瓦斯管，引發氣爆，區 公所當天派人來看，過沒多久就收到該公文等語甚明（見 原審卷第264頁至第266頁）；且證人賴裕豐於原審審理時 復證稱：伊曾住過本案房屋，伊知道2 樓房屋發生氣爆之 事，是2 樓天花板塌下來壓到瓦斯管，被告事後有收到工 務局之函文等語（見原審卷第268頁、第269頁），並有新 北市政府工務局會勘紀錄1紙、102年1 月23日北工使字第 0000000000號函1份、會勘紀錄表1紙、勘查照片33張及受 文者清單1紙附卷足參（見偵卷第15頁至第18頁、第96 頁 至第98頁、第107 頁）。證人林立懷於原審並提出本案房 屋天花板混凝土塊狀剝落之照片（見原審卷第243-245 頁



）；且告訴人亦曾委請鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試 驗室就本案房屋進行混凝土氯離子含量試驗，其中入口前 3.5公尺左2.3公尺處柱位之硬固混凝土中氯離子含量為1. 3590kg/m3，入口前6.7公尺左2 公尺處柱位之硬固混凝土 中氯離子含量為1.3590kg/m3 等情，有鄭兆鴻結構土木技 師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告1 份 在卷可考（見偵卷第20頁）。是本案房屋臥室樓板曾有鋼 筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政 府工務局發函立即停止使用陽台並進行修復補強等情，亦 堪認定。
（三）復按刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第 三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要 件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於 錯誤，加害者有不法而取得財物之意思，實施詐欺行為， 被害者因此行為，致表意有所錯誤，而其結果為財產上之 處分，受其損害（最高法院46年台上字第260 號、19年上 字第1699號判例意旨參照）。又按對於犯罪結果之發生， 法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行為 發生結果者同，刑法第15條第1 項定有明文。而所謂詐術 ，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付 ，亦不得謂非詐欺；又不以積極之語言、文字、肢體、舉 動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使 被害人陷於錯誤，亦包括在內，於利用人之錯誤而使其為 財物之交付之情況下，行為人若有告知他人之義務而不為 告知，而積極利用他人之錯誤，亦足以成立（最高法院24 年上字第4515號、25年上字第1520號判例、94年度台上字 第906 號判決、93年度台上字第5678號判決、92年度台上 字第1141號判決、91年度台上字第1071號判決參照）。經 查：
1、被告於本案房屋之銷售過程，未主動向游啟宏或告訴人及 被害人等告知本案房屋臥室即原側陽臺部分樓板曾有鋼筋 嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府 工務局發函要求立即停止使用陽台並進行修復補強，亦未 主動提供新北市政府工務局之函文供告訴人及被害人等參 酌等情，此為被告於原審及本院審理時所不爭執（見原審 卷第24頁背面、第224頁，本院卷第60頁背面、第124頁） ；並經證人游啟宏於原審審理時證稱：交屋後林立懷要整 理房子時，有去問2樓屋主，2樓屋主告訴林立懷本棟房子 經新北市政府下公告說是不堪居住，林立懷要求被告提供 這份函文，伊去跟被告要，但被告說她沒有這份公文等語



（見原審卷第171頁、第172頁）；證人林立懷於原審審理 時證稱：本案房屋交屋後，伊經由2樓屋主得知2樓房屋有 氣爆，這個房子結構有問題不能住人，不然會有坍塌危險 ，伊問她有什麼依據，她說有個公文，伊向她索取，她不 肯，嗣伊請游啟宏向被告索取，被告不提供，伊才去跟 4 樓屋主要到這份公文等語（見原審卷第219頁、第221頁） ；證人黃春妹於原審審理時證稱：曾經有人打電話給伊， 請伊讓他進去2樓，他要進去看看2樓要怎麼修，伊有告訴 他新北市公文的事，跟他說公文上有提及房屋結構有損壞 ，那位先生當時表示他不知道有這份公文等語（見原審卷 第265 頁）；證人賴裕豐於原審審理時證稱：簽約過程中 對方沒有提到新北市政府工務局函文之事，所以伊等也沒 有提到曾經收到該函文之事等語在卷（見原審卷第272 頁 、第273 頁）。被告既知本案房屋有上開情事，則於交易 習慣上及依誠實信用之交易原則，自對有意購買本案房屋 之告訴人及被害人等就該交易上重要事項負有告知義務， 俾使其等審慎評估相關風險後，再決定是否購買本案房屋 ，惟被告竟對其等刻意隱瞞此等事項，則被告未予告知之 消極不作為應與積極行使詐術之作為作相同之評價。 2、又被告於102年5月26日某時許，與全國不動產公司簽立不 動產專任委託銷售契約書，針對本案房屋現況與證人游啟 宏核對不動產標的物現況說明書各條項後，指示游啟宏就 「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事 」、「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何 補充）」等選項均勾選「否」等情，亦如前述，是被告藉 該「不動產標的物現況說明書」傳遞不實之交易訊息，隱 暪本案房屋臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕，部分已鏽斷，混 凝土塊狀剝落及經新北市政府工務局立即停止使用陽台並 進行修復補強等情事，而為詐術之行使，應堪認定。 3、再查，被告雖已經由證人游啟宏告知被害人林立懷本案房 屋疑似氯離子含量過高，並於被害人林立懷主動詢問後， 透過證人游啟宏告知2 樓房屋確曾發生氣爆之事，業如前 述。然查，建物之氯離子含量超標是否即為不堪使用之建 物，尚需視該建物之設計施工品質、用戶使用狀況、建物 所在環境及地質等因素而定，氯離子含量超過標準，雖有 混凝土剝落、漏、滲水，嚴重者並有鋼筋鏽蝕、鏽斷之情 形，然該建物是否已達於不堪使用之狀態，可否以其他物 理或化學方式進行補強，均有待專業檢測確定。從而，建 物有氯離子含量超標之情事，僅具潛在危險性，非必已不 堪使用。被害人林立懷雖經告知本案房屋疑似氯離子含量



過高，仍決意購買，亦符合一般經驗法則。然告訴人及被 害人等於決意購買本案房屋前，倘知悉本案房屋已因氯離 子含量超過標準，致生臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕，部分 已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府工務局發函立即 停止使用陽台並進行修復補強等部分不堪使用情形，衡情 應無繼續締約之理，此觀證人林立懷於原審審理時證稱： 若被告有提供這份公函給伊等，伊等不會購買本案房屋， 打死也不敢買，因為本案房屋之陽台外推變成室內，公文 提到陽台要立即停止使用，要進行修復補強才可以繼續用 ，既然陽台為室內空間，很有可能在使用其他室內空間時 不小心用到該區域等語（見原審卷第223 頁）；證人張展 碩於原審審理時證稱：伊若知悉新北市政府工務局之函文 內容，肯定不會買本案房屋，因為結構已經有問題，而且 陽台要停止使用等語甚詳（詳原審卷第233 頁）。是告訴 人及被害人等於作成購買本案房屋之意思表示前，是否已 正確知悉所欲購買之本案房屋有上開經新北市政府工務局 發函要求立即停止使用陽台等情事，勢必將影響其等締約 之意願，並涉及其等對於該標的物之安全、價值及使用計 畫等評估，核屬交易上之重要事項及資訊。
4、綜上，被告施用詐術隱瞞上揭情事，致告訴人及被害人等 未能掌握該交易上重要事項致陷於錯誤，而購買本案房屋 之事實應堪認定。
（四）被告及辯護人雖以前揭情詞置辯，然查： 1、被告及辯護人辯稱：游啟宏及告訴人並未主動索取相關函 文云云，辯護人另以本案房屋位於3樓，同棟2樓發生氣爆 事件，此為游啟宏及買方所知悉，有無交付工務局函文並 不會使買方因此陷於錯誤，自不能認為被告有何施行詐術 之行為，又被告主觀上不認為該函文係屬出售房屋應主動 告知之重大事項而未提出，不得以此遽認其有詐欺之故意 云云。經查：
（1）本案房屋經新北市政府工務局會勘後，專業技師表示該建 築物2樓陽台天花板確已嚴重毀損，4樓室內主要結構已有 裂痕、鋼筋鏽蝕等損壞，故各樓層陽台實有立即停止使用 之必要等情，業經證人張育豪於檢察事務官詢問時證稱： 當時依土木技師目測檢視，認該建築物有混凝土剝落狀況 ，建議該屋陽台因鋼筋嚴重鏽蝕外露，且水泥塊剝落，不 宜繼續使用，伊等依建築法第81條規定，請全棟住戶立即 停止陽台使用，並進行補強，且應進行氯離子檢測，當天 只有會勘2樓及4樓，因為其他住戶不在家，無法目視檢測 ，但基於安全考量，所以認定為全棟建物均應作結構補強



，亦包括3 樓等語明確（見偵卷第90頁），並有新北市政 府工務局102年1月23日北工使字第0000000000號函1 份在 卷可查（見偵卷第16頁至第18頁）。是新北市政府工務局 雖未具體指明本案房屋有何損壞情形，然新北市政府工務 局明文所指2 樓陽台天花板確有嚴重毀損之部分，即為本 案房屋之臥室樓板，又本案房屋所屬之建築物為一單獨一 棟之公寓，在該建築物2樓陽台天花板確已嚴重毀損，4樓 室內主要結構已有裂痕、鋼筋鏽蝕等損壞之情形下，夾於 結構中間之本案房屋，如何能自外於結構問題？被告辯稱 因本案房屋未受勘查，其認上開2樓陽台天花板及4樓室內 主要結構之損害與本案房屋無關云云，認無可採。 （2）且查，被告於委託出售本案房屋時，僅主動告知本案房屋 為海砂屋之事，係待被害人林立懷看屋後提出疑問，透過 證人游啟宏詢問被告，被告始告知2 樓房屋曾發生氣爆之 事，此經證人游啟宏於原審審理時證述明確（見原審卷第 169頁、第170頁），是被告於出售本案房屋期間，並非主 動告知2 樓房屋曾發生氣爆之事。又新北市政府工務局針 對該次氣爆會同專業技師進行查勘，發函要求各所有權人 停止使用陽台部分並進行修復補強，被告亦自承曾經收受 該函文，是新北市政府工務局之函文僅發送本棟建物之所 有權人，非本棟建物所有權人之仲介游啟宏、告訴人及被 害人等若非被告主動提供該函文，焉能無端獲悉新北市政 府工務局曾經發函給各所有權人要求停止使用陽台部分並 進行修復補強。且被告既利用在不動產標的物現況說明書 「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充 ）」勾選為「否」，隱瞞其收受新北市政府工務局函文之 事實，證人游啟宏、告訴人及被害人等何以有足夠之資訊 可以向被告索取該公文。從而，被告及辯護人辯稱：游啟 宏及告訴人並未主動索取相關函文云云，自無從為有利於 被告之認定。
（3）又查，新北市政府工務局上開函文除明令停止使用陽台部 分並進行修復補強外，並註明若經查獲未停止使用，該局 得依行政執行法規定辦理，且附錄建築法第94條、行政執 行法第30條等相關罰則、罰鍰規定，足見該氣爆所衍生該 棟建築物陽台之使用情況，已足以影響住戶自身安全或有 造成公共危險之虞，被告未停止使用陽台部分區域，亦未 進行修復補強，即有經裁罰或經刑事訴追之虞。況被告於 原審審理時亦自承：伊於出售本案房屋前，有要求黃春妹 要修繕，以免影響伊出售本案房屋等語不諱（見原審卷第 235 頁），足見被告主觀上亦認知該陽台區域之修繕與否



，將影響本案房屋之出售，被告豈可能於出售本案房屋時 ，認該函文非屬重要文件而未主動提出。況被告於證人游 啟宏詢問氣爆之事時，僅告知游啟宏那是之前發生過的事 等情，業經證人游啟宏於原審審理證述明確（見原審卷第 170頁）。被害人林立懷既已詢及2樓房屋曾發生氣爆之事 ，就該氣爆所衍生新北市政府工務局會同專業技師查勘， 發函明令停止使用陽台部分並進行修復補強等資訊，均應 係被告於出售本案房屋時所應予以揭露之訊息，何以僅輕 描淡寫陳稱那是之前發生過之事，而完全未提及該氣爆發 生之原因及後續處置事宜，顯與常情未合。
（4）又本棟房屋1、2樓間外牆貼有「危險請勿靠近」之告示牌 ，1樓並架設鋼架支撐2樓陽台樓板等情，雖經證人賴裕豐 於原審審理時證述明確（見原審卷第270頁），並有照片5 張在卷可佐（見偵卷第70頁至第72頁），然告訴人及被害 人等前往本案房屋看屋時，或因並未注意該等警示及鋼架 ，或因未理解該等警示及鋼架之用意，而未進而了解本案 房屋經新北市政府工務局發函要求立即停止使用陽台之情 形，此經證人賴達勝於原審審理時證稱：伊沒有注意到 1 樓門口貼有「危險請勿靠近」及1 樓架設鋼架之情形等語 （見原審卷第156頁、第157頁）；證人林立懷、張展碩於 原審審理時證稱：伊看屋時有看到房子外觀有貼「危險請 勿靠近」，且1 樓有鋼架之情形，因為本案房屋之出入口 是在另一邊，與1 樓鋼架不在同一個地方，所以伊認為可 能跟本案房屋無關，至於「危險請勿靠近」伊認為是因為 那邊有電箱的關係等語在卷（見原審卷第223頁、第226頁 ），是單就本棟房屋1、2樓間外牆貼有「危險請勿靠近」 之告示牌，1樓架設鋼架支撐2樓陽台樓板等房屋外觀情形 ，是否足使他人知悉本案房屋臥室樓板曾有鋼筋嚴重鏽蝕 ，部分已鏽斷，混凝土塊狀剝落及經新北市政府工務局發 函要求立即停止使用陽台並進行修復補強等情事，亦有可 疑，亦無從據為有利被告之認定。
2、被告另辯稱：游啟宏告知買方係專買海砂屋云云。辯護人 則以本案係游啟宏主動聯繫被告出售本案房屋，並告稱有 人專門收購海砂屋，本案房屋之買賣實際處理者為林立懷 ，林立懷專門透過人頭戶以低價購買海砂屋，裝潢後出售 賺取差價，針對瓦斯氣爆事項之後續處理，長期從事房地 投資之告訴人及游啟宏從未提出任何疑問，事後卻把所有 責任加諸於不具專業知識之被告云云為被告辯護。然查， 本案房屋雖係告訴人及被害人等合資購買，然其等僅合資 購買本案房屋，並無其他合夥投資之情形，且其等亦非專



買海砂屋之投資客等情，業經證人賴達勝、林立懷、張展 碩於原審審理時證述明確（見原審卷第160頁、第161頁、 第224頁、第234頁），證人游啟宏於原審審理時亦證稱： 林立懷不是在專門買賣海砂屋之人，伊也沒有跟被告說買 方是專買海砂屋的等語甚詳（見原審卷第171頁、第180頁 ）。是被告及辯護人以告訴人及被害人等均係專以買賣海 砂屋之投資客，並有相關投資經驗云云置辯，均無足採。 且查，被告本身亦曾研習相關房地產課程，並取得經紀營 業員執照，更曾在仲介公司任職乙情，此經被告於檢察事 務官詢問時供陳：伊於102 年農曆年後有擔任過房屋仲介 ，只有做1、2 個月等語不諱（見偵卷第119頁背面），證 人張志狄於檢察事務官詢問及原審審理時亦證稱：被告曾 在台信不動產公司任職過短期時間，擔任業務員等語甚詳 （見偵卷第88頁背面、原審卷第212 頁）；證人賴裕豐於 原審審理時復證稱：被告在102年間曾做過仲介1、2 個月 ，被告有去上課，因此取得執照等語明確（見原審卷第27 2 頁、第276頁），並有不動產經紀業資訊系統資料1紙在 卷可查（見原審卷第242 頁），而告訴人及被害人等均非 房地產專業人員，辯護人主張告訴人及被害人等應自行查 知氣爆後續處理事宜，亦非可採。況2 樓房屋發生氣爆之 起因及後續住戶或政府機關之處理程序等資訊，均非他人 所能確實掌握，被告為本案房屋之所有權人且實際居住本 案房屋，又收受新北市政府工務局發送之函文，業如前述 。另被告亦因2樓房屋氣爆之後續修繕事宜，與2樓房屋所 有權人黃春妹有所接觸，此經證人黃春妹、賴裕豐於原審 審理時證述明確（見原審卷第265頁、第277頁），被告自 能掌握上開資訊，理應公開相關訊息供告訴人及被害人等 作為是否購買本案房屋之參考，豈能隱瞞上開情資而苛責 游啟宏或告訴人及被害人等自行查知。從而被告及辯護人 此節所辯，亦無足取。
3、另被告辯稱：簽約時伊有問代書蘇玉香，說這房子是海砂 屋要如何記載，蘇玉香就記載「不負物之瑕疵擔保責任」 云云，辯護人則以：游啟宏及林立懷也確實知悉海砂屋及 2 樓房屋曾發生氣爆事件，因此買賣雙方才會於合約中註 明「賣方不負物之瑕疵擔保責任」云云置辯。經查： （1）本案不動產買賣契約書第5條第6款規定「簽約後，賣方就 買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政 府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結 構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約。買 賣雙方另有約定者，從其約定」，另於第17條其他約定事



項約定「(一)固定物現況交屋、(二)乙方不負物之瑕疵擔 保責任」，固有該不動產買賣契約書1 份在卷可查（見偵 卷第5頁至第7頁背面）。然查，本案不動產買賣契約書第 17條上開記載，係因被告要求，始由代書蘇玉香登載於不 動產買賣契約書乙情，業經證人蘇玉香、游啟宏、張展碩 於原審審理時證述明確（見原審卷第163頁、第173頁、第 228 頁）。又本案不動產買賣契約書第17條約定「(一)固 定物現況交屋、(二)乙方不負物之瑕疵擔保責任」，並非 針對本案房屋為海砂屋及2 樓房屋曾發生氣爆之事，所為 免除被告物之瑕疵擔保責任等情，業經證人蘇玉香於原審 審理時證稱：不動產買賣契約書第17條約定「固定物現況 交屋」，係指屋內的固定物就是以現況交付，不會拆除， 約定「乙方不負物之瑕疵擔保責任」被告說係以房屋的現 況交屋，所有責任她都不負擔，不再處理房屋現況，被告 沒有告知本案房屋為海砂屋，若有的話合約書應該會記載 房屋氯離子含量過高，一般伊處理的合約上註記「不負物 之瑕疵擔保責任」，通常是指漏水之情形，但伊記得本案 合約書註記「不負物之瑕疵擔保責任」時，雙方沒有特別 提到漏水的問題，伊記得應該是房子的狀況不是一般的房 子，好像是有一些要修理還是什麼的，伊不記得被告有無