臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第二一九六號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
右當事人間請求給付服務報酬事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）五十五萬二千元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執 行。
二、陳述：被告於民國八十八年二月五日與原告訂立專任委託契約書，將被告所有 坐落臺中市南屯區○○○街二六二號十八樓之四房屋及其基地應有部分（下稱 委託標的物）委託原告仲介銷售，期間自八十八年二月五日起至同年五月三十 一日止，委託出售價格為一千三百八十萬元，約定服務報酬為成交價之四％。 依上開契約書第十條第三項第二款規定，被告如於委託期限內，將委託標的物 自行出售、經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時，應給付原告按委託價格 百分之四計算之服務報酬即五十五萬二千元。茲被告於八十八年四月三十日將 前開委託標的物售予訴外人王麗君，顯已違反前述契約之約定，嚴重損害原告 之權益，為此訴請被告給付如聲明所示。
三、對被告所為抗辯之陳述：原告並未收到被告終止契約之通知書。 四、證據：提出專任委託契約書、土地登記謄本、建物登記謄本及人事資料卡各一 份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示，如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。 二、陳述：
㈠被告在與原告訂立專任委託契約前，已自行銷售一年餘，仍無法將委託標的物 出售，嗣訴外人即原告之經紀人張坤盛一直來電表示，有很多客戶有意購買委 託標的物所在大樓之房屋，要求被告與之簽約，被告始於八十八年二月五日簽 訂專任委託契約。詎簽約後，原告並未介紹任何客戶給被告，甚至連電話詢問 都無，後被告主動電告張坤盛表示欲終止契約，張坤盛答稱只要被告擬妥書面 資料交由其呈報原告公司即可，被告乃將終止契約之書面資料當面交付張坤盛 ，其後被告始自行出售委託標的物，兩造間之專任委託契約既已終止，原告自 不得請求服務報酬。
㈡又兩造所簽訂之專任委託契約中關於賣方自行出售仍須給付報酬之約款，係定 型化契約條款，對消費者顯失公平，應該無效。 三、證據：提出簡報資料二份為證。
理 由
一、原告主張：被告於八十八年二月五日與原告訂立專任委託契約書，將被告所有坐 落臺中市南屯區○○○街二六二號十八樓之四房地委託原告仲介銷售，期間自八 十八年二月五日起至同年五月三十一日止，委託出售價格為一千三百八十萬元， 依上開契約書第十條第三項第二款規定，被告如於委託期限內，將委託標的物自 行出售、經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時，應給付原告按委託價格百分 之四計算之服務報酬即五十五萬二千元，茲被告於八十八年四月三十日將前開委 託標的物售予訴外人王麗君，顯已違反前述契約之約定，為此訴請被告給付如聲 明所示等語。被告則以：兩造間之專任委託契約已經終止，原告不得請求服務報 酬，又該專任委託契約中關於賣方自行出售仍須給付報酬之約款，係定型化契約 條款，對消費者顯失公平，應該無效等語，資為抗辯。二、原告主張兩造於八十八年二月五日訂立專任委託契約書，被告將委託標的物委由 原告仲介銷售，期間自八十八年二月五日起至同年五月三十一日止，委託出售價 格為一千三百八十萬元，約定服務報酬為成交價之四％，嗣於八十八年四月三十 日，被告自行將前開委託標的物售予訴外人王麗君之事實，業據原告提出專任委 託契約書、土地登記謄本及建物登記謄本各一份為證，且為被告所不爭執，堪信 為真實。本件兩造爭執之重點，乃在於：⑴被告自行出售委託標的物前，兩造間 之專任委託契約是否已終止，⑵兩造所訂立之專任委託契約第十條第三款有關： 「委託期限內，賣方自行出售，仍應依委託價格四％給付服務報酬」之約款，是 否對消費者顯失公平而無效。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條第一項前段定有明文。被告雖抗辯業以書面終止兩造間之專任委託契約云 云，惟此為原告所否認，被告並未能舉證以實其說，是被告此部分所辯，尚屬無 據。
四、次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者，得請求報酬，民法第五百六十八 條第一項規定甚明。據此可知，契約之成立須與居間人報告或媒介之努力有相當 因果關係，居間人始得享有報酬請求權，委託人始有給付報酬之義務。再按消費 者保護法第十一條、第十二條分別明文規定，企業經營者在定型化契約中所用之 條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之 解釋；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。究其規 範意旨乃因法律之公正與契約之公正同為國民私法生活公正之保障，是私法契約 當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與 「衡平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範 有關權利義務分配之規定，若脫逸此種「權利義務分配之典型」甚遠，已超越契 約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該 約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。查本件兩造所簽訂之專任委託契約書 中之第十條第三款固定有：委託期限內，賣方（指被告）自行出售，經第三人介 紹出售或另行委託他人仲介時，仍應給付原告依委託價格四％之服務報酬等語。 然遍查全部契約條款，並未約定原告應如何提供服務，及若原告未能提供任何仲 介服務時，原告得請求如何之保障之相關規定，徒以前開條款限制被告之權利，
並據以請求被告給付報酬，不僅與衡平原則有違，亦對被告顯失公平。此由本件 原告自承因景氣不好，沒有客戶詢價，故並未介紹任何客戶給被告，惟依該條款 卻仍得請求被告給付原委託價格四％之服務報酬，益證該條款對被告顯失公平。 職是之故，該條款顯有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，不當限制 被告財產處分權之行使，違反民法第七百六十五條所有人於法令限制之範圍內， 得自由處分其所有物之規定，並與上述消費者保護法之規定不符，應認該條款無 效。
五、從而，原告本於居間契約請求被告給付五十五萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有未洽，應予駁回；其假執行 之聲請，亦因而失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日 臺灣臺中地方法院民事第四庭
~B法 官 陳文燦
右為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日~B法院書記官
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