臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第177號
原 告 劉白綉連
訴訟代理人 李東炫律師
複代理人 張舷純
被 告 郭財明
訴訟代理人 李建德律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105 年2 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款設有規定。另所 謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因 事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為 有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程 度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先 後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能 統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之，有最高法院96年度 台上字第471 號判決意旨可稽。
二、查原告原起訴聲明為：⑴確認兩造間如原證一所示之土地買 賣契約書第14條第3 、4 項約定無效。⑵被告應將苗栗縣苗 栗市○○段○○○段00000 地號土地上私設通路（約198 坪 ，下稱系爭285-1 地號土地）回復原狀，返還上開土地予原 告及其他全體共有人。嗣追加聲明第⑶項為：確認原告民國 103 年8 月12日簽署交付被告如原證8 號所示道路通行同意 書無效。嗣經多次更迭聲明後，其於104 年10月5 日聲明變 更為：⑴確認兩造間詳如附件一( 即原證1 號) 所示之土地 買賣契約書第14條第3 、4 項約定所生之法律關係不存在。 ⑵被告應將系爭285-1 地號土地上如苗栗縣苗栗地政事務所 104 年7 月10日苗二土字第711 號土地複丈成果圖所示編號 A 部分回復至上開地號土地其餘部分相同地貌之原狀，將上 開土地騰空返還予原告及其他全體共有人。⑶確認原告103 年8 月12日簽署交付被告詳如附件二( 即原證8 號) 所示道 路通行同意書約定之法律關係不存在。
三、本件原告主張其係為履行雙方原證1 號契約書第14條第3 、 4 項之約定，於103 年8 月12日簽署原證1 號契約書之同時
簽署如原證8 號所示之道路通行同意書予被告，然上開約定 之內容因違反非都市土地使用管制規則第6 條第3 項違反強 行規定而無效，而上開同意書亦係遭被告詐欺及出於錯誤下 所為之意思表示下所簽立，原告雖為前揭聲明⑴、⑶項變更 ，且其請求已在雙方攻擊防禦範疇，故追加或變更其基礎事 實同一，且不甚妨礙訴訟之進行，參酌前揭說明，自應准許 。而聲明⑵項的部分，僅屬減縮應受判決事項，亦應准許。四、末按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不 得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言， 若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認 有受確認判決之法律上利益」，最高法院著有52年臺上字第 1240號民事判例可資參照。原告前揭聲明⑴、⑶項，然被告 否認之，參酌前揭說明，應認有確認利益，合先敘明。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、原告所有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○段000 地號土地（ 下稱系爭310 地號土地），於103 年6 月23日與訴外人賀琬 甯簽訂不動產銷售同意書，委託其居間銷售系爭土地，經賀 琬甯告知該土地因欠缺對外通路難以劃出建築線取得建照， 恐難以覓得買家，幾經賀琬甯遊說原告將相鄰之系爭285-1 地號土地讓路5 米供系爭310 地號土地通行使用，原告因不 諳法律，誤信賀琬甯之言，勉強允諾以此為條件出售系爭31 0 地號土地。嗣兩造幾經磋商後，原告勉為同意將系爭土地 讓路6 米供310 地號土地通行使用，並於103 年8 月12日就 310 地號土地簽訂土地買賣契約書，買賣契約第14條第3 、 4 項約明由原告及女兒劉美明共有之系爭285-1 地號土地約 198 坪範圍須供310 地號土地無償通行使用，並設定地役權 ，被告即在285-1 地號土地傾倒廢土修築6 米道路。㈡、因協商過程中，被告透漏開發計畫有所變更，原告因此對於 系爭310 地號土地是否須用系爭285-1 地號土地作為私設道 路更為起疑，多次向被告詢問，被告均含糊回應。原告遂於 103 年11月10日向苗栗縣政府建管處查詢建築線核准相關資 訊，始知被告早在103 年9 月5 日即獲核准建築線，且該建 築線根本未在被告要求原告讓出使用之系爭285-1 地號土地 ，而是在系爭310 地號土地西側既成道路上，被告明顯為詐 欺之不法行為。原告嗣後委任律師查詢建築線相關資訊時， 另獲知系爭土地因屬農地，基於農地農用之原則，非經主管 機關允准不得私設通路及設定役權，兩造土地買賣契約書第
14條第3 、4 項之規定與現行法規不符，違反強行規定而無 效。被告建商背景及專業，對此重要資訊不可能全然無知， 但在兩造磋約期間卻隱匿未提，誘使原告與之簽訂此一無效 之條款，原告受騙雖深感憤怒，然仍多次試圖與被告協商修 正無效之契約條款未果。
㈢、縱認系爭285-1 地號土地業經苗栗縣政府認定為現有巷道， 仍不能逕認系爭285-1 地號土地地號符合非都市土地使用管 制規則第6 條之規定，得申請為私設通路，亦即苗栗縣之自 治條例應有違法之情。蓋依行政院農業委員會104 年11月13 日農企字第0000000000號函示、內政部104 年11月18日內授 中辦地字第0000000000號函示內容，足認農牧用地申請私設 通路使用須經農業主管機關審查同意。被告就系爭土地申請 容許作私設通路使用、指定建築線等，苗栗縣政府工商發展 處建築管理科於審核前，須徵詢農業處農務科審查及同意變 更容許使用，其程序方屬完備及適法。苗栗縣建築管理自治 條例第5 條第1 項第2 款核發建築線指示圖，僅於事後副本 函知農業處農務科，至多僅能說明被告申請將系爭土地為系 爭310 地號土地之建築線過程中，以上開自治條例認定為現 有巷道，尚非業經依非都市土地使用管制規則第6 條規定申 請將系爭285-1 地號土地部分准為私設通路。是以，原告之 意思表示既受到詐欺錯誤下所為，自有確認之利益，爰依民 法第113 條及第767 條提起本件訴訟。
㈣、聲明：
１、確認兩造間如附件一( 即原證1 號) 所示之土地買賣契約書 第14條第3 、4 項約定所生之法律關係不存在。２、被告應將坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○段00000 地號如附 圖( 即苗栗縣苗栗地政事務所依該所104 年7 月10日苗二土 字第711 號收件，並於104 年8 月21日複丈鑑測而製作之複 丈成果圖) 所示編號A 部分面積610 平方公尺土地，回復至 該地號土地其餘部分相同地貌之原狀，將上開土地騰空返還 予原告及其他全體共有人。
３、確認原告103 年8 月12日簽署交付被告如附件二所示( 即原 證8號)道路通行同意書約定之法律關係不存在。二、被告則以：
㈠、系爭310 地號土地後方之一部雖臨有光華街43巷，惟該巷道 屬私人所有且該巷道僅2 ‧19米寬，兩旁有圍牆或房屋牆壁 ，以1500㏄之自用小客車而言，通行該巷道時車身兩側已無 多餘空間，經常會摩擦到圍牆，更遑論大型房車、消防車、 救護車、工程車及預拌車等重型工具車得以出入。原告欲出 售系爭310 地號土地，乃透過其友人蕭葵芳、劉蘭貴地政士
之媒介，委託苗栗房屋之賀婉甯銷售，經上開三人解說， 系爭310 地號土地雖不屬袋地，但光華街34巷，其巷弄狹隘 通行不便，原告若欲出售該地且價格優於一般市場行情，於 不提供同屬其所有285-1 地號土地供通行情形下，將乏人問 津、無人購買。經過仲介多次溝通，原告之代理人劉美明同 意於不動產廣告銷售同意書簽署同意提供系爭285-1 地號5 米寬之土地供系爭310 地號通行之約款。況且，本件買賣契 約過程劉蘭貴、蕭葵芳、賀婉甯在簽訂系爭買賣契約上，係 居於原告之使用人之地位，縱渠等三人自始至終均未提到相 關法律規定，然依民法第224 條之規定，原告就渠等三人之 過失應負同一責任，因此原告陷於錯誤，非由被告所致甚明 。
㈡、被告本身為建築商，透過仲介得知原告欲出售系爭310 地號 土地，售價新臺幣（下同）3,267 萬元，且原告同意提供系 爭285-1 地號5 米寬土地供310 地號通行。被告購買此土地 係作為建築基地，興建房屋以出售，故購買土地首要考量的 係是否有道路得以通行，其次為得否劃設建築線以興建房屋 。被告透過仲介委託購買意願書，簽訂協商期間為103 年8 月5 日至同年月10日止，被告第一次議價3,180 萬元，並要 求原告應提供系爭285- 1地號土地至6 米寬供系爭310 地號 土地通行，並設定地役權，但此條件，原告不同意。被告復 於同年8 月8 日再次加價至3,210 萬元，條件如前，原告仍 不接受。再於8 月10日被告調高至3,285 萬元，原告接受此 買價並同意被告前所開立之條件，據此議價過程，兩造係在 自由意識清楚明確知悉下完成議約過程，豈有原告所稱施用 詐術之事。再者，建築線之指定乃苗栗縣政府之權責，巷道 寬度需達6 之邊界線，為苗栗縣建築管理自治條例所明定， 非被告杜撰作假，被告何來施以詐術使原告提供6 米寬道路 為意思表示。
㈢、系爭285-1 地號土地使用分區雖為特定農業區，使用類別為 農牧用地，然兩造間定系爭土地買賣契約第14條第3 、4 項 並未因違反非都市土地使用管制規則第6 條第3 項附表一規 定而當然無效。依非都市土地使用管制規則第30條規定，行 政機關並未強力介入或干預土地所有人對於非都市土地使用 之目的，土地所有人尚可透過申請變更編定之土地之方式， 經行政機關之行政裁量權為變更土地之使用細目使用之行為 ，顯然並非具有強烈之規範倫理色彩。再者，系爭310 地號 土地亦經前開規定於82年3 月25日以「變更編定」之方式變 更為「鄉村區」，衡以原告係於不動產廣告銷售同意書簽署 同意將系爭285-1 地號5 米寬之土地供310 地號通行之約款
，且經被告多次與原告磋商因而意思表示合致所成立之法律 行為，故存有充分之信賴及相當之期待，自應將上述規定解 釋為取締規定，就系爭約款賦予私法上之效力，庶符誠信與 公平。
㈣、另據訴外人昇雲建設有限公司與維祥小段167-1 地號土地所 有人謝英政向苗栗縣政府陳情廢除310 地號土地面臨現有巷 道一案，苗栗縣政府104 年5 月13日府商建字第0000000000 號函說明三載明：「依據上開條例第5 條第1 項第2 款非屬 法定空地之私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書 者，該申請書所附之道路同意書及面積計算表，苗栗市○○ 段○○○段00000 地號土地，同意無償無條件提供給毗鄰地 號○○段○○○段000 地號所有權及產權移轉受讓人及公眾 通行，依上開條例規定可認定為現有巷道；倘申請人需申請 建築線指示（定），請依據上開條例第2 條第4 款委託專業 技師辦理」等字樣以觀，足證310 地號土地可依據原告所提 供之系爭土地申請建築線指示（定），原告與共有人提供系 爭土地通行，係合乎苗栗縣建築管理自治條例第5 條所稱現 有巷道規定，因此310 地號土地買賣契約第14條第3 、4 項 並未違反強制規定。
㈤、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造所不爭執事項：
㈠、坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○段000 ○0 ○000 地號土地 均為非都市土地。
㈡、兩造於買賣契約成立前知悉坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○ 段000 地號土地鄰接苗栗縣苗栗市光華街43巷。㈢、坐落苗栗市○○○段000 ○00○000 ○0 ○000 ○0 地號土 地為既成巷道，可供作為同小段310 地號土地上建物申請建 築執照時之通路。
㈣、原證1 號至原證6 號，分別為土地買賣契約書、苗栗縣苗栗 市○○段○○○段000 地號土地謄本、苗栗縣苗栗市○○段 ○○○段00000 地號土地謄本、103 年12月22日臺中大全街 001094號存證信函、104 年3 月13日中炫字第0000000000號 律師函、苗栗縣政府104 年2 月16日府農農字第0000000000 號函。被證1 號至被證5 號，分別為系爭285-1 、310 地號 土地航照圖、苗栗市光華街34巷現況相片、不動產廣告銷售 同意書、原告與共有人所出具道路通行同意書、苗栗縣政府 104 年5 月13日府商建字第0000000000號函。兩造對於上開 文書，形式上係屬真正，並不爭執。
㈤、被告提出之照片及所測量之長寬（但原告主張各該照片所示 之車輛是否確為系爭土地施作工程所唯一可資運用之車輛， 尚有爭執）。
四、法院之判斷：
㈠、關於系爭買賣契約是否因違反非都市土地使用管制規則致成 為自始客觀不能部分：
１、兩造於103 年8 月12日成立買賣契約書，約明由原告將系爭 310 地號土地以3,285 萬元出賣予被告，其第14條第3 項、 第4 項並約明，系爭285-1 地號土地提供予系爭310 地號土 地所有權人無償通行使用，並設定地役權，其通行道路施工 費用及維修費用由被告負擔等事實，有原告提出之原證1 號 書證買賣契約書為證( 見本院卷第12頁至第15頁) ，復為兩 造所不爭執，應可信為真實。
２、按苗栗縣建築管理自治條例第5 條第1 項第2 款規定：「本 自治條例所稱現有巷道包括下列情形：二、非屬法定空地之 私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書者。」其規 定與基隆市建築管理自治條例第5 條第1 項第2 款所定：「 本自治條例所稱現有巷道包括下列情形：二、私設通路經土 地所有權人出具供公眾通行同意書者。」桃園縣建築管理自 治條例第2 條第1 項第2 款所定：「基地臨接供公眾通行並 符合下列規定之一之現有巷道者，得申請指定建築線後申請 建築：二、經土地所有權人捐贈土地為道路使用經依法完成 土地移轉登記手續之私設通路或無條件同意供公眾通行，經 公證人公證或認證者。」新竹市建築管理自治條例第4 條第 1 項第2 款所定：「本自治條例所稱現有巷道，係指符合下 列情形之一者：二、私設通路經土地所有權人同意供公眾通 行者。」臺中市建築管理自治條例第19條第1 項第2 款所定 ：「本自治條例所稱現有巷道，包括下列情形：二、非屬法 定空地之私設通路或基地內通路經土地所有權人出具供公眾 通行同意書或無償捐獻土地作為道路，經依法完成土地移轉 登記手續或經法院公證、認證者。」，嘉義市建築管理自治 條例第5 條第1 項第2 款所定：本自治條例所稱現有巷道， 係指非都市計畫道路，並符合下列情形之一者：二、私設通 路經土地所有權人出具供公眾通行同意書者。」，臺南市建 築管理自治條例第6 條第1 項第2 款所定：「本自治條例所 稱現有巷道，指非都市計畫道路，並符合下列情形之一者： 二、非屬法定空地之私設通路經土地所有權人出具供公眾通 行同意書。」等規定相當。本件原告於103 年8 月22日就系 爭285-1 地號土地出具道路通行同意書，載明同意該土地作 為道路供公眾通行使用，有被告提出之被證4 號書證為證(
見本院卷第61頁) ，苗栗縣政府認定系爭285-1 地號土地為 現有巷道，有苗栗縣政府105 年1 月4 日府商建字第000000 000 號函附卷可稽( 見本院卷第200 頁至第201 頁) ，其認 定符合苗栗縣建築管理自治條例第5 條第1 項第2 款規定， 亦與其他公法人認定現有巷道之標準相同或相當。３、雖依區域計畫法第15條第1 項規定訂定之非都市土地使用管 制規則，其第6 條第1 項前段規定：「非都市土地經劃定使 用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使 用細目使用。」、第3 項規定：「海域用地以外之各種使用 地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」 而非都市土地使用管制規則第6 條附表一關於農牧用地得作 道路使用之方式，除就有私設通路部分規定有容許之項目， 其附帶條件規定為：「限於以集村方式興建農舍或甲種、乙 種、丙種、丁種建築用地，因未面臨建築線，無道路可出入 需要者。」外，並有農業產銷設施規定有容許項目，得依申 請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第13條第2 項附表 一申請設置農路，其附表一並規定：「申請其他設施項目者 ，應經直轄市、縣( 市) 主管機關審認確有必要，並報經中 央主管機關認屬農業產銷必要設施者，得依其設施項目辦理 。」則適用苗栗縣建築管理自治條例第5 條第1 項第2 款之 規定時，或有衍生是否應受非都市土地使用管制規則第6 條 第1 項附表一關於私設通路規定及申請農業用地作農業設施 容許使用審查辦法第13條第2 項附表一申請設置農路之規定 限制之疑義。惟查系爭285-1 地號土地，其使用區分為特定 農業區，有土地登記簿謄本在卷為憑( 見本院卷第17頁) ， 足認屬實。而按「特定農業區內土地供道路使用者，得申請 變更編定為交通用地。」非都市土地使用管制規則第36條定 有明文。是系爭285-1 地號土地經苗栗縣政府認定為供公眾 通行之現有巷道，即容有申請變更編定為交通用地之機會， 故兩造約明將系爭285-1 地號土地供作道路通行之用，其約 定之給付於買賣契約成立時，在客觀上有實現之可能性。４、按「民法第246 條第1 項前段規定以不能之給付為契約標的 者，其契約無效。該項所稱之『不能之給付』者，係指自始 客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付， 不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付， 自難謂其契約為無效。」( 參照最高法院87年度臺上字第年 度臺上字第281 號民事裁判意旨) ，如契約標的之給付，有 待行政機關為一定之許可者，除非於契約成立時，即已確定 行政機關就該事件無法為許可，否則，其是否許可既待行政 機關於日後決定，自難謂契約標的之給付係自始客觀不能。
本件系爭285-1 地號土地既有適法供作道路通行之用之客觀 可能性，系爭買賣契約成立時，其約定之給付應非自始客觀 不能之給付，其契約不因此而無效。
㈡、關於原告是否因誤認系爭310 地號土地未臨建築線無法取得 建築執照部分：
１、查兩造於買賣契約成立前知悉系爭310 地號土地鄰接苗栗縣 苗栗市光華街43巷，如本件兩造不爭執之事項編號㈡所示， 該巷兩旁甚多住家，亦有本院勘驗時所攝相片附卷可稽( 見 本院卷第119 頁至第120 頁) 。原告住居在苗栗縣苗栗市， 復為系爭310 地號土地所有權人，有土地登記簿謄本在卷可 參( 見本院卷第16頁) ，其應知苗栗縣苗栗市光華街43巷兩 旁存在甚多建物之現況。
２、而系爭310 地號土地因無對外通路致無法取得建築執照之論 點，既與系爭310 地號土地所臨光華街43巷兩旁甚多建物之 現況不符，一般人均會對此一論點有所質疑，原告應不致相 信此一論點，其主張因此陷於錯誤，並非可採。㈢、綜合以上所述，原證1 號系爭買賣契約書之約定( 見本院卷 第12頁至第15頁) 及原證8 號道路通行同意書之意思表示( 見本院卷第79頁) ，並非無效。從而，原告本於其主張之上 開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁 回。
㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。㈤、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
民事第一庭 法 官 羅 永 安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 張 哲 豪
中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
, 台灣公司情報網