臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度重訴字第54號
原 告 鍾環寶
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 林傳棟
上列當事人間返還價金事件，本院於中華民國105年2月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告基於建築房屋之用途向被告購買其所有之花蓮縣壽豐鄉 ○○段000 地號土地，並已繳清價金及辦理過戶完竣。嗣經 花蓮縣政府以104年8月10日府建計字第0000000000號函轉交 通部公路總局第四區養護工程處104年7月27日四工用字第00 00000000號函，「查省道台9 丙線該申請指示路段公路計畫 寬度為30公尺，有關建築線請本於權責參酌現有道路中心線 向兩側退縮至計畫寬度外，惟嗣後公路拓寬倘中心線有所異 動，請申請人承諾同意配合拆遷地上物。」，確認有台9 丙 線計畫道路之情事，系爭土地作為建築之用，地形係屬狹長 而貼連台9丙線，台9丙線目前路寬為14公尺，原則上指定建 築線應以該道路之境界線為建築線即可，惟系爭道路計畫總 寬度達30公尺，致使系爭土地之建築線至少需再退縮8 公尺 【計算式：（30－14）÷2】，然系爭土地總面積為243坪， 倘建築線自該路段邊緣退縮8 公尺，則系爭土地實際能作為 建築使用者低於100坪，形同約6成以上面積無法作為建築使 用，顯然無從達成原告締約時所欲達成之建築目的；縱配合 計畫道路退縮興建房屋，亦有可能因道路中心線異動而需面 臨拆遷之情況。依民法第354條第1項之規定，出賣人應擔保 買賣標的物於移轉交付予買受人時，買賣標的物無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵，系爭土地之地目為建地，且雙方買賣契約第16條 其他約定事項「六、建築線指示若無法核發，合約即解除」 ，兩造將興建房屋所依憑施作之「建築線」列為買賣契約之 必要之點，顯見兩造對原告買受系爭土地作為興建房屋之用 為締約雙方所明知，另從買賣契約第16條「七、本買賣標的 建蔽率、容積率未被套繪及使用」觀之，兩造於締約時，業 已約定系爭土地之全部皆得作為興建房屋使用，倘系爭土地 如上所述約6 成以上皆因建築線退縮而無法興建，即與土地
遭套繪無法使用之情形無異，則系爭土地即屬欠缺買賣契約 之預定效用而有重大瑕疵。依最高法院73年台上字第1173號 判例、最高法院49年台上字第376 號民事判例、最高法院69 年台上字第248號判決及臺灣高等法院臺中分院101年度重上 字第92號判決之意旨及上開民法第354條第1項規定，原告得 依民法第359條、第259條第1、2款規定以上開瑕疵為由，解 除兩造間之系爭土地買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達 為解除契約之通知，訴請被告返還已受領之買賣價金新臺幣 （下同）10,200,000元。倘認原告依民法第359 條解除買賣 契約顯失公平，則原告另主張應按系爭土地之瑕疵情形減免 價金，系爭土地因道路計畫致超過6 成之土地無法使用，則 原告請求減少6成價金即6,120,000元【計算式：10,200,000 ×0.6】，並依民法第179條之規定，請求被告返還所減少之 價金。
(二)原告於收受前揭函文後查訪系爭土地附近居民，始知台9 線 沿線設有計畫道路一事，至遲於10年以前早已為沿線居民所 知悉，被告既為系爭土地之原地主，應對前揭情形知之甚詳 ，建築線退縮與否屬本件買賣契約之重要事項，被告卻於訂 約時未告知原告，致買賣契約因系爭土地瑕疵重大而有解除 契約之事由，被告於締約當時即屬可歸責。退步言之，花蓮 縣政府係於104年8月10日函知前揭建築線需退縮之情事，故 被告至遲於104年8月15日時即已知悉本件買賣契約無法達成 原告興建房屋之目的，有解除契約之事由而應返還買賣價金 ，惟被告並未履行返還買賣價金之義務，自屬可歸責於被告 之事由致違反買賣契約。依買賣契約第11條約定「一、乙方 （即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由 ，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲 延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應 按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方。」，被告應 給付原告自104年8月15日起至清償日止，每日10,200元之違 約金。
(三)並聲明：1.被告應給付原告10,200,000元，及自104 年8月5 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2.被告應自104 年8 月15日起至清償日止按日給付原告10,200元。原告願供 擔保，請准宣告假執行。
(四)提出買賣契約書、地籍圖謄本、土地謄本、花蓮縣政府 104 年8 月10日府建計字第0000000000號函、交通部公路總局第 四區養護工程處104年7月27日四工用字第0000000000號函暨 道路藍圖等件影本為證。
二、被告之抗辯：原告係提供不真實資料。兩造於104 年6月3日
簽約時已約定「道路部分依現況點交」，原告並無解除權， 且兩造於104年7月29日已經鑑界點交，並註明依現行法令可 供建築使用，有花蓮縣政府之履約證明可證，系爭買賣契約 已完成履約。另就計畫道路情事，被告住在桃園，並不知悉 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)兩造於104 年6月3日簽訂不動產買賣契約書，由被告將其所 有花蓮縣壽豐鄉○○段000地號土地以價金1,020萬元出售予 原告，並於同年8月3日辦理所有權移轉登記完畢，上開價金 亦於鑑界後已全數給付，本件買賣契約之履行均已完成交割 ，有房地產點交書在卷可憑，為不爭之事實。嗣原告於 104 年9 月30日向本院提出民事聲請調解暨起訴狀，請求被告返 還1,020萬元及自104年8月5日起算之法定遲延利息，暨自10 4年8月15日起算每日10,200元之違約金，依其訴狀所引法條 ，係以民法第359條及第259條所定之契約解除權行使為據， 然解除契約須以意思表示為之，原告未說明其於何時、以何 方式向被告為上項之解除契約意思表示，自應以其上開民事 書狀於104年10月5日送達原告時，為意思表示之到達原告時 點，故原告於此時點翌日前請求法定遲延利息，於法不合， 顯無理由，應不准許，乃逕予駁回。至於原告上述違約金請 求之依據，乃系爭不動產買賣契約書第11條第1 款之約定， 該款約定係謂：「乙方（即被告）除因不可抗力之事由外， 若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履 行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至 完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約 金予甲方。」等語，此款所稱之「各項義務之履行」應指契 約交割完成前，出賣人應為之給付義務而言，然系爭買賣既 已交割完畢，即已由買受人即原告受領標的物之點交及取得 所有權，買賣關係之出賣人給付義務業經履行，買賣法律關 係之各項給付義務及債之請求權均因清償完畢而已消滅，當 無上述之給付遲延責任問題，縱使原告於買賣履行完成後有 瑕庛擔保責任之事由可得主張，亦僅生得否另向出賣人主張 解除契約或減少價金之形成權行使，而上開形成權行使後所 生之返還請求權法律關係，乃依民法規定而由法律補充之法 定債之關係，非原本契約所約定之權利義務之內容，非屬「 違反本契約書所定各項義務之履行日期約定」之事項，並無 上揭契約第11條第1 項之遲延給付違約金之適用，故原告此 部分之請求，亦顯無理由，應逕予駁回。
(二)按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質 有欠缺者，亦屬之（73年台上字第1173號判例）。本件原告 主張系爭買賣標的物土地因受計畫道路可能拓寬影響而有物 之瑕疵，並據此理由行使解除契約之形成權，被告則否認系 爭買賣標的物土地有物之瑕疵存在，故本件主要爭點厥在： 系爭土地是否具有物之瑕疵？亦即，系爭土地是否確有「物 應具備之價值、效用或品質而不具備」之情形？(三)經查，系爭花蓮縣壽豐鄉○○段000 地號土地之東面，乃臨 台九線公路，目前上開公路之寬度為14公尺，雖交通部公路 總局計畫將路拓寬為30公尺，但該計畫尚未實行，亦未依法 辦理徵收。系爭土地之使用分區為鄉村區，使用地類別為乙 種建築用地，有土地登記謄本可明，此性質於兩造成立買賣 契約迄今，並無改變。又系爭土地之建築建蔽率或容積率並 未移轉提供其他土地建築使用或套繪，沒有違反上揭契約第 16條其他約定事項第7 款所定「本買賣標的建蔽率、容積率 未被套繪及使用」之情形，且上述道路拓寬計畫未實行前， 因未有徵收或議購之情事，系爭土地面積不變，仍享有依其 面積計算之建蔽率及容積率，未有減少。易言之，系爭土地 目前仍得依法得興建房屋，且所得興建之基地面積及樓地板 面積，並未因有上述道路拓寬計畫而有減少，亦即依非都市 土地使用管制規則第9 條第1項第2款規定，建蔽率百分之六 十，容積率百分之二百四十，未有改變。蓋系爭土地之面積 為803.64平方公尺，扣除建蔽率60%後，其法定空地應為40% ，亦即321.46平方公尺，若按原告主張其預先自公路退縮寬 度8 公尺建築，而依地藉圖所示長度約為30公尺，則退縮面 積僅約為240 公尺，尚未超過應留之法定空地面積，完全不 影響其建蔽率，其依容積率所得興建之總樓地板面積更無減 少。此與49年台上字第376 號判例係謂買賣標的土地，登記 之地目既為建築用地，依照都市計劃「不得為任何建築」， 則不惟其通常效用有所減少，且減低經濟上之價值，乃認為 屬於瑕疵，兩者情形明顯不同，不可比附援引。(四)再按憲法第15條規定人民財產權應予保障，旨在確保個人依 財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免 於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人 格及維護尊嚴（釋字第400號及第709號解釋）。人民依法取 得之土地所有權，應受法律之保障與限制，亦為憲法第 143 條第1 項所明定。又人民居住自由亦屬憲法第10條保障之範 圍。國家徵收人民土地，不但限制人民財產權，如受徵收之 土地上有合法居住者，亦嚴重影響其居住自由。徵收人民土
地除應對土地所有權人依法給予合理及迅速之補償外，自應 符合公用或其他公益目的之必要，始無違於憲法第23條之規 定（釋字第652號、第732號解釋）。國家因公用或其他公益 目的之必要，雖得依法徵收人民之財產，但應給予合理之補 償。此項補償乃因財產之徵收，對被徵收財產之所有人而言 ，係為公共利益所受之特別犧牲，國家自應予以補償，以填 補其財產權被剝奪或其權能受限制之損失。故補償不僅需相 當，更應儘速發給，方符憲法第15條規定，人民財產權應予 保障之意旨（釋字第516 號）。國家機關依法行使公權力致 人民之財產遭受損失，若逾其社會責任所應忍受之範圍，形 成個人之特別犧牲者，國家應予合理補償。主管機關對於既 成道路或都市計畫道路用地，在依法徵收或價購以前埋設地 下設施物妨礙土地權利人對其權利之行使，致生損失，形成 其個人特別之犧牲，自應享有受相當補償之權利（釋字第44 0 號）。系爭土地縱因有道路拓寬計畫，而於未來有一部被 徵收之可能，但計畫亦可能因久不實行而變更或廢止，現仍 屬不確定發生之問題，行政機關未予徵收補償前，限制人民 使用，即加諸人民特別之犧牲卻未予以特別補償，應與憲法 保障人民財產財權之本旨有有違，故上項公路總局倘依計畫 要求原告出具切結書，表示就嗣後公路拓寬倘中心線有所異 動，請申請人承諾同意配合拆遷地上物等語，否則不同意原 告建築之申請，卻未給予補償或提供獎勵之容積等措施，已 違反上揭憲法解釋之意旨，難認合法，原告自可提起課予義 務之行政訴訟，要求該機關同意其建築房屋。況且，原告若 不進行行政爭訟，而願簽立切結書自動退縮建築，其仍得在 既有法定建蔽率及容積率下興建房屋，並無不能達買賣土地 預定之效用，與原告所引最高法院69年度台上字第248 號判 決，其內容係指買賣標的物之房屋，因坐落土地編列為計劃 道路用地，地上房屋必須拆除，無以達其通常之效用，經濟 價值減低之情形，有所不同，亦無可參酌之餘地。(五)綜上所述，依原告提之花蓮縣政府104年8月10日府建計字第 0000000000號函，系爭花蓮縣壽豐鄉○○段000 地號土地已 經指示建築線，而只要退縮8 公尺即可建築，其退縮後之面 積尚在法定之建蔽率之範圍內，原告只要配合地形而為建築 之造型設計，仍可建築符合法定容積之建築面積，並無不能 興建房屋之情事，不影響本件買賣標的物之通常效用或契約 預定效用，難認有瑕疵，與民法第354條、第359條之要件不 符，原告無解除契約之權限，進而無民法第259條之適用。四、從而，原告依民法第359條、第259條及系爭契約書第11條之 法律關係，請求被告給付原告10,200,000元及自104 年8月5
日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨被告應自104 年8 月15日起至清償日止按日給付原告10,200元，洵屬無據 ，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請失所附麗，亦應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
法院書記官 張雅雯