臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4507號
原 告 許乃忠
訴訟代理人 蕭琪男律師
被 告 李善忠
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年2月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○○號三樓房屋遷讓返還原告，並自民國一百零四年一月二十三日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟伍佰肆拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾玖萬捌仟壹佰柒拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第244 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告原於起訴時聲明為：「㈠被告應將 坐落臺北市○○區○○路000 巷00號3 樓（下稱系爭建物） 房屋遷讓返還原告；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行」（ 見104 年度北簡字第8581號卷宗第4 頁），嗣於民國104 年 12月11日民事追加起訴狀追加、同月21日準備程序中更正其 聲明為：「㈠被告應將系爭建物遷讓返還原告，並自104 年 1 月23日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺 幣（下同）1 萬3,666 元；㈡原告願供擔保，請准宣告假執 行」（見本院卷第18頁），核屬訴之追加，其聲明均源於原 告得否請求被告返還坐落於臺北市○○區○○段0000地號土 地、應有部分123/11500 （下稱67-1地號土地）之同段8063 建號，即系爭建物（與67-1地號土地合稱系爭不動產）之事 實所生，主要爭點、證據資料具共通性，不甚礙對造之防禦 及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：其於103 年12月17日，以2,200 萬元向訴外人鄭 銘琪為購買系爭不動產之約定，並於104 年1 月23日移轉登 記予原告所有。於簽約中，鄭銘琪告知系爭建物遭被告占有 中，但檢附被告簽署之切結書（下稱系爭切結書），內容為 被告承諾鄭銘琪於103 年8 月10日起即為有權出售系爭不動
產之人，屆時被告全戶需強制遷出等情，則原告既已取得系 爭不動產之所有權，自得請求無權占有之被告返還系爭建物 。又被告既無權占有原告系爭建物，原告尚可請求相當於租 金之損害，而系爭建物既鄰近松山機場、交通便利，且工商 繁榮，生活機能完善，故以申報地價8%計算之，則被告於原 告取得系爭不動產所有權即104 年1 月23日起，至遷讓系爭 建物止，每月應給付相當於租金之不當得利1 萬3,666 元（ 計算式：系爭建物課稅現值176,300 ＋67-1地號土地應有部 分102 年1 月申報地價共1,873,694 元＝2,049,994 ，2,04 9,994 8%1/12＝13,666），爰依民法第767 條、第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭建物 遷讓返還原告，並自104 年1 月23日起至遷讓交還前開房屋 之日止，按月給付原告1 萬3,666 元；㈡願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠被告原為系爭不動產所有人，因無力清償向訴外人國泰世華 銀行股份有限公司（下稱國泰銀行）借貸款項遭查封系爭不 動產，而請訴外人王宏仁先為清償上開借款與其餘卡債（下 稱系爭款項），王宏仁再將系爭不動產移轉登記予訴外人姚 文琪，並以系爭不動產向訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限 公司（下稱上海商業銀行）借款1,200 萬元（下稱第一筆借 款），貸得款項除償還王宏仁系爭款項外，餘276 萬3,828 元由被告取得。當日並簽有合約書，約定借款期間利息由被 告支付，被告並應於101 年2 月11日前清償上海商業銀行借 款，否則應每日加計債務總額千分之2 即2 萬4,000 元之賠 償金。嗣因被告到期仍未能清償，王宏仁另將系爭不動產移 轉登記予鄭銘琪，並向上海商業銀行以最高限額抵押權借得 1,835 萬元（下稱第二筆借款），扣除前開賠償金及相關費 用後，餘款116 萬6,500 元由被告取得，再於101 年8 月10 日約定第二筆借款期間利息由被告支付，如未能於103 年8 月10日前清償借款本金並買回系爭不動產者，鄭銘琪即有權 出售之，被告全戶需強制遷出，但出售所得價金，扣除房貸 後及應納稅費之剩餘款項，應交付一半予被告。 ㈡至103 年8 月10日因被告無力買回，經鄭銘琪同意延至同年 11月間辦理，詎被告於同月18日始見系爭不動產除經設定第 二筆借款之最高限額抵押權外，復設定予不認識之訴外人晁 成麟擔保債權總額800 萬元之最高限額抵押權，致其無法買 回，爰請鄭銘琪如欲出售系爭不動產時應立即通知被告以維 權益。孰於104 年1 月23日經由訴外人（即原告向臺灣臺北 地方法院檢察署〈下稱臺北地檢〉對被告提起竊佔告訴之告
訴代理人）黃英偉告知系爭不動產已於當日完成移轉登記予 原告，並要求被告盡速搬離。惟王宏仁、鄭銘琪從未依約給 付一半之剩餘款項，而於偵查庭中，被告始知系爭不動產以 2,200 萬元出售予原告，原告亦聲稱均由黃英偉打理買賣事 宜，對系爭不動產買賣價金毫不知情，令人疑竇。又系爭不 動產亦遭黃英偉於104 年10月間於591 房屋交易網站登載以 2,800 萬元出售，原告亦未向賣方鄭銘琪以權利瑕疵索賠， 卻逕向被告請求遷讓房屋，足認原告與王宏仁、鄭銘琪等人 共同涉嫌重利罪。況臺北地檢檢察官104 年度偵字第15633 號（下稱偵案）認被告無竊佔罪嫌而為不起訴處分，可見其 無民法第179 條等情事，故原告主張，尚非可採等語，資為 抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠被告本為系爭不動產所有人，於100 年7 月26日以買賣為原 因，將系爭不動產移轉登記予姚文琪，系爭不動產並於101 年8 月6 日以買賣為原因移轉登記予鄭銘琪所有。鄭銘琪復 於104 年1 月23日以103 年12月17日買賣為原因，將系爭不 動產移轉登記予原告所有。
㈡原告曾向臺北地檢對被告提起竊佔告訴，經臺北地檢偵案為 不起訴處分。
㈢被告曾於101 年8 月10日簽署切結書1 份，內容為：被告同 意系爭不動產如其未按時繳交房貸（每月6 日前）累計達2 次，致使借款人即鄭銘琪產生信用瑕疵，或至103 年8 月10 日前未買回並繳清房貸，借款人即可以所有權權利出售系爭 不動產（被告全戶需強制遷出），但出售之價金，扣除房貸 後及應納稅費後，剩餘價金之一半需交付被告（一人一半） ，惟被告若不即時搬出（發生逾繳房貸或滿2 年未買回1 個 月內），鄭銘琪可要求每日1 萬元之利息至出售為止。四、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告是否為系爭不動產所 有人？㈡被告對系爭建物是否為有權占有之人？㈢原告請求 被告應將系爭建物遷讓返還原告，及自104 年1 月23日起至 遷讓交還系爭建物止，按月給付13,666元，有無理由？茲分 述如下：
㈠原告是否為系爭不動產所有人？
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759 條之1 第1 項定有明文。本件原告主張其為系爭不 動產所有人一事，業據提出系爭不動產買賣契約書、原告於 10 3年12月17日開立受款人為鄭銘琪之本票、原告所有之兆
豐國際商業銀行松山機場分行00000000000 帳號存摺明細、 中華郵政松山機場郵局00000000000000帳號存摺明細、上海 商業銀行00000000000000帳號存摺明細等影本為證（見本院 卷第58頁至第71頁），足見原告與鄭銘琪確於103 年12月17 日，在臺灣新北地方法院所屬民間公證人新北聯合事務所內 簽署系爭不動產買賣契約，雙方約定系爭不動產價金2,200 萬，簽約款220 萬元，原告並當場給付簽約款，至104 年1 月27日、同月30日分別給付1,821 萬6,053 元、48萬3,947 元予之，應認原告已就其與鄭銘琪間成立系爭買賣契約、給 付買賣價金等情負舉證之責。佐以鄭銘琪於104 年1 月23日 以103 年12月17日買賣為原因，移轉所有權登記予原告等節 ，為兩造所不爭執，業如前述，並有系爭不動產登記謄本與 異動索引在卷可查（見本院卷第6 頁至第7 頁背面、第25頁 至第26頁），應可認原告確為系爭不動產所有人。 ⒉被告雖抗辯原告與王宏仁、鄭銘琪與等人共犯重利罪嫌，原 告非系爭不動產所有人，惟無證據以實其說。觀其所提出之 系爭切結書內容為：如被告至103 年8 月10日前未買回並繳 清房貸，鄭銘琪即可以所有權權利出售系爭不動產（被告全 戶需強制遷出），但出售之價金，扣除房貸後及應納稅費後 ，剩餘價金之一半需交付被告等情（見本院卷第35頁）；參 以其與王宏仁於100 年7 月11日簽署之合約書，第2 條約定 ：「甲方（按：即被告）先將上開不動產過戶給乙方（按： 即王宏仁）（或其指定人），乙方再將產權過戶給甲方，並 完成貸款手續為止」（見臺北地檢104 年度他字第3411號卷 宗〈下稱他字卷〉第22頁），至多僅能證明其所稱係為將系 爭不動產塗銷查封，而移轉系爭不動產所有權予姚文琪；或 鄭銘琪於101 年8 月6 日登記為系爭不動產登記名義人之際 ，依鄭銘琪與被告間所約定該等登記名義人，究否已為系爭 不動產實際所有人恐有爭議，以及鄭銘琪與王宏仁間或有相 關聯之事實，尚難遽認王宏仁與原告間有何對被告共犯重利 罪嫌之情。又被告雖提出系爭不動產遭黃英偉登載於房屋交 易網之網頁頁面（見本院卷第41頁）、未向賣方鄭銘琪以權 利瑕疵索賠，或原告曾於偵案中表示其不清楚系爭不動產買 賣金額等語（見他字卷第39頁背面）而為爭執。然查網頁內 容既經原告否認為其所為（見本院卷第112 頁背面），至多 僅能評斷黃英偉或與王宏仁、鄭銘琪有關，且系爭買賣契約 書業經載明「目前有他人佔用中，賣方不負點交責任，由買 方自行排除」（見本院卷第62頁），益徵系爭買賣契約業已 排除鄭銘琪之責；後者則經原告提出前開存摺明細佐證，經 核給付之金額確屬正確，綜觀上開證據，尚未能認定原告與
王宏仁間有何約定由原告擔任系爭不動產登記名義人，藉以 規避王宏仁、鄭銘琪與被告間就系爭建物約定之權利、義務 之責，以為對抗原告之所有權占有使用權限。被告亦未提出 其他原告非系爭不動產所有人之佐證，是其所辯，實難憑採 。
㈡被告對系爭建物是否為有權占有之人？
⒈占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。前項 推定，於占有已登記之不動產而行使物權情形不適用之，民 法第943 條第1 項、第2 項第1 款定有明文。本件被告係占 有業經登記為原告所有之系爭建物，依物權公示原則與前開 規定所揭示，自應由被告就其對系爭建物為有權占有乙節負 舉證之責。
⒉被告雖提出系爭切結書為證，復稱原告與王宏仁、鄭銘琪有 關聯，王宏仁與鄭銘琪迄未給付系爭不動產剩餘價金一半予 之。然系爭切結書僅明載鄭銘琪為有權出售之人，已如前述 ，而被告亦無法證明原告與王宏仁、鄭銘琪間有所關聯，業 經認定如前，則依債之相對性與物權排他性，縱被告另與王 宏仁、鄭銘琪間確有所稱前揭糾紛，既無可認與原告有涉， 仍應自行向其等尋求解決，尚無法據此對抗原告、認屬占有 系爭不動產之正當權源，是被告所辯，尚難可信。 ⒊被告另以其業經偵案認無竊佔罪嫌而為不起訴處分，可見其 無民法第179 條等情事云云。然偵案屬國家刑罰權之展現， 具刑法謙抑性，與民法間就私人紛爭所規定者尚有不同；偵 案雖認被告無竊佔罪嫌為不起訴處分，其認定尚無拘束本院 依原告主張請求權基礎各要件判斷之可能，本院自得依自由 心證，就被告是否符合原告主張之請求權要件一事，以為認 定。被告既無法舉證說明其為有權占有系爭建物之人，自應 負有此一不利益，應認被告對系爭建物為無權占有。 ㈢原告請求被告應將系爭建物遷讓返還原告，及自104 年1 月 23日起至遷讓交還系爭建物止，按月給付13,666元，有無理 由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767 條第1 項前段、分別定有明文。本件原告為系爭 不動產所有人，被告無權占有系爭建物，原告自得請求被告 返還系爭建物予之，是原告請求此部分，應為有理由。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例要旨參照）。次按城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土
地法第97條第1 項定有明文。又所謂土地價額係指法定地價 而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地 所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申 報地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權 條例第16條前段亦有明文，故土地法第97條第1 項所謂之申 報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息 10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照） 。查系爭建物位於臺北市松山區三民路，雖可認緊鄰市中心 、附近有相關學區、醫院等設施，然系爭建物係於64年11月 1 日為第一次登記，迄今業逾40年以上、十分老舊等節，有 Google地圖街道影像、系爭建物查詢資料附卷可稽（見本院 卷第93頁至第95頁、第7 頁），本院審酌上情，認以系爭不 動產申報地價年息5%計算為適當。而系爭建物課稅現值為17 萬6,300 元，67-1地號土地102 年1 月申報地價為4 萬5,68 0 元/ ㎡，有臺北市稅捐稽徵處松山分處103 年12月印花稅 大額憑證應納稅額繳款書、67-1地號土地查詢資料在卷可佐 （見104 年度北簡字第8581號卷宗第10頁、本院卷第21頁） ，則系爭建物所在基地部分應計算為187 萬3694元（計算式 為：45,6803,835 ㎡123/11500 ＝1,873,694 ），基此 ，以5%計算每月相當於租金之不當得利數額，應為8,542 元 （小數點四捨五入，計算式為：176,300+1,873,694 ＝2,04 9,994 ，2,049,994 5%12＝8,542 ）。原告既於104 年 1 月23日經移轉登記為系爭不動產所有人，則被告應於該日 起按月給付上開數額；至原告逾此部分之請求即屬無據，應 予駁回。
五、綜上所述，原告既為系爭不動產所有人，被告無權占有系爭 建物，從而，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求如 主文第1 項所示，並請求被告給付如主文第2 項所示相當於 租金之不當得利之本息，並以其為所有權人登記之104 年1 月23日起計不當得利之利息，符合民法第182 條第2 項之規 定，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據， 應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據， 不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
經本院斟酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本院審理結果雖 認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分屬民事 訴訟法第77條之2 第2 項規定之附帶請求，爰未計入訴訟標 的價額，末此敘明）。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 張文毓
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 鄭仁榮