臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3762號
原 告 黃宗正
訴訟代理人 文聞律師
許玉娟律師
陳曉雯律師
被 告 于桂開
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年3 月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號二樓房屋遷讓返還予原告，並將戶籍自該址遷出。
被告應自民國一百零四年四月十六日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟玖佰零八元，及自各期給付日次月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣陸仟元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地、 同段260 之1 地號土地（起訴狀漏載同段260 之1 地號土地 部分，所有權應有部分均為4 分之1 ，下合稱系爭土地）及 其上同段949 建號建物（所有權應有部分全部，門牌號碼為 臺北市○○區○○街000 號2 樓，下稱系爭房屋，與系爭土 地合稱系爭房地）原為訴外人即原告之父黃澍民所有並居住 其中，嗣由黃澍民出售予訴外人高麗貞，又高麗貞與原告家 族有親屬關係，其慮及黃澍民年事已高，故同意黃澍民續住 至逝世為止，而後原告於民國102 年間向高麗貞購回系爭房 地，而為系爭房地之所有權人，基於父子親誼，亦同意上開 情事。而被告與黃澍民於94年於大陸地區辦理結婚登記，10 0 年間獲准申請來臺後即與黃澍民同住於系爭房地內，嗣黃 澍民於104 年4 月15日過世，而被告係因與黃澍民之婚姻關 係始得與黃澍民共同居住於系爭房地，黃澍民過世後，被告 即不得繼續居住於系爭房地，是被告現居住於系爭房地係無 法律上原因，顯已構成無權占有，並因此受有相當於租金之 不當得利，爰依民法第767 條請求被告返還系爭房地並將戶 籍遷出。又被告無權占有系爭房屋及其所坐落之系爭土地，
並因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法 第179 條規定，並參照土地法第97條第1 項規定，因系爭土 地104 年1 月之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）7 萬 606 元，而原告就系爭土地之所有權應有部分為4 分之1 ， 故計算土地申報價額為314 萬1,967 元（計算式：178 平方 公尺×7 萬606 元÷4 ＝314 萬1,967 元），加計系爭房屋 之103 年課稅現值17萬2,600 元，並按申報總價額之週年利 率10％計算，被告每月占有系爭房地受有2 萬7,621 元之相 當於租金之利益【計算式：（314 萬1,967 元＋17萬2,600 元）×10％÷12＝2 萬7,621 元】，是原告得請求被告給付 之不當得利即為每月2 萬7,621 元等語。並聲明：（一）被 告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應將戶籍自該址遷出。 （二）被告應自104 年4 月16日起至遷讓返還之日止，按月 給付原告2 萬7,621 元及均自次月17日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。（三）願以現金或等值之銀行無記 名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地新建時，黃澍民擔心訴外人即黃澍民前 妻王志剛（已歿）生活沒有保障而以王正剛名義獨資購買， 之後登記為黃澍民所有。嗣後原告向黃澍民佯稱訴外人即原 告之兄黃宗彊會向黃澍民騙取系爭房地，詐使黃澍民將系爭 房地所有權狀交由原告保管，原告並趁其不在家時多次進入 系爭房屋內竊盜並取得相關文件後，偽造黃澍民之簽名，填 寫授權訴外人許富雄為代理人之委任書，並持之至法院公證 ，進而冒用黃澍民名義將系爭房地以借名登記方式過戶至高 麗貞名下，復於102 年5 月將系爭房地過戶至原告名下，是 原告與高麗貞間成立者應為虛偽買賣，其買賣行為為無效， 且每年原告皆來向黃澍民收取約6,000 元以繳交系爭房地之 房地稅，復於95年時取走黃澍民之金錶折現以繳交房地稅， 均可證系爭房地之真正所有權人為黃澍民。又黃澍民曾以上 開事實對原告提起偽造文書、竊盜、侵占、詐欺等刑事告訴 ，均係因檢察官誤解超過追訴時效始經不起訴處分。又被告 為黃澍民合法配偶，依據黃澍民生前書立遺囑之內容，系爭 房地全權轉讓予被告，且原告尚積欠黃澍民金錢，因此被告 自得居住於系爭房地內至被告死亡為止，況原告亦曾表示因 被告於黃澍民生前對其妥為照顧，因而得居住於系爭房地， 是被告自有權繼續居住於系爭房地等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經本院於105 年1 月4 日協同兩造整理本件之不爭執事項如 下（見本院卷第78至79頁）：
（一）系爭房地於85年6 月12日原登記為黃澍民所有，嗣於87年
4 月28日變更登記為高麗貞所有，後於102 年7 月23日變 更登記為原告所有，此有系爭房地登記第二類謄本、臺北 市松山地政事務所民眾閱覽異動索引等件在卷可稽（見年 度司北調字第1001號卷【下稱司北調卷】第6 至7 頁、本 院卷第161 至166 頁）。
（二）黃澍民前以原告及高麗貞為被告，主張其並未授權原告與 高麗貞訂立系爭房地之買賣契約，然經原告盜賣系爭房地 並過戶予高麗貞等情，而依民法第179 條、第767 條規定 ，先位訴請高麗貞應將系爭房地於87年4 月28日以買賣為 原因之所有權移轉登記予以塗銷，備位訴請高麗貞應將系 爭房地所有權移轉登記予黃澍民。經本院於98年10月30日 以98年度訴字第1108號判決黃澍民敗訴，因黃澍民上訴逾 期，經臺灣高等法院以98年度重上字第733 號裁定、最高 法院99年度台抗字第258 號裁定駁回其上訴確定，嗣黃澍 民聲請再審，亦經最高法院以99年度台聲字第704 號裁定 駁回聲請再審確定，此有上開判決及裁定各1 份在卷可佐 （見本院卷第136 至141 頁）。
（三）黃澍民後以原告及高麗貞為被告，主張其並未授權原告與 高麗貞訂立系爭房地之買賣契約，然經原告盜賣系爭房地 並過戶予高麗貞，原告與高麗貞就系爭房地之買賣合意為 通謀虛偽意思表示，並侵害黃澍民之權利，而依民法第18 4 條、第185 條、第179 條規定，先位訴請原告及高麗貞 應連帶給付黃澍民644 萬5,714 元及法定遲延利息，備位 訴請高麗貞或原告應給付黃澍民644 萬5,714 元及法定遲 延利息，如其中一被告（即高麗貞或原告）向黃澍民為清 償，他被告免給付義務。經本院於100 年3 月3 日以99年 度重訴字第1031號判決黃澍民敗訴，黃澍民不服，於法定 期間提起上訴，並追加民法第367 條為請求權基礎。經臺 灣高等法院於101 年1 月3 日以100 年度重上字第257 號 判決高麗貞應依民法第367 條規定，給付黃澍民545 萬8, 629 元本息，並駁回其餘上訴（即請求原告及高麗貞返還 不當得利及給付侵權行為損害賠償部分）。黃澍民就其敗 訴部分，並未提起上訴而確定，高麗貞對其敗訴部分不服 ，提起上訴，經最高法院於102 年1 月3 日以102 年度台 上字第22號判決駁回高麗貞之上訴確定在案（下稱系爭確 定判決），此有上開判決各1 份在卷可證（見本院卷第14 2 至152 頁）。
（四）黃澍民前以原告於97年6 月21日侵入系爭房地竊取其報稅 、銀行貸款收據等重要文件為由，對原告提出竊盜之刑事 告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官於97年12月16日
以97年度偵字第24072 號為不起訴處分，並經臺灣高等法 院檢察署檢察長於98年1 月21日以98年度上聲議字第 719 號處分書駁回其聲請再議確定，此有不起訴處分書及處分 書各1 紙可憑（見本院卷第153 至154 頁）。（五）黃澍民前以原告偽造系爭房地之買賣契約書，使系爭房地 登記為高麗貞所有為由，對原告提起偽造文書之刑事告訴 ，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官於97年12月15日以97 年度偵字第25116 號為不起訴處分確定，此有不起訴處分 書1 紙可按（見本院卷第155 頁）。
（六）黃澍民前以原告、高麗貞及訴外人周賢凱詐欺黃澍民而將 系爭房地移轉登記予高麗貞名下為由，對原告、高麗貞及 周賢凱提起詐欺及侵占之刑事告訴，經臺灣臺北地方法院 檢察署檢察官以99年度偵字第1915號為不起訴處分，並經 臺灣高等法院檢察署檢察長於99年5 月3 日以99年度上聲 議字第3256號處分書駁回其聲請再議確定，此有不起處分 書及處分書各1 份為證（見本院卷第156 至157 頁）。（七）被告現實際使用並居住於系爭房屋內（見本院卷第77頁反 面）。
四、得心證之理由：
原告主張被告於黃澍民104 年4 月15日過世後仍繼續居住於 系爭房屋內，屬無權占有，又因此受有相當於租金之不當得 利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為 ：（一）被告有無占有系爭房屋之正當權源？原告得否請求 被告返還系爭房屋並將戶籍遷出？（二）原告請求被告返還 相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，何金額為適 當？茲判斷如下：
（一）被告有無占有系爭房屋之正當權源？原告得否請求被告返 還系爭房屋並將戶籍遷出？
1、按權利義務之繼受，有一般繼受及特定繼受之分。前者如 自然人死亡者，其權利義務原則上由繼承人概括繼承；因 合併而消滅之法人，其權利義務則由合併後所設立或存續 之法人概括承受。後者如特定債權讓與、特定標的物讓與 或承擔特定債務等。判決之既判力，依民事訴訟法第400 條第1 項規定，對於一般繼受人或特定繼受人均有效力（ 最高法院96年度台簡抗字第5 號裁定意旨參照）。又按訴 訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事 人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊 防禦方法時，他造應受其既判力之拘束（最高法院30年上 字第8 號、42年台上字第1306號判例意旨參照）。 2、查本件被告之被繼承人黃澍民前以原告及高麗貞為被告，
起訴主張：黃澍民於81年間為擔保長子黃宗疆之借款，將 系爭房地設定抵押權予合作金庫商業銀行股份有限公司（ 下稱合作金庫），嗣因黃宗疆無力還款，系爭房地遭合作 金庫聲請強制執行，原告遂表示將為黃宗疆代償上開款項 並塗銷抵押權登記，黃澍民乃將系爭房地所有權狀、印鑑 證明及印鑑章等交原告保管，詎原告未經黃澍民同意，即 擅自盜賣系爭房地予高麗貞，兩人就系爭房地之買賣為通 謀虛偽意思表示，侵害黃澍民之權利；縱認黃澍民應負表 見代理責任，或與高麗貞間就系爭房地確實成立買賣契約 ，原告及高麗貞就尚未清償之買賣價金亦受有不當得利， 爰依侵權行為、不當得利之法律關係，請求原告及高麗貞 負共同侵權行為損害賠償責任或返還不當得利等語，並經 本院以99年度重訴字第1031號判決，以原告及高麗貞並無 故意或過失侵害黃澍民權利，亦無不當得利為由，而駁回 黃澍民之訴。黃澍民不服提起上訴，並追加民法第367 條 為請求權基礎，後經臺灣高等法院100 年度重上字第257 號判決，認定黃澍民係委任原告出售系爭房地，並與高麗 貞間就系爭房地成立買賣契約，故高麗貞應依民法第367 條規定，給付黃澍民價金餘款545 萬8,629 元本息，另因 原告係代為出售系爭房地，自無不法侵害黃澍民權利可言 ；而如原告有收取高麗貞交付之價款者，依民法第541 條 第1 項規定，應交付於委任人即黃澍民，倘其未交付，黃 澍民即得據以請求交付，是黃宗正並非無法律上之原因而 受利益，自難認屬不當得利，並據此駁回黃澍民其餘上訴 。黃澍民就其敗訴部分未提起上訴，高麗貞對其敗訴部分 提起上訴，經最高法院以102 年度台上字第22號裁定駁回 其上訴確定在案，有上開判決及裁定附卷可稽（見本院卷 第142 至152 頁），並經本院調閱上開案卷查核無訛。而 被告既為黃澍民配偶，有戶籍謄本在卷可佐（見司北調卷 第8 頁），其自黃澍民死亡之繼承開始時，承受被繼承人 財產上之一切權利義務，自屬上開一般繼受人，而為前開 確定判決之效力所及，則依首揭判例意旨，被告對原告於 本件訴訟，自不得為與確定判決意旨相反之主張，並再行 抗辯原告以通謀虛偽等不法手段侵害黃澍民就系爭房地之 所有權等節，而本院亦不得為相反之認定。是被告此部分 辯解，洵無可採。
3、又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。被告固辯稱依據黃澍民 生前書立遺囑之內容，系爭房地全權轉讓予被告，故其得 繼續居住於系爭房地云云，並提出黃澍民之自書遺囑影本
為佐（見本院卷第42頁、第124 頁）。然查，系爭房地於 87年4 月28日業以買賣為原因而變更登記為高麗貞所有， 並經系爭確定判決認定黃澍民與高麗貞間存有買賣契約， 此已悉述如前，且黃澍民亦於系爭確定判決後收受該判決 認定高麗貞應給付予黃澍民之買賣價金共545 萬8,629 元 ，此據被告於本院準備程序中坦認無訛（見本院卷第78頁 ），則被告除執上開業經系爭確定判決認定之事實置辯外 ，並未提出其他事證可資證明黃澍民為系爭房地之所有權 人，系爭房地自難認屬黃澍民之遺產範疇，而得由其遺囑 自由處分。被告另辯稱原告尚積欠黃澍民金錢，且原告曾 表示因被告照顧黃澍民而得居住於系爭房地云云，然其僅 提出黃澍民之遺囑及書面陳述為佐（見本院卷第43至45頁 、第57頁、第106 頁、第123 頁），並經原告否認在案， 而被告復未能提出其他積極證據證明其所辯屬實，是其此 部分辯解，亦無足採。
4、因被告就其有正當權源占有系爭房屋乙節，未能提出積極 事證以實其說，則原告主張被告於黃澍民過世後即無權占 有系爭房屋等語，堪認為真實。又被告迄今仍實際使用並 居住於系爭房屋，復設籍於該址，此有戶籍謄本1 份在卷 可參（見司北調卷第8 頁），故原告主張被告侵害其對系 爭房屋之所有權，而依民法第767 條請求被告遷讓返還系 爭房屋，並將戶籍遷出，核屬有據。
（二）原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？如 有理由，何金額為適當？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所 有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利 益（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。本件 被告自黃澍民104 年4 月15日過世之翌日起無權占有系爭 房屋，因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原 告基此請求自104 年4 月16日起算之相當租金不當得利， 自無不許之理。
2、又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申 報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而所謂 土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報 之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價 者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148 條、土 地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文 ，故土地法第97條第1 項所謂之申報價額，即指該土地之
申報地價而言。另無權占有他人之建物，可能獲得相當於 租金之利益亦為社會通常之觀念。因房屋性質不能脫離土 地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地 之總價額為其基準（土地法第97條參照），故無權占用他 人房屋所受之不當得利，自當以建築物及其基地之總價額 為其基準（最高法院97年度台上字第323 號判決意旨參照 ）。末按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台 上字第3071號判例要旨參照）。而房屋與土地相同，均得 出租收益，則無權占有他人房屋，基於同一法律理由，應 同有上開判例之適用。
3、經查，本件系爭房地坐落於臺北市信義區林口街，屬於永 春捷運站南側商圈範圍，西側與信義計畫區相鄰，民生物 資取得便利，而其距離永春捷運站約550 公尺，交通便利 性佳等情，有卷附GOOGLE地圖及照片可佐（見本院卷第24 頁、第159 至160 頁）。而系爭房屋為62年間建築完成， 屋齡已逾40年，為鋼筋混凝土造之地上4 層建物之第2 層 等節，亦有臺北市建物登記第二類謄本可參（見本院卷第 163 頁），是本院審酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮程 度及生活機能完善度，併系爭房屋狀況、經濟用途等一切 情狀，認原告主張所受損害及被告所受利益，應以土地及 建築物申報總價額年息8 ％為當。至原告雖主張應以土地 公告地價計算土地申報價額，然此核與土地法第148 條、 土地法施行法第25條及平均地權條例第16條前段之規定不 符，顯不可採。另其主張應以土地公告地價及建物課稅現 值10％計算云云，亦屬過高，而不足採。
4、茲依上開說明，計算原告得請求被告給付之不當得利金額 如下：查系爭房屋坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭260 地號土地），土地面積為178 平 方公尺，公告地價為每平方公尺7 萬606 元，申報地價為 5 萬6,485 元（計算式：7 萬606 元×80％＝5 萬6,485 元，元以下四捨五入），此有臺北市大安地政事務所土地 所有權狀及臺北市地價查詢多功能服務系統查詢結果等件 附卷可憑（見司北調卷第7 頁、第11頁），而原告就系爭 260 地號土地之所有權應有部分為4 分之1 ，又原告就系 爭房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段000 ○0 地號土 地部分並未請求；並以系爭房屋於103 年經臺北市稅捐稽 徵處核定之課稅現值17萬2,600 元為計算基礎，有臺北市 稅捐稽徵處103 年房屋稅繳款書1 紙可按（見司北調卷第
10頁），故據此計算被告就系爭260 地號土地及系爭房屋 每月應給付之相當租金不當得利金額即為1 萬7,908 元（ 系爭260 地號土地部分計算式：178 平方公尺×5 萬6,48 5 元÷4 ＝251 萬3,583 元，元以下四捨五入；系爭260 地號土地及系爭房屋部分計算式：251 萬3,583 元＋17萬 2,600 元×8 ％÷12月＝1 萬7,908 元，元以下四捨五入 ）。是原告請求被告自104 年4 月16日起至遷讓返還系爭 房屋予原告時止，按月給付如上之不當得利，及自各期給 付日次月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 予原告，應屬有據，而予准許。
五、綜上所述，原告依民法767 條規定請求被告將系爭房屋遷讓 返予原告，並自104 年4 月16日起至返還系爭建物止，按月 給付1 萬7,908 元，及自各期給付日次月17日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息予原告，洵屬有據，應予准許 。逾此數額部分則屬無據，不應准許。另原告陳明願以現金 或同額之銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行 ，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部 分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即無必要，亦應一併駁 回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 陳靜茹
法 官 林幸怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 林淑卿