臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2911號
原 告 許立仁
兼
訴訟代理人 莊乾城
複 代理人 楊光律師
被 告 郭澎輝
訴訟代理人 林明忠律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年1月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自新北市○○區○○段○○○○號房屋（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號）及其坐落之基地即新北市○○區○○段○○○地號土地遷出，返還房屋予原告莊乾城、返還土地予原告許立仁及其他土地共有人。
被告應給付原告許立仁新臺幣陸萬陸仟捌佰捌拾叁元及自民國一百零四年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零四年七月二日起至依前項聲明遷出返還土地之日止，按月給付原告許立仁新臺幣壹仟貳佰元，如未按月給付，加計自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰玖拾陸萬捌仟陸佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告許立仁以新臺幣貳萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸萬陸仟捌佰捌拾叁元為原告許立仁預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：新北市○○區○○段000 ○號房屋（即門牌號碼 新北市○○區○○路00巷00號，下稱系爭房屋）為原告莊乾 城所有；系爭房屋坐落之基地即新北市○○區○○段000 地 號土地（權利範圍：1/4 ，下稱系爭土地，系爭房屋及系爭 土地下合稱系爭房地）則為原告許立仁所有，詎系爭房地為 被告無權使用，為此提起本件訴訟，依民法第767 條及第82 1 條規定訴請被告遷讓、返還房屋予房屋及土地所有權人全 體。並依民法179 條請求返還原告許立仁使用系爭土地起訴 前5 年（起訴時主張為民國99年7 月1 日至104 年6 月30日 ，已更正為99年7 月2 日至104 年7 月1 日）相當於租金之
不當得利共新臺幣（下同）16萬7,229 元，以及自104 年7 月2 日（起訴時主張自104 年7 月1 日，已更正為104 年7 月2 日）起每月給付3,001 元等語，並聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡被告應給付原告許立仁16萬7,229 元及自104 年 7 月26日（兩造不爭執，見本院卷第50頁反面）起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。暨自104 年7 月2 日起至 依前項聲明遷出返還土地之日止，按月給付原告許立仁3,00 1 元，如未按月給付，加計自次月1 日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告抗辯：
㈠系爭房地於68年3 月27日已經由訴外人即原告許立仁之母許 蔡春照出賣予訴外人即被告之父郭祭卿，郭祭卿並給付21萬 元給許蔡春照，許蔡春照隨即於當日交付系爭房地予郭祭卿 使用，被告並非無權占有系爭房地。原告許立仁既為許蔡春 照之子，並自許蔡春照處繼承系爭土地，原告許立仁自應受 上開買賣契約之拘束，不得請求被告返還系爭土地。又被告 既是有權占有系爭土地，核無不當得利可言。又郭祭卿於68 年買受系爭房地後，即與被告居住於其中，原告莊乾城係於 93年間取得建物，且係執業多年之律師，自能輕易查知系爭 房屋已被第3 人占有使用中，以及郭祭卿與被告係基於與原 告許立仁之母許蔡春照間有上開買賣契約存在，而使用系爭 土地及建物等情事，絕無不探明察知之可能，而猶惡意受讓 系爭房屋之所有權，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信 原則及最高法院100 年度台上字第463 號民事判決意旨，原 告莊乾城亦應受上開買賣契約之拘束。從而，被告亦得對原 告莊乾城主張其有權占有系爭建物，亦無不當得利可言。 ㈡原告許立仁繼承系爭土地時（74年7 月16日），原告許立仁 即得行使民法第767 條物上請求權之規定，要求郭祭卿及被 告搬遷，惟原告卻故意至103 年底始要求被告搬遷，顯是刻 意利用現今距離上開買賣契約簽訂之時已30餘年，參與契約 訂定之相關人等多已過世或不知所蹤等情事而濫用權利，原 告之舉措，顯與民法第148 條第2 項之規定相違。 ㈢原告許立仁所請求之相當於租金之不當得利數額，係以系爭 土地申報地價年息10％為計算基礎，顯然過高，應以系爭土 地申報地價年息2 ％為計算標準，方較適當等語，並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，請 准供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第6 、190 頁）： ㈠原告莊乾城自93年7 月14日取得系爭房屋之所有權。原告
許立仁於103 年11月21日登記為系爭土地共有人（應有部 分4 分之1 ）。
㈡被告之父郭祭卿（於100 年7 月28日過世）及被告自68年3 月27日即占有系爭房地迄今。
四、得心證之理由：
㈠關於被告無權占用系爭房地部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第3 人 ，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。次按，當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地 者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無 舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之。查本件兩造對於被告占有系爭房地並不爭執（見不爭 執事項㈡），被告抗辯係屬有權占有，自應就該有權占有之 事實負舉證之責。
⒉被告抗辯：系爭房地於68年3 月27日時已經由許蔡春照出賣 予郭祭卿，被告並非無權占有系爭房地。原告許立仁既為許 蔡春照之子，並自許蔡春照處繼承系爭土地，原告許立仁自 應受上開買賣契約之拘束。又原告莊乾城於93年取得系爭房 屋時，應對該建物之讓與人或其前手與第3 人間另訂有債權 契約一事有所知悉，而猶惡意受讓房屋之所有權，參照民法 第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則及最高法院100 年度台上 字第463 號民事判決意旨，原告莊乾城亦應受系爭買賣契約 之拘束等語。惟按私文書應提出其原本。但僅因文書之效力 或解釋有爭執者，得提出繕本或影本；私文書應由舉證人證 其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法 第352 條第2 項、第357 條分別定有明文。而當事人提出之 私文書，必先證其真正，始有形式之證據力。如他造否認該 提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人 提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法 院93年度台上字第1210號判決意旨參照）。被告雖提出被告 之父郭祭卿與原告之母許蔡春照為當事人之不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約書，見本院卷第221 至222 頁）影本 為抗辯有權占有系爭房地，惟原告否認系爭買賣契約書之形 式及實質真正，而據被告陳述：契約原本已經找不到，當初 被告在家也只是找到現在庭呈這份影本，我們是按照被告持
有的影本複印提供給法院等語（見本院卷第189 頁），則揆 諸前揭規定及說明，被告所提出之系爭買賣契約書影本，並 未有形式之證據力，本院即不得採納該影本為認定事實之基 礎，難以此逕為有利於被告之認定。另被告雖聲請證人即系 爭買賣契約書上所記載代書翁重義之子翁境宏到庭作證，以 證明系爭買賣契約書之真正，然經證人翁境宏到庭證述：沒 有看過系爭買賣契約書正本。契約書上的出賣人許蔡春照及 買受人郭祭卿都不知道等語（見本院卷第217 頁），則尚無 從認定被告所提出之系爭買賣契約書影本係屬真正。至於證 人翁境宏雖證述：系爭買賣契約書最後一頁上面代書人翁重 義簽名是我父親的筆跡。樟林公寓（即系爭房地所在）第1 次建物登記翁重義有辦理過等語（見本院卷第216 頁反面） ，惟系爭買賣契約書既為影本，實難以上情即認定系爭買賣 契約書影本即屬真正，或許蔡春照與郭祭卿間確有買賣契約 之存在。再依據系爭買賣契約書記載（見本院卷第222 頁） ：右土地1 筆持分1/4 ，建物1 幢所有權全部…因林國長死 亡，前記不動產應俟繼承登記完成後，許蔡春照取得產權， 再辦理移轉登記予郭祭卿等語。然系爭土地於59年5 月12日 許蔡春照即登記取得所有權，有土地登記簿在卷可佐（見本 院卷第170 頁），則於買賣當時即可移轉系爭土地所有權予 郭祭卿，是系爭買賣契約書上開記載亦難認與實情相符，益 證系爭買賣契約書之真正為可疑。另被告處尚保留系爭房屋 68年至75年之地價稅繳款通知書及69至71年之房屋繳納通知 書原本（見本院卷第51、59至67、、125 、133 至135 頁） ，然就同為68年間之系爭買賣契約書原本，既尚未依約辦理 移轉登記，並為其占有系爭房地之權源更屬重要，反而未與 保留，則究有無該原本存在，實非無疑。此外，系爭房屋原 告莊乾城係於93年7 月14日以買賣為原因登記為其所有，其 前手為訴外人林紹明，林紹明則於92年4 月4 日以分割繼承 為原因登記為所有權人，其前手為訴外人林國長，林國長則 於65年6 月18日建物第1 次登記為所有權人，有新北市地籍 異動索引及建築改良物登記簿在卷可佐（見本院卷第167 至 168 頁），則被告雖以原告莊乾城於93年取得系爭房屋時， 應對該房屋之讓與人或其前手與第3 人間另訂有債權契約一 事有所知悉，而猶惡意受讓房屋所有權，參照民法第148 條 第2 項誠信原則及最高法院100 年度台上字第463 號民事判 決意旨，原告莊乾城亦應受上開買賣契約之拘束。然原告莊 乾城前之系爭房屋所有權人均非許蔡春照或其繼承人，許蔡 春照從未有系爭房屋之所有權，則被告以許蔡春照名義之系 爭買賣契約書逕主張對抗原告莊乾城；以及主張原告莊乾城
以其專業應知悉許蔡春照與被告之父間系爭買賣契約書，原 告莊乾城為惡意等，均難認有據。
⒊被告抗辯：被告處尚存有68年至75年之地價稅繳款通知書及 69至71年之房屋繳納通知書，從系爭買賣契約書於68年3 月 27日簽訂後，許蔡春照便將系爭房地之地價稅及房屋稅交由 被告之父自行繳納，此不惟與系爭契約第7 條第3 項相符， 亦合於一般不動產交易後，買賣雙方稅捐負擔分配之常理， 是系爭買賣契約書是由系爭房地之原所有人即原告之母許蔡 春照所訂立，殊無疑問等語。惟房屋稅及地價稅之繳納與是 否有買賣關係存在本無必然關係，再上開通知書均係寄至系 爭房屋即新北市○○區○○路00巷00號，而被告及其父自68 年間開始居住在內，自可取得通知書，縱認為其等所繳，其 繳稅原因為何，亦有多端，尚難逕認係因有買賣關係之存在 。
⒋被告抗辯：原告許立仁繼承系爭土地時（74年7 月16日）， 即得行使民法第767 條物上請求權之規定，要求被告之父及 被告搬遷，惟原告卻故意至103 年底始要求被告搬遷，顯是 刻意利用現今距離系爭買賣契約書簽訂之時已30餘年，參與 契約訂定之相關人等多已過世或不知所蹤等情事而濫用權利 ，原告之舉措，顯與民法第148 條第2 項之規定相違等語。 惟查，權利人於何時主張其權利，本考量有諸多因素或其自 身行使權利之意願，本不得以其未立即行使而距相當時間， 即逕認有違誠信原則或權利濫用。再據原告許立仁主張：原 告許立仁因稅捐單位之通知於103 年11月21日登記為共有人 （應有部分4 分之1 ）即主張權利，故無被告所述違反誠信 原則等語，經核原告許立仁確實係於103 年11月21日始登記 為系爭土地之所有權人（見不爭執事項㈠），被告復未能舉 證原告有何明知能請求卻故意不請求之情事，其抗辯原告係 刻意利用現今距離系爭買賣契約書簽訂之時已30餘年，參與 契約訂定之相關人等多已過世或不知所蹤等情事而主張，僅 為其主觀之臆測。且系爭土地於59年5 月12日許蔡春照即登 記取得所有權，有土地登記簿在卷可佐（見本院卷第170 頁 ），依被告之抗辯其亦早可依系爭買賣契約書向許蔡春照或 其繼承人為請求移轉，然被告亦未為之，是被告以原告現始 主張返還土地房屋而認有違民法第148 條第2 項，實難採之 。
⒌據上，被告抗辯為有權占有或原告有違民法第148 條第2 項 ，均難採信。從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條 之規定，請求被告應自系爭房地遷出、返還房屋予原告莊乾 城、返還土地予原告許立仁及其他土地共有人，即屬有據。
㈡關於原告許立仁請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院 61年台上字第169 號著有判例意旨可循。本件被告無權使用 系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有 利益，並因而致原告許立仁受有損害，是原告許立仁依不當 得利之法律關係，請求被告返還於本件起訴前5 年（99年7 月2 日至104 年7 月1 日）及自104 年7 月26日（兩造不爭 執，見本院卷第50頁反面）起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。暨自104 年7 月2 日起至被告遷出返還土地之 日止，按月給付相當於租金之利益，如未按月給付，加計自 次月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法 洵無不合。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定 於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。其次 ，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所 申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地 價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148 條、土 地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文， 故土地法第97條第1 項所謂之申報價額，即指該土地之申報 地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，並有最高法院 68年台上字第3071號判例意旨可資參照。查系爭土地位在新 北市○○區○○路00巷00號，並非位於市區中心，周圍商業 活動及人潮非多，經濟活動並非繁華，繁榮程度不高，有Go ogle地圖街道影像可稽（見本院卷第155 至156 頁），本院 審酌上情，認以系爭土地申報地價年息4 ％計算為適當。再 系爭土地申報地價如附表所示（系爭土地未於公告期間申報 地價，以公告地價80％為其申報地價，公告地價99至101 年 為2 萬2,300 元，102 至104 年為2 萬6,000 元），而被告 使用系爭土地之面積為69.24 平方公尺（以系爭房屋坐落面 積為計算，見本院卷第6 、8 頁），原告許立仁權利範圍為 1/4 ，基此計算，本件起訴前5 年被告應返還原告許立仁相 當於租金之不當得利數額為6 萬6,883 元（計算式：如附表 所示）；被告自104 年7 月2 日起，應按月給付原告1,200 元（計算式：20, 800x 69.24《平方公尺》x 1/4x4 ％/12=
1200.1，元以下4 捨5 入）；至原告逾此部分之請求即屬無 據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條及第179 條規定，請求如主文第1 項所示，並請求被告給付如主文第 2 項所示相當於租金之不當得利之本息，為有理由，應予准 許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保 金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：本院審理結果雖認原告之訴一部有理 由，一部無理由，惟該敗訴部分，僅係就不當得利部分為原 告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之 2第2項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民 事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件訴訟費用。中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
書記官 王曉雁
附表：不當得利計算