臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2700號
原 告 江宛芸
陳采育
共 同
訴訟代理人 陳俊翰律師
被 告 宏普建設股份有限公司
法定代理人 段津華
訴訟代理人 陸正康律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105 年3 月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追 加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在 社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性 ，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程 序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即 屬之。查原告提起本件訴訟時，原依民法第92條、第179 條 規定，請求被告返還已付之買賣價金；嗣於民國104 年12月 2 日當庭追加民法第227 條、第256 條、第259 條規定為本 件請求權基礎（見本院卷第59頁反面），原告前後請求之基 礎事實同一，核與前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於102 年4 月間接獲被告所散發「宏普之星 」大樓（下稱系爭大樓）預售屋廣告單，遂依廣告單地址前 往查詢，現場銷售人員介紹系爭大樓建築物周邊概況，敘述 系爭大樓位於桃園縣八德市建德路，旁有公園，以後還會有 捷運系統經過，交通便利，未來桃園縣升格為院轄市後，就 會複製北大特區大學城模式，引進國立中央大學（下稱中央 大學）進入特區設置八德分校，並規劃12年一貫雙語中小學 ，就如同臺北師大附中般，不僅是八德最搶手的明星學區， 更是桃園首座大學城重劃區。現場銷售人員一再向原告推銷 系爭大樓預售屋，並說系爭大樓因是桃園首座大學城重劃區 ，將來必定會增值。原告相信被告廣告刊物所言不虛，因此
共同訂購該預售屋A1棟6 樓房屋1 戶、停車位及持分基地（ 下稱系爭不動產），總價金為新臺幣（下同）1376萬元。被 告既屬消費者保護法規定之企業經營者及公平交易法所稱之 事業，且依系爭不動產預定買賣契約書第1 條第2 項約定， 被告即應確保廣告宣傳品之內容為真實，故被告應負有相當 之查證義務。原告陸續交付買賣價金達186 萬元後，經友人 告知，中央大學八德分校附設12年一貫雙語中小學計畫已經 取消，被告仍然將該計畫刊登於系爭大樓預售屋廣告刊物內 ，原告因誤信被告不實廣告，才與被告簽約購買系爭不動產 ，爰依民法第92條規定以存證信函向被告撤銷訂購系爭不動 產之意思表示，並解除兩造間不動產預定買賣契約，請求被 告返還原告已付之買賣價金，惟被告均未置理。又中央大學 八德分校已擬改採產學合作之方向，僅僅係在校內討論階段 ，因此根本僅係內部討論議案，甚至連籌設計畫書都尚未提 送主管機關核定，中央大學是否新設八德分校根本係依不確 定之事實，更遑論是否有附屬12年一貫雙語教學之中小學， 顯見被告所使用之廣告文宣內容不實，明顯違反對消費者應 負之契約義務，應負不完全給付之債務不履行責任。為此依 民法第179 條、第227 條、第256 條、第259 條規定提起本 件訴訟，並聲明：被告應返還原告186 萬元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息；願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：原告應先就伊乃出於「複製北大特區的大學城模 式，引進中央大學進入特區設置八德分校，並規劃12年一貫 雙語中小學，就如同台北的師大附中般，不僅是八德最搶手 的明星學區，更是桃園首座大學城重劃區」之廣告用語（下 稱上開廣告用語），才會承買系爭不動產之事實，負舉證之 責。又系爭廣告為被告所委託之房屋代銷公司製作，上開廣 告用語，均引用自當時桃園市政府規劃的細部計劃及中央大 學的相關規劃，內容均為真實，而無涉詐欺。原告主張依據 民法第92條規定撤銷被詐欺之意思表示，暨返還已付買賣價 金等節，應認無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第59頁反面）：（一）兩造於102 年4 月27日簽立不動產預定買賣契約書。（二）原告已給付買賣價金186萬元予被告。（三）被告之「宏普之星」大樓預售屋廣告單載有「複製北大特 區的大學城模式，引進中央大學進入特區設置八德分校， 並規劃12年一貫雙語中小學，就如同台北的師大附中般， 不僅是八德最搶手的明星學區，更是桃園首座大學城重劃
區」等語。
（四）原告於104 年4 月17日以楊梅郵局第213 號存證信函通知 被告解除兩造間系爭不動產預定買賣契約，並經被告收受 。
四、得心證之理由：
（一）原告主張依民法第92條規定，撤銷訂購系爭不動產之意思 表示，並依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金， 有無理由？
1. 按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實 之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表 示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意 思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、56年台上字 第3380號判例、44年台上字第75號判例意旨參照）。原告 主張因被告系爭廣告刊登上開廣告用語之虛構事實，致原 告受詐欺而誤信為真，才會購買系爭不動產等情，既為被 告所否認，依上開說明，原告自應就上開詐欺事實之存在 負舉證責任。
2. 經本院函中央大學查詢：中央大學是否有設置八德分校的 規劃？如有規劃，規劃中是否包含附屬十二年一貫雙語教 學之中小學的規劃？被告所提出之網頁是否為中央大學新 聞網所可下載之網頁？經該校回覆：為應教育部政策轉變 ，該校八德分校之籌設以產學合作為方向，並朝產學分部 規劃，全案尚在校內討論階段。因本案係新設分部，籌設 計畫書尚須提送主管機關核定後始得確認，網頁為該校新 聞網轉載自報章媒體之新聞剪報資料，惟該校新聞網所轉 載之報章媒體新聞，係將與該校相關之新聞均予列入，為 免誤導，前述相關轉載新聞已於104 年9 月7 日自該校網 頁下架，有該校104 年9 月15日中大研字第0000000000號 函附卷可稽（見本院卷第49頁），中央大學並未否認有八 德分校及附設12年一貫雙語中小學的規劃討論，僅表示尚 須提送主管機關核定，另參以原告不爭執真正之中央大學 八德校區發展規劃書草案壹、背景及緣起四、計畫內容載 明：「中大八德校區之成立，由於係配合《擴大及變更八 德（八德地區）都市計畫案》而推動，因而本校八德校區 擬設置之內容，將同時配合八德地區之都市計畫案，以及 中央研究院將設立之八德分院計畫案來共同推動執行。. . . 此八德分校擬將設置之機構如下：（一）附屬十二年 一貫雙語教學之中小學：以實施新式教學方法如雙語教學 、課程創新等等回饋當地學童. . . 」，有該發展規劃書
草案附卷可參（見本院卷第35頁反面），佐以中央大學新 聞網於101 年11月25日新聞剪報刊登記載：「八德擴大都 市計畫區」、「中央大學八德校區預定地」、「建德路的 中央大學八德校區預定地，還預計設立附屬12年一貫雙語 教學之中小學」等內容之蘋果日報101 年11月24日新聞（ 見本院卷第30、31頁），且上開廣告用語既明示為規劃12 年一貫雙語中小學，並非保證或承諾甚明，原本即含有不 明確性，顯見被告辯稱中央大學確實有設立八德分校之籌 設計畫並附設12年一貫雙語中小學的規劃，與上開廣告用 語相符，尚非無據，自難認被告有為積極欺罔之行為，虛 構中央大學設立八德分校並規劃附設12年一貫雙語中小學 之事實。原告雖主張曾打電話到中央大學研究發展處企劃 組，該企劃組黃小姐回覆原告，中央大學八德分校現在並 沒有規劃附設12年一貫雙語中小學乙情，然並未舉證以實 其說。況系爭廣告關於桃園航空城計畫、機場捷運線、五 楊高架拓寬計畫、八德捷運新都心、中央大學八德分校、 大學城重劃區之記載顯然係針對周遭地理環境之發展規劃 所為敘述，由一般消費者觀之，應無從認被告有保證完成 時程或納為契約義務之意，自難認上開廣告用語會使原告 陷於錯誤而買受系爭不動產。原告縱然因上開廣告用語而 相信所購買之系爭不動產日後會因中央大學八德分校及附 設12年一貫雙語中小學而增值，原告晚輩能在完備優質之 一貫雙語中小學就讀，亦屬個人動機及判斷，並非因被告 之保證或承諾所致。原告既不能證明被告銷售系爭不動產 有何施以詐術之行為，自難認原告係陷於錯誤而購買系爭 不動產。從而，原告主張依民法第92條規定，撤銷買受系 爭不動產之意思表示，並依不當得利之法則，請求被告將 原告所繳納系爭不動產價金予以返還，自屬無據。（二）原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，依民法 第227 條、第256 條規定解除契約，並依民法第259 條規 定請求被告返還價金，有無理由？
1. 按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法 ，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不 實或引人錯誤之表示或表徵，公平交易法第21條第1 項定 有明文。次按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應 確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於 廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約 內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者 提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣 告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於
該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時 倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未 再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之 成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者 保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已 當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判 決要旨參照）。易言之，廣告內容並非當然成為契約之一 部分，仍應斟酌具體個案，依締約時之情狀綜合判斷之。 又消費者保護法第22條所規定「企業經營者應確保廣告內 容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」 ，其所謂「真實」之要求，乃達一般理性消費者所能忍受 之程度即可，除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之 標示，否則該條文之「確保」，亦非特別保證。 2. 觀諸原告所提出之上開廣告用語，雖標榜「複製北大特區 的大學城模式，引進中央大學進入特區設置八德分校，並 規劃12年一貫雙語中小學，就如同台北的師大附中般，不 僅是八德最搶手的明星學區，更是桃園首座大學城重劃區 」之價值內涵，然原告並未舉證係因信賴被告所提供之上 開廣告用語始與之洽談訂約，已如前述，自難逕認上開廣 告用語已當然成為系爭買賣契約之一部。又企業經營者應 負履行義務之廣告內容，應限於與契約標的有關，足以使 消費者產生合理之信賴，並進而與之交易之具體事項，若 與契約標的無關，不足以使人產生合理信賴之抽象廣告內 容，僅可視為一般行銷手段之一，未經明示保證，至多僅 可認為係要約之引誘，而沒有要約之拘束力，不能認係契 約之一部。系爭不動產買賣預定買賣契約書第1 條第2 項 固規定：「本預售屋本公司出具之廣告宣傳品及本公司契 約書標示記載之建材設備說明、建築物及停車位平面圖與 位置示意圖視同契約之一部分，並確保內容為真實。」， 有系爭不動產預定買賣契約書附卷可參。然系爭廣告關於 桃園航空城計畫、機場捷運線、五楊高架拓寬計畫、八德 捷運新都心、中央大學八德分校、大學城重劃區均係針對 系爭大樓地理位置、周遭環境及相關規劃加以介紹之抽象 描述，並非對買賣標的本身即系爭大樓實際坐落地點、面 積、價金等房屋買賣契約必要之點說明具體契約內容，不 足以使一般消費者於閱讀系爭廣告後得直接據以承諾，僅 能視為要約之引誘，且系爭廣告所載之相關計畫均係規劃 進行中尚未完成之情形，顯然具有不確定性，被告並無保 證或承諾之意甚明，尚難認系爭廣告內容已足使消費者產 生合理之信賴，並進而成為交易之具體內容。又締約當事
人並無將上開廣告用語納為契約之一部分，課以被告具體 之履行責任之意，此由遍觀系爭買賣契約全文內容，並無 關於被告保證桃園航空城計畫、機場捷運線、五楊高架拓 寬計畫、八德捷運新都心、中央大學八德分校、大學城重 劃區之完成及時程之相關約定，即可明之，自難認大學城 重劃區之完成或附設12年一貫雙語中小學為契約內容，進 而謂被告違反應負之契約義務。況承前所述，中央大學並 未否認有八德分校及附設12年一貫雙語中小學的規劃討論 ，亦難認上開廣告用語有何虛偽不實之表示或表徵。是原 告主張被告所使用之廣告文宣內容不實，未確保廣告內容 真實之義務，有不完全給付之情事，自難憑取。是原告主 張被告構成民法第277 條所定不完全給付，依民法第256 條之規定，主張解除系爭買賣契約，並依同法第259 條第 1 項第2 款之規定，請求被告返還已給付之買賣價金，亦 屬無據。
五、綜上所述，原告主張依民法第92條規定撤銷買受系爭不動產 之意思表示，依不當得利之法律關係，請求被告返還已付之 買賣價金186 萬元，及依民法第227 條、第256 條規定解除 系爭不動產買賣契約，並依民法第259 條規定，請求被告返 還已付之買賣價金186 萬元，均為無理由，應予駁回。又原 告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，亦應駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 沈佳宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
書記官 官逸嫻
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