臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第521號
原 告 陳愛國
劉玉蘭
共 同
訴訟代理人 李淑女律師
原 告 李邱梅香
被 告 黃志倫
訴訟代理人 陳浩華律師
陳博芮
被 告 國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮民服務處
法定代理人 楊長政
訴訟代理人 張裕郎
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國105 年2 月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告訴之駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168 條至第172 條及前條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民 事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件原 告起訴時，被告行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺中市榮 民服務處（下稱被告退輔會臺中榮服處）之法定代理人原為 鄭國靖，於本院訴訟繫屬中變更為楊長政，有國軍退除役官 兵輔導委員會民國104 年9 月18日輔人字第1040077660號令 存卷可查（見本院卷第189 頁），並經其於105 年1 月14日 具狀聲明承受訴訟（見本院卷第188 頁），參諸前揭規定， 應予准許，合先敘明。
二、原告李邱梅香經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告黃志倫之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張：
一、緣李雙田、張餘望、楊錦科及胡朝新等4 人（下稱李雙田等 4 人）前於63年7 月10日與訴外人吳水德訂立讓渡契約書（ 下稱系爭讓渡契約書），由李雙田等4 人以新臺幣（下同） 32,000元之價格，共同向訴外人吳水德購買其依公地放領手
續承購之坐落臺中區新社區復盛段1063、1063之1 、1063之 2 地號土地（即重測前烏銃頭段256 地號土地，面積0.0640 公頃，下分別稱1063地號土地、1063之1 地號土地、1063之 2 地號土地，合稱系爭土地）之使用權及耕作權，並約定吳 水德應於繳清放領地價，並經取得政府核發土地所有權狀後 20日內，將土地所有權狀及印鑑證明書交予李雙田等4 人， 並向臺中市東勢地政事務所辦理所有權移轉登記，吳水德並 於訂約當日，即將系爭土地及地上物所有權利交予李雙田等 4 人占有使用。待吳水德繳清放領地價完畢後，因礙於法令 限制，不能登記為共有，李雙田等4 人遂約定借用胡朝新名 義登記，並於64年10月9 日登記完畢，是李雙田等4 人均係 系爭土地之所有權人，並均分管占有使用系爭土地。嗣李雙 田於系爭土地分管範圍即1063之1 地號土地內興建門牌號碼 ：臺中市○○區○○街○村巷00號房屋（下稱16號房屋) ， 並於死亡前預立遺囑，將16號房屋分歸配偶即原告劉玉蘭繼 承，原告劉玉蘭於李雙田死亡後，即因繼承而取得16號房屋 之所有權；張餘望則於64年1 月18日將系爭土地之4 分之 1 權利讓與訴外人華便喜，華便喜於系爭土地分管範圍內即10 63地號土地、1063之1 地號土地上，興建門牌號碼：臺中市 ○○區○○街○村巷00號房屋（下稱15號房屋），嗣華便喜 於67年12月間將15號房屋讓與訴外人朱秉新，而朱秉新死亡 後，15號房屋由「臺中縣湖南同鄉會」承受，「臺中縣湖南 同鄉會」再於83年7 月25日將15號房屋出賣予陳立群，陳立 群於93年11月27日死亡後，15號房屋即由其子即原告陳愛國 繼承，原告陳愛國就15號房屋自有事實上處分權；另楊錦科 於系爭土地分管之範圍內即1063之1 、1063之2 地號土地上 興建門牌號碼：臺中市○○區○村巷00號房屋（下稱17號房 屋），於84年間將17號房屋出賣予原告李邱梅香，足見原告 李邱梅香就17號房屋有事實上處分權。原告陳愛國、劉玉蘭 、李邱梅香既分別為15號房屋、16號房屋、17號房屋之所有 權人或事實上處分權人，則依民法第425 條之1 第1 項規定 ，推定原告陳愛國就系爭土地有租賃關係，依土地法第 104 條第1 、2 項規定，原告於系爭土地出賣時，有優先承購權 ，且此項優先承購權有物權效力。又原告劉玉蘭因繼承李雙 田就系爭土地之應有部分，故另有土地法第34條之1 第5 項 之共有人優先購買權。
二、系爭土地登記名義人胡朝新於74年12月24日死亡後，無人繼 承，經鈞院於76年11月30日以76年繼字第1549號民事裁定選 任行政院國軍退除役官兵輔導委員會（下稱行政院退輔會） 為胡朝新之遺產管理人，並經鈞院於86年6 月20日以86年家
聲字第29號裁定准予拍賣系爭土地。經查，行政院國軍退除 役官兵輔導委員會臺中縣聯絡中心早已於76年6 月間函知系 爭土地係李雙田等4 人合資購買之事實，李雙田並於92年10 月23日即以系爭土地實係李雙田等4 人合資購買，要求回復 登記而提出陳情，行政院退輔會函與被告退輔會臺中榮服處 ，被告退輔會臺中榮服處承辦人擬辦：「…本處依買賣應 有持分配合辦理。」，足見被告退輔會臺中榮服處早已知悉 前開事實並同意回復登記。詎料，被告退輔會臺中榮服處嗣 於102 年間辦理標售系爭土地時竟未依法通知原告優先購買 ，即逕自將系爭土地出賣予被告黃志倫，並於102 年9 月 4 日完成所有權移轉登記，是被告間所為之買賣行為應屬無效 ，而所為之移轉登記即應予塗銷。為此，爰依土地法第 104 條第2 項、民法第426 條之2 第1 項規定提起本件訴訟等語 ，並聲明：被告黃志倫與被告退輔會臺中榮服處（即訴外人 胡朝新之遺產管理人) 就系爭土地於102 年9 月4 日以買賣 為原因所為之所有權移轉登記應予以塗銷。
三、對被告抗辯之陳述：
㈠依系爭讓渡契約第3 條約定，系爭土地原應移轉登記予李雙 田等4 人共有，惟因系爭土地之地目為「旱」，依當時農業 發展條例之規定，應屬農業用地，又礙於當時土地法第30條 第1 項之規定，土地所有權人必須具自耕農身分，李雙田、 張餘望及楊錦科等3 人遂借用胡朝新名義登記為系爭土地之 所有權人，故李雙田等4 人均係系爭土地之實際所有權人。 又依系爭讓渡契約第5 條約定觀之，李雙田等4 人於63年 7 月10日系爭讓渡契約成立時均已分管並占有系爭土地，且嗣 後土地所有權人李雙田、華便喜及楊錦科分別興建房屋，自 符合民法第425 條之1 所定「土地及其上之房屋同屬一人」 之要件，當有民法第425 條之1 規定之適用。 ㈡查系爭房屋均係系爭土地原所有人實際出資建造，房屋之原 始所有人自有合法使用坐落土地之合法權利，與系爭土地及 房屋同屬一人所有者相類，堪認土地原所有人於出資建造時 應已認知並容許該房屋於堪用期限繼續使用其基地，且被告 黃志倫買受系爭土地時，系爭房屋已存在多年，當難諉為不 知，自無不許類推適用民法第425 條之1 規定及最高法院48 年台上字第1457號判例，應可推斷被告黃志倫已默許原告之 系爭房屋繼續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要 求無違。故縱認系爭房屋及土地非屬同一人所有，惟依「相 類事實，應為相同處理」之法理，自得類推適用民法第 425 條之1 規定，認有租賃關係存在，原告得主張優先購買權。 ㈢觀以被告退輔會臺中榮服處於102 年辦理標售系爭土地之承
辦人員梁賜郎，於鈞院另案103 年簡上字第418 號拆屋還地 事件到庭證述之內容，足認被告退輔會臺中榮服處確實未通 知優先購買權人，是被告間之買賣行為無效，其等所為之移 轉登記應予撤銷。
貳、被告方面：
一、被告黃志倫則以：
㈠民法第425 之1 條規定之要件為房屋及土地原屬同一人所有 之情形。而「同一人」所有之定義，應認建物及土地同一人 享有「所有權」而言。綜觀原告提出之權利讓渡契約之全部 內容，並無「租地建屋」之約定，李雙田等4 人如何對於系 爭土地發生租賃關係？其上之文字為「使用權及耕作權」之 買賣，嗣後並將系爭土地出售登記予胡朝新所有，並無原告 所稱「租金交付」、「租賃物」之情形。即使如原告陳愛國 主張華便喜有分配到1063地號土地，但華便喜從未取得系爭 土地所有權或租賃系爭土地，15號房屋與坐落土地從未歸同 一人所有，如何使原告陳愛國取得系爭土地之租賃權利？17 號房屋與其坐落土地亦從未歸同一人所有，亦如何使原告李 邱梅香取得1063之2 地號土地之租賃權利？且由原告所提17 號房屋之移轉契約書、李雙田之申請書及照片等資料，無法 證明土地及房屋為同一人所有，亦無法證明有租地建屋之事 。至原告劉玉蘭亦從未登記為系爭土地之所有權人，又依何 規定得主張優先承購權？又鈞院另案103 年簡上字第418 號 拆屋還地事件已經言詞辯論終結，該案判決對本件應有爭點 效。
㈡原告主張因「借名登記」、「法定租賃權」或「實際所有權 人」而取得優先承買權，然與土地法第104 條第2 項規定皆 有不合之處，原告並無優先承買之權利。
㈢否認原告所提出系爭讓渡契約書等文書實質內容之真正，及 原告與吳水德間有讓與系爭土地使用權、耕作權，及將來吳 水德負有移轉系爭土地所有權予李雙田等4 人之約定；且被 告黃志倫是善意合法取得標售取得系爭土地之所有權等語資 為抗辯，並聲明：如主文所示。
二、被告退輔會臺中榮服處則以：
對於原告之15號房屋、16號房屋、17號房屋分別占有部分系 爭土地等情不爭執，至於原告與胡朝新間就系爭土地之權利 義務關係，被告退輔會臺中榮服處並不清楚，之前原告與被 告黃志倫間另有103 年豐簡字第275 號拆屋還地訴訟繫屬於 鈞院等語資為抗辯，並聲明：如主文所示。
叁、得心證之理由：
一、查原告主張系爭土地上之15號房屋、16號房屋、17號房屋分
別由原告劉玉蘭、原告陳愛國、原告李秋梅香占有使用中， 而系爭土地登記名義人胡朝新於74年12月24日死亡後，並無 繼承人，經本院於76年11月30日以76年繼字第1549號民事裁 定選任行政院退輔會為胡朝新之遺產管理人，並經本院於86 年6 月20日以86年家聲字第29號裁定准予拍賣系爭土地，嗣 系爭土地由被告黃志倫買受，並於102 年9 月4 日完成所有 權移轉登記等情，業據原告提出土地登記謄本、上開民事裁 定、民事裁定確定證明書、變更登記紀要為證（見本院卷第 89至91頁、第129 至133 頁），且為被告所不爭執，又有本 院103 年度豐簡字第275 號民事判決附卷可稽（見本院卷第 160 至162 頁），復經本院依職權調取103 年度簡上字第41 8 號、103 年度豐簡字第275 號被告黃志倫訴請原告拆屋還 地事件之卷宗查閱屬實，自堪信原告此部分主張為真實。二、原告主張李雙田等4 人前於63年7 月10日共同出資向訴外人 吳水德購買其依公地放領手續承購之系爭土地之使用權及耕 作權，並約定吳水德應將系爭土地所有權移轉登記予李雙田 等4 人，惟因李雙田、張餘望、楊錦科不具有自耕農身分， 受限於土地法第30條及農業發展條例之規定，無法登記為系 爭土地之所有權人，李雙田等4 人遂約定借用胡朝新名義登 記，並於64年10月9 日登記完畢，嗣李雙田於1063之1 地號 土地內興建16號房屋，其死亡後，該房屋由原告劉玉蘭繼承 ；張餘望則於64年1 月18日將系爭土地之4 分之1 權利讓與 訴外人華便喜，華便喜於系爭土地分管範圍內即1063地號土 地、1063之1 地號土地上，興建15號房屋，嗣華便喜於67年 12月間將15號房屋讓與訴外人朱秉新，而朱秉新死亡後，15 號房屋由「臺中縣湖南同鄉會」承受，「臺中縣湖南同鄉會 」再於83年7 月25日將15號房屋出賣予陳立群，陳立群於93 年11月27日死亡後，15號房屋即由其子即原告陳愛國繼承； 另楊錦科於系爭土地分管之範圍內即1063之1 、1063之2 地 號土地上興建17號房屋，於84年間將17號房屋出賣予原告李 邱梅香，原告李秋梅香為17號房屋之事實上處分權人等情， 雖據提出讓渡契約書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約 書、舊式土地登記簿謄本所有權部節本、共同分配及轉讓證 明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、收據、房屋買賣 契約書、新舊式戶籍謄本、榮譽國民證、代筆遺囑、陳立群 繼承系統表、新社鄉未實施建築管理地區建築物證明申請書 為證（見本院卷第38至49頁、第110 至114 頁、第116 至12 3 頁、第185 至187 頁），被告對上開文書之形式真正固不 爭執，惟否認其內容之真正，自應由主張有利於己事實之原 告，就上開文書內容之真正，負證明之責任，惟原告並未舉
證以實其說。再者，縱原告主張之事實為真，然查： ㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力；土地及其土地上之房屋同屬一人所有 ，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋 同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期 限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制 。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定 之，民法第758 條第1 項、第425 條之1 分別定有明文。次 按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最 高法院著有48年台上字第1457號判例闡釋甚明。又按民法第 425 條之1 規定及本院48年台上字第1457號判例，必須土地 及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之 情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551 號判決意 旨參照）。再按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自 己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分， 他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與 出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付， 具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質， 應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序 良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條 規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第 16 62 號判決意旨參照）；依土地法所為之登記有絕對真實 之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動 產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，借名人 之債權人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主張出名 人尚未取得所有權，其無提起第三人異議之訴之權利（最高 法院102 年度台上字第1056號判決意旨參照）。 ㈡查系爭土地原登記為胡朝新所有，嗣由被告黃志倫買受，並 登記為所有權人等情，已如前述。縱原告主張李雙田、楊錦 科、張餘望，確有與胡朝新共同買受系爭土地，並將其就系 爭土地之應有部分與胡朝新訂立成立借名登記契約，而借名 登記在胡朝新名下等情屬實，然依前揭說明，李雙田、楊錦 科、張餘望與胡朝新間之法律關係乃適用委任之相關規定，
屬債之法律關係，李雙田、楊錦科、張餘望僅能於借名登記 之法律關係終了後，請求胡朝新將借名登記之不動產移轉登 記返還予李雙田、楊錦科、張餘望，在此之前，李雙田、楊 錦科、張餘望既均因未曾登記為系爭土地之所有權人，則依 民法第758 條第1 項之規定，其等應始終未曾取得系爭土地 之所有權。再者，原告主張系爭土地上15號房屋之所有權人 李雙田、原告劉玉蘭、16號房屋之所有權人華便喜、事實上 處分權人朱秉新、「臺中縣湖南同鄉會」、陳立群、原告陳 愛國、17號房屋之所有權人楊錦科、事實上處分權人原告李 秋梅香，亦均未因登記而為系爭土地之所有權人，是系爭土 地與其上15號房屋、16號房屋、17號房屋，既從無同屬一人 所有，自與民法第425 條之1 規定之要件不符，均難認有民 法第425 條之1 第1 項所規定之租賃關係存在，是原告上開 主張，核屬無據。
三、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依 同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優 先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權 視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 契約者，其契約不得對抗優先購買權人；租用基地建築房屋 ，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。 承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權 ，土地法第34條之1 第4 項、土地法第104 條、民法第426 條之2 第1 項分別定有明文。查原告劉玉蘭雖主張其被繼承 人李雙田為系爭土地之實際所有權人之一，其因繼承而取得 李雙田之權利，而為系爭土地之共有人等情，然依原告所主 張之事實，李雙田與胡朝新間縱有借名登記契約存在，然因 李雙田並未登記為系爭土地之所有權人，故僅得依借名登記 契約之法律關係對胡朝新主張權利，而非系爭土地之共有人 ，已如前述，是原告劉玉蘭主張其因繼承之法律關係，而為 系爭土地之共有人之一，並進而主張行使土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，自屬於法未合。再者，15號房屋、16 號房屋、17號房屋之歷任所有權人或事實上處分權人均未曾 取得系爭土地之所有權，而無民法第425 條之1 第1 項所定 租賃之法律關係存在，亦如前述，其既非土地法第104 條、 民法第426 條之2 所規定之基地租賃之承租人，則其主張就 系爭土地有上開規定所定之優先承購權，亦無可採。原告雖 另主張縱認系爭房屋及土地非屬同一人所有，惟依「相類事 實，應為相同處理」之法理，自得類推適用民法第425 條之
1 規定，認有租賃關係存在等情。惟從憲法保障人民財產權 之觀點而言，法律規定介入當事人之契約自由（改變原交易 之對象），與分屬二人所有時「擬制」推定彼此之間成立法 律關係（維護原法律秩序），對財產權及私法交易秩序之干 涉程度明顯有別。改變原交易之對象，已嚴重干涉當事人之 契約自由，除有立法上之依據，不得為之，此為法律保留原 則之要求，故優先購買權非經法律明定，應不得創設。故原 告主張類推適用民法第425條之1之規定，亦無可採。四、綜上所述，原告對系爭土地既無基地租賃關係存在，原告劉 玉蘭亦非系爭土地之共有人，則其等主張對系爭土地有土地 法第104 條、第34條之1 第4 項、民法第426 條之2 第1 項 規定之優先購買權存在，進而主張胡朝新之遺產管理人即被 告退輔會臺中榮服處與被告黃志倫間於102 年9 月4 日就系 爭土地所為所有權移轉登記為無效，應予塗銷，並無理由， 應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第七庭 法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 陳怡潔