臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3361號
原 告 王一米
被 告 廖偉傑
訴訟代理人 楊曉菁律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國105 年3 月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國103 年5 月6 日，向被告購買被 告所有之臺中市○○區○○○段000 地號土地（下稱675 地 號土地）、同段676 、677 地號土地及676 地號土地上未辦 理保存登記之房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○路○段00 0 ○00號）（下合稱系爭房地），並與被告簽立不動產買賣 契約書（下稱系爭契約），約定總價新臺幣（下同）1,680 萬元，其中676 地號之價金為1,000 萬元，並約定土地增值 稅由原告負擔。嗣原告依約給付買賣價金及取得系爭房地之 所有權，被告於點交系爭房地當日，始提出被告前於97年12 月8 日與鄰居即訴外人林方孝霞、方孝德所簽立並業經公證 之協議書（下稱系爭協議書），約定被告提供675 地號土地 供作公眾通行之道路使用。且原告夫婦與子媳遷居上開房屋 後，子媳開車上下班，將車輛停放於住家前之675 地號土地 上，卻遭鄰居即林方孝霞、方孝德出面阻止原告之子媳停放 車輛，稱原告之前手（按即被告）已將675 地號土地捐出來 作為道路使用，原告之子媳停放車輛妨礙交通，而不讓原告 之子媳將車輛停放於住家前。然兩造於簽立系爭契約時，被 告並未表示675 地號土地已與他人協議供作公眾通行之道路 使用乙事，如被告於簽立系爭契約當時有向原告為此表示， 原告就675 地號土地僅會以公告現值加四成之價格購買。且 鄰居即訴外人林方孝霞、方孝德向原告主張675 號土地僅得 做道路使用，可見被告出售予原告之675 地號土地並無一般 通常效用及價值，被告應負瑕疵擔保責任。則以系爭契約之 總價金扣除676 地號土地之價金，所餘680 萬元，以675 地 號土地103 年公告現值之金額，所佔675 、677 地號土地及 上開房屋103 年評定現值之比例計算，675 地號土地之買賣 價金應為2,399,047 元，扣除675 地號土地以103 年度公告 現值加四成計算之金額1,107,478 元，餘額1,291,569 元即 為原告所受之損害等語，爰依買賣之瑕疵擔保之法律關係提 起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告1,291,569 元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 ㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告來商談購買系爭土地時，就有向原告說過， 與鄰居各退3 公尺作為道路，供通行跟停車使用，原告都知 道這件事才來簽約。而且被告還有提供協議書予原告，並無 隱瞞。況該協議書內容僅係約定675 地號土地提供3 公尺寬 範圍，與鄰地3 公尺寬範圍合併作為道路使用，並非約定原 告無法使用675 地號土地，不知為何鄰居會這樣向原告主張 。則鄰居既無從為此主張，原告權利即無受損，其主張自無 理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）被告前於97年12月8 日與鄰居即訴外人林方孝霞、方孝德 簽立協議書，約定被告所有之675 地號土地，與訴外人林 方孝霞、方孝德所有之同段673 、674 地號土地，各自地 界退縮3 公尺，留設6 公尺寬道路，供公眾通行，該協議 書並於同日至本院民間公證人黃章旗事務所辦理公證完畢 ；嗣被告將系爭房地以總價1,680 萬元出售予原告（其中 676 地號土地價金為1,000 萬元），由原告委託代書陳春 生擬定買賣契約後，兩造於103 年5 月6 日簽立系爭契約 ，系爭土地並已辦理過戶完畢；而675 地號土地與相鄰之 673 、674 地號土地上鋪設有柏油路面，可供通行使用等 事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭協議書、公 證書、系爭土地之地籍謄本、地籍圖、系爭土地現況照片 （本院卷第6 頁至第28頁、第48頁至第52頁）在卷可稽， 堪信為真。
（二）原告主張被告於簽立系爭契約前，均未告知675 地號土地 有與鄰居協議供公眾通行使用，而妨礙原告使用675 地號 土地之權利，致生675 地號土地之物之瑕疵，被告出售系 爭土地，卻刻意隱瞞此節，應負物之瑕疵擔保責任等語， 為被告所否認，並以前詞置辯。經查，證人即協助兩造簽 立系爭契約之代書陳春生於本院證稱：系爭契約係兩造先 行磋商後，由原告委託伊前往協助簽約，簽約地點就在系 爭房屋，因此伊有到現場看過，當時的現場狀況就跟卷附 現場照片一致，675 地號土地上有鋪設柏油及水溝蓋。伊 當時有詢問賣方（按即被告）該條道路是做何使用，被告 表示是供自己出入使用及自己停車使用。因為兩造有約定 系爭房地過戶的所有稅額跟規費都由原告負擔，因此伊有 問過被告，系爭土地都是農業用地，如果作為農用可以不 徵土地增值稅，是否要將675 地號土地恢復農用？但被告
說那是停車跟通行使用，不接受恢復農用，而且兩造都說 要保留現況，因此伊就尊重兩造意見。而676 地號土地有 部分在做農用，所以先分割該筆土地，再將該分割出的農 用土地辦理免徵土地增值稅，讓原告減少稅金支付。被告 當時有說675 地號土地是供出入使用，供停車使用，但並 沒有講到協議書等語（本院卷第79頁背面至第83頁背面、 第88頁）。參以證人即被告之父廖皇順於本院證稱：原告 一開始來問房子買賣事宜時，伊就有告知原告，該私設道 路（按即675 地號土地）是當初跟建設公司（按即訴外人 林方孝霞、方孝德）說好各退3 公尺，大家共同使用，因 為這是重要事項，因此伊有坦白告知。當初被告住在那邊 的時候也都是把車子停在675 地號土地之柏油路上，不知 道為何原告會被告知不能使用，其實該6 公尺寬的道路是 大家騰出來的，是共同使用的，原告並無不能用的情形， 至於鄰居為何要提出該經公證之協議書阻止原告使用，這 應該要由原告去詢問鄰居，而不是要求被告負責等語（本 院卷第84頁至第89頁）。可見兩造簽約時，675 地號土地 已鋪有柏油及水溝蓋，被告並早有向原告表示675 地號土 地與鄰地已經達成協議，要各出3 公尺寬，合作6 公尺寬 之道路供通行使用。且代書以系爭土地為農業用地，若恢 復農用可減少土地增值稅之支付，建議兩造恢復農用，經 被告表示675 地號土地為供人通行及停車使用，不願恢復 農用，原告亦同意維持現況，因此未作變更，而676 地號 土地則因有農用部分，另分割出676-1 地號土地，辦理免 徵土地增值稅。則以原告購入系爭土地時，約定稅金均由 原告負擔，經代書提議將系爭土地恢復農用，可減少土地 增值稅之支付後，原告即將676 地號土地上農用部分分割 後辦理免徵土地增值稅，足認原告對於稅負之負擔應屬重 視，卻對於675 地號土地於被告表示係供人通行及停車使 用後，就未要求恢復農用，或變更其使用限制，應可認原 告當時已知悉被告說明該土地用途，並同意675 地號土地 維持現況，供人通行及停車使用。
（三）雖證人陳春生於本院另證稱：被告雖有說675 地號土地是 自己停車使用或通行使用，但沒有說要供他人停車使用， 而且也沒有提到該土地有辦理公證要供公眾使用，直至最 後交付尾款時，才把公證的協議書拿出來給原告等語（本 院卷第79頁背面至第83頁背面、第88頁）。然以證人所述 ，被告早已向原告表明675 地號土地有供人使用之情，僅 係遲未告知該情形有經公證，也未提出公證書予原告。然 原告未收受公證書，並不影響原告知悉該土地之使用情況
，且原告經代書提議，也同意維持現況，供人通行，不恢 復農用，要難謂被告故意不告知此節，而有欺瞞原告之情 。是證人此部分證述，仍不足以作為有利原告之認定，附 此敘明。
（四）從而，原告購入675 地號土地時，即已知悉該土地之用途 受有限制，仍同意購入該土地，自難謂被告有何瑕疵擔保 責任可言，則原告依買賣之瑕疵擔保之法律關係請求減少 價金，要屬無據。
四、綜上所述，原告於購入675 地號土地時，已知悉其有供公眾 通行限制之瑕疵存在，仍願購入該土地，被告自不負有瑕疵 擔保責任，則原告依買賣之瑕疵擔保之法律關係，主張減少 價金，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
書記官 許清源