臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1527號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
訴訟代理人 梁基暉律師
被 告 徐麗珠
兼 訴 訟
代 理 人 林政雄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年2月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林政雄應自臺中市○區○村段○○○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路○○號十一樓之四房屋）遷出騰空返還原告，並應給付原告新臺幣貳萬零叁佰元，及自民國一百零四年十二月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。被告林政雄應自臺中市○區○村段○○○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路○○號十一樓之五房屋）遷出騰空返還原告，並應給付原告新臺幣壹萬玖仟捌佰壹拾陸元，及自民國一百零四年十二月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告林政雄應自臺中市○區○村段○○○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路○○號十一樓之六房屋）遷出騰空返還原告，並應給付原告新臺幣壹萬捌仟叁佰陸拾陸元，及自民國一百零四年十二月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林政雄負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾叁萬柒仟零叁拾叁元為被告林政雄供擔保後，得假執行。但被告林政雄如以新臺幣肆拾壹萬壹仟壹佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬玖仟伍佰陸拾陸元為被告林政雄供擔保後，得假執行。但被告林政雄如以新臺幣叁拾貳萬捌仟柒佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾貳萬陸仟捌佰叁拾叁元為被告林政雄供擔保後，得假執行。但被告林政雄如以新臺幣叁拾捌萬零伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為 承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法 院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176 條分別定有明文。本件原告法定代理人原為陳威龍，嗣後變 更為林宛玄，林宛玄於民國104 年10月30日具狀聲明承受訴 訟，經核尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視 為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1款、第3 款及第2 項分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回 訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同 意；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262 條第1 項 、第263 條第1 項前段分別定有明文。本件原告起訴時原以 林政雄、鄭先固、胡鈺、莊春、季國霖、張天福、陳鶴齡、 陳蔡玉花為被告，並聲明為：「㈠被告林政雄、鄭先固、胡 鈺應將臺中市○區○村段00000 號建號建物即門牌號碼臺中 市○區○○路00號11樓之4 房屋全部遷出騰空返還原告，並 自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月 給付原告新臺幣（下同）3,623 元。㈡被告林政雄應將臺中 市○區○村段00000 ○號建物即門牌號碼臺中市○區○○路 00號11樓之5 房屋全部遷出騰空返還原告，並自起訴狀繕本 送達被告翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告2,93 7 元。㈢被告林政雄、莊春、季國霖、張天福、陳鶴齡、陳 蔡玉花應將臺中市○區○村段00000 號建號建物即門牌號碼 臺中市○區○○路00號11樓之6 房屋全部遷出騰空返還原告 ，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還房屋之日止， 按月給付原告3,368 元。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤前開第 一項至第三項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。」。又 原告於104 年10月16日具狀以鄭光固、胡鈺、莊春、季國霖 、張天福、陳鶴齡、陳蔡玉花均已未占用上開等房屋，現由 陳窓星、范志昌、張雲鵬分別承租前述3 層房屋，而撤回對 鄭光固、胡鈺、莊春、季國霖、張天福、陳鶴齡、陳蔡玉花 之訴訟，並追加陳窓星、范志昌、張雲鵬為被告，並更正聲 明為：「㈠被告林政雄、陳窓星應自臺中市○區○村段0000 0 號建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路00號11樓之4 房 屋全部遷出騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達被告林政雄 、陳窓星翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告4,20 0 元。㈡被告林政雄、范志昌應自臺中市○區○村段00000 ○號建物即門牌號碼臺中市○區○○路00號11樓之5 房屋全
部遷出騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達被告林政雄、范 志昌翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告4,100 元 。㈢被告林政雄、張雲鵬應自臺中市○區○村段00000 號建 號建物即門牌號碼臺中市○區○○路00號11樓之6 房屋全部 遷出騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達被告林政雄、張雲 鵬翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告3,800 元。 ㈣訴訟費用由被告負擔。㈤前開第一項至第三項（誤載為第 二項至第四項）部分，原告願供擔保請准宣告假執行。」， 。嗣原告於本院準備程序時以陳窓星、范志昌、張雲鵬均已 未占用上開等房屋，現由被告林政雄之配偶即徐麗珠管理上 開等房屋，而追加徐麗珠為被告，並於104 年12月17日具狀 更正聲明為：「㈠被告林政雄、徐麗珠應自臺中市○區○村 段00000 號建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路00號11樓 之4 房屋遷出騰空返還原告，並給付原告40,600元，及自10 4 年12月17日擴張訴之聲明狀送達被告之翌日起至清償日止 ，按年利率百分之5 計算之利息。㈡被告林政雄、徐麗珠應 自臺中市○區○村段00000 號建物即門牌號碼臺中市○區○ ○路00號11樓之5 房屋遷出騰空返還原告，並給付原告39,6 33元，及自104 年12月17日擴張訴之聲明狀送達被告之翌日 起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。㈢被告林政 雄、徐麗珠應自臺中市○區○村段00000 號建號建物即門牌 號碼臺中市○區○○路00號11樓之6 房屋遷出騰空返還原告 ，並給付原告36,733元，及自104 年12月17日擴張訴之聲明 狀送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之 利息。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤前開第一項至第三項部分 ，原告願供擔保請准宣告假執行。」。核其所為，就原告提 起本件訴訟後，於鄭光固、胡鈺、莊春、季國霖、張天福、 陳鶴齡、陳蔡玉花為言詞辯論前，撤回對其等之起訴，及於 本院準備程序時對到庭答辯之陳窓星、范志昌、張雲鵬當庭 撤回對渠等之起訴，經陳窓星、范志昌、張雲鵬同意撤回， 依上開規定，鄭光固、胡鈺、莊春、季國霖、張天福、陳鶴 齡、陳蔡玉花、陳窓星、范志昌、張雲鵬均經撤回起訴，視 同未起訴；就追加被告徐麗珠部分，被告與追加被告徐麗珠 均無異議，而為本案之言詞辯論，視為已同意原告訴之追加 ；其餘訴之變更核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸 首開說明，於法並無不合。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告於104 年1 月21日向訴外人陳怡茹購買門牌號碼為臺中 市○區○○路00號11樓之4 （臺中市○區○村段00000 ○號
建物）、臺中市○區○○路00號11樓之5 （臺中市○區○村 段00000 ○號建物）、臺中市○區○○路00號11樓之6 （即 臺中市○區○村段00000 ○號建物）房屋（下統稱系爭房屋 ），並於104 年2 月6 日為所有權移轉登記為原告所有。嗣 原告欲進入系爭房屋使用管理時，竟遭被告林政雄阻撓，宣 稱其為系爭房屋原所有權人，並出租給他人使用。經原告以 訴外人陳窓星、范志昌、張雲鵬為系爭房屋承租人而追加其 等為被告後，經陳窓星、范志昌、張雲鵬當庭陳稱：其等均 已自系爭房屋遷出，並交還鑰匙給被告徐麗珠等語，顯見系 爭房屋處在被告林政雄、徐麗珠之共同管領支配下，排除原 告對系爭房屋行使所有權，故追加徐麗珠為被告。是以，被 告占有系爭房屋並無權源，乃無權占有，原告爰依民法第 767 條前段規定，本於所有物返還請求權，訴請被告遷讓系 爭房屋並騰空返還原告。
二、本件被告無合法權源占有使用系爭房屋，致原告無法使用收 益，就其無權占有系爭房屋期間，依民法第179 條及最高法 院61年台上字第1695號判例意旨，自獲有相當於房屋租金之 不當得利。從而，原告請求被告應返還原告自104 年2 月6 日登記取得系爭房屋所有權之日至被告具狀陳稱已搬遷之日 即104 年11月25日止，共計9 月又20日，並依照被告曾分別 以每月租金4,200 元、4,100 元及3,800 元出租予陳窓星、 范志昌、張雲鵬三人之標準，計算相當於租金之不當得利， 應有理由，詳述如下：
㈠臺中市○區○○路00號11樓之4房屋之不當得利： 每月租金為4,200 元，應給付不當得利租金共40,600元（計 算式：4200*9+4200/30*20=40600）。 ㈡臺中市○區○○路00號11樓之5房屋之不當得利： 每月租金為4,100 元，應給付不當得利租金共39,633元（計 算式：4100*9+4100/30*20=39633）。 ㈢臺中市○區○○路00號11樓之6房屋之不當得利： 每月租金為3,800 元，應給付不當得利租金共36,733元（計 算式：3800*9+3800/30*20=36733）。三、對被告答辯之陳述：
㈠被告林政雄於鈞院開庭時主張：我有在網路上公告出賣系爭 房屋，原告的朋友有來詢價，我懷疑原告明知房子是我的， 還偷偷的買賣云云，與事實不符，原告並未委託任何人向被 告林政雄詢價，當然不知道系爭房屋是否為被告林政雄所有 ，原告係經由訴外人白萬春介紹而購買系爭房屋，購買系爭 房屋時並無以低價取得之情事，且依約完成履約保證。 ㈡被告林政雄主張其為系爭房屋所有權人，顯與土地登記所有
權人為陳怡茹不同，且陳怡茹之前手為顏銀金，亦無被告林 政雄為所有權人之記載，被告林政雄是否為所有權人，並非 無疑。縱認被告林政雄確為真正所有權人，陳怡茹僅為借名 登記名義人，但其內部法律關係外人無從知悉，且不動產借 名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與 借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益 、處分借名財產之權利，然此僅為內部約定，其效力不及於 第三人。是以，陳怡茹既登記為該不動產之所有權人，其將 該不動產處分移轉登記予第三人即原告，自屬有權處分，則 原告就系爭房地既已辦理所有權移轉登記完畢並取得所有權 ，則被告林政雄亦不得執以對抗原告，並據此認被告林政雄 為有權占有系爭房地，被告之主張並無理由。
㈢再者，不動產 登記係由國家機關作成，為確保其登記之公 示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，原告為信賴登記 而取得權利之善意第三人，此乃基於土地法第43條規定之登 記有絕對效力而來，是被告林政雄如係主張原告非善意者， 被告林政雄應就此事實負舉證責任，然其並未舉證原告有何 以惡意取得系爭房屋一事。
四、並聲明：㈠被告林政雄、徐麗珠應自臺中市○區○村段0000 0 號建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路00號11樓之4 房 屋遷出騰空返還原告，並給付原告40,600元，及自104 年12 月17日擴張訴之聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按年 利率百分之5 計算之利息。㈡被告林政雄、徐麗珠應自臺中 市○區○村段00000 號建物即門牌號碼臺中市○區○○路00 號11樓之5 房屋遷出騰空返還原告，並給付原告39,633元， 及自104 年12月17日擴張訴之聲明狀送達被告之翌日起至清 償日止，按年利率百分之5 計算之利息。㈢被告林政雄、徐 麗珠應自臺中市○區○村段00000 號建號建物即門牌號碼臺 中市○區○○路00號11樓之6 房屋遷出騰空返還原告，並給 付原告36,733元，及自104 年12月17日擴張訴之聲明狀送達 被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。 ㈣訴訟費用由被告負擔。㈤前開第一項至第三項部分，原告 願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告林政雄為系爭房屋之真正所有權人，僅與陳怡茹約定借 名登記於陳怡茹名下，所有權正本由被告林政雄保管，房屋 貸款亦由被告林政雄按月繳納，然系爭房屋卻於104 年1 月 21日遭陳怡茹變賣給原告，至於原告是否有真正給付房屋價 金，被告全然不知，被告已對陳怡茹提出刑事告訴，經檢察 官偵查終結（104 年度偵字第6413號、104 年度偵字第2114
6 號）起訴，陳怡茹於偵查時曾表示並未取得原告之買賣房 屋價金，足認原告為詐得系爭房屋而與陳怡茹就上開契約通 謀虛偽意思表示，其等買賣為無效。
二、被告林政雄雖於104 年2 月6 日原告登記取得所有權後，迄 至104 年11月25日止，有繼續使用管理系爭房屋，並出租給 訴外人，然僅實際占有至104 年11月25日，目前系爭房屋為 空屋，且被告林政雄係委託被告徐麗珠幫忙出租系爭房屋， 被告徐麗珠並未占有系爭房屋，且承租戶所持有之鑰匙已由 被告徐麗珠轉交與被告林政雄等語資為抗辯。
三、並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉訴訟費用由原 告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、得心證之理由：
一、緣訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀 行）於94年間公開標售坐落於臺中市○區○村段000000000 ○000000000 地號土地及其上同段10701 、10702 、10703 建號建物（即門牌號碼為臺中市○○路00號11樓之4 、11樓 之5 、11樓之6 房屋），由訴外人安利達公司得標及給付買 賣價款，並將系爭房屋及上開土地均移轉登記至訴外人李進 興名下；李進興復於94年8 月間將系爭房屋及上開土地之所 有權移轉登記至顏銀金名下；顏銀金再於95年11月10日間將 系爭房屋及上開土地之所有權移轉登記至陳怡茹名下。嗣陳 怡茹於104 年1 月21日與原告簽立不動產買賣契約書，並於 104 年2 月6 日，由陳怡茹以買賣為登記原因，將系爭房屋 及上開土地之所有權移轉登記給原告。及被告林政雄於104 年2 月6 日原告登記取得所有權後，迄至104 年11月25日止 ，仍繼續使用管理系爭房屋，並出租給訴外人等事實，有不 動產買賣契約書1 份、建物登記第二類謄本3 份、土地登記 第二類謄本2 份附卷可參（見本院卷第10頁至第15頁、第19 頁至第31頁），並經調取本院104 年度審易字第3075號卷宗 核閱無誤，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
二、本件原告主張其信賴土地登記，而於104 年1 月21日與土地 登記所有權人陳怡茹簽立不動產買賣契約書，並於104 年2 月6 日，以買賣為登記原因，由陳怡茹將系爭房屋及上開土 地之所有權移轉登記給原告，被告乃無權占有等語，被告則 以前詞置辯，是兩造所爭執者在於：㈠原告有無因信賴登記 而取得系爭房屋所有權？㈡被告是否為無權占有？㈢原告得 否請求被告給付相當租金之不當得利？如原告可請求被告給 付相當租金之不當得利，其請求之金額為何？
㈠原告有無因信賴登記而取得系爭房屋所有權？ ⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因
信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之 登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。 又依土地法所為之登記，有絕對效力。民法第759 條之1 、 土地法第43條分別定有明文。次按不動產登記係由國家機關 作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性， 將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而 取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意 取得即應受推定，此乃土地法第43條規定之所由設，是以主 張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度 台上字第592 號判決意旨參照）。再者，債之關係的當事人 固得以債之關係為本權，而對他方當事人主張有占有的正當 權源，然債之關係係一方當事人僅得向他方當事人請求一定 給付之法律關係，即僅具相對性，故不得據以拘束非債之關 係之當事人，此即學說上所謂債權關係相對性原則。查被告 林政雄因於系爭房屋及上開土地仍登記在顏銀金名下時，為 求以房、地向銀行貸款周轉使用，委由訴外人余德和代為找 尋人頭辦理移轉登記事宜，余德和則介紹陳怡茹給被告林政 雄供作人頭，而被告林政雄、余德和、顏銀金均明知陳怡茹 並無購買房、地之真意，竟由陳怡茹與顏銀金通謀虛偽訂立 系爭房屋與上開土地所有權買賣移轉契約書，偽由陳怡茹向 顏銀金460 萬元價格購買，再由被告林政雄委由不知情之代 書陳肇基辦理不動產移轉登記，代書陳肇基則於95年11月10 日向地政事務所辦理移轉登記。陳怡茹復明知系爭房屋、上 開土地之土地、建物所有權狀，於95年11月14日辦理所有權 移轉登記後，係由代書陳肇基交予被告林政雄保管，並未遺 失或失竊，亦明知其並未實際保管本件房地之土地建物所有 權狀，竟於96年12月19日書立切結書乙紙，偽稱前述等土地 建物所有權狀於96年10月30日不慎遺失，並於96年12月19日 持切結書至臺中市中正地政事務所，申請辦理補發土地建物 所有權狀等行為，由臺灣臺中地方法院檢察署檢察官以被告 林政雄、陳怡茹偽造文書提起公訴（104 年度偵字第6413號 、第21146 號），現由本院以104 年度審易字第3075號偽造 文書案件審理中，業據調取104 年度審易字第3075號偽造文 書案件查閱無訛，被告因此抗辯被告林政雄為系爭房屋之事 實上所有權人，僅借名登記在陳怡茹名下等語，然被告上揭 所辯縱屬真正，亦屬被告林政雄與陳怡茹之間借名契約之法 律關係，而借名契約關係乃屬債之關係，基於債之相對性， 被告僅得向契約相對人之陳怡茹為主張，不得以之對抗非契 約當事人之原告，故於被告林政雄未依法終止其與陳怡茹間 之借名契約、並請求將系爭房屋移轉登記為被告林政雄所有
前，系爭房屋仍為登記名義人即陳怡茹所有，依據上開說明 ，應認登記權利人陳怡茹對系爭房屋具適法之所有權，原告 信賴登記而與陳怡茹簽立買賣契約後為移轉登記，所取得系 爭房屋所有權之效力，亦不因原登記物權是否不實而受影響 ，且可推定原告乃善意取得。
⒉被告雖以陳怡茹於上開刑事案件偵查時之證詞，抗辯原告並 未實際支付買賣價金，應已知被告為系爭房屋之實際所有權 人，原告非為善意第三人等語。然依證人許育禎於偵訊時證 述：我是玉新開發建設公司的經理，因為原告與我們公司的 高層有認識，所以委由我們公司幫他們處理系爭房屋之買賣 簽約，系爭房屋之總價金270 萬元，是匯到玉山銀行的履約 保證帳戶等語（參見臺灣臺中地方法院檢察署104 年度偵字 第6413號偵查卷宗㈡104 年7 月28日偵訊筆錄），及其所庭 呈之玉山銀行不動產買賣價金信託契約影本1 份（見同上卷 ），可見原告確有給付系爭房屋之買賣價金，反觀證人陳怡 茹於偵訊時證述：我不知道原告有無把270 萬匯到玉山銀行 大里分行帳戶，我只有拿到40萬元，是余德和在104 年2 月 17日匯40萬元給我等語（同上卷），其亦未否認有取得部分 買賣價金，實難認原告係與陳怡茹通謀虛偽意思表示而簽約 ，並惡意不給付買賣價款。又參酌系爭房屋與上開土地所有 權移轉歷程，被告林政雄從未登記為所有權人，無從認定原 告得以知悉被告林政雄與系爭房屋之間有何關聯，或與登記 名義人間存有內部關係，況被告林政雄就其抗辯原告之朋友 前來詢價等節，並未舉證以實其說，自難徒憑陳怡茹前述證 詞逕認原告明知系爭房屋為被告林政雄所有而非屬善意第三 人，被告前開所辯，尚不足採。
㈡被告是否為無權占有？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告 於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之 請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。系爭房屋自原告於104 年2 月6 日取得所有權後，迄 至104 年11月25日止，仍由被告林政雄所管理支配，為兩造 所不爭執，而原告取得系爭房屋之所有權屬善意第三人，被 告林政雄不得以其與陳怡茹間之借名契約法律關係對抗原告 ，業如上述，被告林政雄雖辯稱其實際占有系爭房屋僅至10
4 年11月25日止等語，然未提出其已移交鑰匙等移轉對系爭 房屋占有給原告之相關證據，難認被告林政雄目前已對系爭 房屋無占有之行為，且被告林政雄迄未能舉證證明有何占有 系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767 條規定，請求被 告林政雄自系爭房屋遷出並騰空返還原告，於法即屬有據。 ⒉至原告係以陳窓星、范志昌、張雲鵬當庭陳稱：其等均已自 系爭房屋遷出，並交還鑰匙給被告徐麗珠等語，請求被告徐 麗珠一併自系爭房屋遷出並騰空返還原告部分，經被告徐麗 珠否認而辯稱係幫忙被告林政雄出租，鑰匙已轉交給被告林 政雄，而被告林政雄為被告徐麗珠之訴訟代理人，亦同此陳 述，另觀之被告林政雄於本院時提出陳窓星、范志昌、張雲 鵬之房屋租賃契約書（見本院卷袋內），可見其等3 之租約 出租人均為天王星大樓管委會，並蓋有天王星大樓管委會及 天王星大樓主任委員徐麗珠之章，則該等租約顯非由被告徐 麗珠名義簽立，則被告徐麗珠是否有以自己名義出租而管領 系爭房屋之意思，並非無疑，且原告復未舉證被告徐麗珠有 何實際管理支配系爭房屋之行為，實難執被告徐麗珠曾以主 任委員身分為天王星大樓管委會簽約一事，認定被告徐麗珠 確有占有系爭房屋，則原告依民法第767 條之規定，訴請被 告徐麗珠返還系爭房屋，於法即屬無據。
㈢原告得否請求被告給付相當租金之不當得利？如原告可請求 被告給付相當租金之不當得利，其請求之金額為何？ ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，為民法第179 條所明定。其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。被告林政雄無正當權源而占有使用系爭房 屋，已如前述，則被告林政雄因無權占有使用系爭房屋即受 有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋 之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相 當租金之不當得利，揆諸前開規定及判例意旨甚明。經查， 原告係於104 年2 月6 日取得系爭房屋所有權，被告林政雄 就系爭房屋仍為管理支配中，為兩造不爭執之事實，已如前 述，則原告請求被告一次給付自104 年2 月6 日起至104 年 11月25日止已屆期相當租金之不當得利，即屬有據。至原告 另請求被告徐麗珠應與被告林政雄共同給付相當租金不當得 利部分，因無從認定被告徐麗珠有占有系爭房屋，已詳如前 述，則原告請求被告徐麗珠應給付原告自104 年2 月6 日起 至104 年11月25日止已屆期相當租金之不當得利，於法即屬 無據，不應准許。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，為土地法第97條第1 項所明定。而該條 所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價 。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有 權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例 第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第10 8 號判決意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額 （最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查：系爭 房屋相當租金之之不當得利數額，參以系爭房屋坐落臺中市 北區之親親戲院旁，所處北屯路上有許多店家，往來人潮眾 多，商業交易行為頻繁，甚為熱鬧，且系爭房屋附近有為數 眾多之公園、超市、銀行，是本院審酌系爭房屋之坐落位置 、交通情形、工商繁榮程度、可得利用之經濟價值等情事， 認應以該土地申報價額及房屋價格年息10% 計算相當於租金 之利益為合理，分別計算如下：
⑴臺中市○區○○路00號11樓之4房屋：
①房屋現值：依臺中市政府地方稅務局104 年房屋稅款繳款書 （見本院卷第16頁），現值為411,100 元。 ②土地：坐落臺中市○區○村段000000地號土地（面積1,450 平方公尺) 、同段213-37地號土地（面積881 平方公尺）上 ，權利範圍各10000 分之17，依土地登記謄本（見本院卷第 23頁至第24頁、第29頁至第30頁），其104 年申報地價為每 平方公尺分別為11,040元、6,000 元。 ③以土地及其建築物申報總價額年息10% 計算，是被告林政雄 所受相當於租金之不當得利為36,037元。 計算式：【〔411,100+( 1,450 ×17/10,000 ×11,040元) +( 881×17/ 10,000×6,000)〕×10/100÷12=3,728元，3, 728 元×9+3,728 元×20/30=36,037元，元以下四捨五入， 下同】
⑵臺中市○區○○路00號11樓之5房屋：
①房屋現值：依臺中市政府地方稅務局104 年房屋稅款繳款書 （見本院卷第17頁），現值328,700 元。 ②土地：坐落臺中市○區○村段000000地號土地（面積1,450 平方公尺）、213-37地號土地（面積881 平方公尺）上，權 利範圍各10000 分之17，依土地登記謄本（見本院卷第23頁 至第24頁、第29頁至第30頁），其104 年申報地價為每平方 公尺分別為11,040元、6,000 元。
③以土地及其建築物申報總價額年息10% 計算，是被告林政雄 所受相當於租金之不當得利為29,396元。 計算式：【〔328,700+( 1,450 ×17/10,000 ×11,040)+( 881 ×17/ 10,000×6,000)〕×10/100÷12=3,041元，3,04 1 元×9+3,041 元×20/30=29,396元】 ⑶臺中市○區○○路00號11樓之6房屋之不當得利 ①房屋：依臺中市政府地方稅務局104 年房屋稅款繳款書（見 本院卷第18頁），現值為380,500 元。 ②土地：坐落臺中市○區○村段000000地號土地（面積1,450 平方公尺) 、213-37地號土地（面積881 平方公尺）上，權 利範圍各10000 分之17，依土地登記謄本（見本院卷第23頁 至第24頁、第29頁至第30頁），其104 年申報地價為每平方 公尺分別為11,040元、6,000 元。
③以土地及其建築物申報總價額年息10% 計算，是被告林政雄 所受相當於租金之不當得利為33,572元。 計算式：【〔380,500+( 1,450 ×17/10,000 ×11,040) +( 881 ×17/10,000 ×6,000)〕×10/100÷12=3,473元，3,47 3 元×9+3,473 元×20/30=33,572元】 ⒊準此，原告聲明請求被告林正雄、徐麗珠給付自104 年2 月 6 日起至104 年11月25日止，共計9 月又20日相當於租金不 當得利之金額，依前述3 棟房屋分別為40,600元、39,633元 、36,733元之情形計算，被告林政雄部分係分別以請求20,3 00元、19,816元、18,366元為請求之上限，是對照前述計算 之被告林政雄所受不當得利金額，原告就臺中市○區○○路 00號11樓之4 房屋部分，請求被告林政雄給付原告20,300元 ；就臺中市○區○○路00號11樓之5 房屋部分，請求被告林 政雄給付原告19,816 元；就臺中市○區○○路00號11樓之6 房屋部分，請求被告林政雄給付原告18,366元，為有理由， 應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回 。
⒋原告雖主張於其取得系爭房屋後，被告林政雄將系爭房屋分 別出租給陳窓星、范志昌、張雲鵬，而應以其等租金4,200 元、4,100 元、3,800 元計算被告因無權占用系爭房屋受有 相當租金之不當得利等語。然查，上開等租約之當事人並非 兩造，基於債之相對性，該等租約之效力均無從拘束兩造， 且租賃契約當事人願以何種價格出租或承租租賃物，所涉及 之主觀、客觀因素不一而足，不得以他人間之租約作為被告 因無權占有系爭房屋所受利益數額之唯一認定標準，原告主 張應以前述等租金計算被告無權占用系爭房屋所受利益之數 額，尚不足採，附此敘明。
肆、綜上所述，原告依民法第767 條規定及不當得利之法律關係 ，請求被告林政雄應自系爭房屋遷出騰空返還原告，並就臺 中市○區○○路00號11樓之4 房屋部分，請求被告林政雄給 付原告20,300元；就臺中市○區○○路00號11樓之5 房屋部 分，請求被告林政雄給付原告19,816元；就臺中市○區○○ 路00號11樓之6 房屋部分，請求被告林政雄給付原告18,366 元，及均自104 年12月17日擴張訴之聲明狀送達被告之翌日 即104 年12月18日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之 法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之 請求，則無理由，不應准許。
伍、原告陳明就本判決主文第1 項至第3 項願供擔保，聲請宣告 假執行，經核無不符，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。而 被告林政雄陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，亦核無 不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審 酌均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 李立傑
法 官 李昇蓉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 陳玲君
, 台灣公司情報網