臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第四八○號
原 告 丙○○○
訴訟代理人 戴振河
丁○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求土地移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國八十九年七月十一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元或等值之第一商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百八十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）如獲勝訴判決，原告願以現金或等值之第一商業銀行無記名可轉讓定期存 單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國七十四年七月一日向被告及其妻陳貞蘭（已故）購買由其耕 作並有永久土地耕作使用權之分別坐落於新竹縣關西鎮○○段第一二五地 號、第一三二地號，面積分別為一千一百四十九平方公尺、三千一百十四 平方公尺之山坡保育區之土地（以下簡稱系爭土地），雙方並約明雖該二 筆土地為第三人羅雲山、陳昌華所有，但本件系爭土地之買賣皆係所有權 之買賣，而非土地耕作權、使用權之買賣。被告並同意儘速向系爭二筆土 地所有權人主張辦理過戶與原告，方屬契約債務履行完畢。而原告亦於簽 約時即給付買賣價金九萬元，但被告及陳貞蘭僅交付土地供原告耕作，並 未處理系爭二筆所有權移轉過戶之事宜。查自雙方訂立土地轉賣契約書迄 今已近十五年，期間原告不斷央求被告及其亡妻陳貞蘭依約履行辦理移轉 系爭二筆土地所有權之義務，唯被告及其亡妻先是口頭敷衍會予處理，繼 之即不予理會，藉故以種種理由搪塞原告，但迄今仍未見其二人出面處理 ，而其中系爭一三二地號之土地早已因原所有權人過世而由繼承人繼承， 出賣人之一陳貞蘭亦已過世，原告於不得已之情形下提起本件訴訟。 （二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，又 出賣人不履行第三百八十四條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行 之規定，行使權利。民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條分別定
有明文。另同法第二百三十一條亦有債務人遲延者，債權人得請求其賠償 因遲延而生之損害之規定。本件因被告遲延履行其應將系爭二筆土地所有 權過戶與原告之債務，雖另一出賣人陳貞蘭已過世，然被告既為陳貞蘭之 配偶，依法其亦承繼陳貞蘭於本件契約之債務。是原告自得依兩造之約定 ，請求被告加計二十倍之買賣價金賠償予原告，從而訴請被告給付原告一 百八十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計 算之利息。
（三）對被告抗辯之陳述：訂約當時係用口頭約定，因兩造均不識字，所以契約 是請他人代寫，但內容是大家同意才簽名蓋章。且關於政府開放公告系爭 土地之事，原告並不知情，且原告非所有權人自未被通知要辦理登記。原 告向被告及亡故之陳貞蘭購買系爭土地時，雖知系爭土地係登記在訴外人 陳昌華、羅雲山名下，但簽訂土地買賣契約時被告及陳貞蘭當時均稱於能 辦理移轉登記時會將系爭土地所有權移轉登記予原告。且訂定買賣契約時 並無特別約定系爭土地買賣價金分別為多少，是只要系爭土地一筆未過戶 予原告，原告仍要請求被告給付一百八十萬元之違約金。 三、證據：提出土地轉賣契約書、地籍圖謄本各乙份、土地登記謄本、繳稅證明各 二件及切結書三份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告及訴外人陳貞蘭確實有將系爭土地出賣予原告，但因系爭土地係被告 於五十五年間向訴外人陳昌華、羅雲山購得，而出賣人未辦理過戶給被告 ，故被告亦無法將其過戶予原告。且將系爭土地賣予原告時，土地尚未編 定地號，係屬原住民保留地，僅有直系血親才能辦理登記，又系爭土地為 山坡地保育區，亦不能私下買賣，故不能為所有權移轉登記，嗣於八十年 間，政府始開放公告登記，但原告未在公告期間內登記，致鄉鎮公所找原 地主為所有權之登記，是原告當時未辦理登記，亦有過失，現原告自不得 再向被告主張其權利。又系爭一三二地號土地係已故之陳貞蘭出賣予原告 而陳貞蘭過世後，被告已拋棄繼承其遺產，是陳貞蘭因本件契約所負之債 務，與被告無關。
（二）目前被告亦請縣政府之山地委員會協助辦理系爭土地過戶事宜，惟因二筆 系爭土地之原所有權人均已死亡，而已由繼承人為繼承登記，故目前尚無 法移轉登記予原告。另系爭土地當時未明定價金各為多少，應依面積比率 計算各筆土地之價金，違約金亦因如此計算，且原告請求之違約金亦屬過 高。
三、證據：提出繼承系統表乙份為證。
丙、本院依職權向新竹縣竹北地政事務所函調系爭土地登謄本及歷次移轉登記資料並 請查明系爭土地辦理移轉登記之資格限制及須檢附之文件等事項。 理 由
一、原告起訴主張其於七十四年七月一日向被告及其妻陳貞蘭購買系爭土地，雙方並
約明雖該二筆土地為第三人羅雲山、陳昌華所有，但本件系爭土地之買賣皆係所 有權之買賣，而非土地耕作權、使用權之買賣。被告並同意儘速向系爭二筆土地 所有權人辦理過戶與原告，方屬契約債務履行完畢。原告並於簽約時即給付買賣 價金九萬元，但被告及陳貞蘭僅交付土地供原告耕作，迄今已近十五年尚未移轉 系爭土地之所有權予原告。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該 物所有權之義務，又出賣人不履行第三百八十四條所定之義務者，買受人得依關 於債務不履行之規定，行使權利。民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條 分別定有明文。本件因被告遲延履行其應將系爭二筆土地所有權過戶與原告之債 務，雖另一出賣人陳貞蘭已過世，然被告既為陳貞蘭之配偶，依法其亦承繼陳貞 蘭於本件契約之債務。是原告自得依兩造之約定，請求被告加計二十倍之買賣價 金賠償予原告，從而訴請被告給付原告一百八十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償之日止，按年息百分之五計算之利息等情。二、被告則以其與訴外人陳貞蘭確實有將系爭土地出賣予原告，但因系爭土地係被告 於五十五年間向訴外人陳昌華、羅雲山購得，而出賣人未辦理過戶給被告，故被 告亦無法將其過戶予原告。且將系爭土地賣予原告時，土地尚未編定地號，係屬 原住民保留地，僅有直系血親才能辦理登記，又系爭土地為山坡地保育區，亦不 能私下買賣，故不能為所有權移轉登記，嗣於八十年間，政府始開放公告登記， 但原告未在公告期間內登記，致鄉鎮公所找原地主為所有權之登記，原告當時未 辦理登記，亦有過失，其自不得再向被告主張權利。另系爭土地當時未明定價金 各為多少，應依面積比率計算各筆土地之價金，違約金亦應如此計算。且原告請 求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。
三、原告主張其於七十四年七月一日向被告及其妻陳貞蘭購買系爭土地，約定價金為 九萬元，雙方並約明雖該二筆土地為屬第三人羅雲山、陳昌華所有，但本件系爭 土地之買賣皆係所有權之買賣，若土地登記不清時，被告及陳貞蘭願意負責同時 加計二十倍清償。原告並於簽約時即給付買賣價金九萬元，但被告及貞蘭僅交付 土地供原告耕作，迄今尚未辦理系爭土地所有權移轉登記予原告之事實，業據其 提出土地轉賣契約書乙份為證，並經證人即兩造買賣系爭土地之見證人簡榮順到 庭證述於七十四年間，兩造確有為系爭土地之買賣等語屬實（見本院八十九年八 月十四日準備程序筆錄），復為被告所不爭執，自堪信為真實。四、按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。繼承人相互間對於被繼承人之債務 ，除另有約定外，按其應繼分比例負擔之。繼承人得拋棄其繼承權。前項拋棄， 應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院為之。並以書面通知因其拋棄而 應為繼承之人。但不能通知者，不在此限。民法第一千一百五十三條、第一千一 百七十四條分別定有明文。又某甲之繼承人雖不僅被上訴人一人，但依民法第一 千一百五十三條第一項之規定，被上訴人對於某甲之債務既負連帶責任，則上訴 人僅對被上訴人一人提起請求履行該項債務之訴，按諸民法第二百七十三條第一 項之規定自無不可，乃原審認為必須以繼承人全體為共同被告，將上訴人對於被 上訴人之訴駁回，實屬違法。另繼承人之拋棄繼承權，依民法第一千一百七十四 條第二項之規定，應於知悉其得繼承之時起二個月內，以書面向法院親屬會議或 其他繼承人為之，是繼承權之拋棄為要式行為，如不依法定方式為之，依民法第
七十三條之規定自屬無效。又當事人適格之要件是否具備，為法院應依職權調查 之事項。最高法院二十七年上字第二五八七號、二十三年上字第二六八三號、二 十九年上字第一二三七號判例可資參照。查本件系爭土地買賣契約當事人之一陳 貞蘭已於八十年十月三十一日死亡，是其因本件契約所負之權利義務既非專屬其 本身，自應由其繼承人繼承之。而被告為被繼承人陳貞蘭之配偶，亦為法定繼承 人之一，其雖表示已拋棄對陳貞蘭遺產之繼承，然經本院依職權向本院紀錄科查 詢，均查無被告有於上開法定期間內向本院為拋棄繼承之意思表示，是被告仍為 被繼承人陳貞蘭之合法繼承人，要無疑義。又連帶債務之債權人，得對於債務人 中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部 履行前，全體債務人仍負連帶責任。此觀之民法第二百七十三條規定自明。被告 既為被繼承人陳貞蘭之繼承人，而繼承人間對被繼承人之債務，係負連帶責任， 揆諸前開說明，原告依其與被告及被繼承人陳貞蘭之契約關係對被告一人提起本 件訴訟，於法尚無不合，其當事人自屬適格，合先敘明。五、次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當 事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第二百 四十六條第一項定有明文。而此所謂「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言 ，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係 主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。最高法院八十七年台上字第二八 一號判決意旨參照。另原住民保留地之總登記，由直轄市、縣（市）主管機關囑 託當地登記機關為之；其所有權人為中華民國，管理機關為行政院原住民委員會 ，並於土地登記簿標示部其他登記事項欄註明原住民保留地。已完成總登記，經 劃編、增編為原住民保留地之公有土地，由直轄市、縣（市）主管機關會同原土 地管理機關，囑託當地登記機關，辦理管理機關變更登記為行政院原住民委員會 ，並依前項規定註明原住民保留地。依本辦法取得之耕作權或地上權登記後繼續 自行經營或自用滿五年，經查明屬實者，由行政院原住民委員會會同耕作權人或 地上權人，向當地登記機關申請辦理所有權移轉登記。原住民取得原住民保留地 所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。原住民保 留地開發管理辦法第五條、第十七條第一項、第十八條第一項分別定有明文。查 本件系爭土地雖經編定為山坡地保育區，惟並非屬原住民保留地，亦無特別之移 轉限制，此業經本院依職權向新竹縣竹北地政事務所函查系爭土地辦理移轉登記 之資格限制及須檢附何種文件暨是否為原住民保留地，經函覆稱系爭土地編定為 山坡地保育區農牧用地，其所有權之移轉僅須符合農業發展條例第十一條、第三 十一條之規定，辦理移轉登記時檢具承諾書及農業用地作農地使用證明書即可， 且系爭土地未經主管機關囑託登記為原住民保留地，有八十九年八月二十二日（ 八十九）北地所一奇字第四五八０號、八十九年九月二十五日（八十九）北地所 一奇字第五二二二號函各乙件及系爭土地之土地謄本暨歷次移轉登記資料二份附 卷可稽，而證人即系爭一三二地號土地原所有權人之繼承人羅吉源亦於本院審理 時證稱，系爭一三二地號土地其係合法繼承，於四十幾年間即有所有權狀，並非 八十年間政府始核發所有權狀予所有權人等語（見本院八十九年八月二十一日準 備程序筆錄），並據其提出系爭一三二地號土地原所有權狀附卷可憑，是原告與
被告及訴外人陳貞蘭間於訂定系爭土地買賣契約時，自無民法第二百四十六條因 標的係自始客觀給付不能而無效之情形。被告以系爭土地賣予原告時，土地尚未 編定地號，係屬原住民保留地，僅有直系血親才能辦理登記，又系爭土地為山坡 地保育區，亦不能私下買賣，故不能為所有權移轉登記，嗣於八十年間，政府始 開放公告登記，但原告未在公告期間內登記，致鄉鎮公所找原地主為所有權之登 記，是原告當時未辦理登記，亦有過失，原告自不得向被告主張其權利等語置辯 ，自不足採。
六、另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。債務已為一部履行者 ，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二百五十一條、二百 五十二條分別定有明文。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦 得比照債權人所受利益減少其數額。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損 害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金 而異。最高法院四十九年度台上字第八０七號判例、八十二年台上字第二五二九 號判決可資參照。是違約金本應推定為損害賠償之預約，而關於損害賠償之額數 ，在當事人間雖不妨於事前為預約，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸 殊者，法院自得依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債 務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務已為一 部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，酌予核減。經查，兩造對約系爭土地 之買賣契約之真正均不爭執，契約上亦明定「如土地登記不清時甲○○（即被告 ）與陳貞蘭願負責同時加貳拾倍清償」，核其性質應屬債務不履行時之違約金， 而被告為系爭土地之出賣人，自負有使原告取得該物所有權之義務，然被告迄至 本件言詞辯論終結時為止，尚無法移轉系爭土地予原告，亦為被告陳稱在卷，堪 認係屬債務不履行，是原告自得請求被告應依兩造上開之約定給付違約金。惟系 爭土地於七十四年兩造間買賣契約成立時，即已交付予原告耕作，亦為原告所自 承，雖原告復稱系爭土地因種稙景觀植物，目前尚未收成，然依一般社會狀況， 耕作土地，每年應有可得之一定收益，況原告已使用系爭土地近十五年，另系爭 土地目前之公告土地現值均為一百元，則依土地公告現值計算，系爭土地之價值 僅為四十二萬六千三百元，而買賣系爭土地時之價金僅為九萬元，是本院斟酌被 告已就契約為一部之履行，且原告因未為移轉所有權登記所受之損害暨其可享之 利益等上開一切情事，認本件原告得請求之違約金以四十五萬元，始為相當，超 過部分之請求，即乏所據。
七、從而，原告主張依債務不履行之法律關係，請求被告給付違約金四十五萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日即八十九年七月十一日起至清償之日止，按年息百分之五 計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定 相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應
予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證， 經本院審酌後核與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段 、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B法 官 王鳳儀
右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 彭連喜
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十七 日