臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第239號
原 告 徐惇華
訴訟代理人 郭志偉律師
被 告 簡世祥
訴訟代理人 陳石山律師
彭瑞明律師
簡文致
上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國105 年2 月17日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○里○○鄰○○街○○○巷○○弄○號房屋如附圖所示Ｃ部分，騰空交還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬陸仟壹佰玖拾元，及自民國一百零四年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零四年六月四日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣參仟壹佰零參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾參萬參仟參佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段及後段於訴訟中履行期已屆至部分，計新臺幣貳拾壹萬肆仟壹佰壹拾柒元得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬肆仟壹佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴時原聲明為：㈠被告應將門牌號碼桃園縣蘆竹鄉（現 改制為桃園市○○區○○○里00鄰○○街000 巷00弄0 號之 房屋騰空交還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1, 248,720 元及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算 之利息；被告應自起訴狀繕本送達之日起至返還上開房屋予 原告止，按月給付原告20,812元；㈢原告願供擔保，請准宣 告假執行（見本院卷第4 頁）。嗣經本院勘驗現場，由桃園 市蘆竹地政事務所於民國104 年9 月10日實地測量並繪製土 地複丈成果圖（即附圖）後，原告於105 年1 月4 日具狀變 更其訴之聲明如後述貳、一、（四）所載（見本院卷第80頁 反面）。查原告就請求返還房屋之範圍依測量結果而為補充
、特定，係更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或追 加，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）門牌號碼桃園市○○區○○里00鄰○○街000 巷00弄0 號 房屋（先前門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○村0 鄰○○0 號 ，即桃園市○○區○○段0000○號建物，坐落於桃園市○ ○區○○段000 地號、840 地號、842 地號土地上，以下 簡稱系爭房屋），原為訴外人徐振耀即原告之父所有。60 年間被告因其租佃地較遠，搬移農具不便，為減少往返時 間而向訴外人徐振耀央求借用系爭房屋作為借放農具之用 。訴外人徐振耀為便利被告耕作，承諾暫時出借供置放農 具，雙方並約定若日後屋主請求返還時，被告即應返還系 爭房屋。嗣訴外人徐振耀於60年2 月15日將系爭房屋及坐 落之桃園市○○區○○段000 地號、840 地號、842 地號 土地，一併出售予原告，且於60年3 月5 日辦畢所有權移 轉登記（河底段836 地號、840 地號、842 地號土地嗣於 94年間原告以夫妻贈與為原因，贈與原告之配偶黃義明） 。
（二）詎被告71年間違反上開僅供暫放農具之約定，逕行搬入系 爭房屋內進住。訴外人徐振耀見其搬入居住顯然違反雙方 約定，曾多次向被告表明終止借用契約並請求其返還房屋 ，惟被告藉詞拒不返還。原告為求順利解決爭議，曾請求 調解未果，亦曾發函請求被告返還系爭房屋，均遭被告及 其親族拒絕，被告惡意占用系爭房屋之行為明確，甚至於 前述土地上另搭建鐵皮建築使用，毫無返還意思。（三）原告為系爭房屋之所有權人，與被告間並無任何使用借貸 之關係，被告無占有權源卻占用系爭房屋。經本院實地勘 驗測量後，被告占用系爭房屋之範圍如附圖所示B 、C 、 D 、E 等四部分，原告自得本於所有權之作用，請求被告 將如附圖所示B 、C 、D 、E 等四部份騰空交還予原告。 又，被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金利益之不當 得利，依實務見解，原告請求被告返還相當於租金之不當 得利，應適用民法第126 條之短期時效規定，原告自可請 求起訴前5 年相當於租金之利益，並可於起訴狀繕本送達 翌日起至被告騰空交還系爭房屋之日止，按月請求被告給 付相當於租金之利益。系爭房屋鄰近南崁市區，生活機能 健全，環境單純適宜居住，與國道1 號高速公路比鄰，交 通顯屬便利，而桃園市○○區○○段000 地號、840 地號 、842 地號土地於102 年1 月之申報地價皆為每平方公尺
6,880 元，以年息10% 計算，附圖所示B 、C 、D 、E 等 四部分面積合計177.86平方公尺，被告就起訴前5 年所受 不當得利之總額為611,838 元（計算式：6,880x10%x177. 86x5=611,838），原告起訴後迄被告騰空交還系爭房屋之 日止，被告按月受有10,197元之不當得利（計算式：6,88 0 x177.86x10 %/12=10,197）。（四）並聲明：
㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○里00鄰○○街000 巷 00弄0 號之房屋如附圖所示B 、C 、D 、E 部分，騰空交 還予原告。
㈡被告應給付原告611,838 元及自起訴狀繕本送達翌日（即 104 年6 月5 日）起按週年利率5%計算之利息；被告應自 起訴狀繕本送達之日（即104 年6 月4 日）起至返還上開 房屋予原告止，按月給付10,197元；
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
㈠附圖所示B 、C 、D 、E 四部分均屬系爭房屋之範圍內， 被告訴訟代理人於104 年9 月10日勘驗現場時業已陳明。 ㈡被告與地主簽訂之耕地租約，範圍僅限於桃園市○○區○ ○段000 ○000 地號土地，系爭房屋則坐落於桃園市○○ 區○○段000 地號土地，二者顯無關連，且系爭房屋所坐 落之土地地目為「建」，非農、漁、牧等耕地租用地目， 兩造間並無耕地租約存在，豈有適用耕地三七五減租條例 規定之可能？本件原告起訴主張之訴訟標的為民法第767 條及第179 條，非屬租佃爭議，自無於起訴前進行調解、 調處之必要。況且，所謂農舍乃供堆置農具、肥料之用， 並非用以解決佃農家族之實際上居住問題，被告就系爭房 屋作住家使用，足見並無耕地三七五減租條例第12條之適 用。
二、被告辯以：
（一）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、 調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項定有明文。而所謂租佃爭議，指出租人與承租人間因租 用耕地所發生之一切爭議而言，包括因轉租、欠租或約定 租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬 之，此與原無租賃關係存在之單純無權占有有別。原告雖 主張被告無權占用系爭房屋，本於所有權人地位請求返還 並給付相當於租金之不當得利云云。但本件實係原告家族 提供耕地予被告耕作，系爭房屋為原告父親徐振耀提供予 被告使用之農舍，耕地三七五減租租約之關係仍然存在，
且法律並無明文規定農舍所在位置須與出租土地位置屬同 一地號。原告亦不否認與被告之間有耕地租賃關係，僅就 系爭房屋是否受耕地租賃關係所及有所爭執，則本件原告 請求被告返還房屋事件，屬於租佃爭議，依耕地三七五減 租條例第26條第1 項、第2 項規定，應先行調解、調處始 屬合法。
（二）被告占有系爭系爭房屋，基於與原告間之耕地三七五減租 契約，並非無權占有：
㈠被告從日據時代即向訴外人徐振耀承租耕作桃園市○○區 ○○段000 ○000 地號土地，訴外人徐振耀為便利被告耕 作並解決被告居住問題，口頭同意提供被告無償居住使用 系爭房屋。被告居住迄今逾70年，訴外人徐振耀未曾以被 告為無權占有而有所請求，而原告於60年間即取得系爭房 屋及其坐落土地，距提起本訴時已近44年，若認被告無權 占有，豈有至今方提起訴訟之理？
㈡原告於78年間雖曾對被告之子簡文隆提起侵占及毀損告訴 ，然其亦自承系爭房屋及坐落之土地，原係訴外人徐振耀 所有，借予被告居住使用，足以證明原告知悉被告與訴外 人徐振耀間就系爭房屋確有居住使用約定，亦瞭解被告就 系爭房屋之使用權源，係附隨於河底段831 、832 地號土 地之耕地租賃關係。原告明知被告居住並使用系爭房屋而 仍故買，應認有默許被告繼續使用系爭房地之意思。 ㈢系爭房屋坐落之河底段836 地號、840 地號、842 地號土 地，與被告承租之河底段831 、832 地號土地，本均為訴 外人徐振耀所有，原告取得系爭房屋及上開土地後，再將 上述土地贈與原告配偶黃義明，方導致系爭房屋與所坐落 土地之所有人相異以及耕地租約名義人為訴外人黃義明之 情形。訴外人黃義明曾於98年7 月16日以與被告間之農舍 借用糾紛為由，向桃園縣蘆竹鄉調解委員會聲請調解，並 於聲請調解書記載：「其所有坐落於桃園縣蘆竹鄉○○段 地號840 、836 、842 上之舊農舍，長期以來即借與對造 人簡世祥先生寄放農具‧‧」，顯見訴外人黃義明知悉系 爭房屋確屬耕地三七五減租契約之農舍，否則何須以農舍 借用糾紛聲請調解？甚且，訴外人黃義明在98年8 月11日 至桃園縣蘆竹鄉調解委員會時，調解委員亦表示訴外人黃 義明所提之調解聲請，涉及三七五減租條例，應向耕地租 佃委員會提出調處，該會無權限礙難處理。縱被告將上開 土地贈與訴外人黃義明，基於土地與房屋之利用上同一、 不可分性及誠信原則，原告自不得請求被告遷讓。 ㈣被告就前開耕地租賃關係尚存續中，亦有繼續耕作之需，
自有繼續使用系爭房屋之必要。被告占有系爭房屋，基於 河底段831 、832 地號土地之耕地租賃關係，非無權占有 ，所取得之占有利益，亦非無法律上原因。
㈤附圖所示B 、C 、D 、E 四部分雖均為被告所占用，但只 有附圖C 部分屬於最早徐振耀交予被告使用之範圍，當時 為土造房屋，後來經徐振耀同意而修繕為目前之磚造平房 。至於附圖所示B 、D 、E 部分，均為被告所搭建，坐落 之土地即河底段836 地號土地為原告配偶所有。原告就系 爭房屋之所有權應僅及於附圖所示C 而已。
（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、關於本件訴訟是否適用耕地三七五減租條例第26條規定，於 起訴前應先行調解、調處程序一節。查「耕地三七五減租條 例第26條，所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件 ，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃 關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存 在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用。 」（最高法院46年台抗字第24號判例、臺灣高等法院78廳民 一字第778 號法律意見可資參照）。本件原告起訴時，並非 主張租佃關係，而係以民法第767 條物上請求權及第179 條 不當得利之法律關係而為請求，此有起訴狀可按（見卷第5 頁至第6 頁），揆之前揭說明，本件訴訟並不屬於租佃爭議 事件，即無依耕地三七五減租條例第26條規定於起訴前先行 調解、調處之適用。
四、經查，桃園市○○區○○段0000號建物，依建物登記簿謄本 所載（見卷第102 頁），坐落於桃園市○○區○○段000 地 號、840 地號、842 地號三筆土地上，於民國前105 年11月 30日建築完成，為土造一層住家用房屋，面積363 平方公尺 ，門牌為南崁村122 號、124 號、133 號。再依原告所提門 牌證明書所載（見卷第8 頁），南崁村122 號於69年間整編 為南崁村河底2 號，又於102 年8 月整編為南興村南福街25 5 巷18弄5 號。職是，系爭房屋即桃園市○○區○○村○○ 街000 巷00弄0 號，堪認係桃園市○○區○○段0000號建物 之一部分，但尚非全部，首應敘明。次查，系爭房屋與坐落 之桃園市○○區○○段000 地號、840 地號、842 地號三筆 土地，原為訴外人徐振耀所有，60年2 月15日訴外人徐振耀 將系爭房屋及桃園市○○區○○段000 地號、840 地號、84 2 地號三筆土地，出售予原告，並於60年3 月5 日辦畢所有 權移轉登記，嗣於94年間原告將上開河底段836 地號、840 地號、842 地號土地，以夫妻贈與之方式，贈與其夫黃義明
，有建物、土地登記簿謄本在卷可稽（見卷第102 頁、第20 至第22頁）。再查，如附圖所示B 、C 、D 、E 四部份區域 ，皆為被告所占有使用，其中附圖所示B 部分，為一層鐵皮 屋，內有沙發、櫃子、開飲機、電扇、並鋪設木頭地板，牆 上掛有畫作；附圖所示C 部分，為一層磚造平房，屋外牆壁 裝有熱水器，內部有廚房、2 間臥室、客廳、曬衣區、廁所 ，廚房內有廚具、抽油煙機、冰箱，水龍頭打開有水，冰箱 內有食物，曬衣區曬有衣服，並有洗衣機，臥室內有木板床 及棉被；附圖所示D 部分為木造棚子，堆放桌椅、櫃子及雜 物，有一噴農藥之設備放置該處；附圖所示E 部份為院子， 有曬衣架、白鐵水塔，堆置雜物；以上業經本院勘驗現場屬 實，有勘驗測量筆錄、現場照片可佐（見卷第51頁至第55頁 、第62頁至第66頁），且為被告所不爭執，並有桃園市蘆竹 地政事務所繪製之附圖可參，堪認屬實。
五、本件爭點厥為：
（一）附圖所示B 、C 、D 、E 是否均屬系爭房屋之一部分？（二）被告抗辯其就占用區域有合法占用之權源，是否成立？原 告依民法第767 條請求被告將占用部分騰空返還，有無理 由？
（三）原告依民法第179 條請求被告返還所受相當於租金之不當 利益金額應為何？
六、依前所述，系爭房屋屬於桃園市○○區○○段0000號建物之 一部分，而桃園市○○區○○段0000號建物最早為土造房屋 。依卷附臺灣桃園地方法院檢察處78年度偵字第2454號檢察 官不起訴處分書、臺灣高等法院檢察處78年度議字第103 號 檢察官處分書所示（見卷第86頁至第88頁），原告曾於78年 對被告之子簡文隆，就其侵占系爭房屋與河底段836 地號土 地（當時為南崁下段514 之6 地號）提出刑事告訴，經檢察 官認為罹於追訴權時效而為不起訴處分。從上開處分書內容 可知，系爭房屋於60年之前已由土造翻修為磚造，又參酌原 告於起訴書記載：「被告甚至自行於桃園市○○區○○段00 0 ○000 ○000 號之土地另搭建鐵皮建築使用，不但占用黃 義明所有之土地‧‧」（見卷第5 頁），堪信系爭房屋僅指 磚造部分。是以，附圖所示C 磚造平房確屬系爭房屋之範圍 ，但附圖所示B 鐵皮屋、D 木造棚子，則均非系爭房屋之一 部分，至於附圖E 院子，本非建物，亦無從認屬系爭房屋之 內。被告抗辯附圖所示B 、D 、E 均為其所搭建，原告就系 爭房屋之所有權僅及於附圖所示C ，確屬可採。原告主張附 圖所示B 、D 、E 亦為其所有權之範圍，則難謂有據。七、被告抗辯其占有系爭系爭房屋如附圖所示C 部分，係基於與
原告間之耕地三七五減租契約，而非無權占有，但為原告所 否認。經查，桃園縣蘆竹鄉蘆南字第107 號私有耕地租約（ 見卷第94頁至第96頁、第104 頁至第115 頁），被告與訴外 人簡清標固為承租人，但被告與訴外人簡清標承租之土地並 非系爭房屋坐落之河底段836 地號、840 地號、842 地號三 筆土地，而係河底段831 地號、832 地號內之土地。桃園縣 蘆竹鄉蘆南字第107 號私有耕地租約之出租人則因河底段83 1 地號、832 地號土地所有權人之更迭，亦隨之更替，原告 之父徐振耀、原告均曾為出租人，目前該二筆土地因原告配 偶黃義明為共有人之一，故黃義明為出租人之一。其次，河 底段831 地號、832 地號土地均未與河底段836 地號土地相 鄰，中間尚隔著河底段833 、834 、835 等地號土地，此由 地籍圖謄本可知。再者，遍查桃園縣蘆竹鄉蘆南字第107 號 私有耕地歷次租約，均未有出租人曾提供農舍供承租人使用 之任何記載。又，系爭房屋坐落之河底段836 地號土地之地 目為「建」，而非農、漁、牧等耕地租用地目。綜上各情， 桃園縣蘆竹鄉蘆南字第107 號私有耕地租約既無任何有關出 租人提供農舍予承租人之記錄，已無從佐證系爭房屋為耕地 出租人提供予承租人之農舍，且系爭房屋並未緊鄰河底段83 1 及832 地號土地，對於耕地承租人而言，無地利之便，而 系爭房屋本身坐落之土地為建地，可合法建築房屋，農地則 須作農用，二者之經濟效益迥然不同，衡情度理，耕地出租 人殊無可能同意將自己位處建地上之房屋，無償借予耕地承 租人作為農舍使用，而願意受到耕地三七五減租條例之諸多 限制與拘束。是以，被告抗辯其就系爭房屋之使用權源，係 附隨於河底段831 、832 地號土地之耕地租約，無從採信屬 實。
八、被告雖又辯稱原告取得系爭房屋近44年，若認被告無權占有 ，為何至今方提起訴訟，原告明知被告居住並使用系爭房屋 而仍故買，應有默許被告繼續使用之意，且原告配偶黃義明 以「農舍借用糾紛」為由聲請調解，顯認為系爭房屋屬於耕 地三七五減租契約之農舍，調解委員亦表示涉及三七五減租 條例云云。惟如前述，原告曾於78年間對被告之子簡文隆提 出侵占系爭房屋之刑事告訴，足見原告並不認為被告及其家 人係有權占有。其次，明知房屋遭他人占用而願意購買，與 是否默許占用者繼續使用，尚屬二事，自不得率爾將二者勾 稽而逕作肯定之解釋。再者，系爭房屋是否屬於耕地三七五 減租契約之農舍，應從法律及證據予以認定，無從憑訴外人 黃義明或某一調解委員之個人意見而論。況且，我國民法第 767 條關於物上請求權之規定，並無時效限制，是原告雖取
得系爭房屋時間已久，但不影響其本於所有權人之作用而得 主張之權利。末查，耕地三七五減租條例所謂之農舍，乃供 堆置農具、肥料或臨時休息之用，並非用以解決佃農家族之 實際上居住問題，本件被告就系爭房屋如附圖所示C 部分， 確實作住家使用，已如前述，被告復設戶籍於系爭房屋，有 戶籍謄本在卷可參（見卷第34頁），益徵系爭房屋並非耕地 三七五租約所稱之農舍至明。被告上開辯詞，均不足採。九、被告前揭辯詞，均尚不足取，又未提出其他主張或舉證其有 何占有之正當權源，原告依據民法第767 條第1 項前段請求 被告將系爭房屋如附圖所示C 部分騰空返還，洵屬有據。十、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度。第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又 所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定， 土地價額依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估 定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定係土地所有 人依該法規定所申報之地價。經查，系爭房屋因年代久遠， 主管機關未核課房屋稅，附圖所示C 部分坐落於○○區○○ 段000 地號土地上，而河底段836 地號土地102 年1 月之申 報地價為每平方公尺6,880 元，有土地登記簿謄本可考，再 系爭房屋周遭無任何商店或商業活動，約100 至200 公尺外 有頂好商店，附近為五楊高架之高速公路，業經勘明在卷， 依系爭房屋之坐落地點、附近交通狀況、面積等，並參酌利 用價值等一切情狀，認以年息5%計算為適當。準此，被告於 本件起訴前5 年占用系爭房屋如附圖所示C 部分，其獲得相 當於租金之利益總額為186,190 元（計算式：108.25平方公 尺x6 ,880 元x5%x5 年=186,190元）。原告起訴後迄被告騰 空交還系爭房屋之日止，被告按月受有之不當得利則為3,10 3 元（計算式：108.25平方公尺x6 ,880 元x5%/ 12=3,103 元，小數點後四捨五入）。是以，原告請求被告給付186,19 0 元及自起訴狀繕本送達翌日（即104 年6 月5 日）起加計 法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達之日（即104 年6 月4 日）起至返還附圖所示C 部分之日止，按月給付原告3,103 元，為有理由，逾此數額，則無理由。
十一、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求 被告將系爭房屋如附圖所示C 部分騰空返還予原告，並請 求被告給付186,190 元及自104 年6 月5 日起之法定遲延
利息，並自104 年6 月4 日起至騰空返還系爭房屋如附圖 所示C 部分之日止，按月給付原告3,103 元之不當得利， 為有理由，應予准許。原告逾上述部分之請求，則屬無據 ，應予駁回。
十二、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就 主文第一項，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣 告之。就主文第二項前段及後段於訴訟中履行期已屆至部 分，合計為214,117 元，未逾50萬元，應依民事訴訟法第 389 條第1 項第5 款規定依職權宣告假執行，此部分原告 雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開 宣告假執行職權之發動，被告就此部分陳明願供擔保免為 假執行，則無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於 原告其餘請求敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失 所附麗，應併予駁回。
十三、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決 之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
十四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
書記官 李玉華