臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第77號
原 告 簡秀惠
訴訟代理人 許宜嫺律師
被 告 江陽澤
被 告 江正興
被 告 吳江貴美
被 告 江麗霞
被 告 江若川
被 告 江若珍
被 告 黃足額
訴訟代理人 江若舟
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國105 年3 月4 日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○地號之土地，准予變價分割，所得價金按附表所示兩造應有部分比例分配。訴訟費用除裁判費由兩造按附表所示應有部分比例負擔外，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
坐落桃園市○○區○○段000 地號土地為兩造所共有（下稱 系爭土地），系爭土地依法並無不能分割之情事，且兩造亦 無不為分割之約定，然因無法達成分割協議，且系爭土地為 特定農業區農牧用地，現為雜樹林，未實際耕作亦未有建物 存於其上，面積僅1106.7平方公尺，共有人卻多達8 人，若 予原物分割，將致兩造均無法利用系爭房地，將有害於其經 濟價值；又系爭土地經原物分割後，原告取得面積將少於0. 25公頃，故依農業發展條例（下稱農發條例）第16條第1 項 本文似不得原物分割。爰依民法第823 條第1 項、第824 條 第2 項第2 款之規定，請求變價分割系爭房地，亦或將原告 應有部分由被告按比例取得後按以金錢補償原告等語。並聲 明如主文第一項所示。
二、被告方面：
（一）被告江陽澤、江正興、吳江貴美、江麗霞表示系爭土地為 先祖留下，被告現今皆有高度意願就系爭土地繼續維持共 有關係，且依農發條例第16條第1 項第3 、4 款，原告實 可分割系爭土地為單獨所有，故主張以實物分割並由被告 就分割後剩餘部分維持共有關係，不同意變價分割，亦不 同意將原告應有部分由被告按比例取得後按以金錢補償原 告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告江若珍、黃足額表示對原告分割方案無意見，但亦無 錢補償原告。
三、原告主張系爭土地為特定農業區農牧用地之事實，業據其提 出系爭土地登記謄本在卷為證（見卷第8-9 頁），系爭土地 依農發條例第3 條第11款係屬耕地，其分割應符合農業發展 條例第16條之規定，均為被告所不爭執，堪認原告主張之前 揭事實為真實可採。
四、得心證之理由：
（一）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，民 法第823 條第1 項及第824 條第1 項分別定有明文。系爭 土地既無因物之使用目的而不能分割之情形，亦查無不得 分割之約定，兩造前於本院桃園簡易庭調解不成立，迄今 無法達成分割之協議等情，有土地登記謄本、調解不成立 證明書等在卷可稽（見卷第8-10頁），是原告依民法第82 3 條第1 項規定請求裁判分割系爭房地，洵屬有據，應予 准許。
（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分 配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部 分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共 有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以 金錢補償之。民法第824 條第2 項、第3 項分別有明文規 定。法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關係及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及 全體共有人之利益等公平決之；換言之，裁判上定共有物 之分割分法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有人全 體利益而自由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束（最 高法院102 年度台上字第483 號判決參照）。（三）次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得 分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華 民國89年1 月4 日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單 獨所有；四、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前之 共有耕地，得分割為單獨所有。農發條例第16條第1 項第 3 款、第4 款分別定有明文。上開關於每宗耕地分割後每 人未達0.25公頃者（即2500平方公尺），原則不得分割，
係為防止耕地細分以利農業之經營管理，然為兼顧耕地權 利義務關係之簡化，仍設有數款例外規定，惟基於法律解 釋例外從嚴之原則，對於例外規定不宜擴大其適用範圍， 否則無以達成前開立法目的，是解釋上，耕地除非分割後 每人分得之土地可達0.25公頃之外，依農發條例第16條第 1 項第4 款規定反面觀之，如果新共有之事實係成立於農 業發展條例修正後，自不得分割為單獨所有。經核系爭土 地面積為1106.7平方公尺，且為特定農業區農牧用地，屬 農發條例所稱之耕地，已如前述，則系爭土地自應受上開 有關每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，不得分 割規定之限制。綜觀被告江陽澤等4 人就系爭土地所提分 割方案，雖係僅就原告之應有部分比例分割為原告單獨所 有，其餘共有人即全體被告仍維持共有關係，然原告依此 分割方法之應有部分比例所分得土地面積並未達0.25公頃 ，況原告係於103 年10月15日因拍賣取得系爭土地12分之 1 應有部分（見卷第9 頁），即89年1 月4 日農發條例修 正施行後，故亦不符前揭規定而不得為原物分割，故被告 江陽澤等4 人所提分割方案已違反農發條例上開規定，加 以如原物分割或部分原物分割，勢將令系爭土地之使用更 形困難，土地之價值益形減低，並非妥適，無從憑採。又 倘依原告另主張將系爭土地原物分配予其餘共有人即全體 被告云云，並由受分配之共有人依民法第824 條第3 項之 規定，對未受分配之共有人即原告予以金錢補償，惟受分 配之共有人未必皆有資力以金錢補償原告，被告江若珍、 黃足額更已明示無資力補償，是兼採分割及金錢補償之分 割方式未必妥適，故本院認亦非合適之分割方式。（四）觀原告主張採行變賣分割之方式，由各需用土地者競標， 以最高價金取得系爭土地後整體規劃利用，因消滅共有關 係後土地所有權單純，與鄰地整合之可能性提高，亦有助 提昇系爭土地之利用價值及經濟效益，於自由市場競爭之 情形下，將使系爭房地之市場價值極大化，而各共有人亦 得以變賣之價金分配取得換價，將土地轉換為更具經濟流 通性之現金，享受與其應有部分比例相應之等值利益，洵 屬公平，對於共有人而言，顯較有利。再者，民法第824 條第7 項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外 ，共有人有依相同條件優先承買之權，有2 人以上願優先 承買者，以抽籤定之」，核其立法理由，乃共有物變價分 割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利， 故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規 劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特
殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承 買之權。準此，倘被告認有繼續持有所有權之必要，仍得 於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權 利。從而，本院參酌系爭土地之使用情形、經濟效用、兩 造之利益及意願等一切情狀，認系爭土地應以變價後價金 按兩造應有部分比例分配，較能兼顧兩造共有人之利益， 而屬適當。
五、綜上所述，系爭土地依其使用目的及經濟效益，應以變價分 割之方式為當，是原告依民法第823 條第1 項、第824 條第 2 項之規定，請求裁判變價分割系爭房地，為有理由，應予 准許，並判決如主文第1 項所示。又分割共有物之訴，核其 性質，兩造本可互換地位，原告提起本訴訟於法雖屬有據， 然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防 衛權利所必須，是訴訟費用中裁判費應由兩造依其附表所載 之應有部分之比例分擔，始為公允；至鑑價費新臺幣4 萬元 既屬對原告有利之證據方法，被告應訴本出於法律規定不得 不然，若再令被告負擔不動產估價費，顯有失公平，故該部 分應由原告負擔。爰諭知訴訟費用如主文第2 項所示。六、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論 駁必要，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第80條之1 規定，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第三庭法 官 毛松廷
附表：
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│編號│共有人姓名│ 權利範圍 │
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│ 1 │江陽澤 │ 5/48 │
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│ 2 │江正興 │ 5/48 │
├──┼─────┼──────┤
│ 3 │吳江貴美 │ 5/48 │
├──┼─────┼──────┤
│ 4 │江麗霞 │ 5/48 │
├──┼─────┼──────┤
│ 5 │江若川 │ 1/6 │
├──┼─────┼──────┤
│ 6 │江若珍 │ 1/6 │
├──┼─────┼──────┤
│ 7 │黃足額 │ 1/6 │
├──┼─────┼──────┤
│ 8 │簡秀惠 │ 1/12 │
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以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 1 日
書記官 林左茹