臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第590號
原 告 黃錦有
訴訟代理人 黃賜珍律師
被 告 葉錦有
吳富宏
張朱春妹
訴訟代理人 陳群凱
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國105年2月26日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
一、被告葉錦有應將桃園市○○區○○段000地號如附圖A、B、F 所示土地（面積共計44.01 平方公尺）上之地上物拆除，將 該部分土地回復原狀返還原告；被告吳富宏應將桃園市○○ 區○○段000 地號如附圖D 、H 所示土地（面積共計11.67 平方公尺）上之地上物拆除，將該部分土地回復原狀返還原 告；被告張朱春妹應將桃園市○○區○○段000 地號如附圖 C 所示土地（面積96.02 平方公尺）上之地上物拆除，將該 部分土地回復原狀返還原告。
二、被告葉錦有應給付原告新臺幣貳萬柒仟肆佰陸拾貳元及自民 國一○四年一月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之 利息；暨自民國一○四年一月三十日起至土地交還之日止， 按月給付新臺幣貳仟貳佰捌拾玖元。
三、被告吳富宏應給付原告新臺幣柒仟貳佰捌拾貳元及自民國一 ○四年一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息 ；暨自民國一○四年一月十六日起至土地交還之日止，按月 給付新臺幣陸佰零柒元。
四、被告張朱春妹應給付原告新臺幣伍萬玖仟玖佰壹拾陸元及自 民國一○四年九月十二日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息；暨自民國一○四年九月十二日起至土地交還之日止 ，按月給付新臺幣肆仟玖佰玖拾參元。
五、訴訟費用由被告葉錦有負擔十六分之五、被告吳富宏負擔十 六分之一，餘由被告張朱春妹負擔。
六、本判決第一項於原告為被告葉錦有、吳富宏、張朱春妹各以 新臺幣捌萬貳仟元、貳萬貳仟元、壹拾捌萬元供擔保後，得 假執行。但被告葉錦有、吳富宏、張朱春妹各以新臺幣捌萬 貳仟元、貳萬貳仟元、壹拾捌萬元為原告預供擔保後，得免 為假執行。
七、本判決第二項、第三項、第四項，均得假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：伊為桃園縣龍潭鄉（現改制為直轄市○區○
○○段000 地號土地（下稱系爭土地）所有人，被告未經伊 同意，無權占有如附件複丈成果圖所示區域，搭建建物供己 使用，對伊所有權造成妨害，爰依民法第767 條物上請求權 請求被告拆屋還地。又被告擅自在系爭土地上興建建物，爰 依民法不當得利、侵權行為及土地法第105 條準用第97條之 法定租金標準，請求被告給付自起訴日往前推算5 年至返還 系爭土地之日止相當於租金之不當得利或損害賠償。並聲明 ：如主文所示。
二、被告答辯略以：
①葉錦有部分
伊現使用之建物是從父母就蓋了，興建有經過系爭土地的代 管人（龍元宮）同意，是口頭承諾，從祖父時代就有繳租金 ，之後代管人不堪負荷就把地價稅跟房屋稅讓承租人自己繳 ，所以就沒有再繳租金，希望原告給予補償費。並聲明：原 告之訴駁回。
②吳富宏部分：
系爭土地原登記「文昌爺」為所有人，因臺灣割讓給日本， 文昌爺廟遭日軍大砲擊燬，村民決議不復建廟，乃將文昌爺 神像移至龍元宮同祀，因文昌爺非自然人，無法為管理使用 收益之意思表示，民間習俗乃由安奉文昌爺寺廟之管理人代 為行使，則承租人自民國58年起向文昌爺之管理人龍元宮簽 訂之基地租賃契約，自屬合法有效，乃有民法第425 條但書 買賣不破租賃之適用，伊就系爭土地仍有基地不定期租賃契 約存在，非無權占有。又原告請求之相當租金之不當得利顯 屬過高，應以申報地價年息1 ％計算始合理。並聲明：1.原 告之訴駁回。2.願供擔保免為假執行。
③張朱春妹部分：
援用其餘被告答辯及聲明。
三、原告為系爭土地所有人，系爭土地係經前桃園縣政府依地籍 清理條例拍賣取得，如複丈成果圖所示A ,B ,C ,D ,F ,H部 分地上物各為被告占有使用中，被告葉錦有為A ,B ,F 部分 事實上處分權人、被告吳富宏為D ,H部分事實上處分權人， 被告張朱春妹為C 部分事實上處分權人等節，業據原告提出 系爭土地謄本、占用現況照片、房屋稅籍證明等在卷可稽， 均為被告所不爭執，並經本院至現場履勘並囑託該管地政事 務所繪製複丈成果圖到院，堪信為真實。是本案爭點厥為： 被告是否為無權占有？如是，原告請求相當租金之不當得利 或損害賠償有無理由？
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第42
5 條第1 項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之 。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定 有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權 占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對 其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第 1169號判決參照）。
五、被告為無權占有
被告均抗辯係向龍元宮承租系爭土地，兩造復均不爭執原告 取得系爭土地所有權之前手登記為文昌爺，然迄言詞辯論終 結均未據被告提出租約，僅被告吳富宏提出租金收據。租金 收據固非不得證明被告所稱之租賃關係存在，惟出租人為龍 元宮，顯非原登記名義人文昌爺。被告雖抗辯龍元宮（或其 管理委員會）為文昌爺之管理人，惟神明會依其聚合者為人 或財產，可分為財團性質之神明會與社團性質之神明會2 種 ，本質上均為非法人團體，全被告辯論意旨，所稱文昌爺顯 係指特定神尊，並非指膜拜文昌爺之團體（神明會），則縱 然臺灣光復後因當時申報系爭土地所有權總登記之人，不諳 法令而誤申報文昌爺為所有人，致有龍元宮沿革（見訴卷第 27頁）所載之龍元宮「代管」文昌爺名下土地之情；然政府 辦理系爭土地之地籍清理，理應依地籍清理條例公告並通知 利害關係人即龍元宮行使權利，然系爭土地最終仍經前桃園 縣政府拍賣，足認應有同條例第3 條第1 項中段「其未能釐 清權利內容及權屬者，應予標售或處理」之情事，顯難逕認 龍元宮確實為「合法」之管理人。此外，原告既否認龍元宮 受有文昌爺之授權，被告對此有利事實未能舉證以實其說， 自難謂被告與龍元宮間之租賃關係，為經系爭土地前任所有 人同意之管理收益行為，基於債權行為與物權行為各自獨立 之法理，出租人本不以所有人為限，縱然被告與龍元宮間之 租賃關係為有效，因出租人並非所有人，自無民法第425 條 第1 項買賣不破租賃之適用，被告不得執該等租賃關係對抗 受讓人即原告。況被告既主張基地不定期租賃契約，依同條 第2 項規定於未經公證之不動產租賃契約，亦無買賣不破租 賃之適用。是被告未能舉證證明有占有之正當權源。六、被告應給付相當租金之不當得利
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179 條定有明文。無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當 於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字第 1695號判例意旨參照）。被告既均不爭執其等有事實上處分 權之建物（詳如複丈成果圖）已占有系爭土地逾5 年以上且 現在仍繼續占有中，則於此期間內，因而受有使用系爭土地 之利益，致原告受有損害，且該等利益依性質不能返還。是 原告主張依不當得利之法律關係，請求被告各自起訴狀送達 翌日（被告葉錦有係104 年1 月30日、被告吳富宏係同年月 16日，見卷第13-14 頁；追加被告張朱春妹係同年9 月12日 ，見卷第82頁）起回溯5 年內起至返還系爭土地之日止，返 還相當於租金之不當得利，應屬有據。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年 息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。次按土地法第 97條所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地 價，公有土地以公告地價為申報地價。土地法施行法第25條 、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148 條分別定有 明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上 字第3071號判例意旨參照）。爰審酌系爭土地地處桃園市龍 潭區龍潭大池附近，不臨通衢大道，僅有狹小巷道可供通行 ，生活機能尚屬中等，被告建物現供居住使用，外觀老舊， 據被告自陳興建已久而原告亦未爭執，以及起訴時每平方公 尺公告現值達新臺幣（下同）37600 元，申報地價僅6240元 ，申報地價往往過低，不若公告現值較能反應社會經濟實情 各節，業經本院至現場勘驗製有履勘筆錄，並有現場照片可 佐，堪認以系爭土地申報地價年息10％計算租金，尚屬適當 。系爭土地起訴時當期申報地價既為6240元，有系爭土地謄 本在卷可稽（見卷第6 頁）。被告占用範圍則各如複丈成果 圖所示，爰應依附表所示計算方法，分別向原告給付相當於 年租金及月租金之不當得利。又不當得利請求權既經認定可 採，其餘競合請求權即無庸斟酌。
七、綜上所述，原告依民法第767 條規定請求被告拆除如複丈成 果圖所示A ,B ,C ,D ,F ,H部分地上物及給付各該相當於租 金之不當得利及法定利息，均為有理由，應予准許；惟被告 請求起訴前已發生之不當得利部分，係請求至起訴狀或追加 起訴狀繕本送達日止，則原告又請求自起訴日（103 年12月 16日）起之按月租金，顯有重複請求，此部分為無理由，應 予駁回。
末原告聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌
定相當之擔保金額宣告之；未逾50萬元之金錢給付部分，亦 依職權逕宣告之；被告雖僅吳富宏陳明願供擔保免為假執行 ，惟本院認有依職權免為其餘被告假執行之必要，爰酌定相 當之擔保金額宣告之，以保障被告人權。
八、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據， 核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由、一部有理由，爰依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第三庭法 官 毛松廷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 14 日
書記官 林左茹