臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第三一七號
原 告 甲○○
即反訴被告
訴訟代理人 吳建昌律師
複 代理 人 曹肇揆律師
王惠然律師
被 告 乙○○ 住台北縣中和市○○路一六七巷十八號一樓
即反訴原告
右當事人間請求返還土地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台北縣中和市○○段山腳小段八五─二七地號如附圖所示（一）、（二）部分面積共計貳陸平方公尺之地上物搬遷並將土地返還原告。被告應自民國八十七年十月十九日起至返還前開土地止按月給付原告新台幣壹仟伍佰陸拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
反訴被告應將號碼00000000電話乙線給付反訴原告。反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北縣中和市○○段山腳小段八五─二七地號如附圖所示（ 一）、（二）面積二六平方公尺之地上物搬遷並將土地返還原告。 （二）被告應自民國（下同）八十七年十月十九日起至返還土地日止按月給付原 告新台幣（下同）四千元。
二、陳述：
（一）八十五年十月十八日被告向原告購買坐落台北縣中和市○○路一六七巷十 七號一樓房屋及土地，雙方訂有不動產買賣契約書在案，該房屋及土地均 已依約移轉並點交被告，依該不動產買賣契約書第十四條規定：「雙方同 意乙方（即原告）所有台北縣中和市○○段山腳小段八五─二七地號全部 無條件供甲方（即被告）使用地上車庫兩年。」算至八十七年十月十八日 已經屆滿二年，被告理應返還前述土地，但被告違背約定拒不返還，原告 委請律師催告仍不置理，不得已訴請鈞院判決將被告占用如附圖（一）所 示花圃面積０‧０００四公頃及（二）鐵皮屋內面積０‧００二 二 公頃 地上物搬遷並將土地返還。
（二）被告自八十五年十月十八日起依約無償使用原告土地二年，應算至八十七 年十月十八日止，自八十七年十月十九日起至返還土地時止，已無法律原 因而獲得利益，依法應請求返還，其計算方式如後：
申報地價10320 元×70平方公尺（佔用面積）×0. 1（最高限額）÷12（ 月）＝6020元
原告減縮為四千元，參照土地法第一０五條準用九十七條及最高法院六十 一年台上字第一六九五號判例：「無權占有他人土地可期獲得相當租金之 利益為社會通常觀念」為正當，系爭土地坐落台北縣中和市○○路被告住 處旁，該一六七巷緊接中正路，中正路右轉不久即為秀朗橋，接上台北環 快可快速到達台北市各區○ ○○○路左轉 數分鐘車程即可接上北二高， 交通便捷，土地效用甚高，且系爭土地之對面即為「富貴麗景」十六層高 級住宅大廈，益徵系爭土地價值不凡，故原告此部分請求應以土地法所定 年息最高百分之十計算。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地所有權狀影本一紙、存證信函影 本一件、律師催告函影本一件、車位租金證明書一紙、地價謄本一紙、現場簡 圖一紙、照片三幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造簽約時原告即言明車庫及土地無條件供被告使用，原因係系爭車庫在 計劃道路邊上，道路中段正在施工中，完工時車庫就被拆除，房屋前一樣 可停車，土地補償費歸原告所有，被告要求原告保證車庫二年內不拆除， 原告表示市公所強制拆除非其原因，不能使用二年時，原告不負保證責任 ，遂由代書王駟華將該約定寫入十四條空格內，雙方看了文字與說詞雖有 落差，但符合雙方本意，可以接受訂立此約。
（二）前本件不動產買賣契約第十四條內容為：「一、雙方同意乙方所有台北縣 中和市○○段山腳小段八五─二七地號全部無條件供甲方使用地上車庫貳 年。（非乙方之原因無法使用貳年時乙方不負保證責任）。」其文字共六 十五字，沒有借予、返還等文字拘束被告返還，錢貨點清楚後再由賣方要 求返還不退錢，史無前例，更無法律規定，原告依民法第一百七十九條請 求與本案不符，沒有撤銷或解約退錢，買賣契約永遠有效。 （三）兩造簽訂之不動產買賣契約書買賣標的除房屋外尚包括車庫，被告購屋於 前現察看議價，原告開價六百五十萬元，被告出價五百五十萬元，成交價 六百二十萬元，連仲介斡旋金十萬元共六百三十萬元，若沒有車位不可能 以此價購買，契約書應是約定土地與車庫過戶被告使用，土地徵收補償費 則歸原告所有，且車庫與被告購買之十八號一樓於右門相通，只有被告能 使用，如換他人使用該門即不能出入，故原告爭取得應該是徵收補償費， 不應向被告請求返還，被告更無不當得利可言。 （四）系爭車庫係被告購買之中和市○○路一六七巷十八號一樓專用車庫，與主 建為一整體不可分割的一部分，如換他人使用原告所有前開房之右門即不 能出入。本件如合約第十三條約定房屋現場確認「是⑴依固定物交屋」， 又合約第十四條約定二年是被告依當時情況要求之最低保證，非原告之原 因無法使用二年時，原告不負保證責任，因本件為買賣合約，沒有返還案
例，更沒文字規定返還義務，此為仲介勾結含糊文字不清之傑作。 （五）本件現場測量不實際，測量時現場未有一點一線，且測量員連地號亦未弄 清楚，審判長、原告與律師都不在場，測量圖是測量員隨便劃的，應重新 測量。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、存證信函三件、都市計劃圖一紙、土 地登記謄本一件、台北縣中和市地政事務所建物測量成果圖一紙、現場照片九 幀、台北縣政府公務局違章建築拆除通知單一紙為證，並聲請訊問證人即王駟 華、陳知凡、方瑞生。
丙、本院依原告聲請至現場勘驗並囑託台北縣中和地政事務所測量。貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：反訴被告應將號碼00000000電話乙線給付反訴原告，並自八十 五年十二月一日起至給付日止，按每月三千一百元計算之違約金。 二、陳述：兩造簽訂不動產買賣契約時，雙方約定由反訴被告將0000000電 話乙線（該號碼前面現在需加二）贈與反訴原告，詎其竟將電話遷出， 拒不依約給付，經反訴原告催討亦置之不理，反訴被告已屬屬違約，依 不產買賣契約第八條第四項約定，反訴被告應賠償反訴原告按買賣總價 千分之０‧五計算之違約金，其計算式如下：
0000000元×0.5÷1000＝3100元 三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、存證信函影本一紙為證。乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：反訴被告並未承諾將系爭電話線與反訴原告，此觀反訴被告並未在契約 約定之該段文字內蓋章即明，且不動產買賣之價額與電話一線之價額不 同，反訴原告以買賣價額計算違約金違反誠信原則。 理 由
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張被告於八十五年十月十八日向原告購買坐落台北縣中和市○○路一 六七巷十七號一樓房屋及土地，雙方訂有不動產買賣契約書在案，該屋及土地均 已依約移轉並點交被告。又雙方於該不動產買賣契約書第十四條另約定：「雙方 同意乙方（即原告）所有台北縣中和市○○段山腳小段八五─二七地號全部無條 件供甲方（即被告）使用地上車庫兩年」，算至八十七年十月十八日已經屆滿二 年，被告理應返還前述土地，但被告違背約定拒不返還，原告委請律師催告仍不 置理，爰訴請被告將占用如附圖（一）所示花圃面積０‧０００四公頃及（二） 鐵皮屋面積０‧００二二公頃地上物搬遷並將土地返還。被告自八十五年十月十 八日起依約無償使用原告所有前開土地算至八十七年十月十八日止已滿二年，被 告自八十七年十月十九日起繼續使用至今，已無法律原因而獲得利益，依法應返 還，又系系爭土地坐落台北縣中和市○○路被告住處旁，該一六七巷緊接中正路 ，中正路右轉不久即為秀朗橋，接上台北環快可快速到達台北市各區○○○○路 左轉數分鐘車程即可接上北二高，交通便捷，土地效用甚高，且系爭土地之對面
即為「富貴麗景」十六層高級住宅大廈，益徵土地價值不凡，原告依土地法第一 ０五條準用九十七條規定請求原應為：申報地價10320元×70平方公尺（佔用面 積）×0. 1（最高限額）÷12（月）＝6020元，原告予以減縮，僅請求被告每月 給付四千元，應屬有理，為此提起本件訴訟。
二、被告則以：兩造簽約時原告即言明車庫及土地無條件供被告使用，因系爭車庫在 計劃道路邊上，道路中段正在施工中，完工時車庫即被拆除，屋前一樣可停車， 土地補償費歸原告所有，被告要求原告保證車庫二年內不拆除，原告表示市公所 強制拆除非其原因，不能使用二年時，原告不負保證責任，遂由代書王駟華將該 約定寫入第十四條，其內容為：「一、雙方同意乙方所有台北縣中和市○○段山 腳小段八五─二七地號全部無條件供甲方使用地上車庫貳年。（非乙方之原因無 法使用貳年時乙方不負保證責任）」，計其文字共六十五字，並無借予、返還等 文字拘束被告，且本件買賣價金為六百二十萬元，若沒有車位不可能以此價購買 ，故兩造買賣標的除房屋及其坐落土地外應包括系爭車庫，況該車庫與被告購得 之十八號一樓右門相通相，與主建為一整體不可分割的一部分，只有被告能使用 ，如換他人使用該門即不能出入，原告不應向被告請求返還，被告更無不當得利 可言云云置辯。
三、查原告主張被告於八十五年十月十八日向原告購買坐落台北縣中和市○○路一六 七巷十七號一樓房屋及土地，該屋及土地均已依約移轉並點交被告。又雙方於不 動產買賣契約書第十四條另約定：「雙方同意乙方（即原告）所有台北縣中和市 ○○段山腳小段八五─二七地號全部無條件供甲方（即被告）使用地上車庫兩年 」，原告將系爭八五─二七地號土地供被告無償使用地上車庫二年，算至八十七 年十月十八日已經屆滿，被告迄未返還等情，業據提出不動產買賣契約書影本一 份、土地所有權狀影本一紙、存證信函影本一件、律師催告函影本一件為證，且 原告所有前開八五─二七地號土地現由被告使用之範圍分別為如附圖（一）所示 之花圃及（二）所示之鐵皮屋，面積各為０‧０００四公頃及０‧００二二公頃 ，該鐵皮屋可供車庫使用用，現由被告堆置雜物、器具等情，亦據本院勘驗明確 ，製有勘驗筆錄在卷可稽，被告對其現使用之前開土地迄未返還原告乙節，復不 爭執，自堪信原告之主張為真實。
四、被告雖以系爭車庫在不動產買賣標的範圍內，其使用之前開土地係買賣而得，非 屬使用借貸關係，且契約第十四條之全文僅六十五字，沒有借予、返還等文字拘 束被告及該車庫與被告購買之十八號一樓右門相通相，與主建為一整體不可分割 的一部分，只有被告能使用，如換他人使用該門即不能出入等語置辯。惟查： （一）兩造簽訂之不動產買賣契約其買賣標的並不包括原告所有之八五─二七地 號土地，第十四條係賣方（即原告）應買方（即被告）要求無償使用系爭 車庫而為之特別約定等情，業據證人即辦理本件買賣之代書王駟華到場證 述明確，且兩造簽訂之不動產買賣契約第十四條之記載為：「雙方同意乙 方（即原告）所有台北縣中和市○○段山腳小段八五─二七地號全部無條 件供甲方（即被告）使用地上車庫兩年」，有該買賣契約書在卷可憑，其 既載有使用期限，自係定有期限之使用借貸，至為灼然。 （二）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但
契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解，最高法院有十七年上字第一一一八號判例可資參照。本件兩造 簽訂之前開契約文字既已清楚明確，即已表示當事人之真意，自不得反捨 契約之文義而變更原契約之內容，被告辯稱：系爭八五─二七地號土地及 車庫係買賣標的之一，合約第十四條約定二年是被告依當時情況以非原告 之原因無法使用二年時，原告不負保證責任之最低要求，該二年期間並非 返還期間云云顯與契約文義不符，洵屬無據，不足採信。 （三）又被告使用之如附圖（二）所示鐵皮屋（按即被告所稱之車庫）雖與被告 購得之十八號一樓相連，被告所有前開房屋之右門並與之相通，然被告所 有前開房屋另有出入之正門，該屋之右門僅係邊門，此有現場照片六幀在 卷可稽，如右門無法進出，被告既仍有正門可供出入，對被告所有房屋之 出入自無影響。況如附圖（二）所示鐵皮屋係坐落在原告所有之中和市○ ○段山腳小段八五─二七地號土地上，與被告購得之中和市○○路一六七 巷十八號一樓建物及其坐落同段第八五─一一地號土地係分屬不同之土地 ，二者產權獨立，實際上亦無從屬及不可分之情形，被告辯稱該部分與主 建為一整體不可分割，如換他人使用被告即不能自該門出入云云，亦不足 採信。
五、依兩造簽訂之不動產買賣契約第十四條約定，原告同意將其所有之系爭八五─二 七地號土地無償供被告使用二年，核其性質，自屬使用借貸，其條文雖未明文記 載被告應於予返還，惟既載明被告使用之期間為二年，自應解釋被告應於期限屆 滿時返還。前開契約係兩造於八十五年十月十八日簽訂，是使用借貸期間亦自斯 時起算，二年之期間應至八十七年十月十八日屆滿，被告自應將之返還原告，被 告自八十七年十月十九日起繼續占有使用，顯係無法律上原因而受有相當於租金 之利益，原告主張依不當得利規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即非 無據。查被告自八十七年十月十九日起無權占用原告所有如附圖（一）、（二） 所示土地，面積共計二六平方公尺，業據本院囑託地政機關測量無誤，被告雖非 租地建屋，其損害金之計算標準仍應參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一 項之規定計算較為客觀公允（最高法院八十一年度臺上字第三三九號判決意旨參 照）。又土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價額年息百分之十為限」，所謂土地之總價額，依土地法施行法第二 十五條規定，土地價額依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定 係土地所有人依該法規定所申報之地價，而系爭土地每平方公尺之申報地價為一 萬零三百二十元，有地價謄本在卷可稽，又系爭土地緊接中正路，中正路右轉不 久即為秀朗橋，接上台北環快可快速到達台北市各區○○○○路左轉數分鐘車程 即可接上北二高，交通尚稱便捷，鄰近有商業活動等情，有原告提出系爭房屋位 置圖及現場照片可憑。本院審酌系爭土地所在位置工商業繁榮之程度、被告利用 基地之經濟價值及可得受之利益等情，認以前開法定地價額年息百分之七計算損 害金為合理，故被告每月受有相當於租金之不當得利一千五百六十五元（計算式 如下：申報地價10320元×26平方公尺（佔用面積）×0.07（最高限額）÷12 （ 月）＝1565元，元下以四捨五入）。原告雖主張被告每月受有相當於租金之不當
得利為四千元，並提出車位租金證明書一紙為證，惟原告提出之前開證明係記載 台北縣中和市○○路一六七巷四十二號富貴麗景社區地下三樓之出租車位每月三 千八百元，此非僅與原告主張每月四千元租金之數額不符，且他處之車位租金亦 與本案無涉，洵無足採。準此，原告請求被告自八十七年十二月十九日起按月給 付相當於租金之不當得利於一千五百六十五元之範圍內為有理由，逾此部分即無 理由，不應准許。
六、從而，原告本於使用借貸及不當得利法律關係，請求被告將如主文第一項所示土 地之地上物搬遷並將土地返還原告並請求被告自八十七年十月十九日起至返還前 開土地止按月給付原告如主文第二項所示之不當得利，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求則無理由，不應准許。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書，判決如主文。
乙、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合 一確定之人提起反訴，民事訴訟法第二百五十九條定有明文。本件被告在本訴言 詞辯論終結前對原告提起反訴，核與前開規定相符，復無民事訴訟法第二百六十 條所列不得提起之限制，自應准許，合先敘明。二、反訴原告主張：兩造簽訂不動產買賣契約時，雙方約定由反訴被告將00000 00電話乙線（該號碼前面現在需加二）贈與反訴原告，詎其竟將電話遷出，拒 不依約給付，經反訴原告催討亦置之不理，反訴被告已屬違約，依不產買賣契約 第八條第四項約定，反訴被告應賠償反訴原告按買賣總價千分之０‧五計算之違 約金，其計算式如下：0000000元×0.5÷1000＝3100元，為此訴請反訴被告應將 號碼00000000電話乙線給付反訴原告，並自八十五年十二月一日起至給 付日止，按每月三千一百元計算之違約金。
三、反訴被告則以：反訴被告並未承諾將系爭電話線與反訴原告，此觀反訴被告並未 在契約約定之該段文字內蓋章即明，且不動產買賣之價額與電話一線之價額不同 ，反訴原告以買賣價額計算違約金違反誠信原則等語，資為抗辯。四、查反訴原告主張兩造簽訂不動產買賣契約時，雙方約定由反訴被告將00000 00電話乙線（該號碼前面現需加二）贈與反訴原告，詎其竟將電話遷出，拒不 依約給付等情，業據原告提出不動產買賣契約書影本一份、存證信函影本一紙為 證，反訴被告對其迄未依約將該線電話交付反訴原告使用乙節復不爭執，自堪信 反訴原告之主張為真實。
五、反訴被告雖辯稱其未同意該項約定云云，惟此已為反訴原告所否認，且反訴被告 於反訴原告向其購買台北縣中和市○○路一六七巷十八號一樓房屋及其坐落土地 時，同意附贈0000000電話乙線，並將之載明於契約第十三條，該契約復 經兩造簽名用印，有反訴被告所不爭執之不動產買賣契約書在卷可稽，足認兩造 就前揭電話線之贈與意思表示已有所合致，反訴被告徒以其未在該條文字末端蓋 章確認而辯稱未同意贈與云云，洵無足採。
六、從而，反訴原告依約請求反訴被告給付如主文第四項所示之電話乙線，為有理由 ，應予准許。又反訴原告雖另主張反訴被告應按買賣總價千分之０‧五計算給付
違約金，惟查兩造簽訂之不動產買賣契約書第八條有關違約責任之約定為：「乙 方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，應賠償甲方（即反訴原告）每日按總價 千分之零點五計算之違約金，如乙方毀約不賣或因可歸責乙方之事由致給付不能 或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，並得主張乙方應於五日內將所收款 項加倍返還甲方，以作為違約之損害賠償，雙方並同時申請撤銷已進行之產權移 轉，若因此所發生之稅捐費用均由乙方負擔」，由上述約定可知，該條係就不動 產買賣違約之情形加以規範，與系爭電話線未依約贈與之情形迥異，且贈與系爭 電話線係規定在第十三條「房屋現況確認」下，屬不動產買賣成立後之附贈物品 ，自難認不履行贈與亦得依前開第八條約定請求違約賠償，故反訴原告依該規定 請求反訴被告按買賣總價千分之０‧五計算給付違約金部分，即屬無據，不應准 許。
七、據上論結，本件反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十 九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日 臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B法 官 程怡怡
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日~B法院書記官 劉昌明