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臺灣新竹地方法院(民事),訴字,104年度,438號
SCDV,104,訴,438,20160331,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第438號
原　　　告　歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司
　　　　　　歐艾斯保全股份有限公司
共　　　同
法定代理人　蔡培　　
訴訟代理人　張立業律師　　　　　　　　　　　
複 代 理人　呂明修律師
被　　　告　上品院社區管理委員會
法定代理人　劉明禎　
訴訟代理人　陳倩　　
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國105年3月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣貳拾肆萬壹仟肆佰伍拾元，及自民國一○四年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告歐艾斯保全股份有限公司新臺幣貳拾柒萬貳仟捌佰元，及自民國一○四年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬壹仟肆佰伍拾元為原告歐艾斯公寓大廈管理維護股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告歐艾斯保全股份有限公司以新臺幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬貳仟捌佰元為原告歐艾斯保全股份有限公司預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國103年7月31日分別與原告歐艾斯公寓大廈管理 維護股份有限公司（下稱原告管理公司）及歐艾斯保全股 份有限公司（下稱原告保全公司）各簽訂「委任管理維護 業務契約」（下稱系爭管理契約）、「駐衛保全服務定型 化契約」（下稱系爭保全契約），約定原告負責被告社區 之管理及保全服務，契約期間均自103 年8 月1 日起至10 4 年7 月31日止（下稱系爭期間），系爭管理契約每月服 務費新臺幣（下同）8 萬7,150 元，系爭保全契約則為每 月11萬7,600 元，兩造嗣於103 年10月31日合意終止上開



兩契約，惟被告尚積欠原告管理公司26萬1,450 元（計算 式：8 萬7,150 ×3 ）、原告保全公司35萬2,800 元（計 算式：11萬7,600 ×3 ）系爭期間之服務報酬未給付，經 原告以存證信函請求給付，被告置之不理，迄今仍未清償 。
（二）原告保全公司派駐之保全人員均係由公司招募挑選，並依 被告要求由其所屬主任委員及財務委員審核面試後，才派 駐至被告社區，且保全人員到職之初，原告保全公司均會 依該人員有無保全執照、相關公司之經驗年資等，安排職 前、安全及在職訓練，且均要求所屬保全人員於勤務期間 ，上下哨時點均應登載於出入登記簿，以便公司核對出勤 人員之出勤狀況。被告抗辯原告保全公司派駐之保全人員 有性騷擾、執勤期間喝酒、睡覺及玩線上遊戲等情事並未 舉證以實其說。又系爭管理契約第12條第2 項第2 款、系 爭保全契約第14條第3 項規定皆載明原告派駐人員如有怠 忽職守、不遵守勤務規則等廢弛職務之行為，被告自應先 通知原告，並限期命改善，如原告於期間內未改善者，被 告始得書面終止契約，而原告未曾接獲被告通知派駐人員 有所述之不當或廢弛職務等違約情事，並限期要求改善， 被告無正當理由拒絕給付服務報酬。縱認原告派駐人員有 被告所述之行為，原告於接獲通知後，除派員前往協調處 理外，均已立即汰換該不適任之人員，並無未妥善處理之 情事，且被告對其所稱損害亦未舉證以實其說。（三）爰依系爭管理、保全契約訴請被告給付服務費用。並聲明 ：
1.被告應給付原告管理公司26萬1,450 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2.被告應給付原告保全公司35萬2,800 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於103 年7 月31日分別與原告管理公司與保全公司約 定提供管理及保全服務，契約期間均自103 年8 月1 日至 104 年7 月31日，被告形式上雖未簽署系爭管理、保全契 約，惟不否認與原告存在上開兩契約之權利義務關係，兩 造已於103 年10月31日合意終止契約。原告於系爭期間並 未依債之本旨提出服務，原告保全公司派駐保全人員乃未 經原告面試及安排教育訓練，逕由被告面試通過即安排執 勤，且保全人員有下列不當或廢弛職務情事：1.對社區住 戶性騷擾、2.執勤期間未盡職守而有喝酒、睡覺等嚴重違



反工作規則，置社區之安危不顧、3.未堅守門禁管理之責 ，多次未經屋主同意，即讓訪客直接至住戶家門口按電鈴 ，造成住戶困擾，門禁出現漏洞、4.使用門禁電腦玩線上 遊戲，導致系統損壞而須更換。又原告管理公司派駐清潔 人員自身衛生條件不足，只知道優先做資源回收，自行販 賣，對社區其他環境清潔怠忽職守未予處理，足見原告受 被告委任處理社區管理維護及保全事務時，未盡善良管理 人之注意義務，依約執行保全及清潔業務，致被告受有相 當損失，核原告所提出給付不生給付效力，且須另對被告 負損害賠償責任。兩造合意終止契約後，原告取走相關人 員資料、出入紀錄、住戶投訴意見簿及工作日誌等簿冊， 致被告無法具體特定相關人員之違約行為。又被告於系爭 期間多次向其派駐社區之經理反應違約情形，並與原告會 談多次，要求改善，但原告無法約束改善，被告不得已才 於103 年10月31日終止契約。原告於系爭期間，派駐人員 幾乎每天都有違約行為，參考現與被告履約之他家公司訂 立違反工作紀律懲罰標準，每日應扣款3,000 元，3 個月 期間即27萬元。又被告替原告訓練派駐人員及共同執行職 務，並承擔社區住戶信任之責任壓力，期間不斷開會討論 ，付出相當之時間及成本，被告之主任委員及財務委員也 因此造成精神壓力及影響個人工作，故原告應賠償被告29 萬5,000 元，罰款及損害賠償合計56萬5,000 元應予抵銷 等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
原告主張依系爭管理、保全契約提供被告社區 3個月之服務 ，被告應依約給付服務費，惟為被告所否認，並以前詞置辯 ，是本院應審酌如下之爭點：
（一）原告主張依系爭管理、保全契約請求被告給付系爭期間之 服務費各26萬1,450 元、35萬2,800 元，有無理由？ 1.按系爭管理契約第5 條第1 項載明：被告每月應給付原告 管理公司服務費用8 萬3,000 元，另加5%營業稅4,150 元 ，合計8 萬7,150 元；系爭保全契約第6 條第1 項亦明文 ：在本契約有效期間內，被告應按月給付原告保全公司11 萬7,600 元（內含服務費11萬2,000 元及營業稅5,600 元 ）。
2.經查，原告主張依約對被告履行103年8月1日至同年10月3 1日即系爭期間之管理、保全服務，兩造於103年10月31日



終止系爭管理、保全契約，嗣經原告催告被告繳納服務費 用，被告尚未給付任何服務報酬等情，業據提出系爭管理 、保全契約各 1份、被告終止函文1紙、存證信函2紙、系 爭期間出入登記簿2份為證（見本院卷第6至22、66至86頁 ），且被告對原告有提供管理、保全服務，兩造已合意終 止契約等事實並不爭執，至被告雖稱形式上並未簽署該等 契約，然其既不否認原告已交付系爭保全、管理契約及兩 造實質存在該等契約之權利義務關係（見本院卷第32、18 6 頁），堪認原告確有於系爭期間履行管理、保全契約服 務，又契約之終止，係使契約向將來失其效力，對於原已 依約行使、履行之權利義務，不受影響，是原告依首揭契 約條款請求被告給付系爭期間之管理與保全服務費用，合 計61萬4,250元【計算式：（8萬7,150+11萬7,600）×3】 ，應屬有據。
（二）原告於系爭期間所派駐被告社區人員有無經教育訓練？有 無不當及廢弛職務之行為而有債務不履行之情事？ 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第 227 條定有明文。而不完全給付之債務不履行責任，須因 可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付，始 足當之。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又當事 人主張有利於己之事實，就其事實固有舉證責任，倘一方 就其主張事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者， 自應由其提出相當之反證，以盡其證明之責。查本件被告 既抗辯原告就系爭管理、保全契約有不完全給付之債務不 履行情事，自應就原告有何未依債之本旨提出給付之事負 舉證責任，倘被告已有適當之證明，原告欲否認，亦應提 出相當之反證，合先陳明。
2.經查，原告主張派駐被告社區人員業經教育訓練一節，提 出其進行員工訓練紀錄資料1 份為憑（見本院卷第58至65 頁），觀之上開資料記載：員工楊文江、黃肇興、張懷良 、洪致翔、甲○○、王寰宇、劉建成、陳展榮等人；其等 接受訓練課程之開課日期自94年11月29日、95年3 月31日 、100 年8 月4 日、102 年11月13日至同年月14日、 103 年8 月5 日、103 年9 月9 日、同年月16日、103 年10月 23日；課程內容為現場保全工作職責、保全配備操作演練 、緊急事件之處理、文件檔案閱覽、維護人員工作職責及 災害預防、一般清潔用品組合介紹等主題，課程種類乃職 前訓練、在職訓練，足見原告主張有對員工進行教育訓練



，洵非無據。至被告雖另就上開資料真實性有爭執，然其 徒以未見受訓員工簽到簽退等語置辯，並未具體指明該等 文書有何虛假情事，自難遽採。次查，證人即原告前新竹 區區經理（即督導）甲○○於準備程序到場結證稱：原告 公司每個月都會有教育訓練，類似用考試的模式，有是非 、選擇題，公司會把題目寄電子郵件到各地辦事處，由我 們自行列印給保全填寫後交回，題目內容包含調閱監視器 系統、交通管制的知識、圖片等；原告提出之員工訓練紀 錄有我接受訓練的部分；通常我當區經理徵人時，會先把 人帶到被告社區，再由地區辦事處進行教育訓練等語（見 本院卷第96頁、第98至99頁）；證人即原告前員工（即被 告社區主任）黃肇興於準備程序到場結證稱：我派駐被告 社區期間有回原告新竹辦事處進行教育訓練，原告提出之 員工訓練紀錄有我接受訓練的部分，主要針對職務工作事 項等語（見本院卷第102 頁），堪信原告於系爭期間派駐 被告社區人員應有進行教育訓練。而被告雖另提出原告之 綜合物業管理服務企劃書、被告函文各1 紙為證（見本院 卷第44、47頁），惟上開資料僅足認原告曾表示所屬人員 經過專業教育訓練；被告單方向原告表示派駐人員未經原 告面試及教育訓練等事實，此外，被告復未舉證以實其說 ，自難遽認原告未對派駐人員作教育訓練。
3.關於被告辯稱原告派駐人員有不當及廢弛職務之行為部分 ，依證人甲○○於準備程序到場結證稱：我擔任新竹區區 經理時，被告所屬人員曾向我反應社區總幹事楊文江有時 候會不在位置上、黃肇興造冊不確實、保全王寰宇會找朋 友到社區大廳、清潔員本身個人衛生不好、清潔工作也被 反應沒有打掃乾淨，我處理的方式就是回報原告新竹辦事 處主管常震宇，他接獲我的通知後就重新再徵人，以換人 方式作因應等語（見本院卷第96頁反面）；證人黃肇興於 準備程序到場結證稱：被告曾經向我反應原告派駐人員有 不當或廢弛職務情形，例如保全陳圳輝有被反應對住戶性 騷擾，他本人也曾告訴我對住戶有好感，我有告訴他不要 這樣；熊姓保全在上班時間讓我聞到他身上有酒味；清潔 人員打掃不確實；原告處理上情方式就是換人；原告總公 司及新竹辦事處人員都有來被告社區協調保全陳圳輝騷擾 住戶的事情等語（見本院卷第100 頁反面至第101 至102 頁），再佐以原告提出前揭出入登記簿所示，原告履行系 爭管理、保全契約之期間僅3 個月，派駐人員即有訴外人 楊文江、黃肇興、張懷良、洪致翔、甲○○、王寰宇、劉 建成、陳展榮、羅煥賢、吳翔榛、陳志安、陳圳輝、吳佳



駿、許嘉榮、林錦鳳、熊高○（真實姓名不詳）、郭仁中 、劉利均、張峯溢、常震宇、古彥廷等多人，而依系爭管 理契約原告僅須派駐社區經理、清潔維護員各 1人、系爭 保全契約則保全人員1哨（見本院卷第 11、17頁），堪認 上開兩位證人證稱派駐人員如有不適任，原告即以換人方 式處理，核與出入登記簿簽到紀錄所載系爭期間有多人執 勤情形相符，且該等情況應非僅屬偶發之單一事件，衡情 原告倘認派駐人員並無被告所反應不當或廢弛職務情形， 焉有配合更換人員，以致增加自己人事成本之理，此外， 原告對此復未再提出其他反證證明其派駐保全、清潔員並 無前揭行為，足見被告抗辯原告派駐之保全騷擾住戶，執 勤期間飲酒，清潔員未盡清潔之責等不當或廢弛職務行為 ，要屬有據。至原告主張被告未以書面通知改善等語，核 其所援引之契約條款僅屬被告如欲終止契約應行之程式， 難認被告未依書面通知原告改善上情，即無構成所稱不當 或廢弛職務之情事。
4.再者，被告另提出原告桃園辦事處會計即訴外人楊莉芬與 原告新竹辦事處督導甲○○間之LINE通訊軟體對話紀錄： （楊莉芬）財報9/29做好了在淑蘭那，明天會送過去；（ 甲○○）不重要了；早班一邊上班一邊喝酒，被抓到，回 答他太累了；代班保全沒事，教育住戶，被客訴到管委員 會，沒事性騷擾委員；清潔身上臭死了，每天只會做資源 回收拿去賣，社區到處髒等語，並經證人甲○○到場證述 明確（見本院卷第46頁、第97頁反面），另有保全以：「 哇，妳好忙，小心累壞身體，有空記得休息，今天我捉到 妳，何時換妳當鬼捉我，對了，這星期五有空嗎，一起出 來吃晚餐，我是上品院警衛」發送之文字紀錄1紙在卷可 稽（見本院卷第46頁反面），益證被告辯稱原告派駐保全 有執勤時喝酒、騷擾住戶，清潔員清潔不確實等語，要屬 有據。至原告雖否認上開對話書證之形式真正，惟並未具 體舉證以實其說，應非可採。
5.被告另辯稱原告取走系爭期間相關人員資料、出入紀錄、 住戶投訴意見簿及工作日誌等簿冊等語，然查原告主張上 開文件已於103 年10月24日移交後手御境物業保全，並提 出移交清冊1 份為證（見本院卷第149 至164 頁），堪信 屬實，難認原告有何故意隱匿值勤資料情形，無從憑此為 不利原告之認定，附此敘明。
（三）原告應否對被告負債務不履行之損害賠償責任？被告抗辯 原告因債務不履行而應給付罰款27萬元及損害賠償29萬5, 000 元，有無理由？如有，其金額應各為何？



1.按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失 時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害 ；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯 有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第224 條、第 226 條第1 項、第213 條第1 項、第215 條分別定有明文 。又依系爭管理契約第3 條第3 項：受任第三人之行為， 視為原告管理公司自己之行為；原告管理公司對該第三人 提供之服務應全權負責。第7 條第1 項、第2 項：原告管 理公司對於本約所訂應提供之管理維護服務（含治安維護 及緊急事故處理），應善盡善良管理人之注意義務。原告 管理公司執行業務時，應遵守誠實信用之原則，不得有不 正當行為或廢弛其職務。第10條：原告管理公司未能善盡 善良管理人注意義務或洩露應保守之秘密，致被告權益受 侵害或被告共用部分、約定共用部分內各項設施遭受損害 者，原告管理公司應負損害賠償責任，每月最高賠償金額 不超過每月服務費用，但因原告管理公司故意或重大過失 所致者，不在此限。系爭保全契約第10條第1 項：原告保 全公司或駐衛人員未能善盡第3 條、第4 條所定之駐衛保 全業務、洩漏應保守之秘密或其他侵害被告、所屬區分所 有權人或住戶權益之情事，原告保全公司應負損害賠償責 任。次按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之 行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第544 條定有明文。
2.再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有 重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額 。民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。又當事人已證明 受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原 因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額 未能證明，即駁回其請求（最高法院21年上字第972 號判 例意旨參照）。
3.查原告派駐保全、清潔員既有本院認定前開之不當或廢弛 職務行為，且非偶一有之，則其等既屬原告履行系爭管理 、保全契約之使用人，原告自應負同一責任，又依前開契 約條款，難謂原告提出之此情給付合於兩造債之本旨，且 已盡善良管理人之注意義務，當具可歸責事由，而原告有 上開不完全給付情形時，縱認其立即更換不適任之派駐人 員，惟其原履行服務時間已過，要無從為補正，亦難以回 復原狀填補被告因此所受之損失，依前開規定，被告自得



請求金錢損害賠償。次查，關於被告所受損害部分，被告 辯稱因替原告訓練派駐人員及共同執行職務，並承擔社區 住戶信任之責任壓力，期間不斷開會討論，付出相當之時 間及成本等語，本院審酌原告派駐保全、清潔員確實有上 開未盡職責之情況，對被告社區必生相當之負面影響程度 ，致被告須另支出人力與時間成本去協調處理衍生問題並 回應住戶處理結果，否則無法對全體住戶交代，足見被告 辯稱因此受有相當損害，應屬有據。又此部勞費支出雖非 具體財產付出或減少，然非不得以金錢作評價，核此類無 形之勞費付出損害範圍本難事後以客觀金錢支付作證明， 堪認被告舉證證明損害應有重大困難，依前開說明，被告 縱未提出具體損害數額，仍得請求原告賠償，再參以系爭 管理、保全契約之保全人員1 哨每月服務費11萬2,000 元 、清潔員1 人則3 萬5,000 元，本院認被告得請求原告管 理公司、保全公司賠償系爭期間之損害各以2 萬元、8 萬 元為適當，逾此部分之請求，難謂有據，不應准許。 4.被告另辯稱原告應給付罰款27萬元一節，固提出被告與訴 外人御境保全簽立委任契約書之「現場服務人員違反工作 紀律懲罰標準」、「安管人員違反值勤紀律懲罰標準」各 1 紙為憑（見本院卷第136 至137 頁），惟查，該等罰則 顯非兩造契約合意內容，自難作為被告主張對原告扣罰之 依據。又原告提出系爭管理、保全契約並無相類罰則規定 ，此為兩造所不爭執（見本院卷第88頁、第124 頁反面） ，況觀之上開契約僅分別於第18條第2 項、第20條第2 項 明文：試用期間，被告將與原告協調派駐人員罰則規定， 該罰責於試用期滿經兩造簽訂後，視為契約之一部分（見 本院卷第8 頁、第15頁反面），益見兩造應尚未於系爭期 間合意達成原告派駐人員違約之處罰規定，此外，被告復 未舉證兩造另有約定罰則規定，是被告抗辯應罰款部分， 自乏所據，不應准許。
（四）原告得請求被告給付之服務費經與被告上開債務不履行之 損害賠償請求權相互抵銷後，其金額為何？
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第 1 項前段定有明文。查原告管理公司、保全公司得請求被 告給付系爭期間之服務報酬各26萬1,450 元、 35萬2,800 元；被告則因原告債務不履行得請求其等各賠償2 萬元、 8 萬元之損害，已如前述，足見被告於原告請求有理由之 範圍內主張抵銷，應屬有據。是以經扣除被告行使之抵銷 金額，原告得請求被告給付之管理、保全服務費各為24萬



1,450 元（26萬1,450 －2 萬）、27萬2,800 元（計算式 ：35萬2,800 －8 萬）。
四、綜上所述，原告依系爭管理、保全契約各請求被告給付系爭 期間之服務費用26萬1,450 元、35萬2,800 元，雖屬有據， 然經被告主張因原告派駐人員有債務不履行情形，請求各以 2 萬元、8 萬元之損害賠償作抵銷，為有理由，從而，原告 請求被告給付之服務費為24萬1,450 元、27萬2,800 元，及 均自起訴狀繕本送達被告翌日起即104 年6 月19日（見本院 卷第28頁）至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准 許，至逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行與免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據 ，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於 判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項本文、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 王婉如
法 官 王凱平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 董怡湘