臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第395號
原 告 張江勇
訴訟代理人 黃勝文律師
複 代理人 彭珮瑄律師
訴訟代理人 林貴卿律師
被 告 杞惠琴
訴訟代理人 林照雄律師
被 告 震坤不動產仲介股份有限公司
法定代理人 林俊吉
被 告 鄭梨琿
余奕樑
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105年3月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法 定代理人，承受其訴訟以前當然停止，承受訴訟人，於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條 分別定有明文。本件被告震坤不動產仲介股份有限公司（下 稱震坤公司）之法定代理人原為王士杰，於本件訴訟中變更 為林俊吉，業據被告震坤公司之法定代理人於民國104年6月 1日具狀陳明，揆諸前開規定，由法定代理人林俊吉承受訴 訟，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於102年10月間與被告震坤公司（係21世紀不動產中 央頂埔加盟店）簽定買賣議價委託書，並透過被告震坤公 司之承辦人員即被告鄭梨琿與不動產經紀人即被告余奕樑 之居間介紹，原告於102年10月11日以新臺幣（下同）875 萬元，向被告杞惠琴購買坐落於新北市○○區○○段000 地號土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路000號5樓 （青雲段549建號）不動產（下稱系爭房屋），於簽訂買 賣契約前，原告及證人即配偶潘金真因對鬼神之事極為敏 感，遂多次向被告鄭梨琿確認「系爭房屋內有無死過人」 、「頂樓加蓋會不會被拆」、「系爭房屋有無漏水」，被 告鄭梨琿均表示已向被告杞惠琴確認，亦已詳盡調查並無 上開瑕疵情事存在。且被告杞惠琴保證系爭房屋沒有死過 人、6樓部分為80幾年時興建之建物、不會被拆除，系爭
房屋無滲漏水之情形。又因被告杞惠琴稱其尚有奢侈稅問 題，遂約定待被告杞惠琴持有系爭房地滿兩年後再為買賣 契約之簽訂及履約（惟此時被告杞惠琴及被告震坤公司即 表示預先挪用原告已支付之價金及仲介費用，可推知被告 涉有詐欺之行為）。雙方爰於103年1月17日簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約）及不動產買賣價金履約保 證申請書，洽談買賣系爭房屋期間被告杞惠琴均係透過訴 外人即其女林吟秋簽訂系爭買賣契約，而原告業已透過履 約保證方式支付全部價金，被告杞惠琴並將系爭房地之所 有權移轉予原告。
（二）詎料，原告於交屋後發現系爭房屋多處有嚴重滲漏水，並 於104年2月間收受新北市政府違章拆除大隊函文通知欲拆 除系爭房屋6樓部分之違建，該部分為97年1月23日後新建 ，復經鄰居告知系爭房屋內曾發生訴外人王偉翰之死亡事 件，有檢察官到場驗屍，原告始知被告杞惠琴故意隱匿前 開情事並保證沒有死過人，是原告撤銷買受系爭房屋之意 思表示仍在法定除斥期間。而原告知悉後甚為驚恐，並於 104年2月25日以明知系爭房屋曾發生非自然死亡之情事而 有違反誠實告知義務並請求連帶賠償之內容，向被告鄭梨 琿、被告余奕樑及被告震坤公司寄發存證信函；被告鄭梨 琿則以仲介過程中有盡查證及告知義務，系爭房屋並無非 自然死亡情事之內容函覆原告及轉知被告杞惠琴。復原告 於104年3月間，對被告杞惠琴、被告鄭梨琿及被告余奕樑 以系爭房屋曾發生非自然死亡事件請求退還為由向新北市 土城區調解委員會聲請調解，惟被告鄭梨琿及被告余奕樑 未到場而調解不成立。是被告顯有隱匿系爭房屋為凶宅、 6樓部分為80幾年時興建之建物、不會被拆除及房屋沒有 滲漏水之不實情事，致原告因陷於錯誤而為買受系爭房屋 之意思表示，原告自得撤銷買受系爭房屋之意思表示，並 請求被告杞惠琴返還875萬元。
（三）又「凶宅」於法律或實務上並未有明確定義或規範，依房 屋市場之通常交易觀念，通常指曾發生兇殺或自殺致死情 事之房屋，對居住其內之住戶而言，大多存有嫌惡畏懼之 心理，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當 程度之負面影響。因此，就房屋交易市場之通常交易觀念 ，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重 要資訊，影響房屋之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大 瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否 明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。然解釋意思 表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，兩
造簽訂系爭買賣契約前，原告及證人潘金真曾向被告鄭梨 琿詢問「房子裡面有沒有死過人」、「如果有死過人即不 願承買」，而被告鄭梨琿均稱「巳調查過」、「有問過賣 方」、「沒有此事」、「請原告放心」，不難得知兩造無 非鑒於我國民情對病故壽終以外之非自然身故事件多存忌 諱畏懼心態，認為房屋若有此類死亡事件則住不安寧、租 售不易必致交易價值低落，是兩造對於「凶宅」之定義應 認包含「系爭房屋內曾發生有人死亡（包含自然死亡）事 件」之特約條款，故解釋上開約定所謂「非自然死亡事件 」，當不重在死亡原因之限定，而應重在死亡事件是否足 以影響住戶心理或房屋交易之價值。是系爭買賣契約之解 釋自不應拘泥於所載文字，而應按訂約當時之真意予以解 釋，認定系爭買賣契約第11條第4款「賣方已明確告知， 買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自 殺致死之情事發生，買方確已知悉，嗣後若發現賣方所言 不實，賣方仍應負法律上之責任，買方並得解除本約。」 ，已涵蓋上述特約條款「系爭房屋內未有人死亡於其內」 ，成為系爭契約之一部。縱認系爭不動產買賣契約書第11 條第4款約定事項未包含「系爭房屋內曾發生有人死亡事 件」（假設語氣非自認），然此特約事項本不以訂立書面 契約為必要，縱未明文記載於系爭買賣契約內，然兩造就 特約條款已達成口頭上之合意，此特約條款仍成系爭買賣 契約之一部，而有拘束被告杞惠琴之效力。而系爭房屋於 102年5月31日有死者王偉翰陳屍屋內，且未及時依禮俗殮 葬致屍身腐爛生蛆，斟酌社會常情，一般人對此陳屍未殮 狀態難免嫌惡畏懼而不願住用同一陳屍場所，故此死亡陳 屍未殮之事件堪認已嚴重影響系爭房屋住戶之心理與其交 易價值，已屬系爭契約第11條第4項所載之非自然身故情 形，應認系爭房屋確實因王偉翰陳屍屋內而有物之瑕疵， 則被告杞琴惠、被告鄭梨琿既明知系爭房屋於102年5月、 6月間即發生王偉翰吸毒過量死亡於系爭房屋內之事，竟 刻意隱瞞真相未向原告說明此事，顯違反兩造間之特約條 款，原告得解除系爭買賣契約，並請求被告杞琴惠返還87 5萬元。退萬步言，倘認前揭物之瑕疵程度未達解除契約 （假設語氣非自認），原告亦得請求減少價金，又原告對 於曾經發生有人死亡於內之建物，存有嫌惡畏懼之心理， 對居住其內之原告而言，除對居住品質發生疑慮外，亦對 原告之心理層面產生相當程度之負面影響。況在房地產交 易市場及實務經驗中，具有此類情事之不動產亦影響購買 意願及價格，且凶宅在房屋交易市場接受度不高，其交易
價格低落，是原告自得請求減少價金250萬元，被告於原 告減少價金之範圍內，並無受領該價金之法律上原因，從 而，原告亦得請求被告杞惠琴返還250萬元。（四）另被告余奕樑及被告鄭梨琿提供不動產標的現況說明書予 被告杞惠琴填寫，被告余奕樑及被告鄭梨琿依約應就前揭 不動產標的現況說明書之記載事項詳加確認及調查，尤其 係針對系爭房屋內是否曾發生「有人死亡於其內」等特約 事件具有調查義務，然其等竟未透過詢問訴外人即當地里 長廖特青（由其向警察單位確認）等簡易方式詳加調查， 顯有違反其善良管理人注意義務。況被告震坤公司為21世 紀不動產中央頂埔加盟店，而系爭房屋發生王偉翰死亡於 其內之情事，係由訴外人即與被告震坤公司同為21世紀不 動產加盟店之金城加盟店仲介人員蔡昌融發現濃烈腐臭味 始揭發此事，則被告震坤公司同為21世紀不動產之加盟店 ，豈能主張全然不知上開情事？顯屬事後狡飾，不足為採 。且被告鄭梨琿已自認以「鄧小姐」身分去電向新北市政 府違章建築拆除大隊檢舉系爭房屋6樓為違建，被告鄭梨 琿及被告震坤公司既先居間仲介原告向被告杞惠琴購買系 爭房屋，又於原告取得系爭房屋所有權後，出於故意損害 原告之系爭房屋而向新北市政府違章建築拆除大隊檢舉系 爭房屋6樓為違建，是被告震坤公司及被告鄭梨琿就此亦 有違反義務之情形。則被告鄭梨琿及被告余奕樑分別為系 爭買賣之承辦人員及不動產經紀人，其等於執行仲介系爭 房屋買賣時負有提供買受人關於不動產必要之資訊，然其 等竟未妥為媒介及盡調查之給付，致原告買受具有物之瑕 疵之系爭房屋，又被告震坤公司既為經紀業，而被告鄭梨 琿及被告余奕樑又係其仲介及經紀人員，被告鄭梨琿、被 告余奕樑及被告震坤公司應連帶賠償原告所受之損失。（五）為此，依系爭買賣契約第11條第4款約定、民法第92條、 第359條、第179條、第227條、第544條、第184條第1項、 第185條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定提起本 件訴訟等語，並聲明：㈠先位聲明：⑴被告杞惠琴應給付 原告875萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息，⑵被告震坤公司、被告 鄭梨琿及被告余奕樑應連帶給付原告875萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。⑶前2項被告中任一被告已為給付時，其餘被告於 該給付範圍內，免給付義務。⑷原告願對上開第1、2項聲 明供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告杞惠琴應 給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息，⑵被告震坤公司、 被告鄭梨琿及被告余奕樑應連帶給付原告250萬元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。⑶前2項被告中任一被告已為給付時，其餘被 告於該給付範圍內，免給付義務。⑷原告願對上開第1、2 項聲明供擔保請准宣告假執行。
二、被告杞惠琴則以：兩造係於103年1月17日訂立系爭買賣契約 ，並於103年2月18日移轉登記，系爭買賣契約第11條第4款 明定：「賣方巳明確告知，買賣標的之主附屬建物及依法約 定專用之部分，並無凶殺或自殺致死之情事發生，買方確已 知悉，嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍應負法律上之責任 ，買方並得解除本約」，而於第14條之「其他約定事項」欄 ，無一字之提。又一般而言，所稱之凶宅係指曾發生凶殺或 自殺致死等非自然死亡情事之房屋而言。而王偉翰早於102 年5月31日死亡，依相驗屍體證明書所載王偉翰之死亡方式 為「病死或自然死亡」，直接引起死亡原因為「神經性合併 呼吸性休克」，是系爭房屋非凶宅，且被告杞惠琴無詐欺之 事實，原告解除或撤銷系爭買賣契約，並不合法。又原告雖 主張兩造簽訂買賣契約前，原告及證人潘金真均曾向被告鄭 梨琿詢問「屋內有否死過人？如有，即不願承買」，事實上 根本無此事，此重要關係之事項於兩造簽訂之契約上，一定 為必要、特別之記載，方屬正辦。惟兩造簽訂之買賣契約書 上就原告之前開主張並無任何之記載，足以證明被告杞惠琴 與原告並未約定凶宅包含系爭房屋內曾有人死亡即包括自然 死亡情形之特約條款，原告之前開主張非真實。另被告杞惠 琴於101年1月16日方買受系爭房屋並辦妥移轉登記，兩造簽 訂系爭買賣契約為103年1月17日，並於同年2月18日完成移 轉登記，被告杞惠琴於期間並未收受新北市政府違章建築拆 除大隊之查報及拆除通知書。而新北市政府違章建築拆除大 隊係於交屋後之104年2月2日方通知違章部分須拆除，依兩 造簽訂之買賣契約約定，應由買方承擔風險等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告鄭梨琿則以：被告鄭梨琿從事房仲業至今，調查詢問左 鄰右舍房屋之狀況，已成為其接案的基本動作。系爭房屋為 公寓5樓建造，1層1戶，接案時扣除1樓店面為空屋外剩餘3 戶，只有2樓佛教道場的女師父告知：沒聽說該樓層有發生 任何事情；詢問樓下隔壁店面的機車行老闆，該老闆當時也 同樣回應：沒聽說過；上網查凶宅網也查無此案件；詢問當 地派出所員警，員警也以保密為由不方便透露等拒絕回應。
原告先透過他牌仲介公司（住商不動產）介紹後找被告鄭梨 琿，請其代為找屋主購買，原告並告知系爭房屋為5樓加蓋6 樓，隔成9間套房出租。被告鄭梨琿依多年實務經驗知道， 系爭房屋投報率雖高，但也是發生非自然死亡之高危險群， 所以更是小心的調查。因被告杞惠琴有委託訴外人即全能租 屋公司之員工劉東烽（綽號小杜）代為管理系爭房屋出租事 宜，在事前看屋時，都由小杜開門才能入內，事前從未聽小 杜說過有此事，事後電話詢問也刻意隱瞞事實，另林吟秋代 被告杞惠琴處理房屋買事宜時，並在被告鄭梨琿提供的現況 說明書第12條之本建築改良物（專有部份）於賣方產權持有 期間是否曾經發生過凶宅或自殺等非自然身故的選項中親筆 勾選「否」，做為系爭房屋的現況保證。且原告的請求權基 礎是建立在系爭房屋曾發生過自殺或他殺等非自然死亡（即 凶宅）上，但檢察官的相驗報告書，認死者藥物濫用，死亡 原因為病死或自然死亡，是系爭房屋並非凶宅。又21世紀不 動產為加盟體系，各加盟店皆為獨立經營之公司，被告鄭梨 琿屬於中央頂埔加盟店，與金城加盟店不同老闆，沒有內部 資訊。且原告並未在購買前說過「有死過人就不買，故原告 稱被告鄭梨琿有回答「有問過賣方沒有此事，請原告放心」 此乃無中生有。又被告鄭梨琿亦未向原告保證「系爭房屋6 樓部分為80幾年時興建之建物，不會被拆除」、「沒有漏水 」，況點交時系爭房屋都有房客居住，若房屋會漏水，為何 在1年後才告知？是本人並無隱瞞事實謀取暴利之動機，且 已盡調查之能事等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執 行聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
四、被告余奕樑則以：伊為營業登記之經紀人，並非營業登記之 負責人，對本案並無實際參與，僅審核書面資料，且對實際 情況並不瞭解等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均 駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、被告震坤公司則以：同被告杞惠琴及被告鄭梨琿所答辯，並 聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
六、兩造不爭執之事實及證據：
（一）原告於102年10月間與被告震坤公司簽定買賣議價委託書 ，並透過被告震坤公司之承辦人員即被告鄭梨琿與不動產 經紀人即被告余奕樑之居間介紹，於103年1月17日與被告 杞惠琴簽訂系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請 書，洽談買賣系爭房地期間被告杞惠琴均係透過林吟秋簽 訂系爭買賣契約，而由賣方出具系爭房屋之不動產標的現
況說明書就「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有 期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」、「是否 曾收到過『違章建築查報（拆除）通知書』」及「是否有 滲漏水情形」之欄位中勾選「無」。又原告並透過履約保 證方式支付全部價金，被告杞惠琴亦將系爭房地之所有權 移轉予原告，而原告於104年2月間收受新北市政府違章拆 除大隊函文通知欲拆除系爭房屋6樓違建，並經鄰居告知 始知悉系爭房屋內曾發生王偉翰之死亡事件。
（二）原告於104年2月25日以明知系爭房屋曾發生非自然死亡之 情事而有違反誠實告知義務並請求連帶賠償之內容，向被 告鄭梨琿、被告余奕樑及被告震坤公司寄發存證信函；被 告鄭梨琿則以仲介過程中有盡查證及告知義務，系爭房屋 並無非自然死亡情事之內容函覆原告及轉知被告杞惠琴。 復原告於104年3月間，對被告杞惠琴、被告鄭梨琿及被告 余奕樑以系爭房屋曾發生非自然死亡事件請求退還為由向 新北市土城區調解委員會聲請調解，惟被告鄭梨琿及被告 余奕樑未到場而調解不成立。
（三）上開事實，業據原告提出買賣議價委託書與要約書、不動 產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、泛太建 經專戶收支明細暨點交確認單、建物及土地登記第一類謄 本、存證信函、聲請調解書、調解不成立證明書及不動產 標的現況說明書（見本院卷第19至47頁）在卷可參，且為 被告等所不爭執，自堪信為真實。
七、原告主張被告杞惠琴及被告鄭梨琿保證系爭房屋所未具備之 品質而具有瑕疵，致原告陷於錯誤而為訂立系爭買賣契約之 意思表示，原告得依民法第359條規定解除買賣契約或請求 減少價金，並得依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思 表示；又被告震坤公司於系爭房屋買賣之承銷人員即被告鄭 梨琿、經紀人即被告余奕樑因未盡調查及告知義務致原告買 受系爭房屋受有損害，原告亦得依債務不履行、侵權行為法 律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定請求被 告鄭梨琿、被告余奕樑及被告震坤公司連帶賠償損失，另被 告杞惠琴、被告鄭梨琿、被告余奕樑及被告震坤公司任一為 給付者，其餘被告於該給付範圍內，免給付義務等語，則為 被告所否認，是本件應審究者厥為：（一）系爭房屋是否具 有物之瑕疵？原告是否得依民法第359條規定解除契約或請 求減少價金？並依民法第179條規定請求被告杞惠琴返還已 支付之價金？（二）原告得否依民法第92條撤銷受詐欺行為 之意思表示？並依民法第179條規定請求被告杞惠琴返還已 支付之價金？（三）原告得否請求被告鄭梨琿、被告余奕樑
及被告震坤公司連帶賠償其損害？
（一）系爭房屋是否具有物之瑕疵？原告是否得依民法第359條 規定解除契約或請求減少價金？並依民法第179條規定請 求被告杞惠琴返還已支付之價金？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。次按物之出賣人對於買 受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有 明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具 備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照） 。又凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發 生兇殺或自殺致死情事等非自然死亡之房屋。此因素雖或 未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低 ，惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會 嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度 ，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依 估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋之 個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而 影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再按房地產交易實務 上，出賣人對於其出售之房屋是否發生「兇殺或自殺致死 等非自然死亡之情事」，固有說明義務，然若非他人加工 或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」，自 無說明義務可言，亦難認定此事實屬於出售房屋房屋之瑕 疵。
2、經查，訴外人王偉翰前於102年5月31日上午在新北市○○ 區○○路000號5樓E室內死亡，經檢察官督同檢驗員相驗 屍體後，認定其死亡原因為疑似藥物濫用及精神異常致高 覺醒閾值型視丘抑制致神經性合併呼吸性休克，死亡方式 為病死或自然死，經本院依職權調取臺灣新北地方法院檢 察署102年度相字第767號卷核閱屬實（相驗影印卷附本院 卷參），可知王偉翰並非屬非自然身故，雖其死亡後未立 即為他人發現，而陳屍於該屋內數日，然其死因既非前述 兇殺或自殺致死等非自然死亡，自難謂系爭房屋為社會通 念下「凶宅」，則原告主張陳屍未殮狀態已屬於足以影響 住戶心理或房屋交易價值之「凶宅」，僅屬於個人主觀面 及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異 ，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之
心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用 或品質不具備，自非謂物之瑕疵。
3、原告復主張兩造於系爭買賣契約第11條第4款之「凶宅」 之定義包含「系爭房屋內曾發生有人死亡（包含自然死亡 ）事件」之特約條款，或至少兩造有就前揭特約達成口頭 上之合意而成為契約之一部等語，則為被告所否認，並執 前詞置辯。雖證人潘金真到庭證稱：伊開始就跟鄭梨琿說 ，伊不要買有死過人的房子，也有詢問鄭梨琿房子有無死 過人，鄭梨琿跟伊說他跟賣方都問過了，沒有問題，且鄭 梨琿有說6樓為80幾年建的不會被拆，伊才簽約的，簽約 時，買賣雙方當事人未就系爭契約第11條第4項具體指明 「死過人就不買」，係因伊相信鄭梨琿是專業，而鄭梨琿 都說沒有問題等語（見本院104年11月3日言詞辯論筆錄， 卷第195反面至第196頁）。然查，據證人即時任房屋仲介 李鴻文到庭具結證稱：伊有全程參與本案交易，伊沒有聽 過買方表示有人死過就不買，如果有一定會註明，也沒有 保證違建不會被拆；後來協調，爭執主因就是房屋是否為 凶宅，但因雙方沒有書面可證明為凶宅，而無法調解，之 後有告知原告請被告提出提供書面證實為凶宅後再來進行 賠償事宜；當初潘金真並沒有問過「有沒有死過人」、「 有沒有漏水」等語（見本院104年12月22日言詞辯論筆錄 ，卷第287頁反面至第288頁反面)。又原告於104年2月25 日寄發之存證信函及於同年3月聲請調解，均以系爭房屋 曾發生非自然身故一節對被告主張返還價金，已如前述， 顯見原告均著重於系爭房屋曾發生非自然身故，而非系爭 房屋曾有人死亡之情事，果若原告曾被告杞惠琴就「有人 死亡就不買」有特別約定，既為超過原有契約約定之範圍 ，且原告又一再強調該點為其甚為重視之點，衡情當應請 求賣方明載於契約書之上；再衡諸不動產交易之常態，不 動產之價值甚鉅，買賣當事人為免將來產生交易紛爭，多 於房屋仲介提供預先擬定之契約書之特別約定欄內記載其 他約定，但查系爭買賣契約第14條之其他約定事項欄內， 原告與被告杞惠琴僅就塗銷抵押權及移轉押租金之事特別 記載並用印（見本院卷第29頁），設若原告及證人潘金真 重視系爭房屋有無死過人，豈可能未特別記明於買賣契約 ，而僅以口頭約定？況證人潘金真為原告之配偶，與原告 利害一致，依法已不須具結，況證人所述內容亦與不動產 交易之常理未符，自難單憑證人潘金真之證詞遽論原告與 被告杞惠琴間曾約定就自然身故之情形包含在「凶宅」之 範圍或有口頭協議，是原告主張其與被告杞惠琴就系爭房
屋特別約定自然身故亦為瑕疵等節，並無理由。 4、原告又主張被告等人於簽訂系爭買賣契約前，曾向原告保 證系爭房屋6樓部分為80幾年時興建之建物、不會被拆除 ，且系爭房屋無滲漏水，但原告於交屋後發現嚴重漏水且 於104年2月間收受新北市政府違章拆除大隊函文通知欲拆 除系爭房屋6樓部分違建等語，並提出照片4張為證（見本 院卷第192至193頁）。然查，系爭房屋之不動產現況標的 說明書記載：建物部分包含未登記之改建、增建、加建、 違建部分，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其 他危險，並經原告簽名，有不動產標的現況說明書影本在 卷可佐（見本院卷第47頁），足認原告於簽訂系爭買賣契 約時即已知悉系爭頂樓加蓋建物為違建，日後有遭主管機 關強制拆除之風險，則原告指稱被告鄭梨琿及被告震坤公 司曾向原告表示系爭房屋頂樓加蓋建物為80幾年興建，不 會被拆除等語，自難信為真實。另據原告提出之照片僅攝 得屋頂之鐵皮現狀，此外並未見原告舉證證明於交屋時有 漏水之瑕疵，是難單憑前揭照片即認系爭房屋有何欠缺被 告杞惠琴保證品質之瑕疵，原告此部分未舉證以實其說， 顯非可採。
5、綜上，系爭房屋並未具有原告所指之瑕疵存在，則原告主 張依民法第359條規定解除契約或減少價金，乃非可採， 故原告請求被告返還買賣價金並無理由。
（二）原告得否依民法第92條撤銷受詐欺行為之意思表示？並依 民法第179條規定請求被告返還已支付之價金？ 1、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之 當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上 字第75號判例要旨參照）。另按民法第92條第1項所謂詐 欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法 律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者 外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最 高法院33年上字第884號判例要旨可資參照）。 2、查原告主張被告杞惠琴及被告鄭梨琿明知系爭房屋曾有人 死亡，竟向原告保證「系爭房屋內沒有死過人」、「頂樓 加蓋不會被拆」「系爭房屋沒有漏水」此等不實之事實， 並隱匿曾有人死亡，致使原告陷於錯誤，誤認系爭房屋具 備約定之保證品質，而為訂立系爭買賣契約之意思表示等 語，則為被告所否認，依前說明，自應由原告就其主張受 詐欺之事實負舉證之責任。經查，仲介沒有向原告保證違 建不會被拆之事實，經證人李鴻文證述如前。另參諸房屋
之不動產現況標的說明書業已記載建物包含違建，買方應 認知有隨時被拆之風險，足徵被告杞惠琴及被告鄭梨琿並 未向原告表示系爭房屋頂樓加蓋建物為80幾年興建，不會 被拆除。又查，系爭房屋內曾發生訴外人王偉翰死亡一事 並非本案之瑕疵，已如前述，按諸社會通常交易觀念，亦 難認為系爭買賣契約之重大事項，要非屬被告杞惠琴或被 告震坤公司應主動說明之範圍，縱使未告知系爭房屋有自 然身故一節，亦僅屬單純之沉默，難謂有何不法性。至原 告復未舉證證明系爭房屋於交屋時既存有漏水之瑕疵，則 被告杞惠琴及被告鄭梨琿是否傳遞沒有漏水之不實資訊， 要屬有疑。綜上，則原告既未舉證證明受詐欺之情事，自 不得以受詐欺為由而撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。 從而，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告返還價 金，亦非有理由。
（三）原告得否請求被告鄭梨琿、被告余奕樑及被告震坤公司連 帶賠償其損害？
1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同； 數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。 不能知其中孰為加害人者亦同；因可歸責於債務人之事由 ，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害 者，債權人並得請求賠償；受任人因處理委任事務有過失 ，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過 失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶 賠償責任，民法第184條第1項、第185條第1項、第227條 、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有 明文。而原告主張被告鄭梨琿及被告余奕樑仲介系爭房屋 買賣時，未盡調查及告知之善良管理人注意義務，未告知 系爭房屋死過人且系爭房屋頂樓為97年後興建之違建，致 原告陷於錯誤買受系爭房屋而受有損害，且被告鄭梨琿及 被告余奕樑為被告震坤公司之業務及經紀人，原告得依民 法第544條、第227條、第184條第1項及第185條及不動產 經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告鄭梨琿及被告 余奕樑、被告震坤公司連帶賠償其損害等語，此為被告鄭 梨琿、被告余奕樑及被告震坤公司所否認，並以前詞置辯 。
2、然查，被告鄭梨琿及被告余奕樑亦均未向原告表示系爭房 屋無自然身故及頂樓加蓋建物為80幾年興建，不會被拆除
之情事，且系爭買賣契約亦未特別約定系爭房屋應具備上 開品質或特性，亦如前述，故被告鄭梨琿及被告余奕樑自 無就此等情事調查之必要，則其等既無調查並告知之注意 義務，原告主張依債務不履行及不動產經紀業管理條例第 26條第2項之規定，請求被告鄭梨琿、被告余奕樑及被告 震坤公司連帶負賠償責任，要不足採。原告此部分請求， 亦屬無理由。
八、綜上所述，系爭房屋並無原告所指之瑕疵存在，且原告亦未 受詐欺而為訂立系爭買賣契約之意思表示，又被告鄭梨琿、 ，被告余奕樑及被告震坤公司亦無債務不履行之情事。從而 ，原告先位聲明請求被告杞惠琴應給付875萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息；被告震坤公司、被告鄭梨琿及被告余奕樑應連帶給付 875萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息；依備位聲明請求被告杞惠琴應給付 250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息；被告震坤公司、被告鄭梨琿及被 告余奕樑應連帶給付原告250萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等節，均無 理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之 聲請即失所附麗，一併駁回之。
九、原告雖聲請由中華民國不動產估價師公會全國聯合會或社團 法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋因瑕疵減損之交 易價值，然本件並無原告所指之瑕疵，已如前述，自無鑑定 交易價格有無減損之必要。至被告鄭梨琿聲請不動產仲介同 業公會鑑定其於系爭買賣之法律關係，然適用法律乃法院職 責，自無鑑定必要；復傳喚證人李文佑，以證明原告買賣不 動產經驗豐富，遇有特別約定勢必註明於書面之事實，惟本 院既認定原告與被告杞惠琴並未特約自然身故亦屬瑕疵，自 無傳喚證明原告於不動產交易之習慣之必要；又傳喚系爭房 屋樓下之鄰居即機車行老闆，但並未向法院陳報證人姓名， 亦無由傳喚，況本院已認定被告鄭梨琿未違反居間之注意義 務，自無傳喚必要；另聲請傳喚簽約之代書陳崧銓，以證明 原告於逐條審閱不動產標的現況說明書時，未提過「只要有 人死就不買」、「被告保證違建不會被拆」等節，惟此等事 實業據本院認定如前，亦無傳喚必要。而被告杞惠琴聲請傳 喚證人杜春虎，以證明證人潘金真證述不實，潘金真確有於 購買前看過系爭房屋及頂樓加蓋套房之事實，惟證詞之憑信 性業已論述如前，無傳喚之必要。基此，本件事證已臻明確 ，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生
影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
書記官 郭祐均
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