臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第373號
原 告 陳玉苹
訴訟代理人 郭緯中律師
古健琳律師
被 告 沈宏霖
陳文鑾
上 一 人
訴訟代理人 陳金水
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105 年2 月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時其聲明第1 項 為：被告應給付原告新臺幣（下同）320 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院 卷第4 頁）。嗣原告於民國104 年10月14日言詞辯論期日當 庭變更其聲明第1 項為：被告應給付原告320 萬元，及自10 4 年1 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院 卷第107 頁）。經核原告所為上開訴之變更，屬減縮應受判 決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。二、被告沈宏霖經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告於102 年1 月初受人委託就坐落新北市○○區○○路 0 段00號8 樓（三重天臺廣場）之土地、房屋及車位（下 稱系爭不動產）買賣，代為尋覓買家，乃透過被告沈宏霖 之介紹，與從事不動產仲介業務之被告陳文鑾結識，並因 此共同處理系爭不動產買賣之仲介事宜。因賣方李文華原 本不給付佣金予原告，故兩造就佣金數額乃約定系爭不動 產共732 坪，以每坪5,000 元計算作為佣金，加上6 個車 位，以每個車位6 萬元計算，應向買方收取之佣金數額應 為402 萬元，以整數400 萬元計算【計算式：（5,000 × 732 ）＋（6 萬×6 ）＝366 萬＋36萬＝402 萬），其中
8 成歸原告所有（即320 萬元），其餘2 成則由被告2 人 平分，400 萬元之佣金均由買方支付，並簽署手寫之佣金 計算書。嗣系爭房地之賣方李文華因見原告努力媒介不動 產成交，而另支付原告300 萬元之酬勞，詎被告知悉上情 ，即否認與原告有前揭協議，不願再給付應交付佣金320 萬元予原告，爰依履行系爭佣金協議契約之法律關係，訴 請被告給付上開佣金等語。
（二）聲明：
1.被告應給付原告320 萬元，及自104 年1 月26日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二 被告陳文鑾則以：
（一）原告為賣方李文華等之中人，於102 年1 月初透過被告沈 宏霖之介紹，請被告陳文鑾介紹有意買受系爭不動產之買 方，佣金條件為買、賣各方中人各自向己之買方、賣方請 求，但若賣方不願支付佣金給賣方中人時，買方中人同意 代向買方請求支付1%報酬予賣方中人。被告陳文鑾（買方 中人）受原告及被告沈宏霖之央請而於同年月17日與訴外 人富業實業股份有限公司（下稱富業公司）簽訂本不動產 購買意願書（邀約書），其中依兩造原議特立特約事項： 「本標的買賣，若賣方確實無支付任何佣金，買方同意支 付壹% 報酬於（予）賣方中人，雙方依誠信原則。結案時 ，買方與賣方照會，如賣方有付佣金，則買方無須支付任 何報酬於賣方中人，買方僅支付買方不動產經紀人（即被 告陳文鑾）」（見本院卷第19頁）。買賣雙方合意於同年 月25日簽定系爭不動產買賣契約書（見本院卷第20頁）， 於同年3 月22日結案時，賣方特別知會買方於買賣價金內 扣除300 萬元，另以此300 萬元由買方開立受款人：陳玉 苹之支票（見本院卷第23頁），由賣方交付原告之佣金， 有賣方李文華簽收為證；原告即以此支票馬上向票載付款 人永豐銀行正義分行兌現，賣方接獲永豐銀行正義分行通 知即時至該銀行補足存款，並目睹原告領取此300 萬元賣 方中人之佣金，買方將上開情形即時告知被告陳文鑾，並 說：「賣方已付佣金，我買方已無須支付任何報酬於賣方 中人。」故買方不給原告佣金，蓋依約定，買方已無須支 付任何報酬於原告，且被告並無支付原告佣金之義務。再 者，原告所稱因原告努力媒介系爭不動產成交，而另支付 原告300 萬元之酬勞並非佣金云云。惟參照最高法院63年 台上字第2662號民事判例要旨，佣金就是酬勞之俗稱，原
告從賣方所取得300 萬元酬勞應屬佣金。原告主張此酬勞 屬賣方之贈與，卻未能舉證此酬勞已依遺產及贈與稅法相 關規定申報繳納贈與稅，可證此300 萬元非贈與而是佣金 。
（二）詎原告貪得無厭，佯裝賣方未給佣金，以恐嚇方式向被告 勒索，原告並因本件涉犯恐嚇取財罪等刑事案件，業經本 院以103 年度易字第805 號刑事判決（下稱本院刑事判決 ）判處有期徒刑6 月，如易科罰金，以1000元折算1 日， 復經臺灣高等法院以104 年度上易字第765 號刑事判決駁 回上訴確定在案，茲摘錄本院刑事判決如下：「…嗣李文 華於本件交易完成後，給被告陳玉苹300 萬元之仲介費， 並指示買方富業公司直接將價金中之300 萬元開立受款人 為被告陳玉苹之支票1 紙，交由被告陳玉苹提示兌現，以 支付上開仲介費等事實，為被告陳玉苹於偵查、審理中迭 所是認，…」（見本院卷第45頁背面），「…顯見102 年 1 月17日當時之協議（指本院卷第6 頁佣金試算表），係 以賣方不支付仲介費，致被告陳玉苹全無仲介所得，必須 由唯一之仲介費來源即買方仲介費中分配一部分予被告陳 玉苹為前提，…」（見本院卷第47頁背面）、「…故告訴 人於書立前開102 年1 月17日手寫計算書（指佣金試算表 ）時…而未將『賣方不支付仲介費』此一當然之前提併同 記載，實難認有何不符情理之處，…」（見本院卷第48 頁背面）、「…足見告訴人先前早已以其他理由明確表達 拒絕付款予被告陳玉苹之意，且此亦為被告陳玉苹所知悉 ，而被告陳玉苹當場亦清楚瞭解告訴人之所以不付款，絕 非『案件還沒有辦好』之原因；…」（見本院卷第49頁） 、「5.綜上所述，被告陳玉苹與告訴人、證人沈宏霖約定 得由被告陳玉苹分配買方之仲介費，係以被告陳玉苹未自 賣方取得付仲介費為期前提；而被告陳玉苹既已自賣方取 得高達300 萬元之仲介費，無論其緣由為何，自均無權再 要求分配買方之仲介費。…」（見本院卷第49頁背面、50 頁）。由上開判決內容觀之，原告於本同案刑事偵查、審 理中迭所承認已收受賣方300 萬元佣金，且原告與被告陳 文鑾、沈宏霖約定得由原告分配買方之仲介費，係以原告 未自賣方取得付仲介費為其前提；而原告既已自賣方取得 300 萬元之仲介費，自均無權再請求分配買方之仲介費， 當無原告所訴「履行契約」問題等語，以資答辯。（三）答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告沈宏霖則以：
（一）被告沈宏霖經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦 未提出任何書狀，惟據其於104 年4 月10日言詞辯論期日 當庭陳述，原告所稱本院卷第6 頁之佣金試算表，其上「 沈宏霖」簽名確係被告本人所簽，惟此份草約有先決條件 ，係原告代表賣方提出賣方不付佣金給原告之證明，嗣被 告才協議向買方爭取較多之佣金，此為該文件之由來。然 當時尚未跟買方談定系爭不動產買賣價格及佣金部分，故 其上所載金額並非雙方約定之金額，並非正式合約，應至 買賣價格及佣金確定了，再決定如何分配。並表示其餘答 辯聲明及理由均同被告陳文鑾所述等語，以資答辯。（二）答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、不爭執事項：
（一）原告於102 年1 月初受人委託就坐落新北市○○區○○路 0 段00號8 樓之系爭不動產買賣，代為尋覓買家，乃透過 被告沈宏霖之介紹，與從事不動產仲介業務之被告陳文鑾 結識，並因此共同處理系爭不動產買賣之仲介事宜。經原 告與被告陳文鑾分別代賣方李文華、買方富業公司協議後 ，雙方達成買賣系爭不動產之合意，並由李文華、富業公 司簽定系爭不動產買賣契約書，完成該筆交易。（二）原告已自賣方取得300萬元。
五、爭執事項：
（一）102 年1 月17日之協議是否以賣方不支付仲介費致原告無 仲介所得為前提，始得由買方仲介費中分配一部分給原告 ？
（二）被告是否須支付原告320萬元之佣金？六、得心證之理由：
（一）原告於102 年1 月初受人委託就坐落新北市○○區○○路 0 段00號8 樓之系爭不動產買賣，代為尋覓買家，乃透過 被告沈宏霖之介紹，與從事不動產仲介業務之被告陳文鑾 結識，並因此共同處理系爭不動產買賣之仲介事宜。經原 告與被告陳文鑾分別代賣方李文華、買方富業公司協議後 ，雙方達成買賣系爭不動產之合意，並由李文華、富業公 司簽定系爭不動產買賣契約書，完成該筆交易，且原告已 自賣方李文華取得300 萬元等情，為兩造所不爭，並有房 地產買賣契約書、票號AE0000000 號支票在卷可稽（見本
院卷第20至23頁），自堪信為真實。
（二）原告雖主張賣方李文華原本不給付原告佣金，故兩造約定 被告將買方所給付佣金之8 成交予原告，並提出經被告2 人簽名，記載「佣金提供2 成→紅包交沈哥r . 」之手寫 計算書（見本院卷第6 頁）。然查：
1.被告陳文鑾與訴外人即買方富業公司於102 年1 月17日 所簽訂之購買意願書（邀約書）記載「特約事項：本標 的買賣，若賣方確實無支付任何佣金，買方同意支付壹 ％報酬於賣方中人，雙方依誠信原則。結案時，買方與 賣方照會，如賣方有付佣金，則買方無須支付任何報酬 於賣方中人，買方僅支付買方不動產經紀人」等語，有 上開購買意願書可稽（見本院卷第19頁），該購買意願 書上雖無原告之簽名，惟衡諸不動產交易實務，原以買 、賣雙方各自支付仲介費予買方、賣方之居間人為常態 ，一方居間人已由己方當事人處收受仲介費時，他方當 事人及居間人自無再支付該方居間人仲介費之理。查被 告2 人原可取得之買方仲介費，依上開購買意願書，係 以建物部分成交金額1 ％（約160 萬元）加計每停車位 6 萬元（即共計36萬元）計算，合計買方仲介費原本即 有近200 萬元，而經被告2 人與原告於102 年1 月17日 協議後，渠等所能取得之買方仲介費，僅有400 萬元之 2 成（即80萬元），遠低於渠等本可取得之仲介費數額 。是以，被告辯稱上開手寫之佣金計算書係以賣方確定 不支付仲介費為前提等語，尚非全然無據。
2.證人林擇良於臺灣高等法院104 年度上易字第765 號刑 事案件時以證人身分結證稱：原告是賣方中人、被告陳 文鑾是買方中人，原告表示賣方給付的佣金原告不願退 佣，買方的佣金原告要拿80％等語（見本院卷第120 、 121 頁）。又原告、被告陳文鑾因促成本案房地交易所 得領取之仲介費，雙方原約定應各自向賣方、買方領取 ，惟因原告向被告表示以每坪22萬元之價格成交，賣方 將不支付仲介費，而賣方之仲介有多人，不能分不到錢 ，並出示訴外人李文華不動產銷售授權書，以此要求被 告向買方爭取更多之仲介費，被告2 人為使交易不致破 局，乃於102 年1 月17日，與原告相約在被告沈宏霖處 共同協議，依據原告之要求，約定如本件交易最後「賣 方確定不支付仲介費」，始由被告陳文鑾向買方爭取40 0 萬元之仲介費（計算方式係以建物部分每坪5,000 元 、停車位部分每位6 萬元計算，5,000 元×732 坪+6萬 元×6=402 萬元，取其整數之400 萬元），其中8 成之
320 萬元由被告陳玉苹取得，所餘2 成之80萬元由告訴 人及證人沈宏霖2 人取得等事實，業據被告陳文鑾於偵 訊及本院刑事庭以證人身分具結證綦詳【見新北地檢署 102 年度偵字第11304 號卷（下稱偵卷）第284 至286 頁、第293 至第294 頁，本院103 年度易字第805 號卷 （下稱本院刑事卷）一第219 至220 頁、第224 頁】， 核與被告沈宏霖於警詢、偵訊及原審審理時以證人身分 所為證述之情節相符（見偵卷第83頁、第289 至291 頁 ，本院刑事卷一第226 頁、第228 頁背面）。是以，被 告2 人所簽署手寫之佣金計算書分配8 成自買方取得之 仲介費予原告之協議，係以賣方確定不支付仲介費為前 提一事，堪以認定。
3.原告雖稱：本來賣方李文華沒有要給支付佣金，嗣賣方 見原告努力媒介交易系爭房地，而另支付300 萬元之報 酬云云，惟證人李文華於本院審理時證稱：系爭房地係 以每坪22萬元成交，出售系爭房地時，伊本來是要給1 ％，亦即100 多萬的佣金，後來原告說買方不給佣金， 所以原告要向伊多要一點，總共要給原告300 萬元。這 300 萬元是原告向伊要的，伊才答應，且300 萬元之金 額與系爭房地每坪價差無關等語（見本院卷第113 頁背 面、第114 頁正背面），是堪認李文華本即願支付約10 0 萬元之居間報酬予原告，嗣後更提高給付數額為300 萬元之事實，原告主張李文華原本不願支付仲介費云云 ，即有可議。又觀諸卷附李文華不動產銷售授權書載明 「銷售底價：新臺幣22萬（每坪）元整」、「服務佣金 ：為銷售金額百分之零」、「在委託銷售底價以上售出 時，超出底價金額歸陳玉苹所有」等語（見偵卷第24頁 ），堪認原告僅係以上開李文華出具之不動產銷售授權 書所載內容為藉口，持以要求被告2 人向買方爭取更多 仲介費用，並就買方仲介費如何分配進行約定，故被告 2 人同意原告亦得分配買方支付之仲介費，自係以被告 陳玉苹確未自賣方取得仲介費為條件。益徵兩造於102 年1 月17日協議時，係以賣方不支付仲介費，致原告全 無仲介所得，必須由唯一之仲介費來源即買方仲介費中 分配一部分予原告為前提，被告始不得不將自己原可分 配之買方仲介費數額減縮，補貼予原告。否則被告當無 可能因而竟自甘減縮原可取得之買方仲介費數額、以自 損方式成就原告之額外收入。
（三）按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民 法第99條第1 項定有明文。查本件既以系爭房地之賣方李
文華確定不支付仲介費，作為被告給付渠等所得仲介費之 80％予原告之前提，已如前述，故堪認李文華確定不支付 仲介費即為被告支付原告320 萬元之停止條件。又李文華 已支付300 萬元之仲介費予原告一事，亦為兩造所不爭， 故本件被告同意給予原告渠等所得仲介費之80％之停止條 件尚未成就，則兩造間由被告支付320 萬元予原告之協議 ，即尚未生效。原告自不得以兩造間之上開協議請求被告 給付320 萬元。
七、綜上所述，兩造間雖曾達成於系爭房地之賣方李文華確定不 支付仲介費時，被告應給付320 萬元與原告之協議，然李文 華已支付仲介費予原告，故上開協議之停止條件尚未成就。 從而，原告依兩造間契約之法律關係，請求被告給付320 萬 元，及自104 年1 月26日起至清償日止，按年息5%之利息， 為無理由，應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予 論駁之必要，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王元佑
中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
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