臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第3143號
原 告 廖珮茹
訴訟代理人 楊嘉馹律師
被 告 廖啟超
廖啟光
共 同
訴訟代理人 李建民律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年3 月8 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號建物，即門牌號碼新北市○○區○○街○○○號三樓房屋遷讓返還與原告及其他共有人。
被告應自民國一○四年四月二十五日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍仟肆佰捌拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告委託父親廖啟明，於民國101 年11月 間取得門牌號碼新北市○○區○○街00號3 樓之房屋（下稱 系爭房屋）所有權，持分二分之一，而被告二人係原告之叔 叔，考量祖父仍在世，故將系爭房屋無償供被告二人借住， 並未定使用期限。於祖父往生後，原告即給予被告二年多時 間搬離系爭房屋，嗣於104 年4 月發存證信函通知被告終止 無償借貸契約，然被告等人仍繼續居住於系爭房屋內，爰依 民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求被告等人將系 爭房屋返還予原告及全體共有人。又被告等人無權占用系爭 房屋，共同不法侵害原告之共有權利，原告自得依民法第17 9 條、184 條第1 項、第185 條之規定，請求被告等人自上 開存證信函催告10日後即104 年4 月25日起，至返還系爭房 屋之日止，按月連帶賠償原告10,000元。併聲明為：①被告 應將坐落於新北市○○區○○段0000號建物，即門牌號碼新 北市○○區○○街00號3 樓房屋遷讓返還與原告及其他共有 人。②被告應連帶自104 年4 月25日起至遷讓系爭第一項房 屋之日止，按月給付原告10,000元。③訴訟費用由被告負擔 。
二、被告則以：被告與原告父親廖啟明本為兄弟，原告父親自幼 即過繼至父親未婚姐姐名下，當時祖父仍健在，一家人並居 住於系爭房屋內。系爭門牌號碼新北市○○區○○街00號本 為平房建築，係父親向臺灣省建設廳貸款後，始改建為四層
之房屋。被告廖啟光因自幼患腦性痲瘋，生活上極需家人照 顧，故被告自始即偕同父親居住於系爭房屋內。父親於101 年10月15日分別將系爭房屋之二分之一持分賣予原告，另一 部分贈與予訴外人廖啟清，並交待原告及廖啟清應照顧被告 二人，故被告及訴外人廖啟清均同意繼續提供系爭房屋予被 告等人無償居住使用，以照顧被告廖啟光。況使用借貸契約 係廖啟清及原告共同與被告等人約定，原告個人以存證信函 終止使用借貸關係，於法不合。再者被告等人亦持有系爭房 屋1/ 8持分，被告二人自屬有權占有，原告請求被告等人將 系爭房屋返還予原告，即屬無據。併為答辯聲明：①原告之 訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、按對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又主 張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備 之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實 ，應由他造舉證證明，亦有最高法院48年台上字第887 號判 例意旨可供參照。次按以無權占有為原因，請求返還所有物 之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，並為最高法院 85年度台上字第1120號、82年度台上字第1441號、72年度台 上字第1552號等諸多判決意旨所肯認。是以，倘所有權人對 於占用人依民法第767 條之規定，主張物上請求權而提起訴 訟時，按諸上揭舉證責任分配原則，原告僅須證明其為所有 權人及被占用之事實為已足，如被告抗辯其有正當之占用權 源，即應就所抗辯之事實負舉證證明之責。準此，本件原告 主張渠為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋現為被告所占用 之事實，既為被告所不爭執，則依上說明，自應由被告二人 就其非無權占用系爭房屋之有利於己事實，負舉證之責。經 查：
（一）被告主張系爭房屋原係為父親廖日旺所有，於101 年10月 15日將系爭房屋分別登記予訴外人廖啟清及原告所有，原 告及訴外人廖啟清並同意被告二人可無償居住使用系爭等 語，業據提出證人廖啟清證詞可參。雖證人廖啟清於本院 105 年3 月8 日言詞辯論期日筆錄證詞證稱：「（問：請 證人敘述101 年10月、11月間證人取得系爭23號三樓持分 二分之一的經過？）101 年10月（日期不確定）我回去探 視父親，父親當時居住在文化路一段101 巷9 號2 樓，當 天晚上父親提起要把新北市○○區○○街00號1 樓與3 樓
各一半給我，另一半給廖啟明（即原告父親），但同時有 附帶條件亦即三樓供弟弟無償使用，然後要共同照顧弟弟 後半輩子，當時廖啟明也是同意」等語（見本院卷第43頁 ）。然證人廖啟明於上開言詞辯論期日則證稱：「（問： 新北市○○區○○街00號3 樓房屋所有權是否為父親所有 ，為了照顧被告二人，才給證人二分之一？）並非事實， 房子所有權四樓錢被拿走，利息也都沒繳納，父親也知道 此事，一切都由我承擔，後來說一樓與三樓的二分之一補 償我，我要求登記給我女兒」、「（問：廖啟清是否有於 101 年10月到證人文化路的家？）那時候是否有到我家我 不清楚，但他常常到文化路的家要父親交代財產的事情， 我印象中有講到過戶的事情，但沒有講到照顧的事情，過 戶二分之一持分與照顧被告二人沒有關係。」等語（見本 院卷第45頁反面），二人證述情節已相互矛盾，自難僅以 證人廖啟清之證詞證明廖啟明有同意由被告等人無償使用 系爭房屋之事實。況系爭房屋係由廖日旺分別以買賣及贈 與之方式登記予原告及訴外人廖啟清名下，縱認廖日旺與 廖啟明、廖啟清間確實就被告得無償使用系爭房屋達成協 議，惟基於債之相對性，對原告亦不生效力，被告自不得 據以此協議作為其占有系爭房屋之合法權源。
（二）被告復辯稱其與原告及廖啟清已達成無償使用借貸之協議 ，縱認原告前以存證信函終止被告使用借貸之權利，然前 開存證信函因僅為原告單獨片面為之，應不生終止之效力 等語。惟查：依證人廖啟清已證稱：「（問：證人前述10 1 年10月到文化路的房子找父親，父親稱一半房子給廖啟 明，要廖啟明照顧廖啟光、廖啟超的下半輩子，當時在場 有何人？）廖啟明太太在場，原告不在場」、「（問：10 1 年11月15日房屋過戶後，證人有無跟原告接觸過嗎？） 沒有」等語；證人廖啟明亦證述：「（問：證人或原告有 無跟廖啟清一起談論要給被告二人住系爭三樓一輩子？） 沒有，且也不太可能，因為他們二人與我家人關係並不友 善，甚至家人請我請他們搬走劃清關係」等語（見本院卷 第44頁、第46頁），可知原告與廖啟清取得系爭房屋後並 未就系爭房屋之使用收益達成分管之協議。從而被告抗辯 其與原告及訴外人廖啟清間已達成無償使用借貸協議等語 ，委不可採。又原告與訴外人廖啟清既未就系爭房屋之使 用收益達成分管之協議，則原告於取得系爭房屋所有權後 ，同意被告等人得無償使用系爭房屋部分，應僅限於使用 其應有部分二分之一持分，尚不及於共有物之全部，是以 原告自可單方面依民法第464 條、第470 條終止其與被告
間之無償使用借貸契約，被告以解除權之行使應由全體共 有人為之等語抗辯，實難可採。
（三）末按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使 用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同 管理之，98年1 月23日修正前民法第818 條、第820 條第 1 項分別定有明文。所謂應有部分，係指分別共有人對於 共有物全部，得行使權利之比例，而非指共有物之特定部 分，是各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使 用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對 共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同 意。倘共有人之一，未經他共有人同意而就共有物之全部 或一部任意占用、收益，即屬侵害他共有人之權利，他共 有人自得本於所有權，請求伊除去其妨害，並向全體共有 人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818號判決意 旨參照）。本件被告雖於104 年5 月取得系爭房屋之1/6 所有權，且訴外人廖啟清亦同意被告使用收益系爭房屋， 然原告業已於104 年4 月15日以存證信函終止被告等人無 償使用系爭房屋，是以被告在未經全體共有人同意之下， 使用系爭房屋全部，即屬無權占有，是以原告依所有權請 求權，請求被告等人返還系爭房屋予原告及全體共有人， 與法有據，自應准許。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法 第179 條前段、第181 條但書分別定有明文。再按民法第82 1 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之 全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該 條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共 有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年台上字第 1341號判決要旨可資參照）。經查：
（一）本件原告雖主張系爭房屋依據當地環境、交通及被告二人 使用房屋之現況，每月租金應為二萬元，而原告有2 分之 1 所有權，故請求被告等人應自104 年4 月25日存證信函 寄達被告起至遷讓房屋為止，按月連帶給付原告一萬元等 語，惟查原告就此部分租金，並未提出相關資料據以說詞 ，尚難採憑。
（二）再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。 而依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價， 建築物價額則係指依該管縣市地政機關估定之價額。又法 定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土
地法所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（ 最高法院68 年 台上字第3071號判例參照）。再房屋性質 不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築 物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），房 屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院 97年度台上字第323 號裁判意旨參照) 。另按請求將來給 付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴 訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之 訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提 起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國 之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給 付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提 起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起 將來給付之訴。
（三）承前所述，被告無權占用系爭房屋，自受有利益，原告並 因此受有不能利用系爭房屋之損害，則原告自得依不當得 利法則，請求被告給付相當於租金之不當得利。本件原告 雖僅請求被告返還系爭房屋，但系爭房屋既不能脫離土地 之占有而存在，則原告請求被告給付占用系爭房屋之不當 得利，於計算房屋之價額時，揆諸前揭說明，自應計入土 地部分。查系爭房屋所在位置係位於新北市板橋區該房屋 位捷運府中站僅約5 至10分鍾路程，白天係市場營運等情 ，有原告陳報狀及照片、google地圖可參（見本院卷第8 頁至第14頁）。是本院審酌系爭房屋所在之位置、交通狀 況、工商繁榮程度等情，認原告所主張被告應給付原告相 當於租金之不當得利，以申報總價額年息6 ％計算為適當 。查系爭房屋座落新北市○○區○○段0000號，面積為11 2 平方公尺，原告權利範圍為1/4 ，此有原告檢附土地所 有權狀可參（見本院104 補字第3294號卷第8 頁）。而本 件原告雖未提出系爭土地之申報地價，然本院依職權查詢 系爭土地104年之公告地價為每平方公尺44,284元，依平 均地權條例第16條之規定，申報地價為前揭公告地價之八 成即為35,427元，是以本件被告無權占用系爭土地之每月 不當得利租金即為4,960 元【計算式：申報地價35,427元 ×面積112 平方公尺×持分1/4 ×年息6%÷12＝4,960 元 】。又系爭房屋之課稅現值為210,600 元，有新北市政府 稅捐稽徵處104 年房屋稅繳款書在卷可參（見本院104 補 字第3294號卷第15頁），並按建築物申報總價額年息6 ％
計算，經核算後被告無權占用系爭房屋每月所受相當於租 金之不當利益乃應為1,053 元（計算式：210,600 元×6 ％÷12 (月) ×1/2 應有部分＝527 元，元以下四捨五入 ）。是原告請求自存證信函送達被告後即104 年4 月25日 起（見104年補字第3294號卷第9 頁至第10頁反面、本院 卷第37頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付 5,487 元【計算式：土地4,960 元+ 系爭房屋之課稅現值 527 元＝5,487 】，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上，原告依民法第821 、第767 條及第179 條規定，請求 被告等人應自系爭房屋遷讓並將房屋返還予原告其其他共有 人，並自104 年4 月25日起至返還第一項房屋之日止，按月 給付原告5,487 元，為有理由，應予准許。逾此部分，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不予以一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
書記官 陳怡眞