臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第306號
原 告 吳宏明
訴訟代理人 江百易律師
被 告 吳岳昌
訴訟代理人 徐明水律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國105 年1 月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國103 年10月9 日，自訴外人即兩造母親甲○○○ 處合法買賣取得新北市○○區○○段0000地號土地（權利範 圍5 分之1 ）及其上同段1425建號建物即門牌為新北市○○ 區○○路0 段000 號4 樓房屋（權利範圍為全部，下稱系爭 房屋）之所有權，並已辦妥土地及建物之所有移轉登記。惟 被告自原告取得系爭房屋之所有權時起，即無權占有使用系 爭房屋。原告自始僅同意母親甲○○○繼續居住於系爭房屋 ，並未同意被告使用居住，被告不得主張為母親之同居人而 對抗原告。原告前曾寄發存證信函促請被告遷讓返還房屋， 被告於收受通知後仍不為所動，持續無權占有系爭房屋，全 無搬離或返還原告之意思，造成原告受有無法使用系爭房屋 之損害，爰依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷 讓返還系爭房屋。
㈡系爭房屋面積為151 平方公尺，相當於45.68 坪。依知名租 屋網站所查得之同路段無電梯公寓之租金資訊，同路段僅30 坪之房屋租金即達20,000元，系爭房屋面積為1.5 倍，租金 應不低於此水準，縱被告係與母親同住，以租金之半數計算 不當得利，原告僅請求每月8,000 元應未逾合理範圍。原告 自取得系爭房屋之所有權時起，系爭房屋即遭到被告占用至 今，故原告另依民法第179 條之規定請求被告賠償原告自10 3 年10月9 日起至返還系爭房屋之日止，以每月8,000 元計 算相當於租金之不當得利，應屬合理。
㈢聲明:
⒈被告應自門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號4 樓房 屋遷出，並將房屋返還與原告。
⒉被告應自103 年10月9 日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告8,000 元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠訴外人甲○○○係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況 下，與原告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有 權之物權契約行為，依民法第75條之規定，該買賣之債權契 約行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定 無效，原告並未合法有效取得系爭房地之所有權： ⒈原告於103 年9 月11日將甲○○○攜至訴外人林昌生之代書 辦公室簽署系爭房地買賣契約書及申請不動產移轉登記等相 關文件，再於同年9 月24日將訴外人甲○○○攜至訴外人李 坤霖之公證人事務所就系爭房地買賣契約書辦理公證事宜。 甲○○○為27年3 月11日出生，在103 年9 月與原告簽署系 爭房地買賣契約及辦理契約公證事項時，已高齡76歲又6 個 月餘，在此之前2 、3 年，甲○○○已有日漸嚴重之失智症 狀，包括烹煮食物忘記關火、出門忘記攜帶鑰匙、在外購物 忘記帶回等情形，原預計於103 年9 月初前往醫院就醫，接 受診察治療，卻遭原告拒絕，原告隨即攜甲○○○辦理系爭 房地過戶及契約公證事宜。此參被告及訴外人即兩造胞姊吳 姿儀於鈞院另案104 年度重訴字第300 號事件104 年8 月7 日言詞辯論程序時具結證稱：「（法官問：甲○○○何時開 始出現失智之症狀？）證人丙○○答：約2 、3 年前就有症 狀出現，有時煮東西時會去忙別的事情，會忘記有東西在煮 ，我們聞到燒焦味才去關起來。」、「（法官問：甲○○○ 何時開始出現失智之症狀？）證人吳姿儀答：我發現時是在 102 年。她會塞很多東西，東西不見會一直找，像健保卡不 見不會去找皮包，會一直翻抽屜及工具箱。後來我就叫我弟 弟乙○○帶我母親去檢查，結果他沒有帶媽媽去檢查。103 年9 月哥哥吳忠法及丙○○才帶去檢查。當時有掛號，結果 乙○○取消掉延期。」等語即明。其後於103 年9 月17日， 甲○○○經家人陪同，於長庚醫院腦功能暨癲癇科門診初診 ，同年10月16日接受簡易心智量表（MMSE）及臨床失智評估 量表（CDR ）檢測，所得檢查結果，甲○○○僅獲得9 分（ 滿分為30分），後者經判別為1 （見本院卷㈠第37至47頁長 庚醫院影像診療部檢查會診及報告單、神經心理學檢查報告 、認知功能評估量表、臨床失智評估量表（CDR ）之分期等 件影本）。依據測驗評量等級判別，甲○○○屬於重度認知 功能障礙及輕度失智之程度，呈現中度記憶力衰退，處理問 題時，在分析類似性及差異性時，有中度困難之情況，醫生 並診斷甲○○○確係罹患老年期癡呆症（見本院104 年度重 簡字第25號卷第13頁林口長庚醫院診斷證明書影本1 紙）。 嗣經訴外人即兩造胞兄吳忠法於104 年10月6 日向鈞院家事
法庭對甲○○○為輔助宣告聲請，甲○○○於同年11月16日 赴板橋亞東醫院進行精神鑑定，其心理衡鑑檢測，CA SI 結 果為24≦79，MMSE4 ≦24，CDR ＝2 ，顯示甲○○○短期與 長期記憶力受損，注意力、集中及心算能力較不足，定向感 、抽象推理、語文能力、空間概念、思考流暢性亦有明顯減 退。整體而言，甲○○○之整體認知功能有明顯退步，具中 度失智症症狀。亞東醫院最終結論係認為甲○○○之整體認 知功能有明顯退步，日常生活亦有顯著受損，需他人協助， 目前具中度失智症症狀。甲○○○欠缺完整思辨能力，無法 預期複雜事件之後果，複雜事務之判斷能力有顯著缺損，對 財產之重大管理處分或法律訴訟、行政流程、契約（包括醫 療契約）、票據簽訂事務等皆須他人經常性協助，並由他人 代理為宜。且根據目前甲○○○精神狀況，判斷疾病為慢性 化，可回復性極低，建議應為監護宣告。
⒉甲○○○所罹患失智症為慢性病，且其症狀早在2 、3 年前 即已存在，其雖遲至103 年10月16日始接受檢查，惟由醫學 常規及經驗法則，應可合理推斷在短短1 個月前，甲○○○ 與原告就系爭房地簽署之系爭買賣契約、所有權移轉及契約 公證時，早已存在上開病情甚明。而且此病情雖然未直接影 響甲○○○五體感官上之識別能力，惟對於須運用智慧清晰 思辨之交易行為，確實已造成影響，再參甲○○○原本持續 進行股票投資買賣，卻自99年起僅有零星交易，至102 年7 月起迄今完全未進行任何交易，即可見一般。因此，甲○○ ○於103 年9 月11日簽署系爭買賣契約書及申請不動產所有 權移轉登記等相關文件，及同年9 月24日就房地買賣契約辦 理公證事宜時，其心智是否完整，而能為意思表示或受意思 表示，或能辨識其意思表示效果，即非無疑。
⒊另辦理系爭房地買賣契約簽署及移轉登記事宜之代書林昌生 於鈞院另案104 年度重訴字第300 號案件104 年9 月14日言 詞辯論程序具結證稱：「（法官問：何人前來委託證人辦理 系爭房地上開移轉登記事宜？過程為何？）證人林昌生答： 先由被告來（即本件原告）洽詢，之後雙方當事人到我事務 所來辦理這個買賣移轉。」、「（法官問：本件買賣是照你 們提供的價金的數據簽買賣契約嗎？）證人林昌生答：應該 是。」、「（原告訴訟代理人問：有提供稅的依據給他們參 考是何時？）證人林昌生答：簽約之前就給乙○○。所以甲 ○○○不在場。」、「（原告訴訟代理人問：買賣契約是制 式版本？）證人林昌生答：是。是我們事務所制式版本。我 們事後可以提供。買賣雙方有簽私契。他們買賣雙方也都有 。」、「（原告訴訟代理人問：當天雙方依照證人制式文件
作簽約有無修改？）證人林昌生答：沒有修改。」、「（法 官：提示買賣雙方所簽契約書，本院卷108 頁到112 頁，是 否在你事務所簽的私契？）證人林昌生：對。」、「（原告 訴訟代理人問：簽約時買賣雙方有就契約內容或價格有無討 價還價的情形嗎？）證人林昌生答：沒有。」等語。可知， 原告與甲○○○簽署系爭買賣契約及申請系爭房地所有權移 轉等相關文件之過程，均係由原告主導，系爭房地買賣事宜 係由原告聯繫代書，買賣契約內容係代書按例稿撰擬，且完 全未經修改，買賣價金亦未經討價還價，直接依代書所提供 不會遭課贈與稅之最低數額作為價金，甲○○○僅係被動配 合簽署。原告與甲○○○於當時所為之交易行為中，除系爭 房地之買賣外，尚夾雜價金之贈與，其交易行為已較一般股 票更為複雜，甲○○○於當時既無已能力繼續為單純之股票 交易，則其於與原告為系爭房地交易行為時，更不可能具有 為合法、有效意思表示之能力甚明。
⒋代書林昌生於鈞院另案104 年度重訴字第300 號案件104 年 9 月14日言詞辯論程序固證稱：「（法官問：當時甲○○○ 的精神狀況如何？理解你說的內容嗎？）證人林昌生答：依 我看來是正常。我有跟他談到過戶的事情，我看他的反應很 正常。」云云，原告提出之系爭房地契約公證書內固載明「 公證人向出賣人（即甲○○○）詢問買賣標的物、價金及其 他特別約定，出賣人皆能清楚表示，查無意思能力欠缺或意 思表示有瑕疵之情形」等字樣。惟如上所述，甲○○○早在 102 年以前已有明顯失智症症狀，且在辦理上開買賣契約簽 署、所有權移轉及契約書公證之前，已預約看診，卻遭原告 取消，並在1 個月後進行精神檢測，確認有老人痴呆症狀， 況且林昌生代書或公證人並不具精神醫學專業，不具專業能 力以分辨及判斷甲○○○於為上開行為時，純粹為五體感官 上之反應表示或有無能力為發生法律效果之意思表示。因此 ，代書林昌生及公證人有關甲○○○於為上開行為時，其精 神狀況正常或具備意思表示能力之證述或記載，與事實不符 ，應不可採。
⒌綜上，甲○○○係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況 下，與原告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有 權之物權契約行為，依據民法第75規定，該買賣之債權契約 行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定無 效，原告並未合法有效取得系爭房地之所有權甚明。 ㈡退步言，縱認甲○○○與原告就系爭房地成立買賣之債權契 約行為、移轉所有權之物權契約行為及就系爭房地買賣契約 進行公證，並非係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況
下所為（假設語氣），甲○○○亦係受原告詐欺或對系爭房 地之實際價格認知有所錯誤情況下所為，訴外人吳忠法及甲 ○○○已於104 年4 月14日及同年9 月9 日發函予原告，對 之表示依民法第92條或第88條規定，撤銷就系爭房地與原告 成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表 示，則依民法第114 條第1 項規定，該買賣債權契約行為及 移轉所有權物權契約行為應視為自始無效，原告並未合法有 效取得系爭房地之所有權：
⒈原告與甲○○○於103 年9 月11日簽署系爭房地買賣契約時 ，買賣價金為620 萬元，該價格之決定並未參考市場實際價 值，僅係為規避遭國稅局認定為贈與而非買賣，參考土地公 告現值而來，此為被告於另案偵查中所自承，為被告所不爭 執，並經代書林昌生於鈞院另案104 年度重訴字第300 號案 件104 年9 月14日言詞辯論程序具結證稱：「（法官問：甲 ○○○將系爭房地出售與乙○○之買賣價金是如何約定？如 何交付？）證人林昌生答：價金約定基本上是依照二親等買 賣習慣，為了不課徵贈與稅，所以我們提供數據可以避免課 徵到贈與稅，再買賣雙方自己決定。我們提供大於或等於土 地公告現值加房屋評定現值就不會課徵到贈與稅。」及「（ 法官問：本件買賣是照你們提供的價金的數據簽買賣契約嗎 ？）證人林昌生：應該是。」等語可資證明。又系爭房地於 103 年9 月間之市場實際價值，除有鈞院103 年度全字第36 0 號民事裁定於同年11、12月間依職權查詢內政部不動產實 價登錄資訊，核定其價值為14,436,355元（見本院104 年度 重簡字第25號卷第65至第67頁民事裁定影本3 張）可供參考 外，考量該房地係位於新北市三重區中正北路與忠孝路2 、 3 段交叉路口，並非在路邊或巷弄之內（見本院卷㈡第50頁 地圖影本1 張），且房屋格局屬於4 房2 廳2 衛，而總坪數 達46坪，其條件明顯優於102 年7 月至103 年3 月間進行交 易，平均單價介於24.2萬元至39.7萬元，及104 年1 月至5 月間進行交易，平均單價介於23.4萬元至28.5萬元之其他同 路段房屋（見本院卷第51頁內政部不動產交易實價查詢服務 網資料影本1 張），則原告於103 年9 月間以平均單價13.6 萬元之價格向甲○○○購得系爭房地，與市場行情竟然相差 將近1 至2 倍，明顯不符市場行情而不利於甲○○○。再者 ，甲○○○已高齡76歲有餘，僅有小學學歷，不諳如何查得 系爭房地應有市場價值，且近幾年罹患失智症，其運用智慧 清晰思辨之能力已非如一般人正常，反觀原告明知甲○○○ 罹患失智症又不知系爭房地應有之市場行情，亦明知系爭房 地公告現值與實際市場價值有所差距，且有能力查詢系爭房
地應有市場價值，卻提出與市場價值差距甚大之620 萬元之 價格，要求甲○○○將系爭房地出售予原告，甲○○○不疑 有他而應允，其意思表示形成過程，顯然受原告所左右，則 原告確有施用詐術使甲○○○陷於錯誤而為出售系爭房地及 移轉系爭房地所有權意思表示之主觀惡意及客觀行為存在。 依民法第92條第1 項規定，甲○○○得撤銷就系爭房地與被 告成立之買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意 思表示甚明。
⒉縱論原告未施用詐術使甲○○○陷於錯誤而為意思表示（假 設語氣），惟如前所述，甲○○○已屆高齡，學識程度不高 ，罹患失智症，又不諳不動產交易，對於系爭房地交易價格 顯無議約之能力，在未事先探知市場合理價格，且交易對象 為其親生么兒而產生相當確信之情形下，不疑有他，即允以 與市場價格差距甚大、僅以公告現值計算而得之620 萬元數 額為買賣價金，同意出售系爭房地及移轉所有權予原告，明 顯與一般買賣常情有違，可見其為買賣債權契約行為及所有 權移轉物權契約行為之意思表示，難謂非出於錯誤所致。依 照民法第88條第1 項規定，甲○○○得撤銷就系爭房地與被 告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思 表示甚明。
⒊再查，原告雖於103 年9 月24日另與甲○○○就系爭房地進 行買賣契約之公證，惟該份買賣契約之基本內容，包括價金 多寡，顯係直接複印103 年9 月11日買賣契約而來，依公證 法第36條規定，該契約文書即便經過公證而視為公文書，依 民事訴訟法第355 條第1 項規定，於訴訟上亦僅生形式上推 定為真正之效果，惟是否具備實質上證據力，仍待事實審法 院斟酌調查證據之結果及全辯論意旨，依自由心證定之。被 告雖不爭執該經公證之系爭買賣契約之形式上真正，惟甲○ ○○簽署該買賣契約時，並非出於自由而無瑕疵之意思表示 ，而係遭原告詐欺或乘伊急迫、輕率或無經驗，使其為顯失 公平之財產上給付或出於其自己之錯誤所為之。 ⒋末查，甲○○○及吳忠法（以實質所有權人兼代位甲○○○ 之方式，詳後述）委託律師分別於104 年4 月14日及同年9 月3 日發函予原告，否認甲○○○就系爭房地與原告成立買 賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之效力，並依民 法第92條或第88條規定，撤銷就系爭房地與原告成立之買賣 債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示，原告 已於104 年4 月22日及同年9 月9 日收受該函文之送達，此 有存證信函及收件回執可資證明。甲○○○就系爭房地與原 告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思
表示既經撤銷，依據民法第114 條第1 項規定，甲○○○就 系爭房地與原告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契 約行為，應視為自始無效，則原告並未合法有效取得系爭房 地之所有權。
㈢退萬步言，縱認甲○○○與原告就系爭房地成立買賣之債權 契約行為及移轉所有權之物權契約行為，並非係在精神錯亂 ，無法為完整意思表示之狀況下所為，亦非係受原告詐欺或 對系爭房地之實際價格認知有所錯誤情況下所為（假設語氣 ），仍屬原告乘訴外人甲○○○急迫、輕率或無經驗，使其 為財產上之給付或為給付之約定，且依當時情形顯失公平， 甲○○○本得請求法院撤銷之。同時，依民法第114 條第1 項規定，該買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為將 因被撤銷，而視為自始無效，原告將因此無法合法、有效取 得系爭房地之所有權。由於吳忠法已於鈞院104 年度重訴字 第300 號案件中，代位甲○○○依據民法第74條規定，以訴 訟方式聲請鈞院撤銷甲○○○與被告就系爭房地成立買賣之 債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，若吳忠法獲勝 訴判決確定，原告即確定未合法、有效取得系爭房地之所有 權：
⒈系爭房地為兩造兄長吳忠法籌措資金購買，以兩造母親甲○ ○○名義買受及辦理所有權登記，此有權利歸屬協議暨授權 書（見本院104 年度重簡字第25號卷第12頁授權書影本1 張 ）可證。被告及訴外人吳姿儀於鈞院另案104 年度重訴字第 300 號案件104 年8 月7 日言詞辯論程序分別具結證稱：「 （法官問：系爭忠孝路房屋是何人購買？）證人丙○○答： 我大哥買的。當時是79年，原告（即吳忠法）有女朋友要結 婚，本來住的房子比較小要換比較大的房屋，所以才換系爭 房屋。當時看屋時只看幾分鐘就決定買系爭房屋，這是原告 說的，我沒有去看。」、「（法官問：為何登記在你媽媽名 下？）證人丙○○答：因為我跟我大嫂還不是很熟，擔心我 們兄弟姊妹寄住在原告家裡，所以才登記在我媽媽名下。」 、「（法官問：是何人簽立買賣契約？）證人丙○○答：我 大哥。」、「（法官問：價金由何人所付？）證人丙○○答 ：全部都是我大哥所付，跟我爸爸出面一起去付的，是他們 一起去的，所以實際上誰付錢我不清楚。」、「（法官問： 系爭房屋是何人所購買？）證人吳姿儀：是原告買的。76年 底買的，當時原告準備要結婚，所以去看房子，我也有去看 房子，陪爸爸、媽媽、哥哥去看。」、「（法官問：是何人 簽立買賣契約？）證人吳姿儀答：決定簽約時我沒去，不知 道何人簽立買賣契約。」、「（法官問：價金是何人所付？
）證人吳姿儀答：哥哥，是我聽聽哥哥說的，他們要去簽買 賣契約時聽說的。父母有說要跟哥哥一起簽約，是他們三人 一起去的。」、「（法官問：為何系爭房屋登記在媽媽名下 ？）證人吳姿儀：因為當時想兄弟姊妹住在一起，擔心娶進 門後會認為兄弟姊妹住在他們的房子。要用媽媽名字時就知 道了，是哥哥跟爸爸協商要用媽媽的名字登記的。因為爸爸 名下本身就有房子，後來買的時候就說用媽媽的名字。」等 語即明。足認吳忠法為系爭房地之實質所有權人，甲○○○ 為登記名義人，依司法實務見解，兩者間就系爭房地具有借 名登記之法律關係，類推適用民法委任之規定。因此，甲○ ○○對吳忠法應負有繼續維持為系爭房地登記名義人之受託 義務。今原告擅自將系爭房地之登記名義人，由甲○○○之 名義變更為原告自己之名義，而余美寶迄今未直接向原告行 使權利，則吳忠法為保全債權，乃依據民法第535 條、第24 2 條規定及權利歸屬協議暨授權書第4 條約定，代位甲○○ ○行使權利。
⒉甲○○○目前仍與被告家人同住於系爭房地中，有繼續使用 系爭房地之需要，本身並無資金需求，顯無立即處分系爭房 地之必要。而且，原告係利用強行要求甲○○○與其同住於 新北市泰山區住所之短暫約1 個月之時間即103 年9 月11日 至103 年10月中旬，攜帶甲○○○至代書處簽署文件，辦妥 地政登記事項，實屬突然。又甲○○○已屆高齡，僅有小學 學歷，不諳不動產交易，亦不知如何查得系爭房地應有市場 價值，且近幾年罹患失智症，其運用智慧清晰思辨之能力已 非如一般人正常。再者，系爭房地於103 年9 月間之實際市 場價格應有1,450 萬元左右，然原告與甲○○○於103 年9 月11日簽署買賣契約時，買賣價金竟僅有620 萬元（尚不論 其中220 萬元，為避稅而以贈與方式加以抵充，被告僅實際 交付400 萬元價金，此400 萬元價金又係以系爭房地設定最 高限額抵押權向銀行借得），價差1,000 餘萬元，均已如前 述。足認原告就系爭房地與甲○○○成立買賣之債權契約行 為及移轉所有權之物權契約行為，顯係趁甲○○○之急迫、 輕率或無經驗，使甲○○○為財產上之給付或為給付之約定 ，且依當時情形顯失公平。依民法第74條規定，甲○○○得 聲請法院撤銷之。吳忠法已代位甲○○○依據民法第74條規 定，訴請撤銷甲○○○與原告就系爭房地所成立之買賣之債 權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，若吳忠法獲勝訴 判決確定，原告即確定未合法、有效取得系爭房地之所有權 。
㈣原告既然非系爭房地所有權人，即無可能因被告實際使用系
爭房地而受有任何損害，原告依民法第179 條不當得利規定 ，請求被告返還相當於租金之不當得利，自無理由： ⒈原告並非系爭房地之所有權人，已如上述，故原告對於系爭 房地並無使用、收益、處分之權限。基於利益之反面為損害 之概念，何人使用系爭房地，均與原告之利益無涉，原告亦 未因此受有任何之損害甚明，原告不得依民法第179 條不當 得利之法則，請求被告返還相當於租金之不當得利。 ⒉又被告係經吳忠法及甲○○○同意，使用系爭房地，為有權 使用。退萬步言，原告即便於103 年10月9 日辦妥所有權移 轉登記，惟被告迄今確信自己為有權占用系爭房地，屬於善 意占有人，依民法第952 條規定，對於系爭房地有使用、收 益之權，則原告起訴請求被告返還自103 年10月9 日系爭房 地完成所有權移轉登記日起算之相當於租金之不當得利，亦 無理由。
㈤聲明:
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項及爭點：
㈠兩造不爭執事項：
⒈依土地及建物登記謄本、異動索引之記載，系爭房地於76年 11月7 日登記甲○○○為所有權人，嗣於103 年10月9 日， 以買賣為原因，移轉登記於原告名下（見本院104 年度重簡 字第25號卷第14至17頁土地及建物登記謄本、異動索引）。 ⒉兩造與兩造父親吳文生、母親甲○○○、兩造胞兄吳忠法、 吳忠法之配偶白玉蓮、及兩造胞姊吳姿儀，自76年11月間起 居住在系爭房屋共同生活，嗣吳姿儀於結婚後遷出系爭房屋 ，其後吳忠法、白玉蓮及其等子女亦遷出，隨後原告亦因結 婚且另行購屋居住而遷出，兩造父親於89年間去世，兩造母 親即與被告、被告之配偶與子女繼續同住在系爭房屋迄今。 平日兩造之母甲○○○如有就醫需要，係由原告或被告、被 告之配偶攜甲○○○就醫（見本院卷㈡第22頁反面言詞辯論 筆錄、本院104 年度司重簡調字第922 號卷第16頁被告戶籍 謄本）。
㈡本件爭點：
⒈原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還 系爭房屋，有無理由？
⒉原告依民法第179 條規定，請求被告自103 年10月9 日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000 元，有無理由？四、本院之判斷：
㈠原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系
爭房屋，為無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767 條第1 項前段定有明文。
⒉原告主張其於103 年10月9 日，自兩造母親甲○○○處合法 買賣取得系爭房屋之所有權，惟被告自原告取得系爭房屋之 所有權時起，即無權占有使用系爭房屋。原告自始僅同意母 親甲○○○繼續居住於系爭房屋，並未同意被告使用居住， 被告不得主張為母親之同居人而對抗原告。原告曾寄發存證 信函促請被告遷讓返還房屋，被告仍持續無權占有系爭房屋 ，造成原告受有無法使用系爭房屋之損害，爰依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋云云，並 提出土地及建物登記謄本、存證信函及掛號郵件收件執據等 件影本為證（見本院104 年度司重簡調字第922 號卷第6 至 11頁）。被告對於系爭房屋所有權於103 年10月9 日移轉登 記於原告之事實，固無爭執，惟以前詞抗辯原告與甲○○○ 間之系爭房地買賣契約，依民法第75條之規定為無效；或業 經依民法第92條、第88條、第74條規定撤銷而自始無效，原 告並未合法有效取得系爭房地之所有權，其不得請求被告返 還系爭房屋及相當於租金之不當得利等語。查： ⑴按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指 示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第94 2 條定有明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為 占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占 有人（最高法院104 年度台上字第137 號民事判決參照）。 ⑵依土地及建物登記謄本、異動索引之記載，系爭房地於76年 11月7 日登記甲○○○為所有權人，嗣於103 年10月9 日， 以買賣為原因，移轉登記於原告名下之事實，為兩造所不爭 執，並有土地及建物登記謄本、異動索引在卷可稽（見本院 104 年度重簡字第25號卷第14至17頁），堪信為真實。 ⑶本件原告主張其與母親甲○○○於103 年9 月24日就系爭房 地簽訂房地買賣契約乙節，有兩造不爭執其真正之系爭房地 買賣契約及公證書影本各1 件為證（見本院卷㈠第25至29頁 ）。觀系爭房地買賣契約第17條其他約定事項第1 項約定： 「乙方（即甲○○○）生存期間，除因繼承或強制執行，甲 方（即原告）不得處分本買賣標的，包含買賣、贈與或設定 抵押權等，但為此次購買本標的所為之銀行貸款抵押除外。 」（見本院卷㈠第29頁），是姑不論原告與其母親甲○○○ 間之系爭房地買賣是否有自始無效或經撤銷而無效之情形， 依原告所主張之系爭房地買賣契約之約定，甲○○○顯然有 占有使用系爭房屋之權，為直接占有人。而兩造與兩造父親
吳文生、母親甲○○○、兩造胞兄吳忠法、吳忠法之配偶白 玉蓮、及兩造胞姊吳姿儀，自76年11月間起居住在系爭房屋 共同生活，嗣吳姿儀於結婚後遷出系爭房屋，其後吳忠法、 白玉蓮及其等子女亦遷出，隨後原告亦因結婚且另行購屋居 住而遷出，兩造父親於89年間去世，兩造母親即與被告、被 告之配偶與子女繼續同住在系爭房屋迄今。平日兩造之母甲 ○○○如有就醫需要，係由原告或被告、被告之配偶攜甲○ ○○就醫等情，業據原告於本院審理時陳明在卷，且為被告 所不爭執（見本院卷㈡第22頁反面言詞辯論筆錄）；復經證 人吳姿儀於本院104 年度重訴字第300 號塗銷所有權移轉登 記事件審理時證稱：伊於76年至82年底，與父母、吳忠法、 本件原告及被告共4 個兄弟姊妹共同居住在系爭房屋，伊父 親於89年間去世等語明確（見本院104 年度重訴字第300 號 卷宗影本104 年8 月7 日言詞辯論筆錄第7 、8 頁），堪以 信實。又被告係於56年12月間出生，有被告之戶籍謄本在卷 可憑（本院104 年度司重簡調字第922 號卷第16頁），其與 父母及兄弟姊妹於76年11月開始居住在系爭房屋共同生活之 際，其尚未成年，依民法第1060條之規定，自應以父母之住 所為住所。嗣被告成年後繼續居住在系爭房屋，被告之其他 3 名兄弟姊妹陸續因結婚而遷出系爭房屋，兩造父親則於89 年間去世，僅餘被告與兩造母親甲○○○居住在系爭房屋共 同生活迄今，平日並由被告與被告之配偶照顧甲○○○，是 以被告自始顯然係基於與甲○○○共同生活之關係，受甲○ ○○之指示而隨同甲○○○居住在系爭房屋，依民法第942 條規定，被告為甲○○○之占有輔助人甚明。再者，參以甲 ○○○於103 年9 月17日在長庚醫院腦功能暨癲癇科門診初 診，嗣於同年10月16日進行簡易心智量表（MMSE）及臨床失 智評估量表（CDR ）檢查，其結果甲○○○之MMSE總評分為 9 分（滿分為30分），CDR 總評分為1 （mild dementia ） ，而有重度認知功能障礙及輕度失智之情形，經醫生診斷甲 ○○○罹患老年期癡呆症等情，有被告所提出而原告不爭執 其真正之長庚醫院診斷證明書、影像診療部檢查會診及報告 單、神經心理學檢查報告、認知功能評估量表、臨床失智評 估量表（CDR ）之分期等件影本為證（見本院104 年度重簡 字第25號卷第13頁、本院卷㈠第37至47頁）；另甲○○○於 104 年11月16日經亞東紀念醫院精神鑑定，其心理衡鑑結果 顯示：甲○○○短期與長期記憶力受損，注意力、集中及心 算能力較不足，定向感、抽象推理、語文能力、空間概念、 思考流暢性亦有明顯減退。整體而言，甲○○○之整體認知 功能有明顯受損、退步之情形。鑑定結論認為甲○○○之整
體認知功能有明顯退步，日常生活亦有顯著受損，需他人協 助，目前具中度失智症症狀。甲○○○欠缺完整思辨能力， 無法預期複雜事件之後果，複雜事務之判斷能力有顯著缺損 ，對財產之重大管理處分或法律訴訟、行政流程、契約（包 括醫療契約）、票據簽訂事務等皆須他人經常性協助，並由 他人代理為宜。且根據目前甲○○○精神狀況，判斷疾病為 慢性化，可回復性極低，建議應為監護宣告等情，有被告所 提出而原告不爭執其真正之亞東醫院精神鑑定報告書影本為 證（見本院卷㈡第48至49頁）。由上足徵，甲○○○自103 年9 月迄今，整體認知功能明顯退步，日常生活功能顯著受 損需他人協助，由輕度失智退步為中度失智，顯然需要同住 之被告照顧其日常生活。從而，被告自始即係基於與甲○○ ○共同生活之關係，受甲○○○之指示而隨同甲○○○居住 在系爭房屋，並照顧甲○○○之日常生活迄今，依民法第94 2 條規定，被告應屬甲○○○之占有輔助人，並非占有人， 僅甲○○○為占有人，是原告依民法第767 條第1 項前段規 定主張被告無權占有，請求被告遷讓返還系爭房屋，顯非正 當（最高法院82年度台上字第3057號民事裁判意旨參照）， 應予駁回。
㈡原告依民法第179 條規定，請求被告按月給付原告8,000 元 ，為無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。
⒉查本件被告自始即係基於與甲○○○共同生活之關係，受甲 ○○○之指示而隨同甲○○○居住在系爭房屋，並照顧甲○ ○○之日常生活迄今，依民法第942 條規定，被告應屬甲○ ○○之占有輔助人，非占有人，僅甲○○○為占有人，原告 依民法第767 條第1 項前段規定主張被告無權占有，請求被 告遷讓返還系爭房屋，顯非正當，俱如前述。是被告既為甲 ○○○之占有輔助人，而依原告之主張，甲○○○為合法占 有人，有如前述，則被告即無何無法律上之原因而受利益或 雖有法律上之原因，而其後已不存在而受利益之不當得利之 情形。從而，原告主張依民法第179 條規定，請求被告自10 3 年10月9 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,00 0 元，亦無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告主張依民法第767 條第1 項前段規定， 請求被告遷讓返還系爭房屋，及依同法第179 條規定，請求 被告自103 年10月9 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告8,000 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回
，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第一庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
書記官 簡曉君