臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2536號
原 告 周文聰
訴訟代理人 潘永芳律師
被 告 周生林
訴訟代理人 王盈智律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國105 年3 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○○段000 地號土 地（下稱系爭土地）上之未辦理保存登記建物，即門牌號碼 新北市○○區○○里○○00○0 號房屋（下稱系爭房屋）為 伊所有，伊以每月租金新臺幣（下同）1 萬元出租予被告使 用（下稱系爭租約）。被告於民國95年10月31日租賃期限屆 滿後，仍為系爭房屋之使用收益，自應視為以不定期限繼續 租賃關係，然被告已欠租多年，迭經伊催討，仍未予置理， 爰依租賃之法律關係，請求被告給付近5 年（即99年9 月1 日至104 年8 月31日）之租金60萬元。又兩造間既已為不定 期限租賃關係，被告積欠租金已達2 個月以上，依民法第44 0 條及土地法第100 條第1 項第3 款規定，伊爰以起訴狀催 告被告應於起訴狀繕本送達後7 日內給付租金60萬元，逾期 即依法終止租約，請求返還系爭房屋等語。並聲明：⒈被告 應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告應將系爭房屋遷讓返 還予原告，並自訴狀繕本翌日起至清償日止，按月給付原告 1 萬元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋並非原告1 人所有，且系爭土地亦係由 訴外人周錫仁持有應有部分3 分之1 、訴外人周文義、周文 夫及原告各持有應有部分9 分之1 。90幾年間，因原告另涉 刑案，被告不知原告在執行或逃亡而無法聯絡，本因無法續 租而要搬遷，此時周錫仁以系爭土地及系爭房屋之最大共有 人地位，以每月1 萬元將系爭房屋及系爭土地出租予被告， 是從斯時起，租賃雙方已變更為被告與周錫仁，原告已非出 租人，兩造間已無租賃關係存在，更無民法第451 條默示更 新為不定期限租賃契約之適用。又原告前於93年11月15日向 訴外人廖文彭借款70萬元，除簽發到期日為93年12月20日之 同額本票外，另簽切結書，載明原告提供其名下之系爭土地 包括地上物鐵皮屋全部擔保，如逾期未還願將該筆土地過戶
與廖文彭，雙方復於94年4 月18日簽訂地上權買賣契約書， 其中第4 條約定廖文彭不得在租賃契約間強制解約，但期滿 後是否續約由廖文彭決定之，契約簽訂成立後租金由廖文彭 收取，故早在93年底，最遲於94年4 月間，原告就已將系爭 土地應有部分含系爭房屋約3 分之1 權利（即事實上處分權 ），以及系爭租約的部分移轉給廖文彭，原告已無系爭房屋 及系爭土地之權利，是以，原告本件起訴顯無依據等語，資 為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其將系爭房屋出租予被告，每月租金1 萬元，租期 於95年10月31日屆滿之事實，為被告所不爭執，堪信為真實 。原告復主張被告自租賃期限屆滿後，仍為系爭房屋之使用 收益，應視為以不定期限繼續租賃契約，其得請求被告給付 積欠之租金60萬元，並於以起訴狀催告被告給付欠租未果而 終止租約後，請求被告返還系爭房屋及按月給付1 萬元等語 ，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：系 爭租約期限屆滿後是否發生以不定期限繼續租賃契約之效果 ？原告得否向被告請求給付99年9 月1 日至104 年8 月31日 之租金60萬元及遷讓返還系爭房屋暨按月給付1 萬元？ ㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條固定有明文。惟定期租賃契約期滿後之得變為不定 期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件 ，最高法院47年台上字第1820號判例意旨可資參照。 ㈡經查，系爭租約於95年10月31日屆滿後，被告係另於96 年4 月1 日與周錫仁簽訂租期自該日起至98年3 月31日止，每月 租金1 萬元之房屋租賃契約而使用系爭房屋，有上開房屋租 賃契約書影本附於本院102 年度司板簡調字第951 號卷可稽 ，此經本院調閱該事件卷宗查明屬實。嗣上開租期屆滿，雙 方再續訂租期自98年4 月1 日起至103 年3 月31日止，每月 租金1 萬元之房屋租賃契約，亦有被告提出之房屋租賃契約 書影本1 件、繳納租金之收據影本26紙在卷可憑（見本院卷 第73頁至第121 頁）；又被告於本院言詞辯論時供稱：伊一 開始租金是給付給原告，但嗣後原告因案入監執行，便由周 錫仁處理，那時起伊將租金支付予周錫仁等語（見本院卷第 65頁），及證人即被告堂兄周錫仁於本院言詞辯論時證稱： 伊有將系爭房屋出租給被告等語（見本院卷第69頁），均為 原告所不爭執，可知自96年4 月1 日起，被告係本於其與周 錫仁間所訂立之房屋租賃契約，而為系爭房屋之使用收益甚 明。原告雖主張：被告於系爭租約租期屆滿後，仍為系爭房
屋之使用收益，應視為以不定期限繼續租賃關係云云，惟非 但為被告所否認，且原告前曾於93年11月15日向訴外人廖文 彭借款70萬元，並出具切結書，載明提供其名下之系爭土地 包括地上物鐵皮屋全部（即系爭房屋）為擔保，如逾期未還 願將該筆土地過戶與廖文彭；其後，雙方復於94年4 月18日 簽訂「地上權買賣契約書」，約定：「【1 】不動產標示： 座落：臺北縣三峽鎮○○里○○00○0 號（即系爭房屋）。 地號：臺北縣三峽鎮○○段○○○○段000 地號（即系爭土 地）。地目：建。面積：約45坪。用途：建物（鐵皮屋）。 【2 】地上權人甲方（即原告）同意將前計地上權出售給乙 方（即廖文彭），而乙方同意以新臺幣：柒拾萬元承購。【 3 】對前記地上權買賣金乙方已於民國93年11月15日以現金 一次付與甲方。【4 】前記地上權（鐵皮屋）甲方現與周生 林君（即被告）簽訂租賃契約中，乙方不得在租賃期約間強 制解約，但期滿後是否續約由乙方決定之，本約簽訂後租金 由乙方收取。…」等語。嗣原告未依約履行，經廖文彭起訴 請求被告移轉系爭土地所有權，該事件經本院板橋簡易庭以 101 年度板簡字第2155號審理後，判決原告應將其所有之系 爭土地權利範圍9 分之1 移轉予廖文彭確定，此復經本院調 閱前揭所有權移轉登記事件全卷查明無訛，並有上開切結書 、地上權買賣契約書及本院簡易庭以101 年度板簡字第2155 號宣示判決筆錄等件影本在卷可考（見本院卷第135 頁至 142 頁），足見原告於94年4 月18日與廖文彭簽訂地上權買 賣契約書，將系爭房屋出售予廖文彭時（按上開契約雖名為 「地上權買賣契約書」，然觀其內容實為系爭房屋之買賣） ，已明知於系爭租約期滿後由廖文彭決定是否與被告續訂租 約，其已無表示是否續租之權限，至為灼然，則原告對於被 告於系爭租約租期屆滿後是否繼續使用系爭房屋並無表示反 對與否之權限，其自無與被告間依民法第451 條規定，就系 爭房屋成立不定期限租賃契約之餘地。
㈢次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應 認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最 高法院69年度台上字第696 號判決意旨參照）。本件系爭房 屋為未辦保存登記之違章建築，為兩造所不爭執，而原告已 於94年4 月18日與廖文彭簽訂地上權買賣契約書，將系爭房 屋出售與廖文彭，並約定系爭房屋之租金於簽約後由廖文彭 收取，且系爭租約租期屆滿後由廖文彭決定是否與被告續約 ，亦如前述，則原告於簽訂上開契約時業將系爭房屋事實上 處分權讓與廖文彭，其已喪失對系爭房屋處分及管理之權限
無疑，其當無本於系爭房屋出租人地位再為出租之理，更無 民法第451 條默示更新租賃契約之適用。是原告主張其與被 告間之系爭租約已成不定期限租賃契約，應屬無據，尚非可 採。
㈣原告復主張：系爭房屋為伊所興建，周錫仁並非原始起造人 ，亦非共有人，故無權出租系爭房屋云云（見本院卷第151 頁）。然按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權 屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772 號判決要旨參照）；又因自己出資而建築之房屋，其所有權 應屬於出資興建之原始建築人，房屋起造人及納稅義務人名 義，並不能作為認定房屋原始建築人之唯一依據（最高法院 89年台上字第374 號判決意旨參照）。查證人周錫仁於本院 言詞辯論時證稱：系爭房屋雖係原告請第三人興建，但系爭 房屋伊有一半的權利，因伊有給付金錢予原告等語（見本院 卷第69頁至第70頁），此核與原告於本院101 年度板簡字第 2155號102 年3 月5 日言詞辯論時所供：系爭房屋係由其及 周錫仁各出資15萬元及30萬元，而於89年翻修等語相吻合， 有該日言詞辯論筆影本1 件在卷可佐（見本院卷第145 頁至 146 頁），足證系爭房屋係由原告及周錫仁共同出資興建， 由渠等於興建完成時共同取得系爭房屋之所有權，應屬無訛 ；況如前所述，原告自94年4 月18日起對系爭房屋已無事實 上之處分權存在，則周錫仁本於系爭房屋共有人地位將系爭 房屋出租予被告，於法當屬無違。是原告此部分主張亦屬無 據，不足採信。
四、綜上所述，系爭租約並無民法第451 條視為不定期限租賃規 定之適用，兩造間之系爭租約業於95年5 月31日租期屆期而 消滅，嗣被告係本於其與周錫仁間所簽訂之房屋租賃契約而 使用系爭房屋，故原告依租賃之法律關係，請求被告給付近 5 年（即99年9 月1 日至104 年8 月31日）之租金60萬元， 並主張其於以起訴狀催告被告為租金之給付未果而終止系爭 租約後，得請求被告遷讓返還系爭房屋，均非有據。從而， 原告請求被告給付60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，及被告應將系爭房屋遷 讓返還予原告，並自訴狀繕本翌日起至清償日止，按月給付 原告1 萬元暨按月給付1 萬元，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、舉證及攻擊防禦 方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
民事第三庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
書記官 古紹霖