臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第349號
原 告 彭惠美
訴訟代理人 李宏文律師
複 代理 人 陳純青律師
被 告 趙中平
趙文仁
鄭明斌
王文洋
楊美娟
上 一 人
訴訟代理人 柯順義
共 同
訴訟代理人 張簡復中
被 告 朱美妍
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年2 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將坐落屏東縣萬丹鄉○○段○○○地號土地如附圖所示編號111 ⑵部分面積一二‧九五平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣貳佰陸拾玖元。
被告己○○應將坐落屏東縣萬丹鄉○○段○○○地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分面積二一‧０五平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰叁拾柒元。
被告庚○○應將坐落屏東縣萬丹鄉○○段○○○地號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積二０‧八五平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰叁拾叁元。
被告王文洋應將坐落屏東縣萬丹鄉○○段○○○地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積二八‧五三平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣伍佰玖拾貳元。
被告辛○○應將坐落屏東縣萬丹鄉○○段○○○○○○○地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積０‧二平方公尺及編號111 ⑹部分面積一０四‧一平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣貳仟壹佰陸拾叁元。
被告戊○○應將系爭一一一地號土地如附圖所示編號111 ⑻部分面積一四‧四三平方公尺及編號111 ⑼部分面積七六‧一二平方
公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟捌佰柒拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之五，由被告己○○負擔百分之八，由被告庚○○負擔百分之七，由被告王文洋負擔百分之十，由被告辛○○負擔百分之三十七，餘由被告戊○○負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰玖拾伍萬捌仟零貳拾柒元供擔保後，得假執行；但被告甲○○、己○○、庚○○、王文洋、辛○○、戊○○如分別以新台幣貳拾柒萬叁仟肆佰陸拾伍元、肆拾肆萬肆仟伍佰壹拾貳元、肆拾肆萬零貳佰捌拾玖元、陸拾萬貳仟肆佰陸拾捌元、貳佰貳拾萬壹仟貳佰零壹元及壹佰玖拾壹萬貳仟壹佰肆拾肆元，為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴原列丙○○、丁○○為被告，請求丙○○、丁 ○○分別將坐落屏東縣萬丹鄉○○段000 地號土地如附圖所 示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺及編號111 ⑼部分面 積76.12 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並償還 不當得利；請求被告辛○○將上開土地如附圖所示編號111 ⑹部分面積104.1 平方公尺上之建物拆除，並償還不當得利 。嗣原告發現丙○○已於起訴前之民國103 年11月15日死亡 、如附圖所示編號⑼部分土地上建物之事實上處分權人為被 告戊○○（起訴時原即列為被告）及被告辛○○之上開建物 另無權占用同段108 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面 積0.2 平方公尺，於訴狀送達後，追加繼承丙○○所遺上開 建物之王文洋（丙○○之子）為被告，改為請求：㈠被告王 文洋將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28 .53 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並自104 年 4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告987 元。 ㈡被告辛○○將系爭111 、108 地號土地如附圖所示編號10 8 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號111 ⑹面積104.1 平方公 尺上之建物拆除，將土地返還原告，並自104 年4 月1 日起 至返還上開土地之日止，按月給付原告3,605 元。㈢被告戊 ○○將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺上之建物拆 除，將土地返還原告，並自104 年4 月1 日起至返還上開土 地之日止，按月給付原告3,131 元。原告所為訴之變更、追 加，其變更、追加前後所為請求，均係基於同一土地遭占用 事件所衍生，各請求利益之主張在社會生活上可認為相同，
且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪 認其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣萬丹鄉○○段000 ○000 地號土地（ 重測前為同鄉萬丹段431-2 、431 地號土地，以下合稱系爭 土地）原均係訴外人鄭崇彬、鄭崇聲、鄭明仁、鄭美惠、鄭 崇丕、鄭駿源、鄭宗明、洪鄭秀、鄭明香、鄭培業、鄭劦宏 、洪玉琳、鄭蓮芬（下稱鄭崇彬等13人）所共有，被告己○ ○、庚○○、辛○○、戊○○及訴外人乙○○（被告甲○○ 之夫）、丙○○、丁○○（被告戊○○夫柯彥宏之父）就系 爭土地向鄭崇彬等13人承租系爭土地，約定租賃期間自103 年1 月1 日起至103 年12月31日止，是上開租約至103 年12 月31日已屆至，依約被告應如期遷還系爭土地，鄭崇彬亦早 於103 年12月22日租期屆滿前，即代理其餘共有人，寄發存 證信函通知承租人不再續租，請其等於104 年1 月31日前拆 除建物並返還土地，惟期限屆滿後迄今，其等仍置之不理， 伊於104 年2 月9 日向鄭崇彬等13人購得系爭土地，並於同 年3 月9 日辦畢所有權移轉登記而取得所有權，則伊自得依 民法第767 條第1 項規定，請求被告甲○○將李進登（其夫 乙○○之父）所贈如附圖所示編號115 ⑵部分面積12.95 平 方公尺上之建物拆除；被告己○○將其父趙不諂所遺如附圖 所示編號115 ⑶部分面積21.05 平方公尺上之建物拆除；被 告庚○○將其父趙不諂所遺如附圖所示編號115 ⑷部分面積 20.85 平方公尺上之建物拆除；被告王文洋將丙○○所遺如 附圖所示編號115 ⑸部分面積28.53 平方公尺上之建物拆除 ；被告辛○○將其父鄭為所遺如附圖所示編號108 ⑴部分面 積0.2 平方公尺及編號115 ⑹部分面積104.1 平方公尺上之 建物拆除；被告戊○○將訴外人陳天從所贈如附圖所示編號 111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平 方公尺上之建物拆除，將土地返還予伊。又無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告 無權占有伊所有系爭土地，乃無法律上之原因而受利益，致 伊受損害，則伊自得依不當得利之規定，請求被告償還其價 額，並按系爭108 、111 地號土地104 年度申報地價（每平 方公尺2,769 元及4,150 元）年息百分之10為請求。依此， 被告甲○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑵部 分面積12.95 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至 返還土地之日止，按月給付伊448 元（計算式：12.95 ×41 50×10％÷12＝448 ，未滿1 元部分四捨五入，下同）；被 告己○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分
面積21.05 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返 還土地之日止，按月給付伊728 元（計算式：21.05 ×4150 ×10％÷12＝728 ）；被告庚○○占用系爭111 地號土地如 附圖所示編號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺，伊得請求其 自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊721 元 （計算式：20.85 ×4150×10％÷12＝721 ）；被告王文洋 占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.5 3 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之 日止，按月給付伊987 元（計算式：28.53 ×4150×10％÷ 12＝987 ）；被告辛○○占用系爭108 、111 地號土地如附 圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號111 ⑹面積 104.1 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土 地之日止，按月給付伊3,605 元（計算式：〈104.1 ×4150 ＋0.2 ×2769〉×10％÷12＝3605）；被告戊○○占用系爭 111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及 編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺（合計90.55 平方公尺 ），伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按 月給付伊3,131 元（計算式：90.55 ×4150×10％÷12＝31 31，未滿1 元部分捨去）等情，並聲明：㈠被告甲○○應將 系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑵部分面積12.95 平 方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月 1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告448 元。㈡被 告己○○應將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分 面積21.05 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應 自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告 728 元。㈢被告庚○○應將系爭111 地號土地如附圖所示編 號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺上之建物拆除，將土地返 還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告721 元。㈣被告王文洋應將系爭111 地號土地 如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺上之建物拆 除，將土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開 土地之日止，按月給付原告987 元。㈤被告辛○○應將系爭 111 、108 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平 方公尺及編號111 ⑹面積104.1 平方公尺上之建物拆除，將 土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之 日止，按月給付原告3,605 元。㈥被告戊○○應將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號 111 ⑼部分面積76.12 平方公尺上之建物拆除，將土地返還 原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按 月給付原告3,131 元。㈦原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地上之建物原本均係因訂立租用基地建築 房屋之租約而興建，並未定有租賃之期限，嗣經雙方協議租 金隨公告地價調整，始改簽訂1 年期之租約，是伊等與鄭崇 彬等13人簽訂之土地租賃契約書第7 條記載：「租賃關係屆 滿，若不續約，租賃關係自然消滅，出租人收回租賃物不作 任何補償」等語，意指租期屆滿時，伊等有片面續約之權利 ，若伊等願續約，縱鄭崇彬等13人表示反對之意思，租賃自 仍視為以不定期限繼續契約，故鄭崇彬雖代理其餘共有人寄 發存證信函，請求伊等返還系爭土地，然伊等隨即向其表示 欲繼續承租，並繼續使用系爭土地，則上開租賃契約已轉換 為以不定期限繼續租賃，嗣鄭崇彬等13人雖將系爭土地所有 權讓與原告，依民法第425 條第1 項規定，原告應承受上開 租賃契約，於合法終止租賃關係前，不得主張伊等之房屋無 權占有系爭土地。又鄭崇彬等13人未通知伊等行使優先購買 權，即將系爭土地出售予原告，並於104 年3 月9 日辦理所 有權移轉登記完畢，依民法第426 條之2 第3 項及土地法第 104 條第2 項規定，上開買賣契約及所有權移轉登記，均不 得對抗伊等，伊等自得主張該等買賣無效及塗銷登記，並得 就鄭崇彬等13人出售系爭土地予原告之買賣契約，行使優先 購買權，請求與鄭崇彬等13人訂立買賣契約，不因系爭土地 所有權已移轉而有異，是原告既未合法取得系爭土地所有權 ，其請求伊等拆屋還地，非有理由，其依不當得利之規定， 請求伊等償還其價額，亦非有理由。其次，縱使原告得依不 當得利之規定，請求伊等償還價額，其依系爭土地申報地價 年息10％計算，亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供 擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：系爭土地原均屬鄭崇彬等13人所共有，系爭土地上之 建物原均係因租用基地建築房屋之口頭租約而興建，被告基 於該租約，分別占有系爭土地並為使用收益，嗣鄭崇彬等13 人於102 年12月3 日，由鄭崇彬代理其餘共有人與被告己○ ○、庚○○、辛○○、戊○○及乙○○、丙○○、丁○○就 系爭土地簽立書面租約，租賃期間均自103 年1 月1 日起至 103 年12月31日止，鄭崇彬於租期屆滿前之103 年12月22日 代理其餘共有人，寄發存證信函通知承租人，請其等於104 年1 月31日前拆除建物及返還土地，原告於104 年2 月9 日 向鄭崇彬等13人購得系爭土地，並於同年3 月9 日辦畢所有 權移轉登記而取得所有權。又系爭111 地號土地如附圖所示 編號111 ⑵部分面積12.95 平方公尺上，有被告甲○○受贈 取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼屏東縣萬
丹鄉○○村○○路0 段000 號）；系爭111 地號土地如附圖 所示編號111 ⑶部分面積21.05 平方公尺上，有趙不諂所遺 由被告己○○繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（ 門牌號碼同路段117 號）；系爭111 地號土地如附圖所示編 號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺上，有趙不諂所遺由被告 庚○○繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號 碼同路段115 號）；系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺上，有丙○○所遺由被告王文洋 繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼同路 段113 號）；系爭108 、111 地號土地如附圖所示編號111 ⑹、108 ⑴部分面積各104.10、0.2 平方公尺上，有鄭為所 遺由被告辛○○繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物 （門牌號碼同路段121 巷5 、7 號）；系爭111 地號土地如 附圖所示編號111 ⑻、111 ⑼部分面積各14.43 、76.12 平 方公尺上，有被告戊○○受贈取得事實上處分權之未辦保存 登記建物（無門牌及門牌號碼同上村元泰街96巷25號）各事 實，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、土 地租賃契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、照 片、房屋稅105 年課稅明細表、公證書及不動產買賣契約書 附卷可稽（見本院卷一第8 、11至42、122 、123 、125 至 139 、180 至182 頁，卷二第54至71頁），復經本院會同屏 東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及 土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第147 、196 頁）， 堪信為實在。
五、兩造之爭點：㈠被告是否有占用系爭土地之合法權源，倘無 ，原告請求被告拆除建物並返還土地，是否有理由？㈡原告 依不當得利規定請求被告償還之價額，以多少數額為相當？ 茲分別論述如下：
㈠、本件被告雖抗辯依土地租賃契約書第7 條約定，租期屆滿時 ，其等有片面續約之權利，其等已於租期屆滿後隨即向鄭崇 彬表示欲續租，並繼續使用系爭土地，租賃已視為以不定期 限繼續契約云云，惟此為原告所否認，經查：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法 第450 條第1 項定有明文；又租賃期限屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為 以不定期限繼續契約，固為民法第451 條所明定。惟出租人 慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期 滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續 約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。 查被告與鄭崇彬等13人所簽訂之土地租賃契約書第7 條係約
定：「租賃關係屆滿，若不續約，租賃關係自然消滅，出租 人收回租賃物不作任何補償。」（見本院卷一第15至21頁） 。已明文約定：「若不續約，租賃關係自然消滅，出租人收 回租賃物不作任何補償。」既云：若不續約，租賃關係自然 消滅，依其所載語意觀之，與「續租應另訂契約」之意，似 無二致。故被告抗辯：依伊等與鄭崇彬等13人簽訂之土地租 賃契約書第7 條」規定，其等有片面續約之權利云云，並無 可採。又依上開租約第7 條約定，可知雙方於訂約之際，已 明文約定排除民法第451 條規定之適用，亦即本件租約，於 租期屆滿後，除租約雙方另行達成續訂租約之合意外，不因 承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對之意思 ，即發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果，而按當事 人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成 立，民法第153 條第1 項定有明文，觀諸鄭崇彬已於103 年 12月22日代理其餘共有人寄發存證信函，略謂：「查出租人 目前就上開出租土地，另有規劃用途，確定於103 年12月31 日租期屆滿後，即不再續租。」足見鄭崇彬等13人與承租人 間就系爭土地並未有達成續訂租約之合意至明，是以，按上 開租約第7 條約定，本件租約已發生阻止續約之效力，承租 人向鄭崇彬等13人承租系爭土地，於租賃契約期限屆滿時， 雙方之租賃關係即確定歸於消滅。又縱認上開約定無法解釋 為事先排除民法第451 條規定之適用，然鄭崇彬既已於租賃 期限屆滿前，寄發存證信函通知不再續租，則無可能因鄭崇 彬等13人默示更新系爭土地租賃契約而變更為不定期租賃契 約至明。故被告抗辯：上開租賃契約租期屆滿後，業已變更 為不定期租賃契約云云，亦無可取。
⒉依上所述，上開土地租賃契約書已明文約定阻止發生以不定 期限繼續租賃契約之效力。而該租賃契約書所約定之租期至 103 年12月31日屆滿後，復未經出租人即鄭崇彬等13人同意 繼續出租予承租人，是被告自是時起，就系爭土地即無法以 承租權作為占有之合法權源。嗣鄭崇彬等13人於104 年2 月 9 日，出售系爭土地予原告時，被告均已非系爭土地之承租 人，自不得依民法第425 條第1 項規定，主張租賃契約對原 告仍繼續存在，而有繼續使用系爭土地之正當權源，亦不得 依土地法第104 條第1 項前段及民法第426 條之2 第1 項前 段規定，主張其有依同樣條件優先購買系爭土地之權利。故 原告依民法第767 條第1 項規定，訴請被告分別將占用系爭 土地之房屋拆除並將占用土地返還予其，核屬有據，應予准 許。
㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得 利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所 取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還 者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條定有明文。本 件被告無法律上之原因，占有系爭108 、111 地號土地，受 有使用收益之利益，致原告受損害，且被告所受利益依其性 質不能返還，則原告依不當得利之規定，請求被告償還其價 額，於法自無不合（最高法院61年台上字第1695號判例意旨 參照）。查系爭108 、111 地號土地申報地價自102 年1 月 起分別為每平方公尺2,769 元及4,150 元，且系爭111 地號 土地北邊臨屏東縣萬丹鄉萬壽路2 段道路，周圍商業活動繁 榮，可以省道台27線公路通往潮州，步行萬丹國小僅須約10 分鐘，系爭108 地號土地則位於系爭111 地號土地東南邊， 可見系爭土地所在均屬較為繁榮之地段等情，有地籍圖謄本 及土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第5 、11至14頁）， 並經本院到場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在卷足憑（見本 院卷一第147 頁）。原告雖請求被告按申報地價年息10％償 還不當得利之價額，然本院斟酌系爭土地之使用現況及其繁 榮程度，認其請求數額尚屬過高，應以申報地價年息6 ％計 算較為相當，原告主張按申報地價年息10％計算，尚無足取 。依此，被告甲○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號 111 ⑵部分面積12.95 平方公尺，其應按月償還原告之不當 得利價額即為269 元（12.95 ×4150×6 ％÷12＝269 ）； 被告己○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部 分面積21.05 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額 即為437 元（21.05 ×4150×6 ％÷12＝437 ）；被告庚○ ○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積20 .85 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為433 元（20.85 ×4150×6 ％÷12＝433 ）；被告王文洋占用系 爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方 公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為592 元（28.5 3 ×4150×6 ％÷12＝592 ）；被告辛○○占用系爭108 、 111 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺 及編號111 ⑹面積104.1 平方公尺，其應按月償還原告之不 當得利價額即為2,163 元（〈104.1 ×4150＋0.2 ×2769〉 ×6 ％÷12＝2163）；被告戊○○占用系爭111 地號土地如 附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號111 ⑼部分 面積76.12 平方公尺（合計90.55 平方公尺），其應按月償 還原告之不當得利價額即為1,879 元（90.55 ×4150×6 ％ ÷12＝1879）。
六、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項及不當得利之規 定，請求判決如其聲明㈠至㈥所示，於如主文第1 至6 項所 示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應 予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准 宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 已失所附麗，應駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第二庭 法 官 謝濰仲
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 14 日
書記官 邱淑婷