臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度重訴字第62號
原 告 張重吉
訴訟代理人 李文健律師
被 告 張文騫
張勝龍
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105年2月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落宜蘭縣蘇澳鎮○○段○○○地號，面積一四三六點五五平方公尺土地、同段八五五之一地號，面積八九平方公尺土地、同段八五四地號，面積七六一點四三平方公尺土地、同段八五四之一地號，面積一八０平方公尺土地，應分割為：如附圖甲案所示，編號八五五之０部分面積六六四點六六平方公尺及編號八五四之０部分面積五六八點八三土地歸原告取得；編號八五五之A1部分面積七七一點八九、編號八五五之一部分面積八九平方公尺、編號八五四之B1部分面積一九二點六０平方公尺、編號八五四之一部分面積一八０平方公尺歸被告張文騫、張勝龍取得，並按應有部分各二分之一比例保持共有。
訴訟費用由兩造負擔如附表所示。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣坐落宜蘭縣蘇澳鎮○○段000○00000○000○00000地號之 相鄰土地（以上土地下合稱系爭土地，如分稱則逕以該地號 表示）為兩造共有，且兩造為堂伯姪關係，各共有人應有部 分如附表所示。為系爭土地之協議分割事，兩造曾多次協商 均未達成共識；最近乙次的協商，係以被告張文騫願依原告 所提「系爭土地臨路居中對半分割，由張重吉取得北側部分 1233.49平方公尺，餘南側部分1233.49平方公尺由張文騫與 張勝龍分配各取得1/2面積」之分割方案向蘇澳鎮調解委員 會聲請調解，惟該次調解最後仍未達成共識。為此，原告起 訴請求依原告之主張及被告張文騫於前揭聲請調解書亦表同 意之方案即如附圖之甲案（下稱甲案），查系爭土地所臨之 對外通路係「宜蘭縣蘇澳鎮龍德里福德西巷」，原告於系爭 土地之應有部分為1/2，被告2人於系爭土地之應有部分相加 後亦為1/2，則依系爭土地之臨路線居中對半合併分割甲案 所示，使分割後之土地各自保持方正完整，臨路權益與持分 比例相同對等，有利各自土地之利用，所享經濟利益相同， 且各共有人取得分割後之土地面積亦符合共有人之應有部分 換算後之面積，對於各共有人均屬有利並無不公，原告所分 得之附圖甲案編號855-0及854-0部分，該範圍內現存有屬於
原告所有之未辦保存登記建物即門牌號碼福德西巷64號建物 ；被告所分得之附圖編號855-A1、855-1、854-B1、854 -1 部分，該範圍內現存有屬於被告張文騫所有之未辦保存登記 建物即門牌號碼福德西巷63-1號建物，以及被告張文騫所占 有之未辦保存登記建物即門牌號碼福德西巷63號建物，原告 之分割方案符合系爭土地之使用現況，且可使被告張文騫免 受拆屋還地損失之分割方案以解決問題，況僅以公告現值計 算，原告原本於系爭土地應有部分之價值為新臺幣(下同) 769萬9,378元（761.43㎡×1600㎡/元+180㎡×7600㎡/元+1 436.55㎡×7600㎡/元+89㎡×7600㎡/元）×1/2＝7,699,37 8元；但依原告分割方案，分割後原告所得附圖甲案編號854 -0、855-0部分土地之價值則為596萬1,544元（568.83㎡×1 600㎡/元+664.66㎡×7600㎡/元＝5,961,544元）。原告所 提分割方案甲案實已「讓利」66萬元若以市價計算，則原告 讓利金額更不只於此。從而，原告所提分割方案不僅分割方 式單純、尊重土地使用現況、及土地方正完整公平，甚至是 對被告均有利。就此被告只是空言主張臨路之農地價格高、 農地後之建地價格低，而爭執原告之說明有誤，然其既未舉 證以實其說，所述更與事實相違，自屬無稽。
㈡、被告主張兩造有分割協議契約云云，查民國104年4月21日之 手寫協議書（下稱系爭協議書），只是草稿，並非有拘束力 的契約，此由系爭協議書內容第五項載明：「以上係三方初 步協議，待取得分割圖面說明後，重行簽訂協議書…」即清 楚可證，即系爭協議書並無附圖，從而當事人對土地分割協 議契約之「必要之點」並未達成意思表示一致，其自非有拘 束力之分割契約；正因系爭協議書非有拘束力的分割契約， 內容只提及面積，但並沒有附圖具體約明分割後土地之位置 、形狀、臨路範圍，無從據以分割，故須另重行簽訂協議書 。然被告所提出之協議書有附圖乃被告片面自行提出即系爭 協議書簽發當日並無附圖示同意，不容混淆。而正因原告之 後看到被告製作之如附件二附圖發現與原告之認知差距極大 ，被告每人只有系爭土地持分1/4，竟要求原告僅劃得1/3臨 路權位置的土地，顯極不公平，原告當然不同意依附件二附 圖簽訂分割協議契約，故兩造自始就尚未對分割契約必要之 點達成意思表示一致。本件正因系爭協議書沒有拘束力，因 此嗣後被告張文騫才會改變其原來之主張，而於104年6月22 日提出與原告主張相符之方案向蘇澳鎮調解委員會申請調解 ，亦明確可證系爭協議書非分割協議契約，而無拘束力。再 者，兩造於104年4月21日至黃適超議員服務處進行協商，過 程中，原告主張「臨路線居中對半分割」之分割方案，但被
告張勝龍不同意，為此被告張勝龍後來乃先行離開，是以4 月21日當天被告張勝龍其實並沒有在 系爭協議書上簽名， 更未與原告達成共識。
㈢、被告之分割方案顯不公平，查被告就系爭土地各應有部分為 1/4，卻要求原告僅劃得1/3臨路權位置的土地，而原告有系 爭土地應有部分1/2，被告卻主張原告只能劃得1/3臨路權位 置的土地；依被告方案分割後土地之臨路權益與共有人持分 比例完全不對等，係毫無理由的獨厚被告而損害原告，顯不 公平，絕無可採。且依被告所提分割方案即附圖乙案所分割 後之土地，其形狀有凸有凹，明顯不方正完整，與依原告方 案分割後土地之方正完整相較，被告方案顯不利於分得人各 自土地之利用。另被告主張既成道路，只是系爭土地上由原 告私行鋪設的柏油路面，其僅供系爭土地共有人方便通行使 用，根本不是供公眾通行之既成道路，加以其兩側為菜圃、 景觀植物，並無建物，則依原告之分割方案，雙方分得之土 地均與對外聯絡道路即福德西巷平等相臨，則雙方只要在各 自分得之土地上自選適當位置，重行鋪設適合自己通行之柏 油通道即可，並無所謂分割後土地無法與對外聯絡道路（福 德西巷）相通之問題。
㈣、爰依民法第823條、第824條規定訴請原物分割。並聲明：如 主文所示。
二、被告均聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
㈠、系爭土地曾於104年4月21日假宜蘭縣議員黃適超服務處進行 協議，當場原告及被告等人均已約定按各共有人持有之位置 及持分面積分割，並由訴外人黃適超議員作證共同簽訂系爭 協議書在案，惟事後原告突然變卦並拒絕履約，致無法辦理 完成系爭土地之分割過戶事宜。雖原告主張系爭協議書為草 稿且未有分割方式之附圖等語，查證人即代書曾坤鐘於當時 有提出地籍圖謄本逐一向兩造說明系爭土地之位置、方位， 並清楚說明按各共有人持有之位置及持分面積分割及系爭土 地上舊屋之拆除及修復方式之後，經由代書曾坤鐘先行以手 寫方式書寫系爭協議書一份，亦經其口頭報告於兩造確認， 並強調正確分割圖係以地政機關實測圖，兩造均當場表示無 異議在案，並始各自蓋章於后，惟因當時被告張勝龍臨有要 事，故未於現場簽章，事後核閱系爭協議書無誤後簽章，故 原告對於系爭土地之分割面積及位置實有相當程度了解與認 知，而今全盤否認，顯不可採。是被告主張系爭土地分割方 案應以系爭協議書協議內容為分割方案即如附圖乙案（下稱 乙案）。另原告主張被告張文騫於前揭聲請調解書亦同意此 分割方案云云，乃因被告張文騫於104年5月28日接獲原告委
由律師所寄發律師函，指稱要對被告張文騫及其父提告，才 委請代書曾坤鐘幫忙書寫調解書，嗣向蘇澳鎮調解委員會聲 請調解，並非被告張文騫同意原告所提分割方案。㈡、被告不同意原告所提分割方案即甲案，係因系爭土地上有一 條柏油路面之既成道路，面寬約3.8公尺，長度約20公尺鋪 設於854地號土地上，可供855地號土地使用人、車通行，若 依原告主張分割方案，此既成道路將會變成5公尺道路面寬 劃屬於原告，而被告僅能分得1.3公尺面寬之道路，倘被告 事後若要開發土地而沿著道路分割線構築圍牆，此時1.3公 尺面寬之路面，將無法讓道路後端即使用855地號土地上之 人、車通行至蘇澳鎮龍德里福德西巷，除造成交通上不便並 妨礙後方進出通行的權利。且854、854-1地號土地前方係緊 臨蘇澳鎮龍德里福德西巷，橫面寬計約40公尺，因854-1地 號土地上已有建築物一棟係為被告張文騫住家，此建物面寬 約有13公尺，依照系爭協議書內容，原告所占緊臨道路面寬 約14公尺，被告張文騫住家占13公尺（此寬度已是固定不變 ），剩餘面寬13公尺則屬被告張勝龍所有，此方式本乎常理 。現若依原告所提甲案，則會產生原告擁有臨路面寬17公尺 ，扣除被告張文騫住家固定面寬13公尺，被告張勝龍臨路面 寬減縮成10公尺，亦會造成被告張文騫分割後取得之建地部 分無道路可與前方道路相通。另855地號土地上留有古厝一 棟，南側部分屬被告張文騫及其親族共同使用，北側屬原告 使用，若要分割除破壞古厝樑柱致有坍塌之虞外，尚須取得 渠等同意方可辦理，且古厝拆開後雙方修補立牆之維護費用 亦所費不貲，再者，原告主張依甲案為分割方案，其有讓利 約66萬餘元，此部份價值欠缺考量到854地號土地雖為農地 惟緊臨道路，未來增值性較高，而855、855-1地號土地雖為 建地，但位於農地之後且無聯絡道路，買賣價格勢必受限， 況原告亦未考量855地號土地分割後所產生土地增值稅之問 題，故原告所計算出土地價值並讓利之說法顯與事實不符。 且855、855-1地號土地前、後均無排水溝設施，且相距公共 排水溝渠尚有100公尺之遠，依建築技術規則規定，855及85 5-1地號土地係屬無法開發利用或興建房屋之地，系爭土地 就無須如原告所提甲案進行分割，應依被告所提乙案，按各 共有人原持有之位置及持分面積辦理分割即可，並可達到公 平、公正分配原則。
三、本件原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表 所示乙節，業據原告提出被告所不爭執之系爭土地之土地登 記謄本為證（見本院第7頁至14頁），故原告上開主張，自 屬真實。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。為民法第823條所規定。又共有物之分割，依共有 人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決 定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共 有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人 。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於 部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以 價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人， 他部分變賣，以價金分配於各共有人，亦為同法第824條第2 項第1款、第2款所明定。查本件系爭土地並無因法令規定或 物之使用目的有不能分割之情事，兩造間就系爭土地亦未以 契約訂有不分割之期限。惟被告抗辯以兩造曾就系爭土地之 分割方案達成協議，並提出協議書（下稱系爭協議書）暨附 圖為證（本院卷第39至40頁），然此為原告所否認。是本件 首應認定之爭點，即為兩造是否前已達成分割協議，如無， 原告始可提起本件訴訟請求判決分割。查：
㈠、原告不否認系爭協議書之真正，然主張當日簽訂協議書係草 稿且被告張勝龍並無簽名亦無附圖，應不生分割協議效力等 語。而系爭協議書所載內容為：「一、…（地號標示）。二 、經協議854及855地號再申請分割為2筆，分割後靠西側部 分。854地號面積470.72㎡，855地號面積762.78㎡，屬甲方 （即原告）所有，靠西側部分854地號內290.72㎡乙方（即 被告張文騫）持有55.36㎡，丙方（即張勝龍）持有235.36 ㎡，另855地號內673.74㎡，乙方持有292.34㎡，丙方持有 381.4㎡。另854-1地號182㎡及855-1地號89㎡屬乙方所有。 三、分割後現有柏油路面及舊有房屋在未土地開發或出售他 人前依原狀使用互無補償，但將來如開發或出售時，舊房屋 應依分割界線左右各退一米，由先主張開發者雇工拆開，拆 開後舊屋修復之工程費用由主張先拆除方負擔三分之二，另 方負擔三分之一（3個月前通知）。四、於上述分割圖說製 妥後，三方再會同於登記之相關文件上用印，正式送地政事 務所申請標示分割後再續共有物分割…。五、以上係三方初 步協議，待取得分割圖面說明後重新簽訂協議書，…」等語 ，已足認系爭協議書簽定當時尚未製有相關分割詳細圖示， 且據證人張偉達即原告之子於105年1月27日到庭證稱：「（ 問：系爭土地在104年4月21日協議過程是否曾參與，過程如 何？）有參與，分割案之前就有在協調，是我父親交代伯父 張朝富幫忙辦理，分割案辦的當中我們沒有參與，分割後看 到內容與我們的想像有落差，當初協議是對半分，但在農地
、建地對換及土地上建物拆遷等細節問題都沒有討論，後來 地政事務所有測量圖面出來但與我方想的不一樣，所以才會 到黃議員服務處協調，協調時雙方講各方的主張，我方還是 主張對半分，有討論到拆屋的問題及土地交換問題，後來有 初步共識，才寫了協議書，當時我是代理我父親去，談好各 自回去與家人商量是否可以，草稿我們看不懂所以請曾代書 打一份正式的協議書才能理解，也還要等圖面出來，後來圖 面出來與我們想像的不一樣，所以沒有按照初步協議來分割 ，第二次再到黃議員服務處協議還是沒有共識。」、「（提 示系爭協議書問：是否這份104年4月21日簽的協議書）是的 。」、「（問：（提示卷40頁圖）協議當時是否依照這張圖 ？）當時沒這張圖，這張圖是代書傳真打好的協議書所附的 圖，而且當時協議也不是這樣的分割。」等語（見本院卷第 122至123頁）、證人即議員黃適超結證以：「（問：協調過 程就你所知兩造有無達成協議？）張偉達、張文騫在我的服 務處達成初步共識，我請張偉達要跟其父親溝通，張文騫要 回去與張勝龍溝通，那時成立的不是標準答案，都要回去再 溝通。」、「（問：後來有無再到你服務處協議？）這部分 的印象比較模糊，不過依據紀錄有再談到農地與建地的比例 問題，也是請他們回去再溝通，後來就沒有再追蹤。」、「 （問：104年4月21日張勝龍沒有簽名就先走？）依照協議書 是這樣。」、「（問：是否還記得張勝龍先走是因為張偉達 與張文騫達成共識後先走還是還沒有達成共識就走？）沒有 共識就先走。」、「（問：104年4月21日協議書是否沒有附 圖？）應該沒有附圖因為我資料卡沒有。」等語（見本院卷 第123頁背面至124頁）及證人即代書曾坤鐘證稱：「這土地 分割在103年就向地政機關申請，地政機關有到現場實際測 量，分割有二個方案，其一照各共有人之持分面積為分割線 ，其二在整體面積中線補割一條中間線對半分，總面積的一 半，這二種分割方式都要由共有人去決定，如果有差價的話 可以知道差額的面積多少，但是事後他們也沒有達成協議， 所以就沒有達成共有物分割的程序，後來案件就取消。104 年1月張文騫要求先把他的合法建物坐落的建地割開面積180 平方公尺，並且更正編定為建地，其餘的部分保留不動，但 是後來原告要求要其他部分也要一併分割，所以才有到黃議 員處協調之事，當初協議原先共有人都到場，包括張重吉， 後來張重吉離席由張偉達代理，協調達成初步共識就是協議 書，這協議書是我當場寫的，由大家簽名，但張勝龍有事先 走，但他有交代同意但有事要先走，所以當場他是沒簽，第 二天到我事務所簽，我依據協議書作成圖說提供給兩造，但
原告認為不符合他們的意思，表示要居中分割，所以才有10 4年4月30日再次到黃議員處協調，當時有談到居中分割有差 額補償的問題及老舊房屋拆遷問題，但後來還是無法達成共 識，我負責到此為止，因此案沒辦成就將相關資料還給當事 人。104年4月21日協議書是沒有附圖」等語（見本院卷第12 5至126頁）。則依證人之證詞，及系爭協議書第五項內容所 示，足見當時之協議僅係初步協議，須待取得分割圖面說明 後再重新簽訂書面契約，尚非得認兩造斯時確已正式達成分 割協議。況分割共有土地之協議，因涉及分割後各共有人各 自分得位置及範圍，甚且應以確定詳細土地界線所在為宜； 乃系爭協議書雖就分割面積有所記載，然就分配位置僅有大 略方位，並無詳細圖說標示，其內容實屬不明確，是則兩造 有系爭協議書第四、五條關於分割圖說製妥後再重新用印、 簽訂協議書之約定。故足認系爭協議書僅係初步分割之議， 尚非得據為本件系爭共有物分割之依據。故原告就此部分之 主張，堪認可採，被告之抗辯，即非有理由。
㈡、兩造就系爭共有物無法達成分割協議如前所述，則原告提起 本件訴訟請求判決分割之，即屬有據。而按裁判分割共有物 ，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及 價值、經濟效用，符合公平經濟原則，以得其適當之分割方 法（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。是本 件次應審認者，為系爭土地以何方式分割對全體共有人均為 公平，且能發揮土地之經濟效益。茲就兩造提出之分割主張 各析述如下：
⑴、查854地號地目為旱，為特定農業區農牧用地，854-1地號地 目「（空白）」，為特定農業區甲種建築用地，855、855-1 地號地目為建，為特定農業區甲種建築用地。系爭土地坐落 於蘇澳鎮福德西巷內，該巷道約4米寬，據到場地政人員稱 853地號為道路用地，寬度約3米，現況道路較寬，目前855 地號土地上有福德西巷63號、64號磚造平房，據被告稱為宗 親所共有之祖厝，64號為原告所有，854-1、855-1地號土地 上有福德西巷63-1號被告張文騫所有之建物，福德西巷通往 855地號土地係經由現有私設3.8米柏油路（即如附圖所示3 -2、4-5間之道路），兩側為菜圃、果樹及景觀植物，無建 物，此經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄及現場照片在 卷可稽（本院卷第64頁至67頁），並經囑託宜蘭縣羅東地政 事務所依兩造所主張之分割方案製成如附圖所示之複丈成果 圖為按。原告主張以甲案分割，其方法係係將系爭土地不分 農建地一併分割，以系爭土地之臨路線居中對半劃出分割線 後，將編號855-0、854-0部分由原告取得，編號855-A1、85
5-1、854-B1、854-1部分由被告取得並依被告之同意維持共 有（見本院卷第142頁背面）。以此方法分割，兩造分得之 土地臨路之面寬與兩造原應有比例相同，而無不公平處，且 土地形廓均呈完整之矩形，應可便於分割後之利用。而坐落 855地號土地上之福德西巷63號（坐落於甲案855-A1部分） 房屋依被告所陳為被告之祖父張阿聰所遺而由被告房宗親公 同共有（見本院卷第134至137頁），64號房屋（坐落於甲案 855-0部分）則為原告所有，被告張文騫所有同巷63-1號房 屋所坐落之位置則在該案854-1、855-1部分，是以此方案分 割，亦已大致顧及現有地上物之保存（其中63、64號老舊平 房部分產權界線雖未詳予測量，然兩造均同意先不將其列入 分割之優先考量，見本院卷第65頁），而可認屬適當。至於 採此方案將引致兩造分得之建地、農地非依兩造原應有比例 換算之面積，而有原告分得之建地較少、農地較多之土地價 值少於被告方面之結果，亦即原告原本以應有部分、土地公 告現值計算之價值為769萬9,378元（761.43㎡×1600㎡/元 +180㎡×7600㎡/元+1436.55㎡×7600㎡/元+89㎡×7600㎡ /元）×1/2＝7,699,378元，依此方案分割後為596萬1,544 元（568.83㎡×1600㎡/元+664.66㎡×7600㎡/元＝5,961,5 44元）之結果，然原告同意不請求以金錢補償，則此部分可 能造成不公平處已可不論。
⑵、被告所主張之如附圖乙案分割方案，係將系爭土地分別就農 地、建地部分分別分割，分割後該如附圖乙案編號855-0、 編號854-0部分由原告取得，編號855-C1、855-1、854-D1、 854-1部分由被告取得並維持共有。是如採附圖如乙案，雖 無農建地一併分割產生價值落差情形，惟依此分割後兩造所 分得土地均成不規則形，顯較不利土地之利用效益，已非為 宜；且原告應有部分為1/2，其分割後所取得土地面臨道路 即福德西巷部分僅約1/3寬度，顯對原告有所不公，是乙案 顯亦非為對全體共有人均屬公平之方式，並不可採。五、綜前所述，本件系爭土地以採如附圖所示甲案以如主文所示 方式分割，不論就土地利用、經濟效益及對各共有人之公平 性觀之，均屬最適當之方法。爰判決如主文所示。六、訴訟費用負擔裁判依據：民事訴訟法第80條之1，即全部費 用依共有比例分擔。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提
出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 21 日
書記官 林秀麗
附訴訟費用計算方式：訴訟費用71,290元+測量規費3,650元=74,940元
附表：
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│編號│訴訟當事人 │土地應有部分│訴訟費用負擔│
│ │ │即訴訟費用負│金額（單位：│
│ │ │擔比例 │新臺幣元） │
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│一 │原告 │ 2分之1 │37,470元 │
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│二 │被告張文騫 │ 4分之1 │18,735元 │
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│三 │被告張勝龍 │ 4分之1 │18,735元 │
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