臺灣士林地方法院民事判決 一○五年度簡上字第八號
上 訴 人 郭宣良
被 上訴 人 銓誠資產管理股份有限公司
法定代理人 葉力誠
訴訟代理人 卓忠三律師
謝允正律師
楊政達律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國一百零
四年十月一日本院士林簡易庭一○四年度士簡字第三九八號第一
審判決提起上訴，本院於一百零五年三月十日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾壹萬肆仟伍佰貳拾柒元及自民國一百零四年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨該部分假執行之宣告，併訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用由上訴人負擔六分之一，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠兩造於民國一百零一年二月二十二日簽訂不動產租賃契約書 （下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租被上訴人所有 ，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號四樓房屋（ 下稱系爭房屋），約定租賃期間自同年四月一日起至一百零 四年三月三十一日止，按月於每月一日前繳納租金新臺幣（ 下同）四萬元，使用房屋期間之水電、瓦斯、電話、管理等 雜費，均由上訴人負擔，上訴人如於租賃關係消滅後拒絕交 還系爭房屋，另應自租賃關係消滅之翌日起至返還系爭房屋 之日止，按日加付按租金二倍計算之懲罰性違約金，上訴人 並於訂立系爭租約同時交付被上訴人租賃擔保金八萬元。 ㈡被上訴人前以上訴人自一百零二年四月起即未依約繳納管理 費，且自一百零三年三月一日起更未給付租金，嗣上訴人積 欠之租金扣除租賃擔保金八萬元，已達兩期以上，經被上訴 人於同年六月九日寄發律師函限期催告上訴人給付，上訴人 於同年月十日收受送達，未於期限內給付，被上訴人再於同 年月二十六日寄發存證信函對上訴人為終止系爭租約之意思 表示，上訴人於同年月二十七日收受送達，系爭租約已於是 日終止為由，於同年七月二十九日向本院訴請上訴人遷讓房
屋，經本院於同年十二月五日以一○三年度訴字第一一四○ 號判決被上訴人勝訴（下稱系爭遷讓房屋判決），該判決已 於一百零四年四月七日確定。
㈢被上訴人前於一百零四年一月十二日持系爭遷讓房屋判決向 本院聲請假執行，經本院民事執行處以一○四年度司執字第 二五二八號遷讓房屋執行事件（下稱系爭執行事件）受理在 案，並於同年三月二十四日強制執行解除上訴人對系爭房屋 之占有，將系爭房屋點交予被上訴人。
㈣上訴人自一百零三年三月一日起至同年六月二十七日止，計 有租金十五萬六千元〔計算式：40,000元×3月＋40,000 元 ×27/30月＝156,000元（元以下四捨五入，下同）〕，及自 一百零二年四月一日起至一百零三年六月二十七日止，計有 管理費五萬八千五百二十七元〔計算式：3,928元×14月＋3 ,928元×27/30月＝58,527 元〕未給付；又上訴人自系爭租 約終止後之同年月二十八日起至一百零四年三月二十四日返 還系爭房屋止，計受有相當於租金之不當得利三十五萬四千 九百六十八元〔計算式：40,000元×3/30月＋40,000元×8 月＋40,000元×24/31月＝354,968元〕應予返還，上訴人並 應依系爭租約第八條約定，另給付按日依租金二倍計算之懲 罰性違約金七十萬九千九百三十五元〔計算式：80,000元× 3/30月＋80,000元×8月＋80,000元×24/31月＝709,935 元 〕，以上共計一百十九萬九千四百三十元，爰依系爭租約及 不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
二、上訴人則以：
㈠被上訴人係因系爭房屋漏水嚴重，被上訴人遲遲不處理及修 繕，復以被上訴人將系爭房屋贈與臺北市後，上訴人不知應 將租金交付何人，始未給付租金。
㈡上訴人未繳付管理費係因被上訴人將系爭房屋贈與臺北市後 ，系爭房屋之大樓管理室人員告知，管理費由臺北市政府給 付，上訴人不必再繳納之故。
㈢被上訴人於系爭租約期間將系爭房屋贈與臺北市，理應由臺 北市政府與上訴人重新簽訂租約，但臺北市政府及被上訴人 未與上訴人作三方協議，上訴人基於系爭租約，自有權居住 使用系爭房屋至系爭租約屆滿之日，且上訴人於系爭遷讓房 屋事件訴訟中，一直與被上訴人協商搬遷時間，但被上訴人 給予上訴人之搬遷時間過短，且上訴人嗣已於系爭租約屆滿 之日前配合搬遷，自不構成不當得利，亦無應給付違約金之 理。
㈣被上訴人已遷讓交還系爭房屋，但被上訴人迄未退還被上訴 人所交付之租賃擔保金八萬元，倘若本院認為被上訴人之訴
為有理由，則主張與之抵銷；另違約金過高，亦請求予以酌 減等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人 九十二萬四千四百六十三元（即租金十五萬六千元、管理費 五萬八千五百二十七元、相當於租金之不當得利三十五萬四 千九百六十八元及違約金三十五萬四千九百六十八元）及自 一百零四年五月二十二日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其 餘之訴，並依職權宣告假執行，上訴人就其不當得利及違約 金敗訴部分聲明不服，聲明：㈠原判決關於命上訴人給付超 過二十一萬四千五百二十七元及自一百零四年五月二十二日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨該部分 假執行之宣告，併訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。被上 訴人則聲明：上訴駁回。原審判決上訴人其餘敗訴部分及被 上訴人敗訴部分，則因兩造均未上訴而確定。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第二十五頁反面、第二十六頁 正面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整 理內容）：
㈠兩造於一百零一年二月二十二日簽訂系爭租約，由上訴人向 被上訴人承租被上訴人所有之系爭房屋，約定租賃期間自同 年四月一日起至一百零四年三月三十一日止，每月租金四萬 元，應於每月一日前繳交，管理費由上訴人負擔，上訴人並 於訂立系爭租約同時交付被上訴人租賃擔保金八萬元。 ㈡系爭租約第八條約定：「乙方（按：指上訴人）於租賃關係 消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還 不動產之日止，乙方每月應按日加課租金二倍之懲罰性違約 金予甲方（按：指被上訴人）。」
㈢被上訴人於一百零一年十二月十四日與臺北市政府訂立捐贈 契約，將系爭房屋捐贈臺北市，並於一百零二年一月二十九 日辦理所有權移轉登記完竣。因系爭房屋有系爭租約，雙方 遂於同年七月五日另簽訂捐贈契約補充協議書（下稱系爭協 議書），約定臺北市政府自同年一月二十九日起至系爭租約 所載到期日止，將系爭房屋出租被上訴人，被上訴人並應於 租賃期間屆滿十日內，將系爭房屋騰空交付臺北市政府。 ㈣被上訴人前以上訴人自一百零三年三月起即未給付租金且達 兩期以上，經被上訴人於同年六月九日寄發律師函限期催告 給付欠繳之租金，上訴人於同年月十日收受送達，未於期限 內給付，被上訴人再於同年月二十六日寄發存證信函為終止 系爭租約之意思表示，上訴人於同年月二十七日收受送達，
系爭租約已於是日終止為由，於同年七月二十九日向本院訴 請上訴人遷讓房屋，經本院於同年十二月五日以系爭遷讓房 屋判決上訴人勝訴，該判決於一百零四年四月七日確定。 ㈤被上訴人前於一百零四年一月十二日持系爭遷讓房屋判決向 本院聲請假執行，經本院民事執行處以系爭執行事件受理， 並於同年三月二十四日強制執行解除上訴人對系爭房屋之占 有，將系爭房屋點交予被上訴人。
㈥上開事實，並有系爭租約、系爭遷讓房屋判決暨判決確定證 明書、本院一百零四年三月二十四日士院俊一○四司執莊字 第二五二八號系爭房屋業於同日點交完畢公告、系爭協議書 、系爭房屋登記謄本等件在卷可稽（見原審卷第九頁至第十 二頁、第十四頁至第十七頁、第十八頁、第十九頁、第五十 一頁至第五十二頁、本院卷第三十二頁），復經本院依職權 調取系爭遷讓房屋事件及系爭執行事件卷宗查閱屬實，自堪 信為真實。
五、被上訴人主張上訴人自系爭租約終止後之一百零三年六月二 十八日起至一百零四年三月二十四日返還系爭房屋止，計受 有相當於租金之不當得利三十五萬四千九百六十八元，並應 依系爭租約第八條約定另給付違約金三十五萬四千九百六十 八元等語。惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本 院於一百零五年一月二十八日準備程序與兩造整理並協議簡 化之爭點（見本院卷第二十六頁正面，並依本院論述之先後 與妥適，而調整其順序、內容）及本院得心證之理由，分述 如下：
㈠被上訴人訴請上訴人給付自系爭租約終止後之一百零三年六 月二十八日起，至本院民事執行處以系爭執行事件解除上訴 人對系爭房屋占有之日即一百零四年三月二十四日止，上訴 人因繼續居住使用系爭房屋所受相當於租金之不當得利三十 五萬四千九百六十八元〔計算式：40,000元×3/30月＋40,0 00元×8月＋40,000元×24/31月＝354,968 元〕，及依系爭 租約第八條之約定，請求上訴人給付前項期間之懲罰性違約 金三十五萬四千九百六十八元〔計算式：40,000元×3/30月 ＋40,000元×8月＋40,000元×24/31月＝354,968 元〕，是 否有據？
⒈按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依 民法第四百二十五條之規定，其租賃關係對於受讓人既仍 繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租約，於 受讓之時當然發生租賃關係（最高法院二十三年上字第三 ○九二號判例參照）。
⒉依上訴人與系爭房屋原所有人即被上訴人於一百零一年二
月二十二日簽訂之系爭租約，兩造約定之租賃期間係自同 年四月一日起至一百零四年三月三十一日止，被上訴人並 已將系爭房屋交付上訴人居住使用。嗣被上訴人於該租賃 關係存續期間之一百零一年十二月十四日與臺北市政府訂 立捐贈契約，將系爭房屋贈與臺北市，並於一百零二年一 月二十九日辦理所有權移轉登記完竣，此為兩造所不爭執 ，已如上述。依上開說明，臺北市於受讓系爭房屋並為所 有權移轉登記時，即當然繼承系爭租約之出租人地位，而 行使或負擔系爭租約所生之權利或義務。
⒊臺北市政府固於一百零二年七月五日與被上訴人另簽訂系 爭協議書，約定臺北市自同年一月二十九日起至系爭租約 所載租賃期間屆滿之日止，將系爭房屋出租被上訴人。然 臺北市於受讓系爭房屋並為所有權移轉登記時，既已當然 繼承系爭租約之原出租人地位，且無須另立租約，縱臺北 市政府嗣後於系爭租約之租賃期間內，再將系爭房屋出租 被上訴人，被上訴人亦僅與上訴人同樣立於承租人之地位 而已，被上訴人自不當然回復或取得系爭租約原出租人之 地位。
⒋被上訴人雖主張依最高法院一○○年度台上字第二一六六 號判決：「按原出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與 第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約對 於受讓人繼續存在，受讓人固繼受原出租人行使或負擔由 租賃契約所生之權利或義務，惟出租人不以租賃物之所有 權人為限，倘原出租人與受讓人間就租賃物之讓與，有不 隨同出租人之地位移轉於受讓人之合意，原出租人於讓與 之後，仍得以出租人名義向承租人收取租金。」之意旨， 依系爭協議之約定，系爭房屋移轉登記予臺北市後，臺北 市政府既將系爭房屋出租被上訴人，且約定系爭租約所生 出租人各項義務均由被上訴人負擔，足見被上訴人與臺北 市間就系爭房屋所有權之讓與，確有出租人地位不隨同移 轉之合意，其自得以系爭租約出租人之名義，訴請上訴人 給付於系爭租約終止後，無權繼續屋住使用系爭房屋所生 相當於租金之不當得利，及依系爭租約第八條約定，請求 上訴人給付懲罰性違約金云云。惟：
⑴最高法院一○○年度台上字第二一六六號判決之案例事實 為：該件被上訴人基於習俗及傳承香火，預立遺囑將該房 屋分歸該件上訴人取得，嗣基於節稅等考量，僅提前移轉 該房屋所有權，雙方就該房屋之移轉登記核與一般買賣交 易有別，尚難逕以買賣不破租賃之原則相繩，亦難認該件 被上訴人於提前移轉登記房屋予該件上訴人之時，亦有將
租金、押租金併歸該件上訴人取得之相同原因考量，而認 該件上訴人逕行將未到期之租金支票及押租定存單兌領得 款據為己有，自屬不法侵害該件被上訴人之財產權等情。 核與本件係被上訴人先將系爭房屋贈與臺北市，並辦理所 有權移轉登記後，臺北市政府再與被上訴人另行簽訂系爭 協議書，約定臺北市自取得系爭房屋之日起至系爭租約所 載租賃期間屆滿之日止，復將系爭房屋出租被上訴人等事 實迥異，已難認兩件案例事實相類似，而得以比附援引。 ⑵縱認原出租人與受讓人間就租賃物之讓與，得為不隨同出 租人之地位移轉於受讓人之合意，但遍覽系爭協議書全文 （見原審卷第五十一頁至第五十二頁），亦僅於第三條第 一項約定，系爭租約所規範之各項「義務」，由被上訴人 承擔，亦難認原出租人即被上訴人與受讓人即臺北市間就 系爭房屋之讓與，於雙方締結捐贈契約當時，已有出租人 之地位不隨同移轉於受讓人之合意。更遑論被上訴人於本 件訴請上訴人給付所行使者，係不在系爭協議書約定範圍 內，屬於系爭租約出租人之「權利」事項。是被上訴人之 上開主張，洵不足取。
㈡承上，被上訴人訴請上訴人給付自系爭租約終止後之一百零 三年六月二十八日起，至本院民事執行處以系爭執行事件解 除上訴人對系爭房屋占有之日即一百零四年三月二十四日止 ，上訴人因繼續居住使用系爭房屋所受相當於租金之不當得 利三十五萬四千九百六十八元，及依系爭租約第八條之約定 ，請求上訴人給付前項期間之懲罰性違約金三十五萬四千九 百六十八元，俱屬無據。是上訴人得否以系爭租約之租賃擔 保金八萬元主張與前開給付抵銷之爭點，本院即無審究之必 要。
六、綜上所述，被上訴人本於前揭原因事實，訴請上訴人給付自 系爭租約終止後之一百零三年六月二十八日起，至本院民事 執行處以系爭執行事件解除上訴人對系爭房屋占有之日即一 百零四年三月二十四日止，上訴人因繼續居住使用系爭房屋 所受相當於租金之不當得利，及依系爭租約第八條之約定， 請求上訴人給付前項期間之懲罰性違約金，均無理由，應予 駁回。原審判命上訴人應自一百零三年六月二十八日起至一 百零四年三月二十四日止所受相當於租金之不當得利三十五 萬四千九百六十八元〔計算式：40,000元×3/30月＋40,000 元×8月＋40,000元×24/31月＝354,968 元〕，及按日依月 租金計算違約金三十五萬四千九百六十八元〔計算式：40,0 00元×3/30月＋40,000元×8月＋40,000元×24/31月＝354, 968 元〕，併為假執行之宣告，自有未當，上訴意旨求予廢
棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一項及第二 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 蘇珈漪
法 官 孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 黃湘茹
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