臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第585號
原 告 蔡瑩如
輔 佐 人 王大偉
被 告 蔡淑婉
訴訟代理人 劉俊霙律師
複代理人 鄭景霈律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105年2月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示不動產全部分歸原告取得，並由原告補償被告新臺幣叁仟貳佰陸拾伍萬肆佰玖拾柒元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造為姊妹關係，如附表所示編號1、2號不 動產為兩造繼承自父母之遺產，編號3不動產則為兩造共同 出資興建，兩造持分各2分之1。被告與其配偶自民國89年間 起居住在如附表所示編號3不動產中，直至99年間在北投購 屋，才搬遷至北投，而原告於99年間全家遷入如附表所示編 號3不動產居住，花費近新臺幣（下同）100萬元整修，為求 長久居住。兩造就附表所示不動產（下稱系爭不動產）並無 不能分割之約定，原告屢與被告協調分割，均無法就分割方 法達成協議，爰訴請法院判決分割共有物，並請求將系爭不 動產全部判歸原告所有，原告願依市價補償被告等語。並聲 明：請求判決將系爭不動產歸原告所有，由原告對被告為補 償。
二、被告則以：如附表所示編號3不動產為未經保存登記之建物 ，依民法第759條規定，在辦理保存登記以前，尚不得請求 共有物之分割。又如附表所示編號2不動產，為兩造自86年 間起即共同出租予訴外人主富服裝股份有限公司充作NET品 牌服飾賣場，最近一次租約至110年6月30日始屆至，原告於 本件起訴後，既仍同意續租，足認兩造間有租約期限內不得 進行分割之分管協議在，依民法第823條第1項但書規定，原 告自不得訴請裁判分割；如鈞院認本件系爭不動產得予裁判 分割，則請求判令變價分割等語，以資抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、查系爭不動產為兩造所共有，持分各2分之1，其中如附表所 示編號3不動產為未辦理保存登記建物，自99年間起為原告 全家所居住迄今，其中如附表所示編號2不動產，現由兩造 共同出租予主富服裝股份有限公司，作為NET品牌服飾賣場
，分取2分之1租金，最近一次租約租賃期間至110年6月30日 始屆滿等事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物所有權狀 、兩造所立文書、土地及建物謄本可按（見簡易庭卷第7、8 、10、19頁），堪信為真實。
㈡、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823條第1項定有明文。被告抗辯如附表所示 編號3不動產為未經保存登記建物，依民法第759條之規定， 不得請求分割云云，然按因繼承、強制執行、徵收、法院之 判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者， 應經登記，始得處分其物權，民法第759條固定有明文，然 查該條文之規範意旨係為貫徹不動產物權變動之公示原則， 以維交易安全，而裁判分割共有物性質上雖屬處分行為，惟 查係為維護共有人全體權益，使所有權單純化，並促進共有 物之經濟價值為目的之共有人間之處分行為，要與交易安全 無涉，應不受上開規定之限制，況依據土地登記規則第79條 第1項第4款規定，申請建築物所有權第一次登記者，除使用 執照所載起造人外，在辦理保存登記前，受讓建築物所有權 人亦得為之，是建築物之出資建築者於建築物成為不動產而 原始取得所有權時，得不先登記其所有權，即得處分其所有 權，換言之，實務上乃肯認未保存登記建物仍得為讓與之處 分行為。是如附表所示編號3不動產雖為未經保存登記之建 物，仍不失得為請求分割之標的，被告上開所辯，尚無足採 。被告又抗辯如附表所示編號2不動產乃經兩造共同出租予 主富服裝股份有限公司，租賃期限迄未屆至，足認兩造為有 於租賃期限內不得分割之約定云云，惟出租行為乃債權行為 ，與租賃物所有權誰屬無涉，即出租他人之物並無不可，自 不能以兩造共同出租共有物之行為，即認定兩造間以契約訂 有不分割共有物之期限，被告前揭所辯，亦無足採。是系爭 不動產並無受法令限制不得請求分割，亦無因物之使用目的 不能分割或契約訂有不分割期限之情事，且於原告提起本件 訴訟前，兩造就分割方法無法達成協議，為兩造所是認，是 以，原告訴請分割系爭不動產，於法並無不合。㈢、關於分割方法之考量：
1.按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形 、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其 分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判 決參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當， 法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全 體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張
分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決參照 ）。
2.經查，系爭不動產包含4層建物乙棟及其所坐落之土地1筆， 4層建物乙棟部分包含1、2樓已合法登記建物、及3、4樓增 建之未保存登記建物，而3、4樓建物僅有單一出入口，中間 有內梯連結，1、2樓建物亦為單一出入口，中間亦有內梯連 結，1、2樓建物與3、4樓建物彼此間為不同出入口，1、2樓 建物現為兩造共同出租予主富服裝股份有限公司作為賣場使 用，3、4樓建物現為原告全家居住使用等情，此有前開土地 、建物登記謄本、照片、本院勘驗筆錄可按（見簡易庭卷第 37頁、本院卷44至46頁）。是如施以樓層分配之原物分配方 式，因受限於建物出入口、3、4樓建物為未保存登記建物及 土地持分等問題，實難以為一公平、無紛爭之分割方式，且 兩造亦無表示有此依樓層原物分配之意願。
3.經詢以兩造共有人對共有物分割方法之意願，原告陳以：系 爭不動產為其從小到大成長的地方，原告對之具有濃厚之情 感，又原告自99年起即舉家居住於此，並予花費整修，且上 班地方亦在對面，有其便利性，希望由原告全部取得系爭不 動產之所有權，原告願意以市價補償被告，又系爭不動產承 繼自兩造之父母，如將其公開予以拍賣，長輩們會很傷心等 語；被告則陳以：不同意原告之分割方法，希望以變價之方 式為分割等語。而系爭不動產經本院囑託社團法人新北市不 動產估價師公會估價結果，經該公會以105年1月30日（105 ）公字第0000000號函覆以經該公會指派日升不動產估價師 事務所蔡坤杰估價師承辦，並由該會專案暨都市更新委員會 委員審查蔡坤杰估價師所完成之報告書，認符合不動產估價 技術規則及該公會估價報告書襄閱項目之相關規定（見本院 卷第86頁），而依據報告書，經估價師針對系爭不動產進行 產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及 系爭不動產一最有效使用與獨立估價情況下，經專業意見分 析，採用比較法、收益法（直接資本化法）及建物成本法等 估價方法，評估系爭不動產之市場價格應為6,530萬994元（ 見卷附報告書）。經兩造對於上開鑑定價格均表示無意見。 是本院審酌如附表所示編號3之3、4樓建物現為原告全家居 住使用，且經原告表示取得全部系爭不動產之意願，而被告 係求以變價之分割方法，並無取得系爭不動產之意願，又系 爭不動產為兩造繼承自父母，有特殊情感，予以變價恐為他 人所取得，且恐招致原告全家必須自系爭不動產遷出之結果 ，而被告對鑑價結果表示無意見，足徵其鑑定價格尚屬合理 ，綜合上情，認以系爭不動產全部歸原告所有，而由原告以
前揭系爭不動產全部估價結果即6,530萬994元之半數3,265 萬497元補償被告，為適當之分割方法。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭房 地，為有理由，且以系爭房地全部分歸原告單獨取得，並由 原告以3,265萬497元金錢補償被告之分割方法最為適宜，爰 判決如主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增 進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分 割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有 理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公 平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之 原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負 擔比例如主文第二項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
書記官 陳弘祥
附表：兩造共有之不動產
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│ │ 不動產 │面積 │ 權利範圍 │
│ │ │ │ │
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│1 │新北市淡水區○○段 │90.75平 │兩造各2分之1 │
│ │0000地號土地 │方公尺 │ │
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│2 │新北市淡水區○○段 │共2層， │兩造各2分之1 │
│ │000建號建物（門牌號 │總面積為│ │
│ │碼：新北市淡水區○○│146.86平│ │
│ │路00號） │方公尺 │ │
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│3 │上開建物3、4樓增建之│各樓面積│兩造各2分之1 │
│ │未保存登記建物，詳如│均為 │ │
│ │附件新北市淡水地政事│96.78平 │ │
│ │務所複丈成果圖所示紅│方公尺 │ │
│ │色虛線位置 │ │ │
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