臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第319號
原 告 林育琳
訴訟代理人 李明海律師
複代理人 梁雨安律師
被 告 許進盛
訴訟代理人 王士豪律師
複代理人 林萬生律師
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國105年3月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣南投市○○○○段○○○○○段○○○○○地號土地上如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期為民國一百零三年十月八日土地複丈成果圖所示，編號一三八之五（一）、一三八之五（二）、一三八之五（三）土地及其上之建物騰空返還予原告。
被告應自民國一百零四年八月四日起至被告返還前項房地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣叁萬肆仟貳佰陸拾捌元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰零伍萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰壹拾柒萬壹仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落於南投縣南投市○○○○段○○○○○段00000地號土 地（起訴狀誤載為西施厝段西施厝小段，下稱系爭土地）係 分割自同地段同小段138地號土地，而當時同段138地號土地 共有人間即共同口頭約定之明示分管使用。嗣原告取得系爭 土地，應有部分比例為9,348分之1,502，換算面積為431.42 平方公尺，為所有權人。如附圖即南投縣南投地政事務所複 丈日期民國103年10月8日之土地複丈成果圖所示，編號138- 5⑴、138-5⑵、138-5⑶及其上之建物房屋（下合稱系爭房 地），該建物以原告名義申請電錶，有電費收據可證，並原 告承繼分管契約而占有使用系爭房地，出租予被告，租賃期 間自103年8月5日至109年8月4日共6年（下稱系爭租約）。 ㈡系爭土地原承租予訴外人林慶國經營豬腳餐館，由何金發仲 介租賃，並由代書林翰偉擬定及簽立租約，嗣林慶國提前不 租後，何金發又主動介紹被告向原告承租，當時並有提供土 地相關資料，而何金發與代書林翰偉均在場且明確告以承租 之範圍，及繼續沿用之前與林慶國所簽立之土地租賃契約書 ，內容並未更改，是縱系爭租約未載租賃之範圍，但已事前
明確告知承租範圍，被告不得推諉不知。惟被告竟不依系爭 租約第10條第2款及第6條約定，於租賃範圍位置及指界界限 內使用，反而施以圍籬、鐵絲網擴大逾越租約之使用面積範 圍，致原告遭其他共有人起訴拆屋還地，已繫屬於本院103 年度訴字第379號。其次，被告積欠103年8月23日至104年4 月23日之水電費未繳納，違反系爭租約第10條第3款約定， 是被告已違反系爭租約之約定，原告於104年5月5日及同年6 月8日以存證信函告知被告終止租約並限期搬遷，但被告對 原告所發之存證信函置之不理，迄今拒不搬遷，再以起訴狀 繕本之送達為終止租約之意思表示，並請求返還系爭房地及 清償水電費。被告不依約按期給付水電費及違反使用之約定 ，已違反系爭租約約定，原告自可依約系爭租約第10條終止 契約。是被告因違反系爭租約之約定經原告終止租約，兩造 間無租賃契約關係，被告已無占有權源，原告自得依系爭租 約約定及民法第455條、第179條之規定，請求被告遷讓返還 系爭房地、清償水電費及因終止租約後因繼續占有使用應給 付相當於租金之不當利益。爰先位聲明：⒈被告應將坐落系 爭土地上如附圖所示編號138-5⑴、138-5⑵、138-5⑶及其 上之建物騰空遷讓返還予原告。⒉暨自本起訴狀繕本送達之 翌日起至上開房地返還之日止，按月給付原告新臺幣1萬元 。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈢原告為系爭土地之共有人，應有部分比例為9,348分之1,502 ，並承繼分管契約占有使用系爭房地，雖出租於被告，但因 被告違反租賃契約約定，而為原告終止租約，已如前述，是 被告並無占用系爭土地之適法權源，依民法第767條第1項、 第821條規定及司法院字第1950號解釋、臺灣高等法院94年 度上字第775號意旨，原告自得請求被告將占用系爭土地返 還予原告及全體共有人，並將系爭土地其上之建物返還予原 告。爰備位聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編 號138-5⑴、138-5⑵、138-5⑶土地返還予原告及其他共有 人全體，並前開地號其上之建物騰空遷讓返還予原告。⒉暨 自本起訴狀繕本送達之翌日起至上開房地返還之日止，按月 給付原告及其他共有人全體新臺幣1萬元。⒊原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠被告從事木材業，需約400坪（約1千3百平方公尺）土地以 置放木材，原告遂向被告陳稱可出租原告所有之系爭土地如 附圖所示約2分之1土地，雙方遂於103年8月4日簽立系爭租 約。惟簽約當下原告並未出示系爭土地所有權狀，被告就原 告僅有系爭土地權利僅有9348分之1502一事於簽約當時亦不
知情。嗣因系爭土地之共有人因分割土地糾紛，原告為掩飾 其逾權出租之事實，竟於104年4月17日以電話要求被告終止 租約。被告不甘受損，乃於104年4月21日以南投南崗郵局00 0036號存證信函，要求原告繼續履約。原告則於104年5月5 日以臺中市○○街○○000000號存證信函，表明其就系爭土 地之持分僅有9348分之1502，並捏造被告逾越租約使用面積 使用及未繳水電費之事實，對被告終止租約。被告於收受該 存證信函始確知原告就系爭土地之持分僅有9348分之1502。 ㈡依起訴狀所附系爭租約第7條明文約定「本土地上之樟樹必 須保留完好」，足認系爭租約土地範圍至少涵蓋如附圖所示 之樟樹，若被告僅向原告承租9348分之1502土地（近6分之1 ），則兩造無須作此特別約定。此外，系爭租約第7條更約 明「如承租人需擴建，承租人可自行建之」，益加彰顯被告 所承租範圍絕對不僅9,348分之1,502，否則，豈可任由承租 人即被告自行擴建。又依系爭租約第1條文義並未限制承租 範圍，而第1條所提到之附件，乃系爭土地地籍圖，原告於 證3何以未一併提出該地籍圖，著實令人起疑。再者，原告 除了請求被告將系爭土地返還予原告外，尚請求自起訴狀繕 本送達翌日起自返還系爭土地之日止，按月給付1萬元。兩 造間約定租金為每月1萬元整，若被告土地承租範圍，如原 告主張僅有9,348分之1,502，則何以原告請求被告返還全部 承租土地，亦以每月1萬元計算？顯然原告就被告占用土地 之範圍等同土地承租範圍之事實自認。
㈢兩造係於103年8月15日訂立系爭租約，惟由原告起訴狀證1 可知，訂約前數日，原告已遭其餘共有人起訴返還系爭土地 ，原告明知其對系爭土地權利範圍有所紛爭，卻仍與被告訂 約，顯有詐欺之嫌。而系爭土地之水、電費，依約應由承租 人即被告繳納，惟因承租時，系爭土地之水、電費之使用人 係原告名義，帳單地址亦係送達原告住所，被告未取得繳款 單據，因而無法繳納。衡以被告就系爭租金係一次繳付2年 計24萬元，並繳付押金3萬元完竣，被告豈有避繳數百元水 、電費之理。原告以被告未繳水、電費為由終止租約，則與 誠信原則有違。復依系爭租約第6條前後文義觀之，乃係限 制承租人即被告不得將租賃物即系爭土地作違法之使用或存 放危險物品，以致影響公共安全及附近住戶之安全，若因此 遭人檢舉，由被告負責。至原告遭其餘共有人起訴返還系爭 土地，乃係原告與其餘共有人之間糾紛，與被告無關，自不 容原告曲解為該條之「檢舉」。
㈣原告備位之訴部分，原告係以超出自身之權利，出租予被告 ，再以共有人之身分，對被告主張所有物返還請求權，顯然
原告係以加損害於被告為主要目的，而非維護自身權利，屬 於權利濫用。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103年8月4日簽訂系爭租約，租賃期間自103年8月5日 起至109年8月4日，共6年，每月租金為1萬元。租賃標的為 坐落南投縣南投市○○○○段○○○○○段00000地號土地 即系爭土地，及土地上之建物。
㈡原告為系爭土地之共有人，應有部分為9,348分之1,502。 ㈢原告於104年4月17日以電話通知被告終止租約，嗣於104年5 月5日以臺中市○○街○○000號存證信函終止系爭租約。 ㈣如附圖所示編號138-5⑴、138-5⑵、138-5⑶範圍之土地及 地上物為系爭租約之承租範圍。
四、本件爭點：
㈠系爭租約之租賃範圍為何？被告有無超出承租範圍使用之違 規情形？
㈡被告有無依約繳納水電費及其他違反使用約定之情形？ ㈢原告請求被告返還系爭房地並按月給付1萬元有無理由？ ㈣原告備位聲明依所有物返還請求權請求被告返還系爭土地予 全體共有人；將系爭土地上之建物返還予原告，有無理由？ 其請求是否屬權利濫用？
五、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造於103年8月4日簽訂系爭租約，將系爭土地如 附圖所示編號138-5⑴、138-5⑵、138-5⑶範圍之土地及地 上物出租予被告，每月租金為1萬元。其於104年4月17日以 電話通知被告終止租約，嗣於104年5月5日以臺中市○○街 ○○000號存證信函終止系爭租約等情，業據原告提出系爭 租約、現場照片及存證信函暨收受回執、附圖等件影本為證 （見本院卷第7頁、第9頁至第19頁），並經本院依職權調閱 本院103年度訴字第379號拆屋還地卷宗，審查無訛，且為被 告所不爭執，自堪信為真實。
㈡惟原告先位主張被告未依系爭租約承租範圍使用，施以圍籬 、鐵絲網擴大使用面積，致其遭系爭土地其餘共有人請求拆 屋還地，且積欠自103年8月23日至104年4月23日之水電費未 繳納，違反系爭租約之規定，其得終止租約，請求被告遷讓 返還系爭房地等語，則為被告所否認。是本件應審究之爭點 厥為：被告有無逾越系爭租約承租範圍而擴大使用？被告是 否積欠水電費逾2個月，此可否歸責於被告？原告以被告積 欠水電費為由終止租約，有無違反誠信原則？原告依所有物 返還請求權請求被告返還系爭土地予全體共有人；將系爭土
地上之建物返還予原告，有無理由？其請求是否屬權利濫用 ？茲分述如下：
⒈被告使用土地並無超出系爭租約之承租範圍。 ⑴原告主張：系爭租約係以前任承租人林慶國所承租範圍為準 ，林慶國每月之租金3萬元，然被告每月之租金僅1萬元，系 爭土地其他範圍當初有同意被告暫時使用，但上面不能再蓋 任何建物，然被告施以圍籬、鐵絲網擴大逾越租約之使用面 積範圍，致遭他共有人起訴拆屋還地，足見被告已違反系爭 租約之約定，並提出現場照片為證等語（見本院卷第103頁 至第105頁）。被告則辯稱：原告當初係陳稱系爭土地約2分 之1之範圍欲出租，且系爭租約已有約定被告如有需要可自 行擴建，況承租範圍及於系爭土地上之樟樹，否則契約無需 為如第7條之約定等語。
⑵經查，證人即代書林翰偉於本院準備程序中之具結證稱：系 爭租約訂定時，被告、何金發、原告和伊均在場，是在臺南 市異人館餐廳，由伊代為寫成。系爭租約係以原先跟第一任 承租人之租約為範本而修改過的，本件修改的部分是租金及 年限；在簽約之前都是由原告跟何金發聯繫，原本系爭土地 要租1萬5,000元到2萬元之間，前任承租人也是何金發介紹 ，當時是租3萬元，後來前任不租之後，何金發介紹被告承 租，被告認為租金太貴，後來談好租金1萬元；（問：證物 三是否即為系爭租約之全部？是否還有其他附圖附件？）是 的，系爭租約之附圖就是地籍圖，附件就是原告身分證影印 本、印章、權狀影印本、土地謄本權狀、原告帳戶影本，這 些原本要訂在契約裡面，但是因為要去更改地址，所以就沒 有訂在一起。（問：租賃雙方如何確定租賃範圍？有無去現 場指界？）承租之前何金發就有帶被告去看過，所以才寫契 約。而且就是因為帶被告去指界過，被告認為原本的1萬5,0 00元到2萬元租金太貴，所以才一直殺價到1萬元，後來兩造 談過後約定以1萬元為租金。簽約完以後伊有問被告要不要 帶去指界，被告說何金發已經有帶他去看了，他已經知道了 ，不用再指界。指界程序是何金發處理的，伊沒有參與；前 任租約林慶國的範圍就是原先舊的不動產到大馬路的範圍， 伊後來有跟原告再去看一次，林慶國有把豬舍再整修，但是 整修的範圍符合約定的範圍；林慶國整修部分即如照片①、 ②所示（見本院卷第80頁）照片①是從後面照的，後面這邊 就是廁所。照片②中已經將原本的鐵皮屋封閉起來，從後面 照的那張照片①是沒有錯，全面封閉起來伊就不知道，伊知 道原先靠馬路那邊是紗窗，不是用鐵皮封閉；林慶國租約之 承租範圍與系爭租約承租範圍相同；系爭租約所附附圖即地
籍圖謄本上沒有有劃定承租範圍，有跟被告說範圍是以土地 上的豬舍及林慶國整修後的範圍為承租範圍等語（見本院卷 第72頁至第74頁）。另參證人何金發之證述：原告之系爭土 地，2年前伊有租給朋友林慶國做豬腳飯，做1年多至2年就 結束營業了，結束之後原告就要伊把房子租出去，被告有意 願承租，伊就介紹他，租賃的範圍就是之前做豬腳的範圍， 之後拿定金3萬元，後來下去臺南簽約。簽約之前，伊有跟 被告去指界，指界當時只有伊跟被告二人；範圍就是之前原 告租給林慶國的時候，原告有親自去指界，就是豬舍、荔枝 園，那邊有上下坡，範圍很明顯。那邊有上下坡，以坡坎為 界，之前林慶國租的時候就有鋪水泥，是以林慶國鋪水泥的 範圍，空地是坡坎裡面有鋪水泥的部分有包括在承租範圍內 。（問：是否知道被告有架設圍籬在承租的土地上？該圍籬 是在承租範圍內或外？）知道，圍籬是在承租範圍內；被告 有堆放木頭，堆放在圍籬裡面，圍籬裡面是承租的範圍；第 一次林慶國要租土地的時候，原告有來指界，是原告他們的 分管部分，以坡坎上下坡為界，本件承租的是在上坡，坡坎 下去的部分就不是承租範圍，很清楚。本件的承租範圍與第 一次的一樣等語（見本院卷第74頁反面至第76頁）。由上開 證述可知，系爭土地原係原告委由何金發出租與林慶國，供 林慶國經營豬腳飯，林慶國並曾因此整修建物，林慶國承租 之範圍與系爭租約承租範圍相同，均在駁坎之上坡部分，而 林慶國鋪設水泥之空地範圍及被告架設圍籬堆放木頭之部分 均在系爭租約承租範圍。再參原告所提系爭現場照片觀之， 原做豬舍使用之建物、荔枝園及被告堆放木頭所使用之土地 均在證人何金發所證述之以駁坎為界，鋪設水泥上坡部分之 範圍，此有現場照片在卷可稽（見本院卷第103頁至第105 頁）。堪認被告所使用之土地範圍，並未超出系爭租約約定 範圍。
⑶觀諸系爭租約第7條第2項中段約定：如承租人需擴建，承租 人可自行建之，但如有被檢舉之情形發生，承租人自行負責 排解之，此有系爭租約在卷可參（見本院卷第10頁反面）。 又證人林翰偉證稱：訂立系爭租約時，被告已有表示需放置 東西會很多，當時外面是紗窗給人家吃飯的，沒有整個蓋起 來，原告的意思是可以把他蓋起來，所以照片②已經用鐵皮 整個蓋起來等語（見本院卷第74頁）。足見兩造訂立系爭租 約時，被告已有表示擴大使用之需求，除既有之地上建物外 ，原告亦同意被告得將地上建物擴建使用，僅於有被檢舉之 情形發生時，需將擴建部分拆除，是兩造當事人之真意，顯 非約定被告於系爭租約之使用範圍僅能使用原先林慶國所修
建既有之建物，且此亦非兩造約定所得終止租約之事由。準 此，被告使用系爭土地之範圍，尚未超出兩造系爭租約所約 定使用之範圍，從而，原告主張被告逾越租約範圍而使用， 終止租約，並無理由。
⒉被告積欠水電費逾2個月，原告終止系爭租約為有理由。 ⑴被告固辯稱：伊曾寄發存證信函予原告，表明電費與水費帳 單因規定須由出租人親自辦理帳單轉寄，要求原告協同變更 水、電使用人名義，原告於民事準備書暨調查證據聲請㈠狀 第4頁，亦就拒絕配合名義變更一事自承；另被證4電費帳單 收據，乃係被告自行向電力公司申裝動力電，故繳納人名義 自始為被告，被告無法自行辦理水電費帳單地址之變更，故 被告欠繳水電費，非可歸責與被告等語。
⑵經查，系爭租約係兩造於103年8月4日簽訂，租賃期間自同 年月5日起至109年8月4日。而依系爭租約第5條第2項約定： 承租人營業所需繳納之稅捐、水電費，及健保附加保費，由 承租人負擔繳納。是被告承租系爭土地及其上建物後之水電 費，即應由被告負擔。惟系爭土地及其建物之水電費係自原 告之帳戶轉帳繳納，被告並未辦理變更以繳納水電費，且被 告訴訟代理人於言詞辯論程序中就被告迄今未曾繳納水電費 ，亦不爭執（見本院卷第116頁反面）。準此，被告積欠水 電費迄至言詞辯論終結時仍未繳納水電費等情，堪予認定。 ⑶再查，證人林翰偉於本院準備程序中結證：系爭租約契約是 伊代擬的，筆跡是伊的筆跡，承租雙方簽名租約上後當天， 原告就拿她的身分證影印本、印章、權狀影印本、土地謄本 交給被告，因為要變更水電費寄送地址的資料，這與第一任 簽約的過程是一樣的。（問：兩造簽約時，對於系爭土地建 物之水電費，有無協議由何人負擔？如何繳納？）約定由承 租人即被告改寄送水電費的地址，使用者付費，被告是委託 何金發改地址，何金發說這個很簡單他去處理就好，跟第一 任一樣；系爭租約之附圖就是地籍圖，附件就是原告身分證 影印本、印章、權狀影印本、土地謄本權狀、原告帳戶影本 ，這些原本要訂在契約裡面，但是因為要去更改地址，所以 就沒有訂在一起；被告說要做雕刻等，可能需要龐大的電力 ，所以要重新申請電，原告說不知道能不能重新申請電，要 求被告辦理變更地址的時候講看看；水電費繳納沒有變更， 還是從原告的帳戶扣款等語（見本院卷第72頁反面至第73頁 反面）。另證人何金發具結證稱：兩造簽約時沒有提到要變 更水電費寄送的地址，也沒有請伊去辦。簽約後也沒有講， 對於系爭房地之水電費，沒有協議；後來原告打電話跟伊說 水電都沒有繳，因為水電是用原告銀行帳戶去轉的，伊沒有
辦法幫她辦。（問：契約有無約定水電費如何繳納？）去到 臺南簽約他們就寫好契約了，並且交錢。對這部分伊沒有印 象；簽約當時原告提出一個地籍圖而已等語（見本院卷第75 頁）。由上可知，系爭租約於契約內容已載明水電費應由被 告負擔，徵諸上開證人所言，原告當時既已交付其原告身分 證影印本、印章、權狀影印本、土地謄本權狀、原告帳戶影 本，即係為供被告辦理水電更改帳單寄送地址，是被告自不 得諉為無法辦理變更而無法繳納。其次，被告雖辯稱其已有 委託何金發向原告請求協助辦理變更水電費帳單寄送地址乙 事，惟自何金發上開證述，尚未能證明被告於收受原告繳納 水電費之催告通知後，已有聯繫何金發以積極處理水電費繳 納之問題。是被告辯稱其積欠水電費，係因未能辦理變更帳 單寄送地址，而不可歸責於己等語，尚難採信。況被告於10 4年4月21日寄發存證信函予原告時，其積欠之水電費已達8 個月之久，系爭租約迄今之水電費被告均未曾繳納，亦未見 被告向原告清償已屆期之水電費，顯見被告並無盡力履行系 爭租約繳納水電費之義務，以免於違反租約之規定，且繳納 水電費既為系爭租約所明定，則原告依系爭租約之規定，行 使其出租人之權利，自難認係以損害他人權利之目的，而有 違反誠信原則之可言。是被告前開所辯，尚難採信。 ㈢再按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例參 照），惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資 計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利 之標準（最高法院92年度台上字第324號判決參照）。系爭 租約已於104年5月5日經被告終止租約而消滅，為兩造所不 爭執，業如前述。而被告迄未返還系爭房地予原告，則被告 於原告終止租約後繼續使用系爭房地，侵害原歸屬於原告之 利益，致原告受有損害，應返還其所受之利益。系爭租約之 租金為每月1萬元，是原告主張相當於租金之不當得利，以 每月1萬元計算，應屬可採。審酌被告所受之利益為暫時免 於租金之給付，及原告所受之損害，為無法為租金之收益， 原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即104年8月4日 ，此有送達證書在卷可稽（見本院卷第31頁）起至返還系爭 房地之日止，按月給付1萬元相當於租金之不當得利，為屬 可採，應予准許。
六、綜上所述，原告先位主張兩造間系爭租約因被告積欠水電費
逾2個月，有違系爭租約之規定，經原告終止系爭租約，被 告應返還系爭房地並給付相當於租金之不當得利，依系爭租 約及民法第455條、第179條，請求被告應將如主文第1項所 示之系爭房地返還原告，及自起訴狀繕本送達翌日即104年8 月4日起至清償日止，按月給付1萬元相當於租金之不當得利 ，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保以代釋明 ，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額併予准許。
七、末按，訴之預備之合併，係指原告預防其提起之此一訴訟無 理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時 ，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言。先位請 求無理由，為後位請求之停止條件，先位請求有理由，係後 位請求之解除條件。故訴之預備合併，法院應先就先位之訴 為調查裁判。如先位之訴有理由，備位之訴即毋庸裁判，必 先位之訴為無理由，法院始得就備位之訴為裁判。查本件原 告先位之訴依系爭租約及民法第455條、第179條規定而為請 求，既有理由，其備位之訴依民法第767條第1項、第821條 規定而為之請求，即毋庸裁判，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 林永祥
法 官 鍾淑慧
法 官 李怡貞
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
書記官