宣 示 判 決 筆 錄 104年度北簡字第2314號
原 告 余歛
訴訟代理人 呂宗達律師
被 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 汪亦祥
訴訟代理人 王祖敏
郭建榮
上列當事人間104年度北簡字第2314號給付租金事件，於中華民
國105年2月25日言詞辯論終結，105年3月28日下午5時在本院台
北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李宜娟
書記官 張閔翔
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有房屋租賃契約在 卷可稽，是本院就本件訴訟自有管轄權。又被告之法定代理 人於訴訟中變更為汪亦祥，其已具狀聲明承受訴訟，核無不 合。
二、原告主張：
㈠、兩造於民國87年1月1日起就坐落桃園縣中壢市○○路○段00 0號一樓房屋及其基地全部（下稱系爭房屋），訂立房屋租 賃契約，租賃期間自87年1月1日至92年12月31日止，共計6 年，租金每月為新台幣(下同)88,889元(含租賃所得稅)，被 告應於每月1日以前繳納1個月份之租金。上開租期屆至後， 兩造同意續租再延展1年至93年12月31日止，復又續約自94 年1月1日至99年12月31日，原計出租6年，但在98年3月間， 因被告希望原告能調降租金並繼續出租10年給被告使用收益 ，原告遂同意被告所請，於原舊約屆滿日99年12月31日前提 前至98年4月1日簽訂續約共計11年又9個月，租期自98年4月 1日起至109年12月31日。詎被告於98年3月底所派代理人未 告知原告欲將所訂契約期間拆成3段並製作成3份契約，即預 先要求原告簽署在尚未正式完整裝訂之契約尾頁處，原告當 時誤以為只是比照前舊約之續約模式處理，遂在被告所提出 之零散文件上簽名，待原告完成簽名後不久，被告竟將之裝
訂於未曾提示給原告閱覽過之三份契約上，原告對於被告上 開處理契約之不當行為，曾於98年4月間以寄發中壢環北存 證號碼269號存證信函向被告提出異議。惟當時被告雖有來 函解釋但仍未化解原告之疑慮。被告表面上雖口頭佯稱要與 原告一次續約11年又9個月，但卻違反誠信，將契約拆成三 個階段(第一階段：98年4月1日至103年3月31日。第二階段 ：103年4月1日至108年3月31日。第三階段：108年4月1日至 109年12月31日)，且亦乘原告疏於注意而片面調整契約約款 ，以技術性字眼包藏終止契約條款致原告陷於不知，已屬有 可歸責在先，雖事後被告有履行第一階段契約內容，然於10 3年2月間被告在未事先告知下，竟私下與原告所出租房屋之 隔壁屋主洽談租約，於原告發現被告上情時，被告所派的管 區業務先是絕口否認，並向原告佯稱：「怎麼可能會搬走， 若要遷移也要花掉3-4百萬元」云云，但原告對其業務所稱 仍感到質疑，原告遂主動打電話向被告總公司查證並瞭解是 否係因為附近新開一家7-11便利超商的問題而影響到生意? 原告出於善意且向被告表示雙方可坐下來談租金條件事宜， 之後被告雖曾派業務來洽談，但被告此時不但要求原告將原 本14萬元租金調降至5萬元，且要求5萬元外加擴充三間店面 (原本承租範圍只有相當於二間店面)提供出租給被告使用收 益，原告認為被告所提出之要求甚為無理，被告竟違反契約 及誠信而向緊鄰隔壁的屋主承租房屋，更於103年7月14日以 寄發內湖西湖存證號碼789號存證信函來函主張於103年8月 14日終止租賃契約，原告於收悉該函後亦於同年月16日委請 呂宗達律師寄發103年度律宗字第00000000號律師函告知被 告終止租約無效且應繼續履行契約內容給付租金，惟被告迄 今仍未按時繳納租金。
㈡、先位之訴部分：被告自103年8月15日起迄原告提出103年12 月1日起訴狀之日，已有3個月又15天，租金共計490,000元 （計算式：140,000×3個月+ 70,000(半個月)= 490,000） 未依約繳納，而依被告所寄發之存證信函，已足證被告拒絕 依系爭租約履行(即第二階段契約期間)，是就將來未到期即 自103年12月1日起至108年3月31日止之租金，原告即有預為 請求之必要。而系爭租約第七條第三項之約定屬定型化契約 且對原告顯失公平，依民法第247條之1之規定，應屬無效。 縱認有效，依契約之整體解釋，被告終止租約仍應得到原告 同意始得為之，故被告主張終止租約，顯無理由。爰依系爭 租約約定，請求被告給付租金。並先位聲明為：⒈被告應給 付原告新台幣490,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉被告應自103年12月
1日起至108年3月31日止，每月1日前給付原告140,000元。㈢、備位之訴部分：按系爭租約之租期自103年4月1日至108年3 月31日止，合計5年，為定期租賃契約，是於租賃期限內之 租金利益，係屬依已定之租約通常可得預期之利益。退步言 之，倘認被告期間終止系爭租約為有理由，惟被告於進入第 二階段履約時，竟提出降半價租金且要追加一間房屋提供使 用，否則立即終止租約並向緊鄰之隔壁屋主另行承租，顯係 權利之行使，以損害原告為主要目的，而被告縱然終止系爭 租約，但卻與他人締結新租約，其所獲取之利益想必有限， 則使原告原本可得預期之利益之損失擴大，比較衡之，顯然 被告所得利益不多而原告所受損害卻甚大，足認被告終止系 爭租約之權利行使，顯係以損害原告為主要目的，實已構成 權利濫用並違反誠實及信用原則，是就自103年8月15日起至 108年3月31日止共55個月又15天，租金共計7,770,000元(計 算式：140,000×55(月)+ 70,000 = 7,770,000)，即為原告 所失利益，被告自應負賠償之責，且被告應將承租之標的房 屋完全回復原狀後交付予原告，又回復原狀之費用為如附件 所示878,300元，扣除兩造間104年度北簡字第6396號一案已 判決抵銷無障礙坡道部份費用12,500元後，被告應再給付原 告865,800元。並備位聲明為：⒈被告應給付原告7,770,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；⒉被告應給付原告865,800元；⒊原告願供擔 保，請准宣告假執行。
㈣、提出：房屋租賃契約、中壢環北第00269號存證信函、內湖 西湖第000789號存證信函、律師函、終止租賃契約書、估價 單等件影本及照片數禎為證。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、租約第七條第三款已清楚明定：「乙方(即被告)可解除或終 止本契約」，被告自有權於103年8月14日終止租約，而無須 給103年8月15日以後之租金，原告斷章取義曲解文義主張終 止租約應經其同意，自不足採。又依社會交易習慣上，租賃 契約之簽訂，出租人對於承租人及承租條件具有決定權，被 告居於承租人地位，僅能以協商方式與出租人協議租賃契約 ，原告於租賃契約之簽訂過程，係位居優勢地位，且原告於 訂約當時並非無從選擇締約對象或無法拒絕締約之內容，是 系爭租賃契約並無民法第247條之1之適用。又兩造98年3月 份所簽之租約固然按租賃期間之不同拆分成三份契約，然經 被告送原告審閱時，均已完整裝訂，且於簽約當時均有合理 解釋並說明其簽訂方式與內容，該契約之格式為直書橫寫， 亦與舊契約之直書直寫之排版與文字截然不同，原告自可察
覺二者間之差異。嗣原告雖寄發中壢環北存證號碼269號存 證信函向被告提出異議，惟其內容係略以：「台端方代表洽 辦人員並未詳細告知我方，有關本標的租約將以時間區隔為 3份契約一事…又我方簽署契約當時並未將契約完整裝訂， 故我方於事前既無此意，簽約時亦無所悉…台端擅自變更雙 方契約型態…」等語，亦即原告僅就契約裝訂方式有所疑問 ，至於租約內容，迄至被告終止租約前原告均未就租約條款 提出異議或有所爭執，被告已於98年5月27日寄發內湖西湖 存證信函第577號向原告釋疑，原告就其所指稱之契約裝訂 問題與契約條款之匯款銀行已消滅、預先將原告之身分證字 號及地址為記載、日期被告自行填寫、身分證字號誤植、簽 名筆色不同或用印時間不同等瑕疵，原告既均未於一年內主 張其有何因此陷於錯誤而簽約之情事並撤銷其意思表示，自 應受系爭租賃契約拘束。況且兩造先前於93年8月26日簽訂 之舊租約亦已明定被告可提前終止契約，系爭租約不過予以 沿用，原告自無不知之理，原告稱被告片面調整約定，係屬 推卸之詞。又被告終止租約改承租系爭房屋相鄰之店面，其 目的無非因其面積相較於系爭房屋為大，租金卻更為便宜， 且被告與原告間素無糾紛，實無由意圖損害原告，被告依約 終止租賃契約，並於期前以存證信函特告原告，使原告能於 租賃期滿前，尋找其他合適之承租人，並無原告所稱虛偽隱 匿與他人訂約以排除同業競爭之情事，且被告亦已依第七條 第三項給付相當於壹個月租金數額之損害賠償於原告，對於 原告來說並非不利，自無權利濫用及違反誠信原則。㈡、被告依約終止租約後，依系爭租約第四條第四項「乙方(即 被告)應將標的物於機器設備拆除搬遷及清理雜物後之現狀 返還予甲方(即原告)」之約定，被告係負現狀返還義務，所 需拆除者僅係機器設備，且衡以一般社會通念，「機器設備 」乃動力機械之總稱，係指由若干零件裝配，在動力驅動下 ，利用機械原理製造的裝置，與原告主張被告應拆離之裝潢 設施，顯屬有間，原告卻斷章取義空言曲解為「機器」及「 設備」，顯失所據，且無論係「機器設備」亦或「機器及設 備」皆與原告提出之「無障礙走道」、「地板裝潢」、「玻 璃門」及原告所提104年3月13日陳報狀之附件一1估價單所 列等裝潢設施顯非相截然不同，非屬系爭租約第四條第四項 機器設備之範疇，原告請求被告給付回復上開裝潢之修繕費 用878,300元，要屬無據。另原告請求被告提前終止租約之 違約金依約得由保證金扣抵ㄧ個月租金140,000元，復扣除 103年8月1日至103年8月14日租金後，原告尚須返還保證金 餘額104,362元予被告，且迄今仍怠於履行，此部分業經被
告已另案起訴請求，原告未見及此竟反而請求被告猶需支付 違約金140,000元，要無可採。又倘若原告之主張有理由， 其所主張之所失利益金額亦應扣除所得稅10%及補充保費2% 。
㈢、提出：房屋租賃契約(契約期間自98年4月1日至103年3月31 日)、房屋租賃契約(契約期間自103年4月1日至108年3月31 日)、房屋租賃契約(契約期間自108年4月1日至109年12月31 日)、內湖西湖存證信函第577號、中壢聖德店租約、維基百 科、93年8月26日簽訂之租賃契約、支付命令等件影本為證 。
四、原告主張兩造前於87年1月1日起就座落桃園縣中壢市○○路 ○段000號一樓房屋及其基地全部，訂立房屋租賃契約，租 賃期間自87年1月1日至92年12月31日止，共計六年，每月租 金88,889元(含租賃所得稅)，之後又續約1年，且於94年1月 1日續約至99年12月31日。嗣於98年4月1日簽訂續約，新約 期間自98年4月1日起至109年12月31日，共計11年又9個月。 嗣被告寄發存證信函內湖西湖存證號碼第789號通知原告自 103年8月14日起終止系爭租約等事實，有房屋租賃契約(契 約期間自98年4月1日至103年3月31日)、房屋租賃契約(契約 期間自103年4月1日至108年3月31日)、房屋租賃契約(契約 期間自108年4月1日至109年12月31日)、內湖西湖存證信函 第577號等件影本附卷為證，並為兩造所不爭，堪信為真實 。惟關於原告先位主張被告終止系爭租約不合法，被告應給 付103年8月15日起至起訴日即103年12月1日止之租金共 490,000元，及預為請求103年12月1日起至108年3月31日止 之租金；另備位主張被告終止租約係權利濫用違反誠實信用 原則，應賠償原告利益即就103年8月15日起至108年3月31日 止之租金7,770,000元，並應賠償系爭房屋回復原狀之費用 等情，為被告否認，並以前揭情辭置辯，則原告主張是否有 理由，茲分述如下：
㈠、被告依房屋租賃契約第七條第三項終止租約是否無效？ 1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院40年度台上 字第439號、41年度台上字第514號判例亦可參照。查系爭租 約第七條第三項約定：「乙方可解除或終止本契約，雙方同 意乙方解除或終止本契約時，得由保證金內扣除相當於一個 月租金數額作為損害賠償總額予甲方，絕無異議」，有系爭 租約在卷可參，且為兩造所不爭執。該契約條款前段之文義 既已清楚載明被告得終止系爭租約，後段所稱之「雙方同意
」係針對被告解除或終止租約之損害賠償金額作約定，而非 指被告終止租約時應經原告之同意，則被告主張其得提前於 103年8月14日終止租約，自屬有據，原告主張依契約整體之 解釋並探求當事人之真意，係指被告終止租約應經其同意， 顯與契約之文義不符，自非可取。
2.復按民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類 契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯 失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款 之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使 他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方 當事人有重大不利益者」。而88年4月21日民法債編增訂第 247條之1，係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者 所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大 眾普遍知法、守法起見，乃於本法中列原則性規定，明定附 合契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之 公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯 失公平者，明定該部分之約定為無效。而該法條所稱「按其 情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務 ，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最 高法院96年度台上字第168號判決參照）。又所謂定型化契 約之條款因違反誠信原則顯失公平而無效者，係以契約當事 人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約內 容餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。苟訂 約時並無上述情形，即不得於訂約後不為履行，設詞違約， 反有悖誠信原則，有害交易安全（最高法院94年度台上字第 941號判決參照）。查兩造所簽訂之系爭租賃契約，係被告 預先擬定，此為兩所不否認（見本院卷第52頁）。原告雖又 主張第七條第三項係定型化契約條款且對原告顯失公平，依 民法第247條之1，應屬無效云云。惟系爭租賃契約之內容， 係專為出租系爭房屋而擬定，契約相對人僅有原告一人，與 定型化契約係用於與多數不特定相對人締約之情形不同；且 原告為出租人，並非處於無從選擇締約對象或拒絕締約之境 地。被告並無濫用締約自由，違反誠信原則之情況，即非民 法第247條之1所規範對象，自無違反該規定可言。再觀諸系 爭租約第七條第三項約款之文字與系爭租約中其他條款文字 之大小相同，並未刻意隱藏，亦未對於出租人之原告有明顯 不利，且兩造先前於93年8月26日簽訂之舊租約亦於第七條 第三項及第八條明定被告可終止契約（見本院卷第51頁）， 而非約定被告終止租約應經原告之同意，與系爭租約第七條 第三項約款之內容並無明顯之不同，且原告於98年4月28日
所寄發予被告之中壢環北存證號碼269號存證信函中僅就租 約以時間區隔為3分契約一事向被告表示異議，而未就契約 第七條第三項約款之內容表示不知或未經其同意（見103年 度壢簡字第1232號卷第10、11頁），尚難認被告有何以片面 調整契約約款，並以技術性字眼包藏終止契約條款，致原告 陷於不知之情形可言，原告主張該約定違反民法第247條之1 之規定應屬無效，且被告有可歸責事由，其終止租約不合法 ，不生效力云云，並無可取。是被告既已於103年7月14日以 內湖西湖郵局第000789號存證信函通知被告於103年8月14日 終止系爭租約，依系爭租約之約定，系爭租約已合法終止， 則原告先位請求被告給付103年8月15日起至103年12月1日止 之租金490,000元，並預為請求自103年12月1日起至108年3 月31日止，每月之租金140,000元，即乏依據，要無可取。㈡、再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第 148條定有明文。原告復主張本件被告於進入第二階段履約 時，提出降半價租金且要追加一間房屋提供使用，否則立即 終止租約並向緊鄰之隔壁屋主另行承租，顯係權利之行使， 以損害原告為主要目的云云；惟被告本得依系爭租約第七條 第三款約定終止租約，已如前述，故被告終止租約要屬合法 ，並無違約情事，尚非權利濫用情形。原告主張被告違反民 法148條規定，應賠償原告自103年8月15日起至108年3月31 日止之租金7,770,000元云云，亦非可採。㈢、原告雖主張被告搬離後，尚有：無障礙坡道設備未拆除、地 板墊高未鏟除，3.玻璃門未拆除，致未能裝上原來鐵門，4. 其他項目詳如估價單所示（詳附件）等未回復原狀，扣除其 中之「無障礙走道在水溝上」之拆除費用業經被告請求原告 返還保證金之本院104年度北簡字第6396號民事判決認定可 與保證金抵銷，其餘項目之回復原狀費用共865,800元應由 被告負責賠償等情，固提出照片及估價單為證（見本院卷第 84頁、141、142頁）。惟查，被告否認上開照片係系爭租約 簽立時之現狀，而原告復未能提出其他證據證明系爭租約成 立時之「現狀」為何，且系爭租約第四條第四項約定：「本 契約租賃關係結束時，乙方應將標的物於機器設備拆除搬遷 及清理雜物後之現狀返還予甲方，並不得向甲方要求遷移費 用」，此為兩造所不否認，故依前揭約定，被告於租賃關係 結束後僅須將機器設備拆除搬離，將租賃物依現狀交還予原 告，並不負有將租賃物回復於訂約時原狀之義務。而原告所 主張之地板墊高未鏟除、玻璃門未拆除，致未能裝上原來鐵 門，其他如附件估價單所示其餘項目（除上開無障礙走道在
水溝上未拆除以外），既非屬機器設備，自不在系爭租約第 四條第(四)項約定本契約租賃關係結束時，乙方即被告應將 標的物於機器設備拆除搬遷及清理雜物之範圍，原告自不得 要求拆除。故原告請求被告應給付回復原狀之費用865,800 元，即非可採。
㈣、綜上所述，系爭租約既經被告於103年8月14日合法終止，則 原告先位請求自103年8月15日起迄原告提出103年12月1日起 訴狀之日，已有3個月又15天，租金共計490,000元並預為請 求未到期自103年12月1日起至108年3月31日止之租金；暨備 位請求被告賠償原告自103年8月15日起至108年3月31日止之 租金7,770,000元，及給付回復原狀之費用865,800元，均無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所附麗，應併駁回之。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 張閔翔
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
書記官 張閔翔
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