臺灣臺北地方法院民事判決 104年度北簡字第13933號
原 告 周泰利
訴訟代理人 廖巧年
被 告 游凱翔(羅德地政士事務所)
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年3月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號三樓之七房屋遷讓返還原告，並自民國一百零五年三月二十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣貳佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣壹拾肆萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原 告起訴請求返還臺北市○○區○○路0段000號3樓之7房屋（ 下稱系爭房屋）坐落於臺北市松山區，依前揭規定專屬本院 管轄，本院自有管轄權。又被告經合法通知，未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原 告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：兩造於民國101年6月5日簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間 自101年6月5日起至103年6月4日止，每月租金新臺幣（下同 ）17,000元，應於每月5日前繳納，被告並給付押租金 32,000元，嗣租期屆至，被告仍占有使用系爭房屋，原告並 繼續收取租金。詎被告自104年5月5日起即未依約繳納租金 ，經原告以起訴狀繕本之送達作為附條件終止租約之意思表 示，請求被告於起訴狀繕本送達翌日起10日內給付積欠之租 金，逾期不繳即終止租約。被告迄未給付積欠之租金，系爭 租約業已終止，被告仍未依約將系爭房屋遷讓返還原告，為 此請求被告遷讓返還系爭房屋，並於扣除前付押租金後，給 付終止租約前積欠之租金146,500元，及終止租約後每月相 當於租金之不當得利17,000元，爰依民法第767條第1項前段 、系爭租約及不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲 明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自105年3月20日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告17,000元。㈡
被告應給付原告146,500元。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明陳述。
四、得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租 人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者 ，視為以不定期限繼續契約，民法第439條前段、第451條分 別定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發 生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨 同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨可供參照） 。經查，原告主張兩造簽訂系爭租約，約定租賃期間自101 年6月5日起至103年6月4日止，每月租金17,000元，被告已 給付押租金32,000元等情，業據其提出與所述相符之系爭租 約為證。又被告於租期屆滿後，仍占有使用系爭房屋，原告 並繼續收取租金一節，為原告所自承，揆諸前揭說明，兩造 間就系爭房屋有不定期限租賃關係存在，被告負有依原租賃 條件按月給付原告租金17,000元之義務。 ㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455 條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收 回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個 月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。本件被告自104 年5月5日起即未繳納租金，經原告以起訴狀繕本之送達作為 附條件終止租約之意思表示，即以起訴狀繕本之送達為催繳 租金之通知，請求被告於起訴狀繕本送達翌日起10日內給付 積欠之租金，逾期不繳即終止租約，而前揭起訴狀繕本並於 105年3月10日送達被告，有送達證書在卷足憑。是原告前揭 附條件終止租約之意思表示，因被告迄未於起訴狀繕本送達 翌日起10日內清償而條件成就，即自105年3月20日起發生終 止租約之效力。又被告自104年5月5日起即未依約繳納租金 ，則迄至原告終止系爭租約日即105年3月20日止，被告遲付 租金總額於扣除押租金32,000元後，已達2月以上，揆諸前 揭規定，原告前揭終止系爭租約即屬合法。準此，系爭租約 既經合法終止，則原告於扣除前付押租金32,000元後，請求 給付自104年5月5日起至105年3月20日止積欠之租金146,500 元【計算式：（17,000元×10）+（17,000元×15/30）＝ 178,500元；178,500元-32,000元＝146,500元】，乃屬有據
。
㈢第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占 有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於 租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照 ）。經查，系爭租約業於105年3月20日終止，已如前述，是 被告自斯時起已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占 有而應返還相當租金之不當得利。再參酌系爭房屋每月租金 為17,000元一節，有系爭租約在卷足憑，是原告請求被告給 付自終止租約後即105年3月20日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，亦屬有據。五、綜上所述，被告積欠租金總額已達2期以上，系爭租約復經 原告合法終止，被告無占有使用系爭房屋之正當權源，從而 ，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約及不當得利法律 關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告146,500元 ，及自105年3月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給 付原告17,000元，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
臺北簡易庭
法 官 葉詩佳
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 林錫欽