宣 示 判 決 筆 錄 104年度北簡字第13805號
原 告 吳孟霖
被 告 姜玫嫈
上列當事人間104年度北簡字第13805號調整租金等事件，於中華
民國105年2月25日言詞辯論終結，105年3月31日下午5時在本院
台北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李宜娟
書記官 張閔翔
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬伍仟元，及其中新臺幣貳萬貳仟伍佰元自民國一百零四年十月三十一日起，及其中新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元自民國一百零五年一月十五日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年二月十日起至民國一百零五年六月九日止，按月於每月十日給付原告新臺幣肆萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾叁萬伍仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠、兩造於民國104年6月間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約） ，由被告承租原告所有台北市○○○路0段000巷00弄0號3樓 房屋（下稱系爭房屋）約定租期一年，自民國104年6月10日 起至105年6月9日止，月租金新臺幣（下同）45,000元（含 第四台及大樓清潔費）。嗣於104年8月8日蘇迪樂颳風來襲 ，強風暴雨疑自冷氣機洞口縫隙侵入，導致系爭房屋毗鄰冷 氣機洞口之天花板邊緣一處浸水下塌，客廳約1/3面積泡水 。颳風暴雨本係天災，不可抗力，且系爭房屋中另有三房均 完整無恙，並未浸水，原告亦旋將冷氣機換新，封閉縫隙。 並體念被告面臨客廳泡水之不便，於契約第28條增訂自104 年8月10日起至漏水修繕完畢止，租金減半為22,500元。詎 其後原告先於8月23日發簡訊通知被告，希望於同年月25日 至28日間，能挪出半小時供原告會同修漏師傅共同會勘修漏 ，然被告以事忙無法安排回拒。又於104年9月2日及8日原告 再透過LINE發簡訊通知被告，希望在9月15日前能給原告三 個時段，每時段僅需半小時，供師傅擇一時段會勘修漏，仍
為被告以同上理由拒絕。因被告遲不安排時間供原告確認漏 水狀況，原告遂委任張景豐律師代為函知被告，除函知將自 本年10月10日起，恢復按原約定之租金額計收租金外，並函 達如租屋現仍有漏水情事，需要整修，務請將方便之時間電 話通知張律師，俾會同原告及修漏師傅會勘修漏。上開律師 函經透過郵局送達後仍為被告所拒收。原告再於本月12日將 律師函攝影透過LINE發簡訊通知被告，被告雖已讀取此簡訊 ，然有關10月份應給付之租金，仍僅支付22,500元，尚有22 ,500元未付。原告多次詢問被告均稱已無漏水情事，故應係 冷氣機換新，縫隙已被封閉所致，是姑不論減收租金之原因 已不存在；退步言之，縱然房屋仍有漏水情事，但被告多次 故意阻止原告之修漏行為，無非在避免租金之應恢復按原約 定數額給付，依民法第101條第1項「因條件成就而受不利益 之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者,視為條件已 成就」之規定，依法應視為漏水已修繕完畢之條件已成就， 原告自亦得請求被告回復按原有租金額計算給付。是被告應 給付原告之租金中104年10月份及11月份均仍僅支付22,500 元，二個月共積欠有45,000元未付，104年12月及105年1月 份之租金被告亦迄今分文未付，是被告已共積欠原告135,00 0元租金未給付（22,500×2+45,000×2）。為此，爰起訴請 求，並聲明：⒈被告應給付原告135,000元及其中22,500元 自起訴狀繕本送達被告翌日起，餘款自本準備書狀送達被告 翌日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；被 告應自105年2月10日起至房屋租賃契約終止日止，按月於每 月10日給付原告45,000元。
㈡、提出：房屋租賃契約、律師函及郵局送達字據、Lin原文抄 本、中華電信通話明細清單、Line原文等件影本及錄音光碟 為證。
二、被告則以：原告迄今均未修繕，被告亦曾讓原告請工人進屋 查看一整天，嗣工人表示須經估價後，即無下文。於104年9 月28日後牆壁仍有漏水情形，10月後冷氣牆壁下亦有漏水， 被告之後又將事情均交由律師處理，並無誠意修繕。且被告 均有給付租金，原告超收4個月之擔保金，故被告未付104年 12月及1月租金，依土地法第99條規定，可以抵2個月租金等 語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張兩造於104年6月間簽訂系爭租約，約定由被告 向原告承租系爭房屋，租賃期間為自104年6月10日起至105 年6月9日止，並約定於每月10日前支付租金45,000元；被告 已交付原告擔保金9萬元；嗣因104年8月8日蘇迪樂颳風來襲 ，導致系爭房屋漏水。雙方於系爭租約第28條議訂自104年8
月10日起至出租人將漏水修繕完畢止，租金減半為22,500元 ，被告於104年10月及11月份仍僅給付減半之租金，自104年 12月起則未再按月給付租金等情，為被告所不爭執，並有兩 造不爭執其真正之系爭租約附卷可稽（見本院卷第3至8頁） ，堪信原告上開主張為真實。
四、本件原告主張系爭房屋之漏水已因其將冷氣機換新，縫隙封 閉而修繕完畢，縱認尚未修繕完畢，因被告拒絕配合原告修 繕系爭房屋，故意阻止條件之成就，依民法第101條第1項之 規定，應視為系爭房屋之漏水已修繕完畢，故系爭房屋之租 金應自104年10月10日起恢復為原約定之每月45,000元，被 告應自該日起按月給付租金45,000元等情，則為被告所否認 ，並以前詞置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：㈠、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻止其 條件成就者，視為條件已成就，為民法第一百零一條第一項 所明定，所謂以不正當行為阻止其條件之成就，包括不作為 在內，倘依契約或通常情形，須當事人一方之協力行為，始 能使其條件成就者，為圖免因條件成就而受不利益，任意不 為該行為，即係以不正當消極行為阻止其條件之成就，自應 視為條件業已成就（最高法院91年度臺上字第1212號判決意 旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。㈡、查系爭租約第4條、第28條分別約定「每月應繳月租金新台 幣肆萬伍仟元整，並於每月10日前支付當月租金，..」、「 因蘇迪勒風災導致屋內漏水，經雙方議定從民國104年8月10 日起依第四條租金約定由45,000元減少租金22,500元，至出 租人將漏水修繕完畢後，恢復原始租金45,000元」，有系爭 租約附卷可稽，則兩造顯係約定以系爭房屋修繕完畢作為恢 復原租金每月45,000元之條件。而原告主張系爭房屋漏水原 因應係風雨自冷氣機洞口縫隙侵入，故於原告將冷氣機換新 ，封閉縫隙後，經原告於104年8月19日電詢被告，被告稱已 無漏水之情事等情，業據其提出電話錄音光碟及其譯文在卷 可考（見本院卷第36頁）。觀之前揭對話之內容，原告詢問 被告是否仍有漏水情形，被告答稱：「（原告問：這幾天下 午都下大雨，有在滴嗎?）沒有滴了，我有注意；牆壁也沒 濕；……（雨很大對不對？）對，可是我有注意……沒有滴 ，我還上去摸一下沒有溼溼的，我兩邊都有摸……可是沒有 溼。如果有滴、有濕，我會傳LINE給你看，我沒傳給你就表 示沒有滴，因為我剛好在做復健，下很大雨，我想說完了， 我家一定又淹水了，回來沒有，裡面沒有」等語，且原告於 同年8月23日、25日又多次詢問被告這幾天之風雨是否有導
致屋內漏水，被告亦未向原告反應有漏水之情形，復參以倘 若屋內仍有漏水情形，衡諸常情，被告理應會積極配合原告 之修繕以避免漏水之情形再次發生，惟被告對於原告之後多 次提議再找師傅進入房屋會勘修繕事宜，被告均以忙碌等由 為不願配合，有原告提出之line對話在卷可憑（見本院卷第 27頁），自難認系爭房屋仍有漏水之情形，而被告對於其所 辯於9月28日後牆壁還有漏水情形，10月後冷氣牆壁下也有 漏水一節，復未能舉證以實其說，是原告主張經其將冷氣機 換新，封閉洞口縫隙後，系爭房屋漏水問題已修繕完畢等情 ，應堪信取，被告辯稱系爭房屋於9月以後仍有漏水之情形 云云，尚非可採。況且，縱認系爭房屋仍有漏水之情形，惟 原告既已多次表達欲找師傅進入系爭房屋勘查修繕之意，然 被告卻均以忙碌等為由拒不配合原告進入修繕，顯係為避免 租金回復原約定之數額，而故意以消極不配合之不正當行為 阻止原告修繕漏水即前揭條件之成就，依上開民法第101條 第1項之規定，自應視為條件已成就即原告已修繕漏水完畢 ，是原告主張其已修繕漏水完畢，租金應自104年10月起恢 復原約定之租金45,000元，被告應補給付自104年10月及11 月之租金各22,500元，暨給付104年12月及105年1月之租金 各45,000元，並自105年2月10日起至系爭租約終止日止，按 月於每月10日給付原告45,000元之租金，即屬有據。㈢、至被告另辯稱其已給付4個月之擔保金，依土地法第99條， 可抵2個月租金云云，惟兩造之系爭租約第5條約定擔保金（ 押金）9萬元，而本件租金原即係約定每月45,000元，且系 爭房屋漏水已修繕完畢，依系爭租約第28條約定應自104年1 0月起恢復為原租金每月45,000元，已如前述，故被告所交 付之擔保金9萬元並未逾2個月之租金，被告辯稱其就逾2月 個月租金部分之擔保金可抵2個月租金云云，自無足採。五、從而，原告依系爭租約之法律關係，訴請被告應給付原告13 5,000元及其中22,500元自起訴狀繕本送達被告翌日即104年 10月31日起，及其中112,500元自準備書狀送達被告翌日即 105年1月15日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ；暨被告應自105年2月10日起至房屋租賃契約終止日即105 年6月9日止，按月於每月10日給付原告45,000元，洵屬正當 ，應予准許。
六、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 張閔翔
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 張閔翔