宣 示 判 決 筆 錄 103年度北簡字第12139號
原 告 陳鈺嫻
吳岱錡
陳萬娟
潘儀君
潘美葉
郭菁菁
吳義仁
前列七人共同
訴訟代理人 呂光武律師
被 告 張廖麗美
黃原進
上列當事人間103年度北簡字第12139號返還區分建築物共有部分
事件，於中華民國105年2月18日言詞辯論終結，105年3月23日下
午5時在本院台北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李宜娟
書記官 張閔翔
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠、被告張廖麗美於民國99年8月18日取得臺北市○○街00號（ 即中正區公園段二小段3861建號，下稱系爭48號房屋）及同 街48號地下一層（即中正區公園段二小段3876建號，下稱系 爭48號地下一層）建物所有權，被告黃原進則為系爭48號房 屋及系爭48號地下一層之承租人。然系爭48號地下一層除被 告張廖麗美的專有部分54.89㎡（門牌號：○○街00號地下 一層，中正區公園段二小段3876建號）外，其餘部分皆屬於 ○○街00號等之區分建築物共用部分（即中正區公園段二小 段3894建號）範圍之地下一層。該共有部分由富比仕大樓B 棟包括原告在內之17戶按其應有部分共有。然被告未經中正 區公園段二小段3894建號建物其他共有人全體同意，擅自將 如附件複丈成果圖所示紅色斜線範圍所示共有部分之系爭廁 所據為己用，被告張廖麗美將其所有系爭48號房屋及系爭48 號地下一層併同系爭共用部分之廁所出租予被告黃原進收取
租金，被告黃原進並將門上鎖，於廁所內裝置熱水器及沐浴 設備等物。原告陳鈺嫻、吳岱錡、陳萬娟、潘儀君、潘美葉 、郭菁菁、吳義仁分別依序所有門牌號臺北市○○街00號3 樓（中正區公園段二小段3864建號）、4樓（中正區公園段 二小段3865建號）、6樓（中正區公園段二小段3867建號） 、7樓（中正區公園段二小段3868建號）、8樓（中正區公園 段二小段3869建號）、9樓（中正區公園段二小段3870建號 ）、12樓（中正區公園段二小段3873建號）建物之所有權人 ，均為上開中正區公園段二小段3894建號共用部分的共有人 ，自得依民法第767條第1項、第821條規定請求直接占有人 即被告黃原進遷出，並請求被告張廖麗美返還系爭廁所予原 告及其他共有人全體。為此，爰起訴請求，並聲明：⒈被告 張廖麗美應將臺北市中正區○○街00號等之區分建築物地下 一層如附件複丈成果圖所示紅色斜線範圍之共用部分返還原 告及其他共有人全體；⒉被告黃原進應遷出臺北市中正區○ ○街00號等之區分建築物地下一層如附件複丈成果圖所示紅 色斜線範圍之共用部分。
㈡、提出：中正區公園段二小段3894建號建物登記第二類謄本、 中正區公園段二小段3861建號建物登記第二類謄本、中正區 公園段二小段3876建號建物登記第二類謄本、原告等人建物 所有權狀、台北市政府工務局使用執照（91使字第0260號） 、竣工圖89建字第090號、被告張廖麗美102年5月21日函、 台北市自來水過戶辦法、日勝生活科技富比仕新建大樓機電 設備移交清冊、富比仕管理委員會104年11月12日104富字第 1112號函及其回執、台北市自來水事業處函等件影本及○○ 街00號地下一層廁所現況照片為證。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、系爭中正區公園段二小段第03894建號該共有部分(即○○街 00號B1廁所)由富比仕大樓B棟17戶按其應有部分共有，原告 陳鈺嫻佔639/10000、吳岱錡佔639/10000、陳萬娟佔639/10 000、潘儀君佔639/10000、潘美葉佔639/10000、郭菁菁佔 666/10000、吳義仁佔472/10000等合計4333/10000，原告7 人未超過17戶之總戶數的一半，原告等七人總持分未超過50 00/10000，故原告之訴並無理由。又系爭共有部分之B1廁所 ，被告張廖麗美1樓持分436/10000、地下一樓持分1871/100 00，總計持分2307/10000佔系爭中正區公園段二小段第0389 4建號五分之一範圍，且系爭中正區公園段二小段第03894建 號B1廁所之房屋稅全數由被告張廖麗美一人繳納，被告張廖 麗美當然合法合理有使用權。原告7人從未繳納第03894建號 B1廁所之房屋稅，且也無第03894建號B1廁所之稅籍資料。
又中正區公園段二小段第03894建號竣工時第一次建物登記 B2地下二層為防空避難室為B1-F14之所有權人所共有，該建 物共有部分(即應有部分)F2-F14(二至十四樓)所有權人因持 分的部分是B2防空避難室，故F2-F14所有權人沒有稅籍資料 不用課稅。而第03894建號B1地下一層及一樓的共有部分由 B1及一樓所有權人被告張廖麗美一人全數繳納房屋稅，依房 屋稅法第4條規定第03894建號之B1及一樓的屋主及其承租方 (即被告2人)當然有使用權。被告黃原進承租系爭48號房屋 及系爭48號地下一層，每月均按時繳納水電管理費約5,000 元至6,000元，依民法第425條、第426條買賣不破租賃，被 告黃原進當然亦有使用權，且未占用原告區分建築物共有部 分。
㈡、被告間之租賃契約內容為○○街00號一樓及地下一樓，並未 將系爭廁所列入租約內容。被告從未表示系爭廁所是被告專 用。而被告黃原進使用系爭廁所乃依租賃契約合法使用屋主 即被告張廖麗美2307/10000持分的應有部分。系爭廁所亦未 上鎖只要是住戶都可以使用，連大樓清潔人員與網路電信維 修人員均有使用，非僅被告黃原進使用，且被告黃原進符合 公寓大廈管理條例之住戶資格，有合法使用系爭廁所權益。㈢、系爭48號1樓及地下1樓房屋自99年8月18日自賣方日勝生活 科技公司過戶至被告張廖麗美名下，其自來水部分為前屋主 日勝生就已經有拉水管至1樓及地下室，故廁所自來水管線 拉到1樓及地下1樓在99年8月以前是起造人日勝生活科技所 為，非被告二人所為。
㈣、依照一戶一表，於申請新用水戶時須檢具戶籍證明書，原告 無法出示系爭廁所繳費證明、廁所門牌證明書，故雖系爭廁 所為公設，但被告均繳納系爭48號地下1樓房屋全戶之房屋 稅、管理費、電費、水費，且依自來水法第22、23、60-1、 64、66、73、75、78條規定，被告為合法使用戶。㈤、富比仕大樓於91年7月23日辦理第一次建物登記，規約於92 年7月1日訂立。而於第一次建物登記時，即已確定系爭廁所 水電均由日勝生活科技股份有限公司（下稱日勝生公司）專 有保管。又依公寓大廈管理條例第56條第3項規定，系爭廁 所是第03894建號內之附屬建物，於第一次建物登記時既未 移交富比仕大樓管委會登記於其名下，則附屬建物內緣之事 物，管委會即無權干涉。
㈥、提出：中正區公園段二小段03894建號標示部、原告建物權 狀、管理費收據、建物稅籍資料、富比仕大樓管理規約、03 894建號支出之所有費用、03894建號成果地籍圖、返還共有 物等事件民事撤回通知函、租賃契約、臺北市政府工務局使
用執照及附表（91使字第0260號）、買賣合約書、第一次建 物登記及富比仕大樓管理規約首頁、使用執照、土地建築改 良物所有權移轉契約書、原始屋況、自來水費收據、已去除 B1廁所門所圖片、門牌證明書、自來水過戶申請書等件影本 為證。
三、經查，本件被告張廖麗美於99年8月18日取得臺北市○○街 00號（即中正區公園段二小段3861建號）及同街48號地下一 層（即中正區公園段二小段3876建號）建物所有權，嗣被告 張廖麗美將其所有之前揭48號房屋及48號地下一層出租予被 告黃原進使用。原告與被告張廖麗美均為中正區公園段二小 段3894建號共有部分233.63平方公尺之共有人，其中原告陳 鈺嫻、吳岱錡、陳萬娟、潘儀君、潘美葉各持分639/10000 、郭菁菁持分666/10000、吳義仁持分472/10000，被告張廖 麗美持分436/10000（第3861建號部分）及1871/10000（第 3876建號部分）；另第3894建號建物為區分建築物共用部分 ，系爭廁所即座落於第3894建號建物內，為全體住戶所共有 等情，為兩造所不爭執，並有租賃契約、中正區公園段二小 段03894建號標示部、中正區公園段二小段03861建號建物謄 本、中正區公園段二小段3876建號建物謄本、原告建物權狀 等件影本為證，且經本院會同臺北市建成地政事務所測量員 勘測現場屬實，亦有如附件所示之複丈成果圖等在卷可憑（ 見本院卷第203頁、第13頁至第24頁、第153頁），並為兩造 所不爭，堪信上開事實為真。惟原告主張被告無權占用如附 件複丈成果圖所示紅色斜線範圍所示中正區公園段二小段38 94建號共有部分中之系爭廁所等情，為被告否認，並以前揭 情辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，為民法第767條第1項、第821條所明定 。又對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條 定有明文。所謂占有係指對物有事實管領力言，雖不以占有 人之占有意思為必要，但占有之成立，應對於物已有確定與 繼續之支配關係，並達排除他人干涉狀態者，始足當之。末 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段規定甚明。本件原告主張被告無權 占有使用系爭廁所乙節，則為被告所否認，依舉證責任之分 配原則，自應由原告先就被告有占用前開廁所乙節，負舉證 之責。
㈡、原告雖主張被告有將系爭廁所上鎖云云，惟此為被告所否認 ，辯稱：現在廁所已無上鎖，其他住戶都可以進入使用等語 ，並提出照片為據（見本院卷第407頁、第339、340頁）， 且證人即系爭大樓總幹事周又旗證稱：從102年5月區分所有 權人大會後，管委會向48號1樓住戶說明廁所是公有，不得 上鎖。鎖就不見了。目前都沒有鎖等語屬實（見本院卷第 241頁背面），而原告復未能提出證據證明被告目前仍有將 系爭廁所上鎖之情形，是被告所辯上情，應堪採信，足見富 比仕大樓住戶現得自由進出使用系爭廁所，被告現已無排除 他人使用而占有系爭廁所，縱被告於102年5月前曾將系爭廁 所上鎖，惟其之後經管委會向其反應後即拆下鎖頭，並無再 妨礙他人進入使用，顯已有放棄占有之意，自已無事實上之 管領力。至於被告黃原進雖前曾於廁所內加裝熱水器及沐浴 設備等物，此為被告所不否認，惟因該設備並不防礙其他住 戶進入使用系爭廁所，且共有人並未要求被告移除，故該設 備縱仍存在，亦僅係有無妨害原告之共有權而得否請求被告 移除之問題，尚難以此即認被告對系爭廁所仍有事實上之管 領力而未放棄占有。另原告所稱被告張廖麗美向臺北自來水 事業處申請將系爭廁所用水之水表用戶名稱自其前手日勝生 公司過戶變更為其本人、該水費為被告繳納乙節（見本院卷 第404、406頁），即便為真，因被告張廖麗美所專有一樓及 地下室之用水與系爭廁所之用水均共用同一水表，近幾年來 系爭廁所之水費均由被告所繳納，此為兩造所不爭執，則被 告張廖麗美能否以其專有一樓及地下室所有人之身分將該水 表之用戶名稱變更為其本人及繳納水費，要屬兩造間就該水 表使用權之爭執及對外與台北自來水事業處間應以何人為用 戶名義人之問題，與認定被告是否仍有占有系爭廁所無涉， 自難以此即遽認被告對系爭廁所仍有排他性之使用，而有事 實上之管領力，則原告主張被告有無權占用系爭廁所，應返 還與原告及全體共有人云云，自非可取。
㈢、綜上，原告主張被告張廖麗美無權占有系爭廁所即臺北市中 正區○○街00號等之區分建築物地下一層如附件複丈成果圖 所示紅色斜線範圍之共用部分並請求被告張廖麗美返還前開 占用部分；及被告黃原進應遷出前揭占用部分，均屬無據， 應予駁回。
四、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 張閔翔
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
書記官 張閔翔
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