臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第1338號
原 告 蘇清文
訴訟代理人 陳浩華律師
複 代理人 陳博芮
徐子婷
被 告 陳麗民
林俊廷
林俊男
林義凱
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年3月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告林俊廷、林俊男、林義凱經合法通知，未於最後言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但該訴訟標的 對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。 經查：本件原告起訴時原請求被告陳麗民應將其所有坐落於 臺中市○○區○○○段○0000地號土地（下稱系爭土地）上 面積為66.90平方公尺之地上物（如附圖斜線所示）予以拆 除，將土地返還予原告及共有人。被告陳麗民並應給付原告 新臺幣（下同）86,301元並自聲明更正狀繕本送翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣原告發現上開地上 物為被告陳麗民、林俊廷、林俊男、林義凱所共有，有上開 地上物之稅籍紀錄表在卷可按，原告乃於民國105年1月22日 具狀追加上開地上物之共有人林俊廷、林俊男、林義凱為被 告，並更正聲明為被告陳麗民、林俊廷、林俊男、林義凱應 將所有坐落系爭土地面積為66.90平方公尺之地上物（如附 圖斜線所示）予以拆除，將土地返還予原告及共有人。被告 等人並應給付原告86,301元並自聲明更正狀繕本送翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告所為係對訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事人之人為當事 人，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、原告主張：被告陳麗民於民國97年4月21日將其所有之系爭 土地（重測前地號：臺中縣烏日鄉○○段○0000000地號） 權利範圍1/2出售與原告，並辦理移轉登記完畢，被告等因 無法律上之正當原因，而佔有原告所有之土地達66.90平方 公尺（如附圖斜線所示），應屬無權占有，爰依法請求返還 占有之土地於原告及共有人；又被告等無權占有系爭土地， 顯屬受有利益，依申報地價年息6％為被告不當得利之計算 標準，請求被告給付原告86,301元之不當得利。並聲明：1 、被告陳麗民、林俊廷、林俊男、林義凱應將所有坐落於臺 中市○○區○○○段○0000地號土地面積為66.90平方公尺 之地上物（如附圖斜線所示）予以拆除，將土地返還予原告 及共有人。被告等人並應給付原告86,301元並自聲明更正狀 繕本送翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、 願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、對被告抗辯之陳述：否認被告陳麗民所陳述未出賣系爭土地 與原告，土地買賣契約均已記載清楚。又無權占有原告系爭 土地之地上物為被告陳麗民、林俊廷、林俊男、林義凱所共 有，而系爭土地出賣與原告時僅為被告陳麗民單獨所有，與 民法第425條之1規定不符。
二、被告陳麗民則以：被告陳麗民當時僅將農地出售與原告，並 未出售屬於建地之系爭土地與原告。又被告陳麗民亦為系爭 土地之共有人，權利範圍為1/2，且系爭地上物亦為被告陳 麗民與被告林俊廷、林俊男、林義凱所共有，上開建物於系 爭土地出售與原告時即已存在，目前仍由被告居住使用及繳 納房屋稅，而原告向被告陳麗民買受系爭土地即已明知上情 ，且原告當時從未提及買得系爭土地後要被告拆除房屋，故 被告應無須拆除房屋。並聲明：原告之訴駁回。三、被告林俊廷、林俊男、林義凱未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地之共有人，又被告所有門牌號碼臺中 市○○區○○路00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物） 占有系爭土地面積為66.90平方公尺等情，業據原告提出土 地登記第二類謄本、不動產買賣契約書為證，並經本院依職 權調取系爭建物之稅籍紀錄表，另會同兩造並囑託臺中市大 里地政事務所前往現場測量上開建物占用系爭土地之情形， 經臺中市大里地政事務所製作土地複丈成果圖在卷（如附圖 所示）可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。㈡、被告陳麗民則以前開情詞置辯，是原告請求被告拆除如附圖 斜線所示之未辦保存登記建物及不當得利是否有理由，茲分
述如下：
1、 被告陳麗民固否認曾出售系爭土地與原告，惟依原告所提出 之不動產買賣契約書第一條已明確載明系爭土地（重測前地 號：臺中縣烏日鄉○○段○0000000地號）為當時不動產買 賣標的之一，而被告陳麗民亦不否認上開不動產買賣契約書 上之簽名確為其所親簽，而被告陳麗民雖另辯稱其不識字才 簽名云云，卻未能舉證以實其說，難以憑採。
２、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部 分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人 同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本 於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分 ，最高法院74年度第2次民事庭會議決定固著有明文，然若 占有人有並非無權占有，則共有人自不得得請求對合法占有 人請求向全體共有人返還占用部分，自不待言。３、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「 僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時 或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應 推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相 當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將 土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人 即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落 之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對 價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋 坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言 。而此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所 有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上 權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋 所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法 院93年度台上字第1328號、93年度台上字第1792號民事裁判 參照）；復按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房 屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在 房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項 規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建 物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與
，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實 屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋 上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處 分權之情形，始符法意，亦有最高法院99年度台上字第1723 號民事裁判無旨可參。
４、查系爭土地重測前之地號為○○段○0000000地號，係分割 自同段第1057-74地號，而同段第1057-74地號原為訴外人林 宜珀所有，訴外人林宜珀於86年11月18日將系爭土地贈與與 被告陳麗民，並於同年月28日辦理土地移轉登記完畢，有被 告所提出之土地與所有權移轉契約書及系爭土地登記第二類 謄本在卷可按，而原告對上開情事亦不爭執，應堪認定。次 查，本院依職權向臺中市政府地方稅務局大屯分局函查系爭 建物之稅籍資料可知，系爭建物自86年7月起即已開始課徵 房屋稅，而納稅義務人為被告陳麗民、林俊廷、林俊男、林 義凱等4人（持分比例各1/4），足徵系爭建物於86年7月起 即已存在並坐落在系爭土地上，而當時被告陳麗民為系爭土 地之所有權人，且為系爭建物之共有人之一，更占有使用系 爭建物，且被告陳麗民亦同意系爭建物占有系爭土地使用， 顯見系爭建物原有合法使用坐落系爭土地之權源至明，而原 告亦不否認其於97年4月21日向被告陳麗民購買系爭土地時 即已知該土地上有系爭建物坐落其上；此外，原告復未能舉 證證明其買受系爭土地時有有特別約定外被告等人不得再繼 續使用系爭土地，揆諸前揭說明，自可類推適用民法第425 條之1之規定，而推定被告與原告在房屋得使用期限內，有 租賃關係存在。準此，原告既應許被告繼續使用土地，被告 占有系爭土地即非無權占有，原告以其為系爭土地之買受人 及共有人，本於所有權人之法律關係，請求被告將系爭土地 上如附圖斜線所示之未辦保存登記建物拆除，並請求不當得 利之損害賠償，均屬無據。
五、綜上所述，原告依據所有權及不當得利之法律關係，請求被 告應將所有坐落於臺中市○○區○○○段○0000地號土地面 積為66.90平方公尺之地上物（如附圖斜線所示）予以拆除 ，將土地返還予原告及共有人，及被告並應給付原告86,301 元並自聲明更正狀繕本送翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，均無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請，亦失所附麗，應併與駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官