臺灣桃園地方法院小額民事判決 104年度桃小字第508號
原 告 毛顯剛
訴訟代理人 黃麗芳
被 告 潘佩琪
訴訟代理人 蘇紋平
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國105 年2 月
17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬玖仟叁佰貳拾壹元，及自民國一○四年六月二十五日起自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣肆佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴訴之聲明係請求 被告應給付原告新臺幣（下同）82,338元，及自民國103 年 9 月9 日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息，嗣原 告於訴訟繫屬中迭為聲明之變更，終則聲明如後述訴之聲明 所示（見本院卷第41頁反面），經核原告所為係就請求金額 及利息起算日暨利率之變更為擴張、減縮應受判決事項之聲 明，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人張智源於102 年6 月24日向伊承租門牌號 碼為桃園縣蘆竹鄉○○路0 段000000號3 樓之房屋（現已改 制為桃園市蘆竹區，下稱系爭房屋），並由被告擔任連帶保 證人，雙方並訂有房屋租賃契約書，約定租賃期間自102年8 月1 日起至104 年7 月31日止，租金每月16,000元，並應於 每月11前繳納，押租金2 萬元，管理費、水電費及瓦斯費均 由張智源負擔（下稱系爭租約）。嗣因張智源與被告無意再 為承租，雙方遂約定系爭租約僅至103 年6 月30日止，惟須 於103 年6 月15日前清潔完畢交屋，並將管理費、水電費及 瓦斯費結清始生效力，詎張智源未能依約完成，則系爭租約 即未終止而仍存續，而張智源自103 年6 月起即未依約給付 租金，亦未依約支付管理費、水電費及瓦斯費，伊遂於103 年8 月15日發函通知張智源及被告終止系爭租約，事後伊更
發現系爭房屋之裝潢及家具已遭破壞毀損，而被告既為系爭 租約之連帶保證人，自應就張智源所積欠之租金、管理費、 瓦斯費及水電費暨系爭房屋之裝潢及家具損害，負連帶責任 。爰依兩造間系爭租約之法律關係請求賠償以下款項：⑴自 103 年6 月起至7 月止積欠之2 個月租金及管理費共計35,2 18元｛計算式：（租金16,000元＋管理費1,609 元）×2 ＝ 35,218元｝；⑵提前解約之違約金42,526元｛計算式：（60 9 元×12月）＋（16,000元＋1,609 元）×2 ＝42,526元｝ ；⑶裝潢及家具損害39,317元；⑷水電費及瓦斯費2,404 元 （計算式：578 元＋387 元＋661 元＋658 元＋120 元＝2, 404 元），合計119,465 元，扣除前已收取之押租金2 萬元 ，尚餘99,465元，迭經伊催討，仍未獲理，為此，爰依系爭 租約及連帶保證之法律關係提起本件訴訟請求給付如數給付 上開款項等語，並聲明：被告應給付原告99,465元，及自民 事追加變更狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。
二、被告則以：伊與張智源前於103 年6 月15日向原告表示欲承 租至103 年6 月30日，而原告亦同意之，惟並無約定以清潔 完畢交屋及繳清管理費、水電費及瓦斯費為終止系爭租約之 條件，而系爭租約於103 年6 月30日即已合意終止，原告自 不得請求103 年7 月之租金及提前解約之違約金，且原告於 103 年6 月30日下午亦曾至系爭房屋察看，並要求伊盡快清 潔，因有其他租客要入住，而伊於當日晚上清潔完畢後，因 無法聯繫原告，遂將系爭房屋之鑰匙交付於警衛，至原告所 稱之家具損壞並非伊所致，且家具本身為消耗品，使用過程 有所耗損亦為常見，且原告亦無提出最初承租時之狀況可資 比較損壞情形，從而，原告據此請求賠償並無理由等語置辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張張智源於102 年6 月24日向伊系爭房屋，約定租賃 期間自102 年8 月1 日起至104 年7 月31日止，租金每月16 ,000元，並應於每月11前繳納，押租金2 萬元，管理費、水 電費及瓦斯費均由張智源負擔，並由被告擔任連帶保證人， 雙方並訂有系爭租約等情，業據其提出系爭租約為證（見臺 灣屏東地方法院潮州簡易庭104 年度潮小字第59號卷【下稱 屏簡卷】第5 頁至第7 頁），且為被告所不爭執，自堪信為 真實。
四、原告另主張張智源及被告未依約完成清潔完畢交屋及結清管 理費、水電費及瓦斯費，系爭租約仍未終止仍存續，而被告 既為系爭租約之連帶保證人，自應就張智源所積欠之租金、 管理費、瓦斯費、水電費及違約金暨系爭房屋之裝潢及家具
損害，負連帶責任等情，則為被告所否認，並以前詞置辯， 是本院應審酌者厥為：（一) 系爭租約是否於103 年6 月30 日終止？（二）原告請求被告給付積欠之租金、管理費、瓦 斯費、水電費及違約金暨賠償系爭房屋之裝潢及家具損害， 有無理由？茲分述如下：
（一）關於系爭租約效力之爭點？
1、按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約， 使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終 止原有之契約（第一次之契約）；次按解除契約，係指當 事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契 約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合 法成立，除有終止事由外，不能以解除之表示使之消滅（ 最高法院99年度台上字第60號判決、51年台上字第2829號 判例意旨可資參照）。
2、經查，系爭租約原約定租賃期間自102 年8 月1 日起至10 4 年7 月31日止（共計2 年），此觀以系爭租約即明，而 原告本於系爭租約合法成立後，交付系爭房屋供張智源作 為住家使用，已符租賃之目的，在無其他法定或約定解除 原因存在，依上開說明，除有終止事由存在外，自不能以 解除之意思表示而消滅系爭租約。又被告抗辯伊於103 年 6 月15日告知原告欲承租至103 年6 月30日止，並得原告 之同意等語，亦為原告所不爭執（見本院卷第15頁，至原 告另主張附有條件乙節，則詳如後述) ，可見張智源及被 告已無繼續承租系爭房屋之意，而欲使原有租約之效力向 後歸於無效，而原告亦為同意而未為反對之意思表示，自 足堪認雙方係合意終止租賃關係，系爭租約所定之租賃關 係於103 年6 月30日終止而消滅甚明。
3、原告雖主張雙方合意終止因條件未成就而不生效力，系爭 租約仍為存續云云，已為被告所否認，則揆諸民事訴訟法 第277 條規定意旨，原告自應此有利於己之事實負舉證之 責。然查，承租人於租約終止後須將租賃物回復原狀，固 為一般租賃關係消滅後承租人通常應負之債務，惟此並不 必然認為雙方合意終止租約之意思表示即附有回復原狀之 前提要件或停止條件。況原告始終未能提出其他適切之事 證以證明雙方確有此約定之情事，原告既係負舉證責任之 一方，其舉證責任未盡，自應受不利之認定，則原告此部 分主張，要非可採。
（二) 關於原告得請求被告給付之項目及金額之爭點？ 1、租金及管理費部分：
承如前述，系爭租約業已於103 年6 月30日因雙方合意終
止而消滅，而被告亦自陳現尚未給付103 年6 月之租金及 管理費（見本院卷第42頁) ，則原告請求被告給付103 年 6 月之租金及管理費共計17,609元（計算式：16,000元＋ 1,609 元＝17,609元），即屬有據。至原告請求系爭租約 終止後即103 年7 月之租金及管理費，並無理由。 2、瓦斯費、水電費部分：
依系爭租約第6 條第1 款約定瓦斯費及水電費均由乙方即 承租人自行負擔（見屏簡卷第6 頁），而承租人現仍積欠 水電費及瓦斯費共2,404 元乙節，為被告所不爭執，並表 明同意給付等語（見本院卷第48頁），則原告此部分請求 ，洵屬有據。
3、違約金部分：
觀諸系爭租約第6 條第4 款約定：「本契約租賃期限未滿 ，一方擬解約時，須得他方之同意。若乙方（本院即承租 人）提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（本院按即出租人 ）貳個月租金。如甲方擬提前收回租賃物，亦應賠償乙方 壹個月租金之損害」；另於系爭租約末頁亦特別約定：「 租約為期二年，若未到期之前，乙方提前解約，要補足每 月609 元的差額予甲方。」（見屏簡卷第6 頁反面、第7 頁反面) ，固為系爭租約有關終止權保留及違約金之約定 ，然此所謂租賃期限未滿之「解約」，係提前結束租賃關 係，為一般人慣稱之提前終止租賃契約之意，在法律上應 認屬租約之終止，而非租約之解除。又所謂提前遷離他處 ，並未限定其原因，惟上開約定之目的，應係在保障租約 雙方依約履行之預期利益，是不論承租人係在無違約之情 況下自主的提前遷離他處，或被動地因違約，經承租人終 止契約遷離他處，出租人即原告依約可預期之利益，即會 喪失，並需花費時間、勞力及費用收回自行經營或再行出 租他人，故解釋上開約定之「解約」及「提前遷離他處」 ，自應包含本件合意終止後提前遷離他處之情形。又上開 約定之違約金數額39,308元｛計算式：（2 個月租金共計 32,000元）＋（12個月，每月609 元之差額，共計7,308 元）＝39,308元｝，衡諸承租人張智源及被告提前終止租 約之動機，對原告造成之損害及利益之損失，及現今社會 經濟狀況等情，尚屬適當，並無過高之情形，無予酌減之 必要。是原告訴人請求被告給付違約金39,308元，即屬有 據。至原告主張違約金中2 個月租金應加計每月管理費1, 609 元云云，則與前揭約定不符，自不允於計算違約金時 加計此部分費用，則原告此部分主張，自非有據。 4、裝潢及家具損害賠償部分：
原告主張伊事後發現系爭房屋之裝潢及家具已遭破壞毀損 ，被告自應賠償此部分損害等語，固據其提出現場照片為 證（見屏簡卷第8 頁至第11頁），惟按出租人應以合於所 約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存 續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，又租賃物之修 繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法 第423 條、第429 條第1 項定有明文。是出租人對於租賃 物負有修繕義務，而所謂修繕義務係指租賃物之用益狀態 在租賃期間內如漸趨降低或甚至完全喪失者，出租人有予 以修理、維護、復原，使租賃物能合於約定之使用、收益 狀態之義務，租賃物之修繕不僅包括第三人對於租賃物加 以毀損時之損害排除，亦包括承租人自行用舊、耗損租賃 物，亦即因自然使用而損壞部分之修復。而觀諸原告提出 之照片，諸如層板或木板之剝落及龜劣、燈具之故障或家 飾之汙漬，其損壞多屬自然使用而常見耗損之情形，此部 分本屬出租人即原告修繕義務之範圍，此外，原告亦無法 舉證證明出租人張智源或被告有何故意破壞之情事，自不 得將此負擔轉嫁於出租人所應回復原狀之義務範疇內，從 而，原告此部分之請求，即屬無據，不應准許。（三）承上，原告所得請求被告給付項目及金額為59,321元（計 算式：103 年6 月租金16,000元＋管理費1,609 元＋瓦斯 費及水電費2,404 元＋39,308元＝59,321元），於扣除原 告前已收取之押租金2 萬元後，被告尚應給付原告39,321 元（計算式：59,321元－2 萬元＝39,321元）。五、綜上所述，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被 告給付39,321 元，及自民事追加變更狀送達翌日起（即104 年6 月25日，見本院卷第16頁) 至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。六、假執行之宣告：
本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決， 爰依民事訴訟法第436 條之20規定，依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
桃園簡易庭 法 官 張永輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 21 日
書記官 陳智仁
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
由被告負擔400元，原告負擔600元。
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定 於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內 ，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正， 由原第二審法院以裁定駁回之。