臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第七一九號
原 告 丙○○
乙○○
丁○○
戊○○
右四人共同
訴訟代理人 葉天祐律師
被 告 甲○○ 住
訴訟代理人 何永福律師
右當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文
被告應就坐落嘉義縣中埔鄉○○段一四八四號、田、面積一一六０．五二平方公尺土地所有權應有部分一一六０五二分之五一八００移轉登記予原告公同共有。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告連帶負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應就坐落嘉義縣中埔鄉○○段一四八四號、田、面積一一六０．五二平 方公尺土地所有權應有部分一一六０五二分之五一八００移轉登記予原告公 同共有。
（二）准就前項土地予以分割，其分割方法如附圖所示甲部分五一八平方公尺由原 告等共同取得，其餘乙部分土地由被告取得。
二、陳述：
（一）查被告於六十四年十月一日將系爭重測前一八六之一０號土地內一五六．六 九五坪出賣予原告之母陳謝玉梅，經承買人之夫陳進發在地上建有房屋二棟 及鐵厝一間，並圍籬使用，土地面積為０．０五一二公頃，買賣契約第十二 條明載：「其他特約事項．．．本買賣土地因屬田，不能分割登記，如日後 可以分割時，出賣人應將買受人所買之面積全部分割登記給承買人」等情， 延至八十年間被告以陳進發及原告乙○○無權占有為由請求拆除地上建物二 棟及增建之鐵厝一棟並返還土地，經鈞院八十年度訴字第二八二號三審判決 被告敗訴確定，雖又提起再審，亦被駁回。而系爭一八六之一０號土地於八 十九年十月十一日經重測後為中埔鄉○○段一四八四號、面積為一一六０． 五二平方公尺，買賣面積為一五六．六九五坪，折算為五一八平方公尺，應 有部分為一一六０五二分之五一八００。
（二）再查，陳謝玉梅與被告間就系爭土地之買賣係屬合法成立，並認定系爭土地 之地目為田，買受人陳謝玉梅並無自耕能力，但依買賣契約第十二條明載， 所謂「日後可以分割時」，應包含土地地目變更為非農地、法令變更為農地 可細分之情形，該契約依民法第二百四十六條第一項但書之特約情形，仍屬 有效，並經前案確認原告現使用之土地總面積，並未超過買受之土地範圍（
參照前案台南高分院八十二年度上更㈡字第一０九號第十一頁）。嗣買受人 陳謝玉梅於七十八年九月八日死亡，其配偶陳進發於八十八年八月二十七日 死亡，而丁○○、戊○○對於陳進發之繼承拋棄，故本件應由原告等四人繼 承。
（三）依新修正農業發展條例第十一條規定：「私人取得農地之面積合計不得超過 二十公頃，但因繼承或其他法律另有規定者，不在此限」，是自然人可承受 農地，但受最高面積二十公頃之限制，故承買人陳謝玉梅雖無自耕能力，但 因法令之變更，自得請求出賣人將買賣土地移轉登記。又按共有人將共有物 特定之一部讓與他人，受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求其 就該一部取得單獨所有權，．．．亦得請求使其取得按該一部計算之應有部 分，與他共有人繼續共有關係（最高法院五十五年度台上字第三二六七號判 例參照），系爭土地陳謝玉梅購買之面積為一五六．六九五坪（折算為五一 八平方公尺），應有部分為一一六０五二分之五一八００，依前開說明，被 告應就買賣之應有部分移轉登記予原告。另兩造既已構成共有關係，原告自 得請求分割共有物，其方割方法如附圖所示甲部分由原告等取得、乙部分由 被告取得。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１．按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理 由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭 點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，．． 應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經 法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴 訟上之誠信原則（最高法院七十三年度台上字第四六二號判例）。依前案確 定判決認定系爭買賣契約書其中第十二條所謂「日後可以分割時」應包含㈠ 土地地目變更為非農地㈡法令變更為農地可細分之情形而言，並非僅指不得 分割，而係包括法令變更為農地可細分在內，乃被告答辯雙方係預期於土地 地目變更為非同地，且所修正農業發展條例第十六條規定，分割所得並未達 ０．二五公頃，仍不得請求分割，故原告之請求條件尚未成就云云，但查， 修正前土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕 者為限，並不得移轉為共有」，又修正前農業發展條例第三十條規定：「每 宗耕地不得分割或移轉共有」等語，均於八十九年一月二十六日修法後刪除 ，足見現今農地之承受人不以能自耕者為限，且亦得移轉為共有，僅修正後 農業發展條例第十六條就每宗耕地得分割之條件加以限制而已，故修法後耕 地已得登記為共有。則依前案確定判決所指包括「法令變更為農地可細分」 之情形，條件已成就，且符合現行法令已可移轉為共有之規定，被告以不得 分割即不能移轉為共有之主張，顯不足採。至於請求移轉之範圍，係依最高 法院五十五年度台上字第三二六七號判例：按共有人將共有物特定之一部讓 與他人，受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求其就該一部取得 單獨所有權，．．．亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有 人繼續共有關係。
２．被告否認本件買賣契約之真正，並辯稱係出於偽造云云，但前案審理中以被 告與陳謝玉梅於六十四年十月一日訂立之買賣契約書上之被告「甲○○」簽 名經送請法務部調查局鑑定為真正，並以證人陳錦德所為被告及陳謝玉梅均 有在系爭買賣契約書上簽名，並以證人侯清河、侯水環、魏丙丁之證詞，參 以土地早經交付使用並建造房屋二棟及鐵厝一間等情而認定陳謝玉梅與被告 間有買賣關係存在云云，而經三審判決確定，被告提起再審請求再就契約書 簽名以外之筆跡送鑑定，經認為並無必要，另又主張證人張瑞祺、陳錦德之 證言為虛偽陳述，但不符再審之理由，而予以駁回再審確定，乃在本件被告 又提出同一之抗辯，顯不足採。
三、證據：提出買賣契約書影本一份、土地登記簿謄本二份、繼承系統表一件、戶 籍謄本二件、本院民事庭函、複丈成果圖、地籍圖各一件。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件前案對本件並無拘束力，該案判決被告敗訴認事用法顯有違誤，原告聲 稱於六十四年間先有一「簡約」，純屬子虛烏有，蓋被告因識字不多，殊難 預期必能依正式合約規距行事，而此「簡約」內容為何、由誰代表？原告均 未據舉証以實其說，自非可信，而証人侯清河與被告因素有嫌隙，雖屬兄弟 亦必為不利之証言，且對於經歷往事，竟能記憶猶新，而符合原告之指述， 實為串供報復無疑。
（二）被告否認本件土地買賣契約書之真正，並對其上之印章及簽名均予否認，再 自契約書上出賣人欄，係經買受人陳謝玉梅簽名後復行塗去，再由出賣人簽 名、蓋章，而有差錯，惟參考六十五年七月二十六日與張瑞棋之土地買賣契 約，則無此錯誤，而契約書既以出賣人排列在先，自應依序由出賣人先予簽 字，此為該契約違反常理之一。又陳謝玉梅於訂約時並未在場，因此自未在 契約上簽名，更何況証人張瑞棋既稱被告與張瑞棋之契約，因被告未帶印章 ，故僅簽名、按指印即成立，何以在同時地製作之本件契約，尚須於次日補 蓋章，而未當場按指印？何況該印章亦非被告所有，由此益見該契約書並非 被告所簽。且鑑定結果既未記載鑑定事實及理由，則顯有鑑定草率及理由不 備之不適法，尤見該項鑑定顯有瑕疵，自應再命鑑定，又証人陳錦德証稱， 蔡兩全曾在張火源律師事務所擔任過事務員乙節，也與事實不合。本件地上 建物即房屋兩棟，祗將納稅義務人名義過戶與原告被繼承人，並非出售；被 告亦未取得任何價款。又原告主張之土地買賣契約書與張瑞棋之買賣契約書 ，既係由同一代書依例稿填寫而成，依理，兩者之字體均應相同，但核對該 兩份契約書，其字體則多有不同，顯係出於第三人之偽造。 （三）又系爭土地，至今仍為農地，假設在六十四年間，兩造確實有買賣契約，即 因據舊土地法第三十條之規定，在限制私有農地所有權之移轉，其承受人必 須具備以承受後能自耕者為限之要件，然在該項契約訂定時，買受人陳謝玉 梅並非自耕農，即其繼承人之被上訴人等現亦非自耕農，而無自耕能力，自 不能為農地之買受人，是以該契約因違反強制或禁止之規定，而為無效。
（四）假設鈞院依交還土地之前案卷，認為被告確有訂立買賣契約，而該買賣契約 又已發生效力，則依最後一次台南高分院以八十二年上更㈡字第一０九號判 決被告敗訴確定之理由，足見台南高分院依系爭買賣第十二條規定，認為雙 方係「預期於土地地目變更為非農地之後，再行辦理分割並為移轉登記」。 再依原告在台南高分院八十二年上更㈡字第一０九號案第五三頁所提出之上 訴答辯書狀第六段亦謂「六、買賣當時已將之作為建築用地，故買賣契約書 第十二條約定：『買賣土地有於變更為非農地時，再行分割移轉登記』之合 意」．．．查，本件系爭土地目前尚未更變為非農地，是項停止條件既未成 就，原告自無權利請求分割及移轉登記。
（五）末依所修正農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未 達零點二五公頃者，不得分割」，本件原告分割所得並未達成零點二五公頃 ，依上開規定，原告仍不得請求分割，故本件既不能分割，則原告請求權之 停止條件尚未成就，原告之請求即無理由。
三、證據：聲請諭知原告提出買賣契約書正本，並送請憲兵學校再行鑑定該契約書 上之筆跡是否為被告之筆跡。
丙、本院依職權調取本院八十年度訴字第二八二號民事案卷、台灣高等法院八十三年 度再字第二八號再審案卷。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告於六十四年十月一日將系爭重測前一八六之一０號土地 內一五六．六九五坪出賣予原告之母陳謝玉梅，經承買人之夫陳進發在地上建有 房屋二棟及鐵厝一間，並圍籬使用土地面積０．０五一二公頃，陳謝玉梅與被告 買賣契約第十二條明載：「其他特約事項．．．本買賣土地因屬田，不能分割登 記．如日後可以分割時，出賣人應將買受人所買之面積全部分割登記給承買人」 等情，延至八十年間被告以陳進發及原告乙○○無權占有為由請求拆除地上建物 二棟及增建之鐵厝一棟並返還土地，經本院八十年度訴字第二八二號三審判決被 告敗訴確定，雖又提起再審，亦被駁回。上開重測前一八六之一０號土地於八十 九年十月十一日經重測後為中埔鄉○○段一四八四號、面積為一一六０．五二平 方公尺，陳謝玉梅買賣面積為一五六．六九五坪，折算為五一八平方公尺，應有 部分為一一六０五二分之五一八００。再陳謝玉梅與被告間就系爭土地之買賣係 屬合法成立，並認定系爭土地之地目為田，買受人陳謝玉梅並無自耕能力，但依 買賣契約第十二條明載，所謂「日後可以分割時」，應包含㈠土地地目變更為非 農地㈡法令變更為農地可細分之情形，該契約依民法第二百四十六條第一項但書 之特約情形，仍屬有效，並經前案確認原告現使用之土地總面積，並未超過買受 之土地範圍。嗣買受人陳謝玉梅於七十八年九月八日死亡，其配偶陳進發於八十 八年八月二十七日死亡，而被告丁○○、戊○○僅對於陳進發之繼承拋棄，故本 件應由原告等四人繼承。是依修正之農業發展條例第十一條規定，自然人可承受 農地，但受最高面積二十公頃之限制，故承買人陳謝玉梅雖無自耕能力，但因法 令之變更，自得請求出賣人將買賣土地移轉登記。又陳謝玉梅購買之面積為一五 六．六九五坪，折算為五一八平方公尺，依前開說明，被告應就買賣之應有部分 一一六０五二分之五一八００移轉登記予原告。另兩造既已構成共有關係，原告
自得請求分割共有物等語。
二、被告則以：否認本件土地買賣契約書之真正，並對其上之印章及簽名均予否認， 原告主張之土地買賣契約書與張瑞棋之買賣契約書，既係由同一代書依例稿填寫 而成，依理，兩者之字體均應相同，但核對該兩份契約書，其字體則多有不同， 顯係出於第三人之偽造，前案鑑定結果既未記載鑑定事實及理由，顯有鑑定草率 及理由不備之不適法，尤見該項鑑定顯有瑕疵，自應再命鑑定，況本件地上建物 即房屋兩棟，祗將納稅義務人名義過戶與原告被繼承人，並非出售，被告亦未取 得任何價款。又系爭土地，至今仍為農地，假設在六十四年間，兩造確實有買賣 契約，即因據舊土地法第三十條之規定，在限制私有農地所有權之移轉，其承受 人必須具備以承受後能自耕者為限之要件，然在該項契約訂定時，買受人陳謝玉 梅並非自耕農，即其繼承人之被上訴人等現亦非自耕農，而無自耕能力，自不能 為農地之買受人，是以該契約因違反強制或禁止之規定，而為無效。再如被告確 有訂立買賣契約，而該買賣契約又已發生效力，則依最後一次台南高分院以八十 二年上更㈡字第一０九號判決被告敗訴確定之理由，足見台南高分院依系爭買賣 第十二條規定，認為雙方係「預期於土地地目變更為非農地之後，再行辦理分割 並為移轉登記」，又依原告在台南高分院八十二年上更㈡字第一０九號案第五三 頁所提出之上訴答辯書狀第六段亦謂「六、買賣當時已將之作為建築用地，故買 賣契約書第十二條約定：『買賣土地有於變更為非農地時，再行分割移轉登記』 之合意」，本件系爭土地目前尚未更變為非農地，是項停止條件既未成就，原告 自無權利請求分割及移轉登記。另依修正農業發展條例第十六條規定，每宗耕地 分割後每人所有面積未達零點二五公頃者，不得分割」，本件原告分割所得並未 達成零點二五公頃，原告仍不得請求分割，故本件既不能分割，則原告請求權之 停止條件尚未成就等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭土地，重測前為嘉義縣中埔鄉○○段司公廍小段一八六之一０號 、田、面積一一五五平方公尺，嗣經重測後變更嘉義縣中埔鄉○○段一四八四號 、田、面積一一六０．五二平方公尺土地，訴外人陳謝玉梅之夫陳進發於系爭土 地建有房屋二棟及鐵厝一間，並圍籬使用，被告於八十年間以陳進發及原告乙○ ○無權占有為由請求拆除地上建物二棟及增建之鐵厝一棟並返還土地，經本院八 十年度訴字第二八二號三審判決被告敗訴確定，雖又提起再審，亦被駁回。嗣陳 謝玉梅於七十八年九月八日死亡，其配偶陳進發於八十八年八月二十七日死亡， 丁○○、戊○○對於陳進發之繼承拋棄，故原告等四人係陳謝玉梅之繼承人等事 實，業據其提出土地登記簿謄本二件、繼承系統表一件、戶籍謄本二件、本院民 事庭函一件為證，且為被告所不爭執，並經本院調取本院八十年度訴字第二八二 號民事案卷、台灣高等法院八十三年度再字第二八號再審案卷審核屬實，自堪信 為真實。
四、經查，本件原告起訴主張其等之被繼承人陳謝玉梅於六十四年十月一日向被告購 買系爭土地內一五六．六九五坪之事實，業據其提出買賣契約書為證，被告雖以 該買賣契約書係偽造，又陳謝玉梅及其繼承人均非自耕農，該契約無效等語置辯 ，惟查：
（一）系爭土地因訴外人陳謝玉梅之夫陳進發於其上建有房屋，被告曾於八十年訴請
原告乙○○及陳建發拆屋交地地，於該訴訟中，關於陳謝玉梅與被告間於六十 四年所簽訂之買賣契約書是否真正，即陳謝玉梅與被告間就系爭土地買賣關係 是否成立等情，為該事件主要之爭點，就此，該案之當事人均已盡攻擊防禦之 能事，並經歷審法院審理相關卷證，並訊問證人陳錦德、侯清河、侯水環、魏 丙丁等多人甚詳，又將該買賣契約書上被告之簽名送經法務部調查局鑑定，鑑 定結果認其上被告「甲○○」簽名之筆跡為真實（見台灣高等法院台南分院八 十一年度上更㈠字第九七號卷第八十七頁），終經台灣高等法院台南分院八十 二年度上更㈡字第一０九號判決、最高法院八十三年度台上字第二四０三號裁 定認定原告之被繼承人陳謝玉梅與被告間就系爭土地部分有買賣關係存在，而 判決被告敗訴確定；嗣被告又就台灣高等法院台南分院八十二年度上更㈡字第 一０九號判決提起再審之訴，亦經駁回在案，此業經本院調取本院八十年度訴 字第二八二號拆屋交地事件歷審案卷及台灣高等法院台南分院八十三年度再字 第二八號再審案卷查核屬實。是被告與原告陳建峰、陳進發等人於本件相關之 拆屋交地他案中，既已就本件買賣契約之真正為充分之辯論，並經歷審法院為 實質上之判斷，且於理由中說明甚詳，則被告於本件訴訟中，仍執前案辯詞而 否認其與原告之被繼承人陳謝玉梅間所訂立土地買賣契約書之真正，顯有悖誠 信原則，自不足採，原告主張系爭土地中五一八不方公尺土地係原告之被繼承 人陳謝玉梅向被告買受乙情，應堪信為真實。至被告雖聲請就買賣契約書上被 告簽名之真正送鑑定，惟上開拆屋交地事件業經審理法院將該筆跡送請鑑定得 有結論，被告等就鑑定結果雖又聲請再鑑定，亦經台灣高等法院台南分院八十 二年度上更㈡字第一０九號及八十三年度再字第二八號再審案件認無必要而予 駁回在案，本院認既無具體事證足認鑑定結果有誤，被告於本件審理中就前案 爭執之同一事項再次聲請鑑定，當非必要。
（二）又被告雖又以系爭土地為農地，前揭買賣契約之買受人陳謝玉梅及原告均非耕 農而主張契約為無效云云，惟「私有農地所有權之移轉，其承買人以能自耕者 為限；違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，修正前土地法第三十條固有 明文，然「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除 去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。 」，則為民法第二百四十六條第一項所明定。是依上開規定，倘當事人訂約時 ，預期將來法令修改，給付不能之情形已除去時，應將農地登記予買受人，該 契約即非無效，從而，被告與陳謝玉梅於土地買賣契約第十二條既已約定：「 本買賣土地因屬田，不能分割登記．如日後可以分割時，出賣人應將買受人所 買之面積全部分割登記給承買人」等情，與民法第二百四十六條第一項但書之 規定情形相符，該契約應屬有效，被告上開所辯亦不足採。五、按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」、 「每宗耕地不得分割或移轉為共有」，修正前土地法第三十條第一項前段、農業 發展條例第三十條前段固分別定有明文，然上開土地法及農業發展條例規定之每 宗耕地不得分割及移轉共有之限制，業於八十九年一月二十六修正公布施行，刪 除上開禁止規定，並於修正後之農業發展條例第十六條前段規定，每宗耕地分割 後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得分割，是關於農地分割，雖受上開最
小面積之限制，然農地移轉共有則非法令所限制。查本件原告主張其等之被繼承 人陳謝玉梅向被告購買系爭土地中之五一八平方公尺，請求被告將系爭土地應有 部分一一六０五二分之五一八００移轉登記予原告公同共有乙節，被告雖辯稱本 件系爭土地目前尚未更變為非農地，故買賣契約書第十二條約定「買賣土地於變 更為非農地時，再行分割移轉登記」之停止條件未成就云云。惟依該買賣契約書 第十二條約定「本買賣土地因屬田，不能分割登記，如日後可以分割時，出賣人 應將買受人所買之面積全部分割登記給承買人」文義觀之，既未載明「買賣土地 變更為非農地時，再行分割移轉登記」等語，自不得認當事人所謂「日後可以分 割時」，限於系爭土地變更非農地乙情，是依上開說明，土地法及農業發展條例 修正後，既已刪除原承受農地資格限制，並得移轉為共有，再參以該買賣契約書 第六條約定「買受人得以任何名義登記過戶之出賣人不得不得藉詞刁難或要求」 ，亦未有何不得移轉應有部分予買受人之約定，堪認陳謝玉梅與被告訂約時，係 因受限當時之法令，未能移轉登記買受土地之所有權，始於第十二條約定移轉土 地所有權之情形，其等訂約之真意應在於俟法令變更得辦理「過戶」時，被告即 應將陳謝玉梅買受之土地部分所有權移轉登記予陳謝玉梅或其指定之人。至系爭 土地雖因受分割面積之限制，而不得辦理分割登記，然原告等之被繼承人陳謝玉 梅與被告間就系爭土地中五一八平方公尺既如前述確存有買賣關係，則被告將陳 謝玉梅購買之土地部分移轉所有權應有部分予原告等，既與契約約定本旨相符， 被告抗辯本件不得分割，故契約約定條件尚未成就云云，尚不足採。從而，原告 依繼承關係及系爭買賣契約書第六條之約定，請求被告將陳謝玉梅所購買之系爭 土地應有部分一一六０五二分之五一八００移轉登記予原告，洵屬有據，應予准 許。
六、次按「每宗耕地分割後每人所有面積未達零點二五公頃者，不得分割」，八十九 年一月二十六日修正公布之農業發展條例第十六條定有明文。查本件系爭土地面 積為一一六０．五二平方公尺，如予分割，每人取得之土地面積顯未達零．二五 公頃，是原告請求分割系爭土地，於法不合，原告此部分之請求應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但 書、第八十五條第二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十 日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭
~B 法 官 羅秀緞
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 五 日~B 書記官 王博昭