最高法院民事判決 一○五年度台上字第四一二號
上 訴 人 新潤建設股份有限公司
法定代理人 劉毅剛
訴訟代理人 陳國雄律師
被 上訴 人 王顯得
張介育
共 同
訴訟代理人 楊進興律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國一○四
年三月十一日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一○
八六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國九十八年七月間，為購買坐落台北市○○區○○段○小段○○○、○○○之一、○○○之二、○○○之三、○○○之四、○○○之五、○○○、○○○之一地號土地（下稱系爭土地），委由訴外人胡顯龍、游忞祺（原名游美玲）仲介買賣，惟胡顯龍不認識系爭土地所有人，向訴外人即被上訴人張介育之被繼承人張明金探詢，適被上訴人王顯得前經訴外人蔡木川之引薦認識系爭土地所有人楊忠雄，並取得相關圖說及都市更新核准資料，因而經由張明金之介紹認識胡顯龍，並由王顯得帶胡顯龍、游忞祺至蔡木川家中洽談，經其與張明金、蔡木川、胡顯龍及游忞祺共同介紹撮合，嗣上訴人於同年十月十七日與楊忠雄簽訂系爭土地買賣契約（上訴人以訴外人郭長庚名義為買方），約定價金為新台幣（下同）六億六千萬元。上訴人就系爭土地買賣既允付居間人報酬共六百六十萬元，且該買賣係由王顯得與蔡木川、張明金、胡顯龍、游忞祺共同居間介紹而成，報酬應由上述五人平分。又張明金已於九十九年三月十六日死亡，張介育為張明金之唯一繼承人，而上訴人迄今仍未給付居間報酬等情。爰依民法第五百六十八條第一項、第二百七十一條規定及繼承之法律關係，求為命上訴人給付王顯得、張介育各一百三十二萬元本息之判決。
上訴人則以：系爭土地買賣實係由胡顯龍向伊公司股東游啟仁之姐姐游忞祺接洽，詢問購買意願，伊因胡顯龍之遊說，認系爭土地具開發利益，乃於九十八年七月二日出具購買意願承諾書，請游忞祺轉交胡顯龍，用供系爭土地買賣居間使用，該承諾書之性質僅係其提出於要約期限內對系爭土地願意承買金額之要約，非據此書面即得逕認該要約即有居間合意，亦不能據此逕認伊與被上訴人間成立居間契約。伊與楊忠雄於簽訂系爭買賣契約前，並
不知悉張明金及王顯得之身分，亦完全不認識其等，自無可能成立居間契約之合意。伊於簽約完成後，已依約將仲介費六百六十萬元給付胡顯龍，並生清償效力等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人與楊忠雄簽訂總價六億六千萬元之系爭土地買賣契約，並已支付仲介費六百六十萬元予胡顯龍之事實，為兩造所不爭執。依上訴人於九十八年七月二日出具之購買意願承諾書之記載及證人游忞祺之證述，堪認上訴人係經由證人游忞祺委託胡顯龍向地主楊忠雄接洽表明欲以每坪一百十萬元購買系爭土地之訊息，胡顯龍再透過張明金、王顯得居中聯繫地主楊忠雄促成系爭土地之買賣。參以楊忠雄於前蔡木川訴請上訴人給付仲介費乙案審理中證稱各情，與證人游忞祺於本件所為之證述各節，足見楊忠雄並不認識上訴人、胡顯龍，僅認識蔡木川，上訴人欲向楊忠雄購買系爭土地，乃經由證人游忞祺、胡顯龍居間，胡顯龍再經由張明金之介紹，認識王顯得，藉由王顯得與蔡木川聯繫，進而與楊忠雄洽談系爭土地之買賣事宜。則系爭買賣契約係因蔡木川、胡顯龍、游忞祺、張明金與王顯得之媒介而成立，若無張明金與王顯得之居間媒介，上訴人無法順利向楊忠雄購得系爭土地，客觀上張明金與王顯得係因期待報酬而為居間行為，並非基於熱心而無償提供締約資訊予上訴人，此應為上訴人所知悉，其等顯就系爭土地買賣事宜達成居間之默示合意，而成立居間契約。而胡顯龍所為證言因與前開游忞祺、楊忠雄證稱其等互不相識，係游忞祺拿上訴人之購買意願承諾書予胡顯龍，胡顯龍經由張明金之介紹認識王顯得，藉由王顯得與蔡木川聯繫，進而與楊忠雄洽談系爭土地買賣事宜等語，且蔡木川、楊忠雄於前案審理時均稱其等第一次在上訴人辦公室洽談時，已表明賣方楊忠雄不付仲介費，由買方付仲介費百分之一，及該次洽談時王顯得均在場，是因楊忠雄要再考慮上訴人所出價格，而未成交等內容均不相符。又胡顯龍自承就系爭土地買賣其已取得上訴人所付居間報酬六百六十萬元，基於其自身利害關係，實難期待其為不利於上訴人之證述，自不足為有利上訴人之認定。上訴人既未明確表示報酬僅給付予胡顯龍、游忞祺，而拒絕給付報酬予蔡木川、張明金及王顯得，依民法第五百六十六條第一項規定，應視為上訴人願意支付居間報酬予胡顯龍、游忞祺、蔡木川、張明金及王顯得。上訴人徒以其等無書面契約為由，謂雙方不成立居間契約云云，洵不可採。系爭土地買賣既經張明金及王顯得與胡顯龍、游忞祺、蔡木川共同居間媒介而成立，且其二人與上訴人素不相識，顯非受報酬，即不為媒介，依民法第五百六十六條第一項、第五百六十八條第一項規定，張明金及王顯得自得請求上訴人給付報酬。惟張明金已於九十九年三月十六日死亡，而張介育為其唯一繼承人，是張
介育依據繼承及居間契約請求上訴人給付報酬，於法有據。又本件居間報酬為買賣總價百分之一即六百六十萬元，該居間報酬，係屬可分之債，除法律另有規定或契約另有訂定外，應由共同居間人王顯得與張明金、胡顯龍、蔡木川、游忞祺平均分受之，其等既未約定得由胡顯龍單獨受領全部報酬，上訴人即不得將居間報酬全數給付胡顯龍一人，是上訴人將居間報酬六百六十萬元全數給付胡顯龍，對被上訴人自不生清償之效力。從而，王顯得依居間契約，張介育依居間契約及繼承之法律關係，請求上訴人各給付一百三十二萬元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準。苟非締結契約之債務人，該契約債權人即不得基於契約對之請求履行債務。查上訴人係經由游忞祺委託胡顯龍向地主楊忠雄接洽表明欲以每坪一百十萬元購買系爭土地之訊息，胡顯龍再透過張明金、王顯得居中聯繫楊忠雄促成系爭土地之買賣；楊忠雄並不認識上訴人、胡顯龍，僅認識蔡木川，上訴人欲向楊忠雄購買系爭土地，乃經由游忞祺、胡顯龍居間，胡顯龍再經由張明金之介紹認識王顯得，藉由王顯得與蔡木川聯繫，進而與楊忠雄洽談系爭土地之買賣事宜等情，為原審所認定之事實。果爾，上訴人似僅因胡顯龍之介紹，出具委託書委託游忞祺、胡顯龍為之謀求系爭土地之買賣。而游忞祺於第一審證稱：上訴人僅與胡顯龍有仲介約定，…胡顯龍帶伊去找張明金，其說張明金會找地主出來，胡顯龍有帶伊、游啟仁去蔡木川的家裡，談仲介系爭土地的事情，蔡木川說沒有辦法，因為地主不願意賣，…胡顯龍並未向伊介紹王顯得也有仲介這筆土地等語（見第一審卷第一○二至一○五頁）。再者，王顯得於第一審亦自認：事前伊並不知上訴人將仲介費交付胡顯龍，是事後蔡木川打官司，在二審要求伊作證時，才知仲介費已給胡顯龍。買賣成交後伊曾電話聯絡胡顯龍要仲介費，但聯絡不上，且成交後並未找上訴人要仲介費等語（見第一審卷第一○五頁）。則游忞祺、胡顯龍尋求張明金、王顯得協助，輾轉聯繫地主楊忠雄，促成系爭土地之買賣，能否認係上訴人與王顯得、張明金間成立居間契約？何以王顯得於買賣成交後僅要找胡顯龍而非直接向上訴人要求仲介費？乃原審未遑調查明晰居間契約之當事人為何，遽以張明金及王顯得於上訴人與楊忠雄洽談買賣條件時在場，即謂上訴人與張明金、王顯得亦成立居間契約，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 三 月 十八 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 陳 駿 璧
法官 李 文 賢
法官 鍾 任 賜
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 三 月 二十八 日
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