最高法院民事判決 一○五年度台上字第三八九號
上 訴 人 林明莉
鄭三元
共 同
訴訟代理人 張世興律師
被 上訴 人 洪貴容
鄭美貞
張泰嘉
黃光賢
邱定軒
張泰誌
洪水池
共 同
訴訟代理人 藍瀛芳律師
許樹欣律師
黃旭田律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○四
年一月二十一日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第八
八五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（重測前為台北市○○區○○段○○○○○○地號土地，下稱系爭土地），原為訴外人鄒貴宏所有，嗣由其配偶即訴外人鄒邱足繼承取得。鄒邱足於民國九十九年四月二十一日將系爭土地應有部分三○○分之一七四售與鄭三元，鄭三元復於同年八月六日將其中應有部分三○○分之一三四售與林明莉，均辦妥移轉登記。被上訴人洪貴容、鄭美貞、張泰嘉、黃光賢、邱定軒、張泰誌、洪水池所有門牌分別為台北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○號（下稱系爭二○號房屋）三樓、五樓及同弄二二號（下稱系爭二二號房屋）一至五樓，無權占用系爭土地如原判決附圖所示，侵害伊之所有權，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，致伊受有損害。鄭三元自九十九年四月二十一日起至同年八月五日止，依系爭土地應有部分三○○分之一七四計算；鄭三元、林明莉自九十九年八月六日起，分別依應有部分三○○分之四○、三○○分之一三四計算，得請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償。又縱認被上訴人有合法占用權源，伊亦得類推適用民法第四百二十五條之一規定，請求被上訴人給付租金等情。爰求為命洪貴容、鄭美貞、張泰嘉應分別給付鄭三元
新台幣（下同）十六萬一千四百五十元、十四萬一千六百零八元、十一萬七千一百九十八元，並均加計法定遲延利息，及自一○一年十月二十一日起按月給付鄭三元五千三百八十二元、四千七百二十元、三千九百零七元；給付林明莉四十六萬八千七百四十五元、四十一萬一千一百三十八元、三十四萬零二百六十二元，並均加計法定遲延利息，及自一○一年十月六日起按月給付林明莉一萬八千零二十九元、一萬五千八百十三元、一萬三千零八十七元；黃光賢、邱定軒、張泰誌、洪水池應各給付鄭三元九萬六千五百十五元，並加計法定遲延利息，及自一○一年十月二十一日起均按月給付鄭三元五千三百八十二元；暨應各給付林明莉二十八萬零二百十五元，並加計法定遲延利息，及自一○一年十月六日起均按月給付林明莉一萬零七百七十八元之判決。被上訴人則以：鄒貴宏於六十五年九月二十五日就重測前台北市○○區○○段○○○○○地號土地（下稱系爭二四五之九地號土地，嗣於六十六年十二月二十六日分割出系爭土地）出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書）供訴外人龍昌建設開發企業股份有限公司（下稱龍昌公司）申請建造執照。再於同年月二十三日提供該土地及同段二四五之五五、二四七之七地號土地與金忠開發股份有限公司（下稱金忠公司）訂立合建契約（下稱系爭合建契約）。伊及前手分別與金忠公司訂立「房屋委建契約」及「訂購土地委託書」，出資買受系爭二○、二二號房屋及所坐落基地，鄒邱足因繼承而取得系爭土地所有權，自應概括承受鄒貴宏之權利義務，上訴人明知系爭合建關係存在，仍受讓土地之應有部分，在該合建關係解除前，應繼受鄒貴宏、鄒邱足依系爭合建契約及系爭同意書所負之義務，容忍被上訴人繼續無償使用系爭土地，伊自無不當得利可言。況上訴人與鄒邱足間並無實質買賣關係，明知系爭房屋有合法占用土地之權源，其移轉登記之主要目的，為規避鄒貴宏與伊間之契約關係，以損害伊之權益為主要目的，屬權利濫用，並違反誠信原則。且上訴人以申報地價百分之十計算不當得利，顯屬過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：鄒貴宏於六十五年九月二十五日簽發系爭同意書與龍昌公司，由該公司興建包括系爭二○、二二號房屋之五層房屋，並於同年月二十三日復與金忠公司簽訂系爭合建契約，由鄒貴宏提出包括系爭土地在內之三筆土地，供金忠公司興建房屋，雙方約定建成後建物部分立體對分，俟建至四樓時，鄒貴宏應將土地分割辦理過戶，並於契約成立後交出建造執照及變更金忠公司為建造執照名義人所需文件等節，有系爭合建契約等可稽，並為兩造所不爭，堪信為真。依系爭合建契約約定，鄒貴宏係以受分配合建房屋為提供土地之對價，並於房屋興建至四樓時，負有將土地分割辦理
過戶之義務，著重財產權之交換，屬互易契約，且鄒貴宏出具系爭同意書之真意，為合建房屋建築期間乃至完成後，均得無償使用系爭土地外，復同意金忠公司或其後取得合建房屋權利之人於房屋完成後仍得無償使用土地。是在系爭合建契約合法解除前，該合建房屋有權使用土地。次查，金忠公司於六十七年間與洪長庚（即洪貴容之前手）、鄭美秀（即鄭美貞之前手）、張魏妙娟（即張泰嘉之前手）、黃光賢、邱維仁（即邱定軒之前手）、洪水池（下稱洪長庚等五人）就系爭二○號房屋三樓、五樓及系爭二二號房屋一樓、二樓、三樓、五樓簽訂「房屋委建契約」及「訂購土地委託書」；訴外人余王秀美於六十七年間向金忠公司購買系爭二二號房屋四樓，再行出售與魏旺慶乙節，有房屋委建契約書及訂購土地委託書等可按。而洪長庚等五人委託代購之土地係重測前二四五之九地號土地，系爭土地即重測前二四五之八六地號土地業由上述土地分割，不在委託代購之列，業經最高法院八十三年度台上字第二八七二號判決確定。被上訴人係取得合建房屋權利之人，均在鄒貴宏依系爭合建契約及系爭同意書所同意使用系爭土地之列。金忠公司既受上開洪長庚等五人之委託代建房屋，衡諸房屋不能脫離對土地之占有而單獨存在，則金忠公司為履行上開房屋委建契約，自應使委建房屋者取得具有合法使用基地權利之房屋，堪認金忠公司依系爭同意書所取得無償使用系爭土地之權源，均為委託代建房屋之被上訴人或其前手所繼受，被上訴人基於系爭同意書之法律關係，得對鄒貴宏主張有權占有，不因被上訴人或其前手與鄒貴宏間無合建關係而有不同。至鄒貴宏是否取得合建契約應受分配之房屋，被上訴人或其前手有無繳清委建房屋價金，或金忠公司是否未能完成房屋之興建而由被上訴人自行出資完成，乃鄒貴宏與金忠公司間，及被上訴人或其前手與金忠公司間，各基於系爭合建契約及房屋委建契約得否主張權利之問題，不得執此即謂被上訴人為無權占有。又特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在。又房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，則土地所有人依合建契約出具同意書，同意或默許合建房屋得無償使用土地者，就其基地之使用、收益權能，自屬受有限制。觀諸系爭房屋坐落系爭土地上，且於七十五年六月十三日即經主管機關核發使用執照，依一般交易慣例，買受土地者會至現場勘查，再佐以上訴人所買受者為應有部分，其於加入共有關係前，焉有不審慎查明之理。復審酌林明莉以房屋仲介為業，具深入調查能力，無可能捨此不為
逕予買受，堪認上訴人於買受前，已明瞭系爭土地之實際占用及所有權與使用權不符情形。再參以鄒邱足於鄭三元受讓系爭土地應有部分前之九十九年四月十九日，曾發函被上訴人查詢是否購買，上訴人亦自承林明莉曾受鄒邱足委託與被上訴人洽商買賣系爭土地屬實，衡情被上訴人已告知合建原委，益見上訴人已明知合建房屋之情事。鄒邱足因繼承而取得系爭土地所有權，自概括承受鄒貴宏之權利義務，上訴人明知上情而仍受讓，應繼受鄒貴宏、鄒邱足依系爭同意書所負容任被上訴人無償使用土地之義務。被上訴人占有系爭土地，既有合法權源，自無不當得利或侵害上訴人權利可言。又鄒貴宏依系爭同意書之約定，於系爭合建契約經合法解除前，有允許合建房屋自興築期間始乃至完成後，均得無償使用系爭土地之意思，且上訴人亦繼受上開無償使用土地之法律關係，即無類推適用民法第四百二十五條之一規定，擬制兩造間有法定租賃關係存在之必要。綜上，上訴人依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、類推適用民法第四百二十五條之一規定，請求被上訴人給付上開不當得利、損害賠償或租金，洵非正當等詞，為其判斷之基礎。
惟按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得。查被上訴人所有系爭二○、二二號房屋坐落之系爭土地，原為鄒貴宏提供與金忠公司興建房屋，被上訴人雖直接或輾轉向金忠公司購得上開房屋，惟並未購得系爭土地，上訴人係自鄒貴宏之繼承人處受讓系爭土地等情，為原審確定之事實。果爾，被上訴人就渠等所有之房屋使用系爭土地，似與上訴人間並未成立任何法律關係。則上訴人主張渠等無權占有依不當得利及侵權行為之法律關係，請求相當租金之不當得利或損害賠償，似非全然無據。原審就此未詳加審究，遽依前揭理由，認被上訴人有權占用系爭土地，進而為上訴人敗訴之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 三 月 十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 吳 惠 郁
法官 鄭 純 惠
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 三 月 二十五 日
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