臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 105年度彰簡字第63號
原 告 祭祀公業楊志申
法定代理人 楊俊雄
楊博恭
楊榮壽
楊博儀
楊奕強
楊淙淵
訴訟代理人 趙惠如律師
被 告 楊連彰
訴訟代理人 楊蘆發
上列當事人間調整租金事件，於中華民國105年3月2日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告向原告承租坐落彰化縣和美鎮○○段○○○○○地號、面積一二四０平方公尺土地之租金，自民國一０五年一月一日起，調整租金為每年新台幣叁萬陸仟柒佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔其中新台幣陸佰貳拾伍元，其餘新台幣叁佰柒拾伍元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落彰化縣和美鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為 原告所有，因被告於其上興建磚造平房、磚造水塔、水泥板 鐵皮造車庫、汙水池及作牧場使用，原告遂向法院訴請被告 拆屋還地，惟經本院彰化簡易庭99年度彰簡字第251號、民 事庭99年度簡上字第142號判決及最高法院104年度台簡上字 第22號民事裁定駁回原告請求確定，並認被告就原告所有系 爭1103地號土地有租賃之法律關係存在。
二、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」；「按 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之。」 民法第442條、土地法第97條第1項、第105條分定明文。本 件原告所有系爭土地面積為1,240平方公尺，於104年1月之 申報地價為每平方公尺新台幣（下同）592元，104年1月之 公告土地現值為每平方公尺5,000元，土地公告現值總價為 6,200,000元，足見系爭土地地價已持續上漲，故實有調整 租金之必要。
三、查系爭土地係屬特定農業區甲種建築用地，位於彰化縣和美
鎮錦西路，鄰近鎮中心，交通便捷，且臨近和美國中、道周 醫院及和美仁愛實驗學校，生活機能佳，原告爰依系爭土地 申報地價年息百分之8計算，請求調整地租為每年58,726元 （即592×1240×8%＝58,726）。並聲明：㈠被告向原告承 租坐落彰化縣和美鎮○○段0000地號土地之租金自105年1月 1 日起，應增加為每年58,726元。㈡訴訟費用由被告負擔。四、對被告答辯所為之陳述：如果全部的空地要全部扣除，那被 告會沒有路可通行。
貳、被告則答辯稱：
被告希望租金不要那麼高，被告沒有用的空地應該要減掉等 語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。叁、得心證之理由：
一、原告主張系爭土地為原告所有，因被告於其上興建磚造平房 、磚造水塔、水泥板鐵皮造車庫、汙水池及作牧場使用，原 告遂向本院起訴請求被告拆屋還地，惟經本院彰化簡易庭99 年度彰簡字第251號、本院民事庭99年度簡上字第142號判決 及最高法院104年度台簡上字第22號民事裁定駁回原告請求 確定，並認被告就原告所有系爭土地有租賃之法律關係存在 等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本、地籍 圖謄本、本院彰化簡易庭99年度彰簡字第251號民事判決、 本院99年度簡上字第142號民事判決、最高法院104年度台簡 上字第22號民事裁定等件影本為證，且為被告所不爭執，應 堪信此部分事實為真。
二、又原告主張依民法第442條、土地法第97條第1項、第105條 之規定，應將系爭土地每年之租金，自105 年1月1日起，調 整為每年58,726元，惟被告則以前詞置辯。是本件之爭執點 為原告得否請求調整租金？
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限；第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第 1項、第105條亦分別定有明文。該條項所謂土地價額，依同 法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土 地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地 價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值 （最高法院88年度台上第108號判決參照）。又租金為承租 人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價 值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比
較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利 益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第30 62號、87年台上第1133號判例參照）。四、查系爭土地編定使用種類為特定農業區甲種建築用地，面積 合計1,240平方公尺，102年1月當期之申報地價為每平方公 尺592元；104年1月公告土地現值則為每平方公尺5,000元， 有土地登記第一類謄本為證（見卷第6頁）。又查，系爭土 地上有被告所有之磚造鐵皮車庫、磚造水塔、磚造平房（門 牌號碼：和美鎮錦西路67巷30號）、污水池及牧場等地上物 ，其餘為空地，系爭土地位於彰化縣和美鎮錦西路67巷，且 臨近和美國中、道周醫院及和美仁愛實驗學校等情，有原告 提出之地籍圖謄本（見卷第7頁）、Google地圖（見卷第30 頁）、和美地政事務所土地複丈成果圖（見卷第15頁）在卷 可證，顯見系爭土地，交通往來及商業繁榮情形尚屬一般。 被告雖辯稱租金應扣除其未使用之空地云云，然被告既為系 爭土地之承租人，無論是否實際使用系爭土地，依法仍有給 付租金之義務，況倘若扣除空地部分之土地，被告將無路通 行，並非合理，是以被告所辯未使用空地應扣除租金等語， 委無可採。本院審酌系爭土地之價值、繁榮程度、被告使用 之經濟利益等情事，認租金應調整為102年1月申報地價之年 息百分之5為適當，依此標準計算，系爭土地於102年1月之 申報公告地價為每平方公尺592元，乘以面積1,240平方公尺 ，為734,080元，年息百分之5即為36,704元（592×1,240× 5%＝36,704元），故原告請求調整租金於上開範圍內即屬正 當，應予准許。逾此部分之請求，顯然過高，為無理由，應 予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第422條、土地法第97條第1項、第10 5條規定，請求被告就系爭土地應給付原告之每月租金，自 105年1月1日起應調整為按土地申報地價年息百分之5計算， 為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准 許。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻搫、防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不逐一審究，併予敍明。
七、又本件雖係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所謂被 告部分敗訴之判決，惟因係形成判決，自無宣告假執行可言 ，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
書記官 蔡亦鈞