臺灣南投地方法院民事簡易判決 105年度投簡字第11號
原 告 謝張玉女
訴訟代理人 林益輝律師
複代理人 董佳政律師
被 告 巫朝欽
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於105 年3 月1 日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼南投縣草屯鎮○○街○○○號四樓十五室（即大觀天下大樓）房屋及地下室第五六號停車位遷讓交還予原告。被告應自民國一百零四年九月十五日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、原告主張：坐落於南投縣草屯鎮○○街000 號4 樓15室（即 大觀天下大樓）房屋及地下室第56號停車位，為原告所有， 於民國103 年9 月15日出租予被告，約定租金每月新臺幣（ 下同）10,000元（房屋租金8,500 元、停車位1,500 元）， 應於每月15日前繳付，租賃期間自103 年9 月15日起至104 年9 月14日止，保證金10,000元。詎被告自104 年8 月15日 起即未繳納租金，租賃契約於104 年9 月14日屆滿前，被告 並未表示續租，經原告多次向被告詢問是否續租，被告均予 敷衍，於租期屆滿後，仍續占用上開租賃物，經原告於104 年11月6 日以雙掛號信函通知被告出面解決，被告收受該信 函，仍置不理。爰依租賃契約書第17條之約定，請求被告將 租賃房屋及地下室停車位遷讓交還與原告。又被告自104 年 8 月15日起至104 年9 月14日止之租金1 萬元尚未給付。另 依兩造所訂立之房屋租賃契約書第6 條約定：「乙方（即被 告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外， 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推 拖或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得 向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方 及連帶保證人丙方，絕無異議。」，爰請求被告應給付租金 1 萬元，及自104 年9 月15日起至遷讓交還房屋之日止，每
月給付原告5 萬元之違約金。並聲明：㈠被告應將門牌號碼 南投縣草屯鎮○○街000 號4 樓15室（即大觀天下大樓）房 屋及地下室第56號停車位遷讓交還予原告。㈡被告給付原告 10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息；暨應自104 年9 月15日起至交還前項 房屋之日止，按月給付原告50,000元。㈢願供擔保，請准宣 告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書 狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、催告信函 、掛號郵件收件回執等件為證，而被告經合法通知，未到 庭爭執，亦未提出書狀作何利己答辯或聲明證據以供調查 審酌，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，視 同自認，此於簡易訴訟程序亦適用之，同法第436 條第2 項定有明文，原告之主張堪信為真實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租 賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第450 條第1 項、第451 條定有明文。又按租賃定有期限 者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條 所明定，依兩造所訂合約書第三條「雙方議定租賃房屋延 期至民國六十八年十二月底為止，屆滿是否繼續雙方另行 議約」以觀，是項租賃顯屬定有期限，要不因文中載有「 屆滿是否繼續雙方行議約」字樣而有不同，矧同法第四百 五十一條之所定，旨在防止出租人於所定租期屆滿後，明 知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，並非含 有必須於租期屆滿時始得表示反對之意，故於訂約之際， 縱有約及期滿後是否續約應另議者，仍可發生阻止續約之 效。最高法院69年度台上字第3044號判決要旨可參。本件 被告於租約屆滿後，迄今仍占有使用系爭租賃房屋及停車 位，惟依兩造所訂立之房屋租賃契約書第6 條約定：「乙 方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼 續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推拖或主張任何權利，…」，原告於系爭租約 屆滿時，並未同意繼續出租，則依上開說明，被告雖於租 期屆滿後繼續占有租賃物，因原告未同意其續約，自可發 生阻止續約之效力，被告於104 年9 月14日租期屆滿後， 其租賃關係即已消滅。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455
條前段著有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物 返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所 有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係 ，請求返還租賃物。最高法院75年台上字第801 號判例可 資參照。本件兩造之租賃契約既已於104 年9 月14日屆期 而租賃關係消滅，則原告請求被告應將系爭租賃房屋及停 車位遷讓交還原告，自屬有據，應予准許。
（四）原告另主張被告自104 年8 月15日起至104 年9 月14日止 之租金1 萬元尚未給付原告，爰請求被告應給付租金10,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息等語，然查：本件兩造於訂立系爭租賃 契約書時，被告交付10,000元押租金予原告，有房屋租賃 契約書第五條之記載可佐，且為原告所未爭執，按押租金 之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消 滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額， 始生返還押租金之問題。最高法院87年度台上字第1631號 裁判可資參照。是經扣除押租金10,000元後，被告即未積 欠原告租賃期間之任何租金，是原告請求被告應給付自10 4 年8 月15日起至104 年9 月14日之租金10,000元，即屬 無理由，不應准許。
（五）末按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約 金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履 行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額。」「約定之違約金額過高者 ，法院得減至相當之數額。」民法第250 條、第252 條定 有明文。本件原告另主張被告於租約期間屆滿後，未將系 爭租賃房屋及停車位遷讓交還原告，違反系爭租賃契約第 第6 條之約定，原告自得請求被告自系爭租賃契約屆滿翌 日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付原告50,000元之 違約金等語，而依兩造所訂立之房屋租賃契約書第6 條約 定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告 ） 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷 空交還甲方，不得藉詞推拖或主張任何權利，如不即時遷 讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違 約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異 議。」是原告請求被告應依上開約定給付原告違約金，自 屬有據。惟應審究者，在於原告所請求之違約金是否適當
？按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依 民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債 權人所受利益減少其數額。約定之違約金苟有過高情事， 法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人 請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為 之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院49年台上字第 807 號、79年台上字第1612號著有判例可參。而參諸本件 被告於租約屆期後繼續占有系爭租賃房屋及停車位，係屬 無權占有，而無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲 得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上 字第1695號判例參照）。被告於租期屆滿後無權占有租賃 物，受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用收益之 損害，本院審酌系爭租金為每月10,000元，及原告所受損 害之程度、被告所受利益等一切情狀，認原告請求被告應 自104 年9 月15日遷讓交還系爭房屋及停車位之日止，每 月應給付原告50,000元，尚屬過高，應酌減為每月給付15 ,000元為適當，原告超過此部分之請求，為無理由，不應 准許。
五、綜上所述，原告依兩造所簽訂之租約之法律關係，請求：㈠ 被告應將門牌號碼南投縣草屯鎮○○街000 號4 樓15室（即 大觀天下大樓）房屋及地下室第56號停車位遷讓交還予原告 。㈡被告應自104 年9 月15日起至交還前項房屋之日止，按 月給付原告15,000元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此 範圍之請求，即為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、本件係適用簡易程序，所為被告敗訴判決部分，依民事訴訟 法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。此部 分原告聲明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依 職權為假執行之發動，自毋庸為准駁之諭知。至原告敗訴部 分，因訴之駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回 。本件訴訟費用1,220 元，本院審酌係因被告違約拒不搬遷 而生之訴訟，認以由被告負擔全部為宜，爰裁判如主文第4 項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
書記官 蕭元鳴