臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第928號
原 告 陳清安
黃淑妃
共 同
訴訟代理人 劉炳烽律師
複代理人 李莉卿律師
被 告 沈毓基
游鳳凰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年2 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告沈毓基應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號房屋遷讓返還原告陳清安。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟元，及自民國一○四年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一○四年十月三十一日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付原告黃淑妃新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告連帶負擔。本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告沈毓基於民國102 年11月15日與原告簽訂租 賃契約（下稱系爭租賃契約），向原告陳清安承租原告黃淑 妃所有之門牌號碼桃園市○○區○○街000 號房屋（以下稱 系爭房屋），約定租期為3 年（即自102 年11月15日起至 105 年11月14日止），租金每月新臺幣（下同）12,000元， 並由被告游鳳凰作為連帶保證人。詎被告沈毓基自103 年11 月15日起至104 年10月30日止，未依約給付租金，扣除押租 金24,000元，仍積欠達租金108,000 元未付。又原告因本件 訴訟支付律師費50,000元。依系爭租賃契約，應得一併請求 被告給付，以上金額合計158,000 元。另原告以本件起訴狀 繕本做為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於104 年10月30日送達予被告，是系爭租賃契約於斯時已合法終止 ，而被告沈毓基迄仍繼續占用系爭房屋，原告黃淑妃自得請 求被告連帶給付每月12,000元相當於租金之不當得利。爰依 系爭租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係， 提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第一項、第二項所示。二、被告均則以：被告沈毓基確實積欠上開租金未納，惟系爭房 屋有漏水情事，被告曾通知原告，惟原告並未妥適修繕，迄 今仍繼續漏水，被告沈毓基並非拒絕給付房租，惟希望能將 一次付一年房租之形式，改為按月給付等語，以資抗辯。並
均聲明：原告之訴駁回。
三、原告陳清安主張於102 年11月15日，與被告沈毓基就原告黃 淑妃所有之系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租期為3 年， 每月租金12,000元，並由被告游鳳凰為連帶保證人，而被告 沈毓基自103 年11月15日起至104 年10月30日止未繳納租金 ，扣除押租金24,000元，尚積欠租金額108,000 元之事實， 業據原告提系爭租賃契約、催告存證信函、系爭房屋建物所 有權狀及房屋稅繳款書等件為證，且為被告所不爭執，自堪 信為真實。
四、本院之判斷：
㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約物民法第421 條定有明文。經查，原告主 張被告沈毓基自103 年11月15日起至104 年10月30日止，共 14期之租金未依約給付，扣除押租金24,000元，仍積欠12期 租金共108,000 元未清償等情，業如前述，且為被告所不爭 執，是原告陳清安請求被告沈毓基給付積欠之租金108,000 元，自屬有據。被告沈毓基固辯稱系爭房屋有漏水情事，其 多次通知原告陳清安修繕，原告陳清安卻未能妥適修繕等語 ，並提出系爭房屋漏水照片為佐，惟原告陳清安陳稱已將系 爭房屋漏水處修繕完成，並支出修繕費用逾300,000 元等語 ，亦有其提出之估價單及請款單可以為憑。而按因雙務契約 而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人 固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當 事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是 項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權 之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關 係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時 履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利 ，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同 時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號裁定 意旨參照）。又同時履行抗辯權之作用，僅在於暫時拒絕自 己債務之履行，延緩他方債權之行使而已，同時履行抗辯權 行使與否，概由當事人自行斟酌決定，當事人須主張（行使 ）此項抗辯權，始生延緩他方行使請求權之效力。本件縱認 系爭房屋確如被告沈毓基所抗辯，有上開漏水之瑕疵，然自 被告沈毓基於本院審理中自承其並非不願意給付房租，只是 希望能將一次給付一年之方式，改為按月給付而已等語觀之 ，堪認被告沈毓基並未因系爭房屋之漏水瑕疵，而有拒絕給 付租金並行使同時履行抗辯權之意，是被告沈毓基於系爭租 賃契約存續期間，已未能主張同時履行抗辯權，其自難以系
爭房屋有漏水情事等語，嗣再主張拒絕給付積欠之租金。從 而，原告陳清安請求被告沈毓基給付積欠之租金108,000 元 ，洵屬有據。
㈡原告陳清安另主張因本件訴訟支出律師費用50,000元乙節， 有其提出之律師費用收據可以為憑（見本院卷第48頁），復 觀諸系爭租賃契約第12條約定「乙方（即被告沈毓基）如有 違約情事，致損害甲方（即原告陳清安）之權益時願聽從甲 方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用， 均應由乙方負責賠償」等語，本件既係被告沈毓基未依約給 付租金在先，如前所述，則原告陳清安請求被告沈毓基給付 因本件訴訟而支出之律師費用50,000元，應非無據。 ㈢準此，原告陳清安請求被告沈毓基給付158,000 元（計算式 ：租金108,000 元＋律師費用50,000元＝158,000 元），應 有理由。又按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人 負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民 法第272 條規定連帶債務之文義參照觀之甚明，最高法院45 年台上字第1426號著有判例可資參照，併參以系爭租賃契約 第13條「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事 時丙方（即被告游鳳凰）應連帶負賠償損害責任並拋棄先訴 抗辯權」之約定，而查被告游鳳凰依乃系爭租賃契約之連帶 保證人，此觀系爭租賃契約可明，則原告陳清安併請求被告 游鳳凰就被告沈毓基上開應給付之金額負連帶給付責任，亦 屬有據。
㈣再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項、第 455 條前段分別規定甚明。再按依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例參照）。經查，被告沈毓基迄104 年10月 30日止，扣除押租金24,000元後，尚積欠原告陳清安租金 108,000 元等情，業如前述，堪認被告沈毓基已積欠租金逾 2 個月之租額，則原告陳清安主張以本件起訴狀繕本做為終 止租約之意思表示，自於法有據，再查，本件起訴狀繕本係 於104 年10月20日寄存於被告沈毓基住居所地之警察機關， 依民事訴訟法第138 條第2 項規定，於同年10月30日已生合
法送達之效力，是系爭租賃契約業於104 年10月30日合法終 止，被告沈毓基自應於斯時將系爭房屋遷讓返還原告陳清安 ，惟被告沈毓基迄未為之，而其自系爭租賃契約終止翌日即 104 年10月31日起繼續占有系爭房屋，已欠缺法律上之正當 權源，對系爭房屋之所有權人黃淑妃而言，要屬無權占有， 且無法律上之原因而受有利益，揆諸上開判例意旨，原告黃 淑妃自得請求被告連帶給付每月相當於租金之利益12,000元 。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約、租賃物返還請求權及不當 得利之法律關係，請求被告沈毓基將系爭房屋遷讓返還原告 陳清安；被告應連帶給付原告陳清安158,000 元，及自104 年10月31日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，並自 104 年10月31日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原 告黃淑妃12,000元，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。 。並依職權確定本件訴訟費用額為1,990 元（即第一審裁判 費）。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
中壢簡易庭 法 官 陳韋如
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
書記官 龍明珠