臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第764號
原 告 趙智源
訴訟代理人 郭小菁
被 告 蔡達港
訴訟代理人 廖亭亭
被 告 王麗蓉
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105
年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告王麗蓉經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場， 經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國101 年8 月18日，就桃園市○○區○ ○段00地號土地（即重測前下陰影窩段11-80 地號，下稱系 爭65地號土地）及其上同段33建號即門牌號碼桃園市○○區 ○○路000 巷00○0 號之房屋（即重測前下陰影窩段637 建 號，下稱系爭33建號建物）、同段45地號土地（即重測前下 下陰影窩段11地號，稱系爭45地號土地）及其上同段13建號 （即重測前下陰影窩段667 建號，下稱系爭13建號建物）等 不動產，與被告蔡達港簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，惟被告蔡達港因故意或過失於簽訂系爭買賣契約時，漏未 將系爭45地土地記載於系爭買賣契約，致原告繳納全部買賣 價金後，僅取得系爭65地號土地、系爭33建號建物及系爭13 建號建物（以下合稱系爭不動產）之所有權，而系爭45地號 土地現仍登記於被告蔡達港之前手即被告王麗蓉名下。而查 系爭45地號土地與系爭不動產，依法不得分別移轉或設定負 擔，是系爭45地號土地應一併移轉為原告所有。爰依系爭買 賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系 爭45地號土地，權利範圍28分之1 之土地所有權移轉登記予 原告。
二、被告之答辯：
㈠被告蔡達港則以：伊與原告簽訂系爭買賣契約時，買賣標的 物自始並未包含系爭45地號土地，是伊雖為系爭買賣契約之 出賣人，然並無交付系爭45地號土地予原告之義務，且系爭 45地號土地現仍登記於被告王麗蓉名下，伊無從移轉他人不
動產予原告。又系爭13建號建物雖為系爭33建號建物之共有 部分，並坐落於系爭45地號土地，惟系爭13建號建物於簽訂 系爭買賣契約時，與系爭45地號土地已分屬伊與被告王麗蓉 所有，而非屬同一人所有，應無公寓大廈管理條例地4 條第 2 項規定之適用，且伊與前手即訴外人黃本誠購買時，即僅 購買系爭不動產，並未包含系爭45地號土地，伊不清楚伊購 買之土地並非完整，伊係透過代書辦理的等語，以資抗辯。 ㈡被告王麗蓉以：系爭不動產及系爭45地號土地原均為伊所有 ，嗣遭銀行聲請查封拍賣，惟究竟那些不動產遭拍賣伊不清 楚，目前債務亦未清償等語，以資抗辯。
㈢並均聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭65地號土地、系爭33建號建物、系爭13建號建物 及系爭45地號原均為被告王麗蓉所有，又系爭33建號建物係 坐落系爭65地號土地，系爭13建號建物並為系爭33建號建物 之共有部分，嗣訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下 稱合作金庫）就系爭不動產聲請查封拍賣，並由黃本誠拍定 ，再轉賣予被告蔡達港等情，有系爭不動產與系爭45地號土 地之土地及建物登記謄本及異動索引在卷可稽，復經本院依 職權調閱本院96年執字第38398 號卷核閱無訛，且為被告所 不爭執，應堪信為真實。
四、本件應審究者，乃㈠系爭買賣契約之標的，是否包含系爭45 地號土地？㈡原告請求被告移轉系爭45地號土地，有無理由 ？茲論述如下：
㈠系爭買賣契約之標的，是否包含系爭45地號土地？ 按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第348 條定有明文。又解釋當事人之契 約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字 致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例、19年上字第 58號判例意旨參照）。經查，原告固主張系爭買賣契約之標 地除系爭不動產外，亦包含系爭45地號土地。惟觀諸原告與 被告蔡達港所簽立之系爭買賣契約，其買賣標的並未包含系 爭45地號土地乙節，有系爭買賣契約附卷可佐，是原告主張 上情，已難逕以採信。復參以上開不動產所有權原均屬於被 告王麗蓉所有，嗣合作金庫於強制執行時，僅就系爭65地號 土地及其上系爭33建號建物，以及系爭33建號建物之共有部 分即系爭13建號建物為查封，並由黃本誠拍定，黃本誠復轉 賣予被告蔡達港等節，業如前述，則於被告蔡達港之認知， 其自始即未取得系爭45地號之所有權，是其與原告簽訂系爭 買賣契約之時，就買賣標的應未包含系爭45地號土地之事實
，至為灼然。原告固於本院審理中陳稱其問過社區鄰居，就 差不多面積之房地，其購買之價格較鄰居高出35萬元，故其 支付之價金業已包含系爭45號地號土地云云，惟姑不論原告 主張上情是否為真，縱為同一社區之房地，房價亦因屋況、 位置或坐落方向等，而有高低不一之情形，自難憑原告購入 之價格高於鄰居一情，遽認其亦已就系爭45地號土地支付價 金。是系爭買賣契約之標的，應無包含系爭45地號土地一節 ，應堪以認定。
㈡原告請求被告移轉系爭45地號土地，有無理由？ ⒈按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與 其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權 之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為 維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關 係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地 所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固 不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已 非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權 人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區 分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權 利之餘地。最高法院100 年度台抗字第338 號裁定意旨可資 參照。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張 系爭45地號土地與系爭不動產應不得分離而為移轉、設定， 既為被告蔡達港所否認，參以上開法律揭櫫之舉證責任分配 原則，自應由原告就上揭事實負舉證之責。
㈡經查，系爭45地號土地於被告蔡達港與原告簽訂買賣契約時 ，仍登記於被告王麗蓉名下，有系爭45地號之土地謄本可憑 ，且為兩造所不爭執，堪認斯時系爭45地號土地與系爭不動 產，並非同屬被告蔡達港所有，揆諸上開裁定意旨，縱認系 爭45地號土地需與系爭不動產併同移轉，亦因已分屬不同人 所有而排除公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定之適用。再 者，系爭不動產之所有權人迭經變更，地政機關亦均就系爭 不動產之所有權為移轉登記，足徵系爭45地號土地與上開不 動產應無併同移轉之必要性，原告復未能提出相關證據供本 院審酌，自難認其主張系爭45地號土地需與系爭不動產併同 移轉等語有據。準此，系爭買賣契約之標的並未包含系爭45 地號土地，如前所述，是被告蔡達港依系爭買賣契約，並不 負移轉系爭45地號土地之義務，原告亦未能就系爭45地號土 地需與系爭不動產併同移轉乙節舉證以實其說，則其依系爭 買賣契約，據以請求被告蔡達港移轉系爭45地號土地，洵屬
無據。
㈢原告另依系爭買賣契約，請求被告王麗蓉移轉系爭45地號土 地之所有權予原告，然查被告王麗蓉並非系爭買賣契約之當 事人，基於債之相對性原則，自不受系爭買賣契約之拘束， 是原告以系爭買賣契約請求被告王麗蓉移轉系爭45地號土地 ，其訴請之對象顯然有誤，是其此部分請求，亦難認有據。五、綜上，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告將系爭45 地號土地，權利範圍28分之1 之應有部分移轉登記予原告， 為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告之攻擊防禦方法及所提之證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
中壢簡易庭 法 官 陳韋如
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書記官 龍明珠