臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第344號
原 告 蘆洲保和宮
法定代理人 李重信
訴訟代理人 沈政雄律師
被 告 李辰甫
訴訟代理人 周佳弘律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，於民國105年3月
9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○地號土地上之耕地三七五減租租約之租賃關係不存在。被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○地號土地上之耕地三七五減租租約登記，予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告為座落新北市○○區○○段○000○000 地號土地（下稱系爭土地）上之所有權人，此有系爭土地登 記謄本（原證1）可稽，原告在系爭土地上曾以出租人「李 保和」之名義與被告之曾祖父李孝神，依耕地三七五減租條 例訂立耕地租賃契約，經新北市○○區○○○○○○○○○ 000號」租約（原證8，下稱系爭租約），於104年2月13日新 北市○○區○○○○○○○○○0000000000號函（原證2） 及於104年2月17日以新北蘆民字第0000000000號函（原證3 ）通知原告，被告於上開租約所載承租人李浩傑（即被告之 父）死亡後，向該所申請繼承承租權及續租，然原告不同意 續訂租約，因系爭租約之租賃土地之標示即和尚洲樓子厝段 第37-10、37-1、37-15、37之內，其重編後地號分別為：復 興段第281、282、280地號及民族段第248地號，其中第282 地號土地之租約登記，業經鈞院96年度訴字第1299號、臺灣 高等法院98年度上字第161號判決及最高法院99年度台上字 第1805號民事判決，認定被告之祖父李元龍有耕地三七五減 租條例第16條不自任耕作，系爭租約全部無效之情形，而判 定上開第282地號土地上之耕地三七五減租租約登記應予塗 銷（原證9、10、11），且蘆洲區公所亦已辦理註銷第282地 號之三七五租約登記在案（見原證8租約登記異動欄所載） 。查上開判決理由即敘明：97年7月29日勘驗筆錄，第281地 號有鋪設水泥道路、其上搭建鐵棚貨櫃，擺放攤架、廢棄貨 車車想，屬建築使用之模板、鷹架等器具，有不供耕作使用 而不自任耕作之事實。又，經蘆洲區公所於104年4月14日會
同出租人及相鄰租約之承租人致現場會勘結果，復興段281 地號，現況有2櫃貨櫃屋，1櫃噴有便當、酒水、冷飲等字樣 ，內部放置雜物，此有該所移送卷附會勘照片及調處會議紀 錄可稽，且勘查當日雖外觀上有部分零星之新種作物，但自 地上留有挖土機輪胎痕跡，有履勘當日原告代理人自拍照片 （原證12）可稽，顯係臨會勘前始雇工整地補種，與繼續耕 作之正常狀況有別，可知李元龍確實有未自任耕作之情事。 按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出 租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五條例第16條 第1項、第2項分別定有明文；又按「耕地三七五減租條例第 16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不 自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後 失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。」，有最高法院80 年台再第15號判例要旨可參，又按「耕地三七五減租條例16 條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂 租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言 。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴訴人 ，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽。」， 並有最高法院46年台上第57號判例要旨可稽。而「承租人不 自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積 多寡，全部租約仍屬無效。又按承租人違反耕地三七五減租 條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效， 係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後， 除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續 收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租 期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。」亦 有最高法院92年度台上字第2494號裁判意旨（原證7）可稽 。依此，系爭土地上所列管之系爭蘆字第157號耕地租約， 已全部無效，因而於土地上「三七五租約」之登記，乃對於 該土地所有權附加負擔，屬對於土地所有權之妨害。為此， 爰依民法第767條、耕地三七五減租條例等規定，求為判決 如主文第一項、第二項之所示。對被告抗辯之陳述：96年訴 字1299號判決雖然是針對282地號所做的判決，但是該案件 履勘筆錄是針對281地號所為的履勘，當時282地號也是在系 爭157號租約範圍內，所以系爭租約全部無效等語。二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：96年訴字1299號判決是 針對282地號所做的判決，不能拘束本案事實認定，系爭土 地現由被告及親族自任耕作中，系爭租約顯非無效等語。三、得心證之理由：
(一)原告主張其為系爭280、281地號土地之所有權人，其上有耕 地三七五租約登記，登記為「蘆字第157號」租約（即系爭 租約），又系爭租約之租賃土地範圍，尚包含重測後地號為 蘆洲區復興段第282地號土地（重測前為和尚洲樓子厝37-1 地號土地），且該第282地號土地上之耕地三七五租約登記 業經本院96年度訴字第1299號判決、臺灣高等法院98年度上 字第161號判決、最高法院99年度台上字第1805號民事判決 確定應予塗銷登記等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄 本、系爭「蘆字第157號」租約、本院96年度訴字第1299號 判決、臺灣高等法院98年度上字第161號判決、最高法院99 年度台上字第1805號判決等件在卷可參，堪信為真實。(二)至原告主張因李元龍前有不自任耕作之情事致系爭租全部無 效，兩造間之租賃關係不存在，被告應塗銷系爭土地上之耕 地三七五減租租約登記乙節，固為被告所否認，雖以上開情 詞置辯，然按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一 部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無 效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五 條例第16條第1項、第2項分別定有明文；又按「耕地三七五 減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違 反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終 止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂 租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此 觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』 之規定自明。」，有最高法院80年台再第15號判例要旨可參 ；又按「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂租人將耕 地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨 推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被 上訴人將轉租部分返還上訴訴人，至未經轉租部分仍許被上 訴人保留耕作，顯欠允洽。」，並有最高法院46年台上第57 號判例要旨可資參照；再按「承租人違反耕地三七五減租條 例第十六條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效， 係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後， 除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續 收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租 期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件 上訴人在七十三年間在系爭土地上擴建墳墓，非供農耕使用 ，而有不自任耕作之情形，全部耕地租約均屬無效，既為原 審所合法確定之事實，則系爭耕地租約於七十三年間無效後 ，縱被上訴人之被繼承人劉建源在七十八年間已知悉上訴人 擴建墳墓，而仍予續約或收取租金，系爭耕地租約亦屬無效
。」，亦有最高法院92年度台上字第2494號裁判意旨可參。 而耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作 ，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若 承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕 作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等 情事，則均在不自任耕作之列。查，系爭281地號土地，前 經前案原審（即本院96年度訴字第1299號案件）於97年7月 29日至現場履勘租賃土地之使用情形，勘驗結果為：281地 號土地有鋪設水泥之道路，其上搭建鐵棚貨櫃，擺放攤架、 廢棄貨車車廂、屬建築使用之模板、鷹架、水泥施工車、塑 膠水管等，282地號土地上種植竹子、火龍果、龍眼、薑、 芋頭及絲瓜等情，有原法院97年7月29日勘驗筆錄及訴外人 李清進提出之照片13幀可稽（見本院96年度訴字第1299號卷 (一)第176頁，卷(二)第14頁至第19頁），並業經本院職權 調取上開卷宗核閱屬實，而李元龍雖在同為系爭租約租賃範 圍之282地號土地上有種植竹子、火龍果、龍眼、薑、芋頭 及絲瓜之事實，惟於系爭281地號土地上卻鋪設水泥，搭建 鐵棚貨櫃，擺放攤架、廢棄貨車車廂、屬建築使用之模板、 鷹架、水泥施工車、塑膠水管等，而水泥鋪設於地面上乃嚴 重破壞土地生產力之行為，且廢棄之貨車車廂、販賣小吃之 攤架均與農業耕作無關，卻堆置於系爭281地號土地上，使 堆置該物品之土地不能為耕作之使用，且系爭281地號土地 上所堆置之雜物未見農業用器具，卻為氣體鋼瓶、建築用模 板、鷹架及沾滿硬化後水泥之推車等物，顯然是將系爭281 地號土地供作堆置建築廢棄物或建築用器具之堆置場所，足 見李元龍於前案原審法院現場履勘之前，在系爭281地號土 地上已有不自任耕作之事實存在，是揆諸上開規定及最高法 院判例、判決意旨，於有不自任耕作之情事發生時，不待當 事人之主張，原定之系爭三七五耕地租約當然、向後、全部 、發生無效之效果，且係全部土地之同一租約均歸於無效， 且除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼 續收租或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之 租約恢復其效力，則原告主張281地號土地上、就與281地號 土地同列於同一租約之280地號土地上之耕地三七五租約均 為無效等語，自屬可取。
四、綜上所述，原告主張其所有之系爭土地上之三七五耕地租約 已經因承租人有不自任耕作之情事而歸於無效，且該租約實 際上已經無效之「三七五租約」之登記對於其所有之系爭土 地乃造成土地之負擔，有妨害其所有權之情形存在，因而請 求確認系爭土地上之耕地三七五減租租約之租賃關係不存在
並排除該登記於系爭土地上對於系爭土地所有權之妨害，均 應認為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，至被告聲請(一)函詢蘆洲市公所提出系爭租約登記資料正 本到院；(二)函查新北市政府稅捐稽徵處提出系爭土地之地 價稅繳納明細；(三)至現場履勘云云，本院認系爭租約所包 括之土地，倘前有不自任耕作之情形，系爭租約即為全部無 效，本院無再度至現場履勘、或令提出系爭租約原本及系爭 土地之地價稅繳納明細之必要，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
書 記 官 姚孟君