臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 104年度花簡字第348號
原 告 陳袖榕
訴訟代理人 林國泰律師（送達代收人）
複代理人 吳育胤律師
被 告 彭惠君
兼訴訟代理人 彭達枝
上二人訴訟代理人 李建德 住花蓮縣吉安鄉○○街000號5樓
上列當事人間請求返還所有物等事件，本院於民國105年1月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告彭惠君應將坐落花蓮縣光復鄉○○段000地號土地上如附圖所示A部分門牌號碼花蓮縣光復鄉○○街0巷00號房屋（面積76平方公尺）、B部分廁所（面積11平方公尺）、C部分雨遮（面積50平方公尺）拆除，被告彭達枝應將如附圖所示綠色圓圈部分樹木及紫紅色圓圈部分石頭移除，由被告將前述占用之土地返還原告。被告應給付原告新臺幣貳仟陸佰玖拾叁元，及其中新臺幣貳仟伍佰零陸元自民國104年8月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國105年1月1日起至被告返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條 第1項第1款、第2項定有明文。原告起訴原僅列彭達枝為被 告，嗣追加彭惠君為被告，而被告就原告所為訴之追加並無 異議而為本案之言詞辯論，有附件所示書狀及筆錄可參，依 據前述說明，原告所為訴之追加應予准許。
二、原告主張之事實如附件書狀所載，並補充：(一)對被告所提買賣所有權移轉契約書等資料（卷65至74頁）形 式上為真正不爭執，但該資料不足以證明門牌號碼花蓮縣光 復鄉○○街0巷00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）有 使用原告所有坐落花蓮縣光復鄉○○段000地號土地（下稱 系爭土地）之正當權源；這些買賣契約上的出賣人與買受人 都與原告無關，均非原告的被繼承人。最初是原告的被繼承 人同意不知何人可以在系爭土地上之一個角落蓋簡單的工寮
擺放東西，至於事後為何會變成一棟完整的建築物甚至還有 雨遮或廁所，原告就不清楚了，因為原告長期都在台北。依 照被告所提之證據資料及鈞院函詢之稅籍證明書可知，系爭 房屋事實上處分權人從形式上來看應該是彭惠君。(二)訴之聲明：1.被告應將如主文第1項所示房屋、廁所、雨遮 拆除，將樹木及石頭移除，並將土地返還原告；2.被告應給 付原告新臺幣（下同）15,480元，及自民事追加起訴狀送達 被告翌日即民國104年8月18日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，並自104年8月18日起至遷讓日止，按月給付 原告258元。3.原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭房屋是磚造房屋，並非鐵皮屋；原告的父親 陳旺火是系爭土地的原地主，陳旺火在民國64年間就把系爭 房屋賣給李鶴松，李鶴松去世後，由李世隆繼承，在84年間 彭達枝之妻曾淑貞再跟李世隆承購系爭房屋，91年曾淑貞再 將房屋贈與給彭達枝的女兒彭惠君，所有的買賣有鄉公所開 出來的移轉契約書及買賣合約書，包括稅籍資料。在89年農 發條例通過時，我們有找原告，希望把土地過戶到曾淑貞名 下，因為以前農地不能買賣；原告認為房屋有侵占到他們的 土地，我們是在84年就買賣取得房屋，原告是88年才繼承， 原告都知道中間交易的過程，不知道他為什麼要提本件訴訟 。李鶴松買賣土地的資料因為時間很久，很多證據都已經不 見了，李鶴松跟陳旺火就系爭土地到底是租的還是買的，證 據都已經不清楚了，我們現在能夠拿出來的證據是確定系爭 房屋在民國62年就開始課徵營業稅。原告是在88年繼承土地 的，我們是84年取得系爭房屋使用權，現在看到的房子、廁 所及雨遮都是在李鶴松的時代就蓋好了。之前在二次調解時 ，我們有請訴訟代理人吳育胤律師去問原告，看願不願意由 我們承購或承租土地，但原告全部都反對。系爭房屋事實上 處分權人為彭惠君；附圖所示樹木是由彭達枝種植，石頭其 實是玉，而非石頭，為彭達枝所有等語資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭房屋、廁所、雨遮 、樹木及石頭占用系爭土地如附圖所示A、B、C部分、綠色 及紫紅色圓圈部分，該屋現由被告使用之事實，已據其提出 與所述相符之土地登記簿謄本等為證（卷26頁），並經本院 會同兩造及花蓮縣鳳林地政事務所測量人員履勘現場測量屬 實，有勘驗筆錄、照片及如附圖所示之土地複丈成果圖為憑 （卷84至96、89至94頁），復為被告所不爭，是上開事實應 堪信為真實。
(二)被告固提出買賣所有權移轉契約書等資料（卷65至74頁）辯 稱係合法購得系爭房屋云云，惟縱被告所提買賣所有權移轉 契約書、房屋買賣契約書為真正，然其僅購得系爭房屋，對 系爭土地並無使用之合法權源，自不能以其與第三人之買賣 契約（債之關係）對抗系爭土地之所有權人即原告，此外， 原告亦未能舉證證明其有使用系爭土地之合法權源，即屬無 權占有。再違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為 不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定 ，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人 。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處 分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號 判決意旨參照）。系爭房屋並未辦理保存登記，為違章建築 ，彭惠君係自曾淑貞（彭達枝之妻）處受贈系爭房屋，並登 記為房屋稅籍名義人，有被告所提建築改良物贈與所有權移 轉契約書及本院查得之房屋稅籍證明書可憑（卷71、81、82 頁），應認彭惠君為系爭房屋事實上處分權人，又彭達枝自 承附圖所示樹木及石頭為其所有（卷101頁筆錄參照），故 原告自得依所有權之法律關係請求彭惠君拆除系爭房屋、廁 所及雨遮，及請求彭達枝移除樹木及石頭，由被告返還占用 之土地予原告如主文第1項所示。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無正當權源使用他人土地 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當 得利之法則將所得利益返還土地所有人（最高法院61年台上 字第1695號判例意旨可參）。城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；土地所有權人 依土地法所申報之地價為法定地價。土地法第97條第1項、 第148條定有明文。再按舉辦規定地價或重新規定地價時， 土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為 其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報 之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價 ；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以公告地 價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。 所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一 律依照申報價額年息10%計算之，而基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年度台上字第3071 號亦有判例可參。系爭房屋無權占用系爭土地，依據前述說 明，原告請求相當於租金之不當得利，自屬有據。查：系爭
房屋為一層樓RC木構造房屋，現為彭達枝作辦公室使用，公 司名稱為富順營造工程無限公司；附近環境為農地，旁邊有 民宿（卷84、85、89至92頁勘驗筆錄、照片參照），被告占 用系爭土地之面積為137平方公尺（附圖所示A、B、C合計為 137平方公尺）。系爭土地之申報地價，99年1月起為每平方 公尺60元，102年1月起為每平方公尺62元，105年1月起為每 平方公尺65元（卷117頁地價謄本記載可參），均逾公告地 價之80%，且未超過公告地價120%，有本院經內政部地政司 查得之公告地價資料可憑，故以各期申報地價計，暨參酌前 述系爭土地坐落位置在花蓮縣光復鄉、系爭房屋使用情形， 被告利用該土地之經濟價值及所受利益等情狀，認原告請求 相當於租金之不當得利，自104年5月31日回溯5年為2,506元 （計算式如附表編號1、2，此項金額原告請求計算遲延利息 ），自104年8月18日起至104年12月31日止為187元（計算式 如附表編號3），及自105年1月1日起至被告返還土地之日止 ，按月給付45元（計算式如附表編號4），尚屬適當。五、從而，原告依民法第767條、第179條規定請求如主文第1、2 項所示，為有理由，應予准許，並依職權宣告假執行及被告 得供擔保免為假執行之諭知，逾此部分之請求為無理由，應 併原告假執行之聲請予以駁回，暨核定訴訟費用為第一審裁 判費1,000元。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 陳柏志
附表（相當於租金之不當得利計算式）
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│編│期間 │申報地價(每 │計算式(元以下四捨五入) │
│號│ │平方公尺／新│ │
│ │ │臺幣) │ │
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│1 │99年5月31日起至 │60元 │137×60×6%×31／12＝1274 │
│ │101年12月31日止 │ │ │
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│2 │102年1月1日起至 │62元 │137×62×6%×29／12＝1232 │
│ │104年5月31日止 │ │ │
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│3 │104年8月18日起至│62元 │137×62×6%×4.4／12＝187 │
│ │104年12月31日止 │ │ │
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│編號1、2合計為2506元(1274＋1232＝2506) │
│編號1、2、3合計為2693元(1274＋1232＋187＝2693) │
├─┬────────┬──────┬─────────────┤
│4 │105年1月1日起至 │65元 │137×65×6%÷12＝45 │
│ │被告返還土地日止│ │ │
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