臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度訴字第四五四號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳居亮律師
被 告 乙○○ 住
訴訟代理人 丙○○ 住
右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請求確認被告在鈞院民事執行處八十六年度民執愛字第二二三九號強制執行程序中
於民國八十八年二月十二日以新台幣一百零八萬九千元應買座落南投縣仁愛鄉○○
段九五八地號土地之買賣法律關係不成立。
（二）被告應向埔里地政事務所塗銷南投縣仁愛鄉○○段九五八地號土地依登記次序二登
記日期八十八年十二月十六日所為之所有權移轉登記。
二、陳述：
（一）原告所有坐落南投縣仁愛鄉○○段九五八地號土地經鈞院依八十六年度民執愛字第
二二三九號強制執行程序查封拍賣，拍賣公告載明「應買人應提出原住民身分證明
及自耕能力證明」，嗣後鈞院執行處依強制執行法第九十五條之規定於八十七年十
二月三十一日辦理公告應買時，其應買公告內容仍然要求應買人應具備上揭資格，
詎被告竟向南投縣仁愛鄉公所提供不實資訊，致仁愛鄉公所陷於錯誤而於八十八年
一月十二日以仁鄉農字第一五六四九號函核發自耕能力證明書予被告，嗣仁愛鄉公
所發現錯誤，隨即於八十九年四月十七日以（八九）仁鄉農字第三七三０號函，撤
銷上揭自耕能力證明。惟被告業於八十八年二月十二日據該自耕能力證明書向鈞院
執行處表示願以新台幣一百零八萬九千元整應買，並於八十八年十二月九日取得權
利移轉證書，同年月十六日向埔里地政事務所辦畢所有權移轉登記。
（二）按系爭土地上有建物，依法不得發給自耕能力證明，故仁愛鄉公所於發現錯誤後，
即撤銷該自耕能力證明，而上揭自耕能力證明書之發給，在法律性質上，係違法行
政處分，依行政程序法第一百十八條規定：「違法行政處分經撤銷後，溯及既往失
其效力。」從而，於上揭自耕能力證明書被撤銷後，被告自始即未取得自耕能力，
依八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，
其承受人以能自耕者為限。」而依最高法院六十五年度第九次民庭庭推總會決議：
「土地法第三十條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定。」是則被
告於八十八年二月十二日所為應買之意思表示、以及八十八年十二月九日取得鈞院
核發權利移轉證書之事，均應因之不生法律上效力。又被告於八十八年十二月十六
日向埔里地政事務所就系爭土地所為所有權移轉登記之物權行為，自亦因違反法律
之強制規定而無效。
（三）本次刪除土地法第三十條並無溯及效力之特別規定，基於法律秩序安定及實體從舊
之法理，不宜解為有溯及效力。無效之法律行為係自始當然確定無效，尤其在法律
並無溯及效力規定之情形下，更應如是。
（四）民法第七百六十七條：「所有人對於無權占有或侵奪其物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
被告不能取得系爭土地所有權已如前述，而原告仍為系爭土地真正所有人，惟被告
既因移轉登記而成為系爭土地名義所有人，顯已妨害原告之所有權，自得請求除去
之。又：被告既為系爭土地名義所有人，將來可能有土地法第四十三條善意受讓之
法律糾紛，亦有妨害原告所有權之虞，原告自得請求防止之，防止之道唯請求被告
塗銷所有權移轉登記而已。為此爰依據民法第七百六十七條、第一百七十九條、及
第一百十三條之規定，請判決如訴之聲明。
（五）被告於八十九年八月（未載日）答辯狀第二頁至第四頁之答辯內容，顯有誤解法令
之處。尤其是被告原來檢具之自耕能力證明書於經主管機關撤銷後，被告自是自始
未具備自耕能力；則依行為時法律之規定，被告受讓取得所有權移轉登記之物權行
為，自是亦因違反強制規定而自始、當然、確定地無效。是故被告所辯顯不足採。
（六）中央法規標準法第十八條之主要內容為：「各機關受理人民聲請許可案件適用法規
時，除依其性質『應適用行為時之法規』外，『如在處理程序終結前』，據以准許
之法規有變更者，適用新法規．．．」云云。惟系爭拍賣程序於處理程序終結時，
農業發展條例及土地法均未修正公布，亦為被告所是認。是故原告之主張與中央法
規標準法第十八條之規定內容並無抵觸之處。
（七）被告所提之內政部函，其內容主要是針對「．．．本案申請人於登記前已取得不動
產物權，惟土地法暨農業發展條例修正公布前因未能檢具自耕能力證明書，致無法
申辦移轉登記．．．」之情形而言，其情形與本事件之事實並不相同，是故該內政
部函文於本事件並無適用之餘地。
（八）行為時土地法第三十條第一、二項各規定有：「私有農地所有權之移轉，其承受人
以能自耕者為限．．．」「違反前項規定者，其所有權之移轉無效」。最高法院六
十五年度第九次民庭庭推總會議決議決議：「土地法第三十條係就私有農地所有權
移轉之物權行為所作之強制規定．．．」。準此而言，於系爭強制執行拍賣程序中
所為之移轉系爭土地所有權之物權行為，自是因為被告無自耕能力而違反強制規定
而無效，則被告自是自始即未取得系爭土地所有權。
（九）系爭強制執行拍賣程序之買賣契約，由於被告之自耕能力證明書被撤銷後，被告自
始即無自耕能力。此外，原告（或是鈞院執行處）並未與被告「約定由承買人指定
登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人」或
「約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與
無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記」（最高法院民
庭決議參照）。因此之故，系爭買賣契約自是因為該當民法第二百四十六條第一項
本文規定之「以不能之給付為契約標的者其契約為無效」之情形。又最高法院六十
四年台上字第一三五二號判例亦宣稱：「．．．倘承買人並無自耕能力而竟承買私
有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定
，其契約為無效。」。
（十）本事件之系爭買賣契約及系爭所有權移轉登記之物權行
為，既然均為無效者，則「．．．２．債權行為與物權行為俱為無效或不成立：在
此種情形，買受人不能取得買賣標的物所有權，出賣人得主張所有物返還請求權．
．．」。
（十一）「違法行政處分經撤銷後，溯及既往失其效力。」行政程序法第一百十八條定有
明文。是故縱使仁愛鄉公所撤銷系爭自耕能力證明書之時間是在八十九年土地法
修正公布之後，被告仍然是自始即無法對於系爭土地取得自耕能力。由是之故，
不論仁愛鄉公所係於土地法修正前或修正後去撤銷系爭自耕能力證明書之核發，
其結果並無不同。何況被告係以不實的手段來取得系爭自耕能力證明書，此由仁
愛鄉公所八十九年四月七日︵八九︶仁鄉農字第三七三０號函主旨記載之「台端
（指被告乙○○）承受本鄉○○段九五八地號農耕地申請自耕能力證明書乙案．
．．現場勘查時因台端未會同指界又『申報不實』．．．」等內容即可知悉被告
確有以不實手段取得系爭自耕能力證明書︶，因此之故，於本事件中更無予以保
護被告於取得系爭土地時所獲利益之必要。
（十二）緣原告曾委請訴訟代理人於八十九年二月十四日以台中法院郵局第七四四六號存
證信函發函予南投縣仁愛鄉公所並表示：「．．．自耕能力證明書之申請及核發
注意事項第八點第一項第一款規定：『申請核發證明書之承受農地，應符合左列
規定：【一】承受農地之使用須符合區域計劃法或都市計畫法有關土地使用管制
法令規定．．．。『區域計畫法施行細則第十三條第一項第五款規定：』非都市
土地得劃定為左列各種使用地．．．【五】森林區：
為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源．．．。『同施行細則第十五
條第一項第五款規定：』直轄市或縣（市）政府依本法第十五條規定編定各種使
用地．．．【五】農牧用地：供農牧生產及其設施使用者．．．。
『按：前揭土地之地目為旱、使用分區為森林區、使用地類別為農牧用地。
則其使用自應符合前揭各該法令規定，如有不符合前揭各該法令規定時，南投縣
仁愛鄉公所自是不應核發自耕能力證明書予任何人。惟前揭土地上有『第三人建
屋占有中』，此為南投地院前揭拍賣公告所確認之事，則該土地之使用現況顯然
即與前引各該法令規定不相符合，然而南投縣仁愛鄉公所竟然昧於該些事實而核
發自耕能力證明書予乙○○君，則該鄉公所農業課之承辦人員及鄉長即有觸犯貪
污罪及公文書不實登載罪之嫌疑．．．」云云。
（十三）由於仁愛鄉公所之承辦人員於處理系爭自耕能力證明書之核發時確有疏失（亦即
系爭土地當時），上面有第三人建屋占有中（而且直至目前為止仍是如此），是
故系爭土地之使用狀態根本無法符合區域計劃法之限制規定，是故仁愛鄉公所在
收到上述存函後即於八十九年四月十四日發函表示撤銷系爭自耕能力證明書之核
發。
（十四）鈞院八十六年度民執愛字第二二三九號拍賣公告中，對於應買人之限制，係明文
公告要求「．．．應買人應提出自耕能力證明．．．」。則關於「應買人應提出
自耕能力證明」此一要求，不但是應買人應具備之應買條件之一，而且解釋上亦
成為該次強制執行程序中必備之拍賣程序要件之一。是故如果認定應買人得不取
具「自耕能力證明」亦可完成拍定程序的話，則是否與執行法院所公告規定之本
旨相符，即顯有疑義。該次拍賣程序並不是只有被告一個人想要應買，尚有其他
人更需要取得系爭土地以謀求生計，而且該第三人開出之應買價格亦高於被告這
方面之價格。是故如果對於被告以「不合法手段」取得系爭自耕能力證明書之事
予以忽略而認為被告於「未取具自耕能力證明書」之情況下（註：被告取具之系
爭自耕能力證明書嗣後被撤銷，其情形即等同於被告並未取具自耕能力證明書）
亦得保有該次拍定結果的話，此種情形對於其他人而言，是極為不公平的！何況
被告取得系爭土地的真正用意是在於炒作土地，而非真的有意耕作。是故應否以
農業政策業已開放，而對於執行法院於拍賣公告中所要求之「應提出自耕能力證
明」此一要件，於事後卻去認定「可以放棄該一要件亦得有效地完成拍定程序」
，似乎即有詳為考量之必要。
（十五）被告所提之內政部函文係針對「經發現不合前述注意事項之規定」者認為無撤銷
之必要。然而本事件被告行為之不合法情形，係已進而不符合區域計劃法及土地
法之規定，是故該函文於本事件並無適用之餘地。該函文內容固謂：「亦無撤該
自耕能力證明書之必要」，然而該函文內容並未對於已經撤銷自耕能力證明書者
，認定該撤銷有任何不合法令之處。何況本事件系爭自耕能力證明書係於「八十
九年四月十七日」經仁愛鄉公所合法撤銷在案，而內政部上揭函文係於「八十九
年五月三日」才發布，是故該函文之效力更無及於本事件中已經被撤銷之自耕能
力證明書之理！再者，內政部上揭函文內容認為已無再為受理申辦撤銷自耕能力
證明書之理由者，無非只是「目前農地承受人已無此身分要件之限制」而已！然
而內政部之此等理由，完全沒有顧慮到公平性（亦即於該身分要件限制仍然存在
之當時，有些人因為該身分要件之限制而得以排除競買者並因之獲利，而有些人
卻因該身分要件之限制而無法提高農地之價值而因之受損。此等情形，在取得身
分限制資格者係以不法手段獲利時，其不公平之情形尤其明顯）及合法性（註：
亦即法律不溯及既往之大原則）。因此之故，該函文內容之合法性，顯然亦大有
可疑。
（十六）由於系爭農地上有建築物存在，乃因之在客觀上使得任何承受人均無法將之作農
業使用，亦即任何承受人於客觀上均無法就系爭農地為自任耕作，是故在客觀上
就不可能會有任何承受人對系爭農地能具備有能力自耕。是故依右引最高法院判
決要旨言之，本事件之拍賣程序自是因之無效。最高法院判決既然認為並非以自
耕能力證明書為惟一之證明方法，同理可知，則亦不應以內政部所主張之「自耕
力證明書已無撤銷之必要」云云者，而來否認「自耕能力並不具備」之事實！
（十七）原告確實並未企圖藉由本件訴訟來讓被告蒙受損失，相反地，原告之友人亦已備
妥被告原先給付之拍定價金新台幣一百零八萬九千元及其利息，用來隨時準備歸
還於被告，並且不讓被告受到損失。然而被告卻在本件訴訟進行中以不當手段來
威脅在服刑中之原告，並要求原告撤回本件訴訟云云。此有原告自獄中寄來之書
信謂：「．．．之前他們對方三次來給我接見，要我撤銷此事．．．對方說要檢
舉我①逃漏稅②土地買賣不實在，有這麼嚴重嗎．．．」。被告除了上揭不當手
段之外，被告當初向仁愛鄉公所申請自耕能力證明書還時，被告明知系爭土地上
有建物，且拍賣後不點交（註：鈞院拍賣公告事項中明文載稱：『土地部份由第
三人建屋占有中，法律關係拍定人應自行查明，拍定後不點交』云云），然而被
告卻於申請資料中故意漏填此等事實，且於勘查現場時卻又不到場指界，致使仁
愛鄉公所陷於錯誤而核發系爭自耕能力證明書，則被告一連串的不法行徑，實在
是無予以保護其不法既得利益之必要。
三、證據：提出南投地方法院拍賣公告影本二件、仁愛鄉公所函影本一紙、土地登記簿謄
本影本一紙、民事抗告狀影本一件、信函影本一件等件為證，並請求訊問證人邱月秋
。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告被撤銷自耕能力係於八十九年四月十七日，而農業發展條例於八十九年一月二
十六日修正公布，並刪除土地法第三十條之規定，是於被告取得所有權之時，其係
有權購買系爭土地，再者依強制執行法第九十八條第一項規定：「拍賣之不動產，
買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權．．．」
，而被告於八十八年十二月份取得權利移轉證書，自是應由被告取得該不動產之所
有權。
（二）原告認被告取得系爭土地不動產之買賣為無效，但查中央法規標準法第十八條規定
，係以從新有利於申請人之原則，而如同前所述，被告於向法院標得之系爭土地，
於取得權利移轉證書，則取得該不動產之所有權，而被告之自耕能力被撤銷之時，
係於農業發展條例修正，且土地法第三十條規定亦被撤銷，故於此期間而言，被告
其曾取得該不動產之所有權，縱被告之自耕能力被撤銷，被告為再次申請所有權之
移轉登記，依中央法規標準法第十八條之規定，行政機關亦應准許，而原告其所舉
之最高法院六十五年度第九次民庭總會之決議，其係就「物權行為」為規範，而對
債權行為，依通說及實務之見解，法院之拍賣係為私法上之買賣，而經被告向法院
標得系爭土地，原告應為該買賣標的物所有權之移轉，至於被告是否得登記系爭土
地所有權人為一物權關係，而縱使被告之自耕能力被撤銷，僅為向地政機關登記之
條件，而因土地法第三十條被刪除，最高法院六十五年度第九次民庭庭推總會決議
便失其附麗。
（三）又依內政部於八十九年四月二十日台（八九）內中地字第八九○六九八三號函中，
亦認為「．．．登記前已取得不動產物權，惟土地法暨農業發展條例修正公布前因
未能檢具自耕能力證明書，致無法申辦移轉登記，嗣土地法暨農業發展條例修正公
布持憑法院所發給權利移轉證書申請拍賣移轉登記，依上開修正後農業發展條例第
三十一條規得不受．．．」，亦認為可為所有權之移轉登記，並非如原告所稱買賣
行為不成立。
（四）八十九年修正前土地法第三十條固以「承受人以承受後能自耕為限」，始得為私有
農地所有權之移轉，違反者其所有權之移轉無效。然八十九年二月修正公布之土地
法已刪除第三十條之規定。本件被告係於八十八年十二月九日向鈞院為承買之意思
表示，嗣後領得執行法院所發給之權利移轉證書，並辦妥所有權移轉登記，而南投
縣仁愛鄉公所撤銷被告之自耕能力證明書係於八十九年四月十七日，然其為撤銷被
告自耕能力證明書之行為時，土地法第三十條既已刪除，買受人或承受人已無須具
備自耕能力之限制問題，則系爭土地之承受人，即被告是否須具備有自耕能力，即
無審究必要，其所為移轉土地所有權之物權行為亦無所謂違反強制規定而無效之問
題。
（五）被告於八十八年十二月間向法院承買系爭土地時，係以行政機關所開具之自耕能力
證明書為據，並符合修正前土地法第三十條之規定，已合法有效取得系爭土地所有
權，則事後因南投縣仁愛鄉公所違法撤銷被告之自耕能力證明書，亦應以行政機關
為撤銷行為時之法律為依據，而定其移轉所有權之物權行為是否有效。而南投縣仁
愛鄉公所為撤銷被告之自耕能力證明書，係於土地法刪除第三十條之後，是被告因
向法院承買所為所有權移轉登記之物權行為，因新法已不須具備自耕能力，故完全
有效，否則，不啻係以行政機關之行政處分改變實體法之規定。再則本件撤銷自耕
能力證明書時，私有農地所有權之移轉既並不以具自耕能力為限，被告受讓取得系
爭土地所有權移轉登記之物權行為為有效，則契約自亦無所謂以不能之給付為標的
而違反民法第二百四十六條之問題，故買賣契約已成立生效，且買賣並無無效之原
因。
（六）依八十九年一月二十六日修正公布之農業發展條例，為開放農地自由買賣，因此配
合刪除土地有關農地移轉取得身分之限制，本次刪除土地法第三十條雖就其有無溯
及效力未有特別規定，然基於農業發展條例修正立法理由及其第十七條、第十八條
亦有採溯及效力之相關規定，並為配合第十八條規定意旨而刪除土地法第三十條規
定，自應認被告已取得系爭土地所有權為妥。再則，無效法律行為固為自始當然確
定無效，惟原告據以原買賣契約及移轉土地所有權無效，主要係憑事後行政機關所
為撤銷被告自耕能力證明書，而撤銷時土地法又不以被告須具有自耕能力為必要，
則是否得認本件買賣契約自始無效，實有值商榷。
（七）本件南投縣仁愛鄉公所以（八十八）仁鄉農字第一五六四九號函核發予被告之自耕
能力證明書係於八十八年一月十二日為之，而其於八十九年四月十七日復以（八十
九）仁鄉農字第三七三○號函撤銷被告自耕能力證明書，其間相距達一年四月之久
，又豈能以「撤銷自耕能力證明書」而遽以認定被告於承買系爭土地時無自耕能力
，況南投縣仁愛公所所為之撤銷理由，亦有維護原告之嫌，蓋其撤銷理由以：「現
場勘查因台端．．．又申報不實亦未知悉該土地上有建築物．．」云云，然既曰現
場勘查，則土地上有建築物，承辦人員焉有不知之理，又豈會准予核發自耕能力證
明書予被告，此更足證被告是時有自耕能力，縱事後有情事變更，亦不影響被告依
法所為之承買契約及移轉土地所有權登記之效力。
（八）依內政部八十九年五月二日台（八九）內地字第八九○三三○六號函謂：「有關本
部依土地法第三十條規定訂之「自耕能力之申請及核發注意事項」並配合以本部八
十九年二月十八日台（八九）內地九六四二八一號函停止適用在案．．。二、查「
自耕能力之申請及核發注意事項」原係審核土地法第三十條所稱農地承受人「以能
自耕為限」之身分要件，該條文既經刪除，目前農地承受人已無此身分要件之限制
。故該條文刪除前核發之自耕能力證明書，．．．，於該條文刪除後，亦無撤銷該
自耕能力證明書之必要。．．．」，且於南投縣埔里地政事務所函復南投縣仁愛鄉
公所八十九年四月十七日仁鄉農字第三七三○號函（即原告主張被告自耕能力被撤
得仁愛鄉○○段九八五地號土地．．．撤銷案．．」，說明二、依據內政部台（八
九）內地字第八九○三三○六函規定，本所不再受理申辦自耕能力證明書撤銷案件
。可見，本件南投縣仁愛鄉公所本不應為撤銷被告之自耕能力證明書，其違法且有
明顯之瑕疵，為無效之行政處分。
三、證據：提出南投縣仁愛鄉公所八十九年四月十七日（八十九）仁鄉農字第三七三○號
函影本一紙、內政部八十九年四月二十日台（八九）內中地字第八九○六九八三號函
影本一件、存證信函影本一件、南投地方法院民事執行處公告影本一紙、民事聲請狀
影本一件、戶籍謄本一紙、土地登記簿謄本五紙、內政部八十九年五月三日台（八九
）內地字第八九○三三○六號函影本一件、南投縣埔里地政事務所八十九年五月三十
日八九埔地一字第七二九四號函影本一件等件為證。
丙、本院依職權調取本院八十六年度民執字第二二三九號民事卷宗，並依職權訊問證人即
南投縣仁愛鄉公所人員李秀平、吳順來。
理 由
一、本件原告起訴主張：其所有坐落南投縣仁愛鄉○○段九五八地號土地，經本院八十六
年度民執愛字第二二三九號強制執行程序查封拍賣，拍賣公告載明「應買人應提出原
住民身分證明及自耕能力證明」，嗣後本院執行處依強制執行法第九十五條規定於八
十七年十二月三十一日辦理公告應買時，其公告仍載明應買人應具備上揭資格，而被
告於八十八年二月十二日附具南投縣仁愛鄉公所核發之自耕能力證明書以一百零八萬
九千元應買，並為本院民事執行處拍定，並於八十八年十二月九日取得權利移轉證書
，於同年月十六日向埔里地政事務所辦畢所有權移轉登記；然系爭土地上存有建物，
依法不得發給自耕能力證明，仁愛鄉公所失察，誤予發給，嗣經查明已於八十九年四
月十七日撤銷，是該發給自耕能力證明之違法行政處分既經撤銷，即溯及既往失其效
力。依八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條規定，被告前開應買之意思表示
及取得權利移轉證書之物權行為，均應不生法律上效力。至現行土地法雖已刪除第三
十條有關私有農地移轉限自耕農始能承受之限制規定，然此項修正並不具溯及規定，
且無效法律行為本係自始當然確定無效，為此依民法第二百四十六條、八十九年一月
二十六日修正前土地法第三十條，及民法第七百六十七條，請求判決如訴之聲明。被
告則以：其先於八十八年十二月即已取得權利移轉證書，其自耕能力證明係於八十九
年四月十七日始被撤銷，是被告於應買當時係以行政機關開具之自耕能力證明為據，
符合修正前土地法第三十條規定，已合法有效取得系爭農地之所有權。又土地法第三
十條既於八十九年一月二十六日刪除在案，其雖就有無溯及效力未有特別規定，然基
於農業發展條例修正立法理由及第十七條第十八條亦有溯及效力之相關規定，並為配
合第十八條規定意旨而刪除土地法第三十條規定，自應認被告已取得系爭土地所有權
始符修法意旨。另本件撤銷自耕能力證明書時，私有農地之移轉既不已具自耕能力者
為限，被告受讓系爭土地所有權移轉之物權行為為有效，則契約自亦無所謂以不能之
給付為標的而違反民法第二百四十六條之問題等語資為抗辯。
二、原告主張其所有坐落南投縣仁愛鄉○○段九五八地號之土地，經本院八十六年度民執
愛字第二二三九號強制執行程序查封拍賣，拍賣公告載明「應買人應提出原住民身分
證明及自耕能力證明」，嗣後本院執行處於八十七年十二月三十一日辦理公告時仍載
明應買人應具備上揭資格，而被告於八十八年二月十二日提出南投縣仁愛鄉公所核發
之自耕能力證明書向本院民事執行處應買，並以一百零八萬九千元拍定，而於八十八
年十二月九日取得權利移轉證書，於同年月十六日向埔里地政事務所辦畢所有權移轉
登記，而被告所取得之自耕能力證明書，經仁愛鄉公所於八十九年四月十七日撤銷等
事實，業經原告提出本院拍賣公告、仁愛鄉公所（八九）仁鄉農字第三七三○號函、
土地登記簿等件為證，並經本院依職權調取本院八十六年度民執字第二二三九號卷，
核閱無訛，復有證人邱月秋證述在卷，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張
為真實。
三、按私有農地所有權之移轉，依八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條第一項之
規定，其承受人以能自耕者為限。同法條第二項：違反前項規定者，其所有權之移轉
無效。又承受農地所有權之人有無自耕能力，應以訂約承受時為準，如其訂約承受時
無自耕能力，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項之規定
，該項約定移轉農地所有權予無自耕能力人之契約，應屬無效，且除有同條但書之情
形外，並不因嗣後取得自耕能力或嗣後土地變更為非農地而使之成為有效。前開規定
於法院拍賣農地發給權利移轉證書之情形，亦有其適用。雖土地法第三十條業經刪除
，然既無溯及規定，依實體從舊之法理，於修正前發生之私有農地所有權移轉之事實
，仍應受其規範。查被告於八十八年二月十二日向本院為應買系爭土地之意思表示，
而為本院於八十八年二月二十四日拍定，而於同年十二月十六日辦理所有權移轉登記
完畢，此有本院八十六年執字第二二三九號卷及系爭農地土地登記簿謄本附卷可憑，
是本件系爭農地拍定之時既在土地法第三十條修正刪除前，自應仍受土地法第三十條
之限制。而被告雖辯稱：
依強制執行法第九十八條第一項規定，被告於領得執行法院所發給權利移轉證書之日
起，即取得系爭農地所有權；且依中央法規標準法第十八條規定，係以從新有利於申
請人之原則，被告其自耕能力證明書被撤銷之時，係於農業發展條例修正、土地法第
三十條規定被刪除之後，是縱被告之自耕能力被撤銷，被告為再次申請所有權之移轉
登記，行政機關亦應准許，即被告是否須具備有自耕能力，現無審究必要，其所為移
轉土地所有權之物權行為亦無所謂違反強制規定而無效之問題云云，並舉中央法規標
準法第十八條及內政部（八九）內中地字第八九○六九八三號函為證，然依上說明，
強制執行之拍賣，亦為私法上之買賣，而於土地法第三十條尚未失效之時農地之買賣
如買受人無具備自耕能力，該買賣契約歸於無效，亦即該拍賣即為無效，而拍賣既為
無效，其買受人取得該農地所有權亦為無效，則拍定人並無法持拍賣無效所核發之權
利移轉證明書請求地政機關移轉農地，而地政機關亦無從依據該無效之權移轉證明書
辦理農地之移轉登記，是被告上開所辯顯不足採。
四、再按農地於執行程序中之拍賣公告，雖載明投標人應檢具自耕能力證明書作為投標資
格，惟其僅係執行法院為求簡便，以自耕能力證明書作為證明其有自耕能力之方法，
且採形式審查。而投標應買人亦得提出其他足資認定其確有自耕能力資格之證明，並
由執行法院依職權加以審查認定。且拍賣程序終結後，如就承受者之自耕能力有無仍
產生爭議，而拍賣程序已因終結而不得予以撤銷（司法院院解字第二七七六（七）號
解釋參照），則拍定人是否因領得權利移轉證書而生取得農地所有權之效果，則為另
一實體問題，而應另提起訴訟解決。查本件被告於提出自耕能力證明書，經執行法院
依職權加以審查認定其確有自耕能力，准予應買，並終結拍賣程序在案，有本院八十
六年民執字第二二三九號卷可按，且亦經原告起訴主張被告於取得系爭農地時並無自
耕能力，而請求移轉系爭農地，則本院自應自行實體審查被告於承受時究竟有無自耕
能力，而不受鄉、鎮、市、區公所有關承受人自耕能力證明認定之拘束，先予敘明。
五、原告主張：系爭農地上有建築物存在，在客觀上使得任何承受人均無法將之作農業使
用，亦即任何承受人於客觀上均無法就系爭農地為自任耕作，是故在客觀上就不可能
會有任何承受人對系爭農地能具備自耕能力，而依法不得發給自耕能力證明，而仁愛
鄉公所違法核發自耕能力證明書後即撤銷該自耕能力，從而上開自耕能力證明書被撤
銷後，被告自始即未取得自耕能力，則其於八十八年二月十二日所為應買之意思表示
、以及八十八年十二月九日取得鈞院核發權利移轉證書之事，均應因之不生法律上效
力。又被告於八十八年十二月十六日向埔里地政事務所就系爭土地所為所有權移轉登
記之物權行為，自亦因違反法律之強制規定而無效云云。然按「能否自耕」，係屬事
實認定問題﹔而此類事件之性質，恆涉及私權之爭執，普通法院本於司法權之作用，
自得適用法律並認定事實，不受行政機關核發或撤銷自耕能力證明書之拘束，以貫徹
修正前土地法第三十條之立法意旨。是承受人固得以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕
能力證明書作為其承受時具有自耕能力之證明方法，但並非以此為唯一之立證方法﹔
內政部基於主管機關之權限為執行修正前土地法第三十條及耕地三七五減租條例第十
九條等規定而訂定之自耕能力證明書之申請及核發注意事項，亦僅為參酌依據（司法
院大法官會議釋字二一六號解釋參照），依此說明，原告上揭主張系爭土地因其上有
建物存在，違反系爭土地使用管制規定，無人能取得自耕能力證明﹔自耕能力證明書
既經撤銷，溯及既往失其效力，並據上論旨推認無人得承受系爭土地，即無可取。次
按自耕能力證明書之申請及核發注意事項有關「承受農地現為合法使用者」使得核發
自耕能力證明書之規定，其意旨在於防制農地非法變更使用及農地炒作而設，惟此種
情形似僅於農地所有權人自由處分其農地時有之，法院強制執行不致有此流弊，故如
強制拍賣之農地，因不合法使用致應買人無法申請自耕能力證明書者，得由債權人或
執行法院，函請該管縣市政府依都市計劃法、區域計劃法有法令處理，恢復原狀後再
行拍賣，司法院秘書長八十一年十一月二十六日（八一）秘台廳（一）字號第一八七
七三號函、內政部八十年八月二十日台（八○）內地字第八○七四九四六號函示可資
參照。因此，若無農地非法變更使用及農地炒作之虞，則自耕能力之認定係以承受人
能否自任耕作為其依據，而非以農地現行之使用狀況為要件，始符土地法第三十條規
定之意旨。而本件土地既為受強制執行所查封、拍賣之農地，而非由所有權人自由處
分者，揆諸前揭意旨，並無農地非法變更使用及農地炒作之虞，則被告對於系爭土地
有無自耕能力，不應考量系爭土地拍賣時之使用狀況，是原告上揭主張亦無可取。末
按，承受人自耕能力之有無，縱未經當事人之主張或抗辯，法院亦應依職權調查認定
，並斟酌全辯論意旨以為判斷之基礎（最高法院六十四年台上字一三五二號判例參照
）。本件系爭土地地目為「旱」，使用分區為森林區，使用地類別為農牧用地，有土
地登記謄本附卷可稽，是系爭土地為修正前土地法第三十條之私有農地﹔修正前土地
法第三十條於本件仍有適用，自耕能力之認定不受行政機關所定標準之拘束，業如前
述。
從而本件審究者厥為被告於承受系爭土地時究竟有無自耕能力。
六、按修正前土地法第三十條所謂「承受人以能自耕者為限」，係指承受人於承受時主觀
上有自任耕作之能力，客觀上就承受之農地又能自任耕作而言。查本件被告於承受時
，業據提其提出南投縣仁愛鄉公所核發之自耕能力證明書，雖嗣後經撤銷，惟細譯其
撤銷原因係以系爭土地上存有地上物，違反當時之自耕能力證明書之申請及核發注意
事項第八點第一項第一款規定（該注意事項業經內政部八十九年二月十八日函停止適
用），有南投縣仁愛鄉公所（八九）仁鄉農字第三七三○號函在卷足按，並據證人李
秀平、吳順來（仁愛鄉公所承辦及核發本件自耕能力證明書人員）證述在卷，可推認
被告應已符合前揭注意事項其餘有關自耕能力認定之主觀要件（前揭注意事項第五、
第六點參照）。參諸被告提出其所有（坐落南投縣仁愛鄉○○段，○八七四地號，地
目「旱」，使用分區森林區，使用地類別農牧用地土地，面積七七八○平方公尺）或
曾耕作土地之登記謄本（中華民國所有坐落仁愛鄉○○段○一三六地號，地目「林」
，使用分區山坡地保育區，使用地類別林業用地，被告為地上權人，存續期間自八十
三年四月十五日至八十四年四月十四日、中華民國所有坐落仁愛鄉○○段，○一○二
─○○○一地號，地目「旱」，使用分區山坡地保留區，使用類別「林業用地」，被
告為地上權人，存續期間自八十三年四月十五日至八十四年四月十四日），亦可佐證
被告於承受系爭土地時，主觀上確有自耕能力，就系爭土地得自任耕作。又被告係二
十七年一月六日生，參酌其年齡身體狀況，耕作作物種類，系爭土地及其所有坐落南
投縣仁愛鄉○○段○八七四地號土地面積（共計一萬兩千一百四十九平方公尺），應
認被告尚有餘力兼耕。另被告承受系爭農地時之住所為南投縣仁愛鄉大同村十一鄰，
與系爭土地亦位於同一鄉鎮，堪認客觀上亦得自任耕作。被告於承受系爭土地時，具
有自耕能力，即堪認定。
七、綜右所述，土地法第三十條固經修正刪除，然系爭土地之買賣及移轉所有權之物權行
為均發生於該法條修正刪除前，仍有前開規定之適用。又被告有無自耕能力之認定，
不以自耕能力證明書為唯一依據，內政部所頒自耕能力證明書之申請及核發注意事項
亦僅供參酌，本院仍得斟酌全辯論意旨以為認定。從而，被告之自耕能力證明書固經
撤銷，然被告於承受系爭土地時，具有自耕能力，業如前述，故原告依修正前土地法
第三十條、民法第二百四十六條訴請確認被告就系爭土地於八十八年二月十二日所為
應買之意思表示不成立，及八十八年十二月九日取得本院核發權利移轉證書之物權行
為無效，並進而依民法七百六十七條請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，即無理
由，所訴應不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，核於判決之結果，已不生影
響，自毋庸一一斟酌論列。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十八 日~B臺灣南投地方法院民事庭
~B 法 官 黃 益 茂
右正本證明係照原本作成
如不服本判決應於收受本判決二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十八 日~B 書記官