臺北高等行政法院判決 八十九年度訴字第一三○號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 己○○
被 告 行政院公平交易委員會
代 表 人（主任委員） 趙楊清
訴訟代理人 戊
丙
丁
參 加 人 鼎固力建設有限公司
代 表 人 乙○○
右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院公平交易委員會八九公訴決第○七九
號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告前因檢舉參加人鼎固力建設有限公司（下稱鼎固力公司）「永安 尊邸」建物銷售廣告，涉有違反公平交易法第二十一條及第二十四條規定，案經 被告即原處分機關調查結果，以八十八年六月二十八日（八八）公參字第八八○ 六五一九－○○一號函復，認本件由系爭照片及其實景廣告觀之，尚難認有引人 誤認或欺罔之情事。原告不服，向被告提起訴願，被告以八十八年十月一日（八 八）公訴決字第○五八號訴願決定認被告前開復函僅係對被告處理結果予以說明 ，為單純之觀念通知，並不發生何種具體之公法上效果，非訴願法上之行政處分 ，而予以程序駁回；原告復向行政院提起再訴願，經行政院認為被告前揭函覆內 容，似難謂對原告之權益不生影響，再訴願決定將被告原訴願決定撤銷，由被告 另為適法之決定。被告就本案事實為實體審查後，仍為駁回之訴願決定，原告猶 未甘服，遂提起本件訴訟。
二、兩造聲明：
（一）原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷，並另為適法之處分。（二）被告聲明：請求駁回原告之訴。
（三）參加人聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：
系爭廣告內容是否有違反公平交易法第二十一條及第二十四條之規定情事？原告主張：
（一）「六千坪」基地之廣告：查永安尊邸廣告既稱「桃園市唯一僅有六千坪市中心 寶地」、「浩瀚六千坪規劃獨棟、雙併別墅」等，則最初之購買人如原告等， 必期待所買之房子係坐落在該六千坪土地上，而其另有文字說明：「永安尊邸 坐落於發展成熟的市區○○○○○路，這片六千坪珍貴地‧‧‧」依其字面意 涵導向，正是表示該建物係位於一塊擁有六千坪大之建地上，這六千坪是用來
興建該建物。惟訴願決定書卻稱翁林建設「尊爵」建案之規劃亦與系爭建案同 為獨棟、雙併別墅，故與系爭廣告所稱並無不符云云。然其於最初推出之永安 尊邸預售當時，並未於廣告上表明事後要另行規劃尊爵。則是否一但建案先推 出後，只要後面所推出者不逾原先之規劃，不論是否造成擁擠狹隘，均可稱與 原先相同，無欺罔預定者之情？亦無廣告不實？（二）「獨棟」之定義與一般人之認知不同：原訴願決定書所稱現行法律並無「獨棟 」之定義云云，然獨棟與連棟，即便都有獨立之出入口，但參照都市計畫法台 北市施行細則所規定之定義，獨立住宅之定義為「僅含一個住宅單位之獨立建 築物」；連棟住宅之定義為「含三個以上相連住宅單位之建築物，每一住宅單 位之左右以牆與其他住宅單位分隔，並有單獨出入之通路可供進出者」。由此 定義可知在建造構造上，連棟乃共用牆壁，獨棟則牆壁不應共用，需為「獨立 」建築物。故被告稱現行法律未有獨棟之定義，似有誤解。況即便不求諸法律 上之定義，二者之區別，一般人亦不可能不知。以一般人均能分辨之事實，依 訴訟上舉證之通則均規定：公眾週知之事實，毋庸舉證；事實於法院已顯著或 為其職務所已知者，毋庸舉證。故被告以此種駁回之理由，誠難服人。（三）訴願決定書謂「由廣告之圖片以觀，系爭廣告並未繪有獨棟之外觀型式或實景 照片，可資比對是否有部分牆壁共用之情形，故訴願人執以指稱系爭廣告有欺 罔情事，並無可採。」惟查原告所買之Ｄ棟，一樓部分確實與他棟共用牆壁（ 亦即連棟），二樓以上才是獨棟，以工程款繳納亦是分為一樓至四樓頂版完成 ，分期繳付，故一至四樓應均獨立，不應係二樓以上方是獨立。已可了解原告 所購買者，係獨立建物，而廣告中又有「浩瀚六千坪規劃獨棟、雙併別墅」之 語，自明參加人可提供原告「獨棟」建物，何需另由原告提圖式或相片，以供 比對？
（四）原告所購房屋是一至四樓，所買房屋並無車庫，當初購買時，並未說基地共通 ，樣品屋為雙拼式，並無獨棟之樣品屋，而模型僅係供參考，並不知道參加人 如此規劃。
被告主張：
（一）有關原告主張稱系爭廣告載「桃園市唯一僅有六千坪市中心寶地」、「浩瀚六 千坪規劃獨棟、雙併別墅」，惟參加人事後將此基地之一半轉賣給翁林建設， 致該建案基地已無廣告所稱六千坪，而有廣告不實乙節，查系爭廣告之內容， 除上開表示外，尚有文字說明：「永安尊邸坐落於發展成熟的市區○○○○○ 路，這片六千坪珍貴地‧‧‧」是就該廣告整體客觀而論，該等文字係單純就 該建案坐落地點之珍貴與廣闊，及此位址六千坪之建地所規劃之建物為獨棟、 雙併別墅等事實，為加強語氣之表示，而非謂此六千坪建地將永久為參加人所 持有，不得再出售與其他建商依獨棟、雙併之規劃設計而出售，是倘執以指摘 參加人將此基地一半轉賣給案外人翁林建設，即為廣告不實云云，實屬牽強而 對原廣告文字為不當之擴張解釋。況案外人翁林建設所規劃之建物亦確如系爭 廣告所稱為獨棟、雙併別墅，案名且稱「永安尊邸第二期」，坐落暨整體規劃 與系爭廣告並無二致；且原告所購買者，僅係基地上所蓋之一建物，而非此六 千坪之基地，是倘依原告起訴所主張，僅因該基地尚有原告之建物，其使用權
即應完全受拘束，任何之處分皆應於原告建物預售當時予以告知，否則即應論 以欺罔行為者，顯然過度擴張其權利之範圍，而與事理有違。故本件原告徒以 廣告訴求之基地所有權人之部分更易，即率稱系爭廣告有虛偽不實或引人錯誤 云云，自非有理由。
（二）有關原告援引「都市計畫法台北市施行細則」之規定，質疑有關「獨棟」之認 定乙節，按諸前開施行細則第二條第一項第三款之規定，乃謂「獨立住宅」係 「僅含一個住宅單位之獨立建築物」，惟該條文所稱之「獨立住宅」是否即為 系爭廣告所訴求之「獨棟」殊非無疑；且其又據以引申出「連棟」乃共用牆壁 ，「獨棟」則牆壁不應共用云云，更屬個人推臆之詞，洵無所據。蓋原告所購 之獨棟建物，為一獨立出入門戶之住宅單位，且整棟為可獨立使用之建物，其 與他棟共牆壁者僅一樓車庫之部分，二樓以上四周牆壁皆獨立，在外觀及使用 上而言，均為一獨立之建築物。而該棟建物之整棟正面出入門戶是二樓，一樓 係以視為地基方式墊高作車庫，並非主要之出入門戶，其與他棟共用部分牆壁 是基於使整棟建物以部分連結方式使地基更堅固之正面考量，且占整棟建物之 比例極微，並不影響該建物使用之獨立性。況由廣告之圖片以觀，系爭廣告並 未繪有獨棟之外觀型式或實景照片，可資比對是否有部分牆壁共用之情形。故 本件原告無視上述存在之客觀事實，純以文字用詞上之詭辯，據以指稱系爭廣 告有何欺罔情事云云，難謂可採。
參加人主張：
（一）系爭房屋係採基座共通方式建築，可減低地震時房屋之搖動，參加人在各期寄 給客戶的收款單中均會註明進度，且都用掛號郵寄，原告一定會知道基座共通 。本建築得到營建署頒發之金石獎，為優良建物，且售屋時有很大的模型，原 告應該看到，由模型可知基座共通，與廣告並無不符。（二）車庫設計由後面進出是為保護老人及小孩安全，小孩可在二樓前面的花園遊玩 ，避免人事爭道，在買賣契約中已有車庫即一樓附圖，且每次繳款亦會附照片 。
（三）系爭房屋為獨棟只有二個門，並無第三個門，使他人得自由進出，不似其他建 築物地下車庫為住戶得自由進出，而係各戶隔開，為獨門獨戶並無疑義。 理 由
一、按「事業不得在商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、 數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地 、製造地、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「除本法另有 規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」公 平交易法第二十一條第一項、第二十四條定有明文。二、茲就本件兩造之爭點分述如次：
（一）「六千坪」廣告部分：
查由系爭廣告之內容「桃園市唯一僅有六千坪市中心寶地」、「浩瀚六千坪規 劃獨棟、雙併別墅」、「永安尊邸坐落於發展成熟的市區○○○○○路，這片 六千坪珍貴地‧‧‧」觀之，其文字內容僅敘述該建案坐落地點之珍貴與廣闊 ，及六千坪之建地所規劃之建物為獨棟、雙併別墅，並未敘明六千坪全部土地
所蓋建物棟數及全部均將由參加人「鼎固力」公司興建。且由該廣告內尚且敘 明「而康固力建設確堅持：在最高貴的市○地段，蓋最頂級的花園別墅」，而 續建之「永安尊邸第二期」廣告內亦載明「康固力建設建築規劃」及「雙併、 獨棟大別墅」‧‧等語，足見二者均係由康固力建設所建築，又均建築為別墅 ，並無大樓公寓等不相同之建物，系爭廣告並無虛偽不實或引人錯誤之表示， 已可認定，至第二期房屋係由何人為出賣人尚與原廣告無涉。（二）次查原告所購房屋為坐落Ｄ１廣告內稱為「獨棟」之房屋，該屋為有獨立出入 口，整棟可獨立使用，與隔鄰之他棟共牆壁者，僅一樓車庫部分，二樓以上四 週牆壁皆獨立有照片附卷可稽，在外觀及使用上，應可認為係獨立之建築物， 而符合一般人對「獨棟」之認知。原告雖主張參照都市計畫法臺北市施行細則 對獨立住宅之定義為「僅含一個住宅單位之獨立建築物」，連棟住宅之定義為 「含三個以上相連住宅單位之建築物，每一住宅單位之左右以牆與其他住宅單 位分隔，並有單獨出入之通路可供進出者」，即連棟乃共用牆壁，獨棟則不應 共用牆壁，而系爭房屋一樓部分為共用牆壁，並非獨棟，廣告顯有不實云云。 經查原告迄未能舉證主張廣告中所謂「獨棟」係應與其他房屋完全區隔之證據 ，已難謂系爭房屋之造型非為獨棟；且查系爭房屋之出入門戶確與他戶完全獨 立而無共用情事；再衡諸一般經驗法則，系爭房地之總價高達新台幣二千餘萬 元，則原告對其所購之「獨棟」房屋造型，於訂約前豈有不詳加瞭解之理？此 參照參加人所稱售屋時，以展示樣品屋及工地房屋模型，俾供購屋人瞭解將來 之實況，雖樣品屋僅提供雙併房屋未展示獨棟建物為參加人所不否認，惟由參 加人所提出之模型Ｄ棟房屋各戶地基均墊高為一樓（即車庫），正中宅門則設 在沿戶外樓梯而上之二樓，有參加人提出為原告所不爭執之模型照片影本編號 一附卷可參，足見原告於購買前即已知悉，其所購買之獨棟房屋為一樓有共同 牆壁，二樓以上四週牆壁均獨立之建築物。原告雖又主張其不知一樓係為車庫 云云，惟由原告所提出之買賣契約內附圖左上即已載明「車庫平面圖」，且該 平面圖呈右上方凸出之不規則形狀與其他一樓二樓三樓及屋頂呈長方形平面圖 明顯不同，原告且已在該圖上蓋章簽認，則其諉稱不知有車庫顯不足採信。再 者，該車庫圖右上凸出部分屬其所購房屋範圍，下方部分則不在其所購房屋面 積之內，由該圖觀之，亦甚為明顯，原告訂約前焉有不問明原因之理？此參諸 參加人所辯，該下方部分歸隔壁房屋所有，益足證原告於買受房屋時，已知其 與鄰屋共壁之事實。更何況（一）原告對其所購房屋二樓及正中宅門前方之花 園走道係與編號Ｄ鄰屋共用，有照片附卷可參，與永安尊邸廣告圖面並無不符 ，且為原告所不爭執，亦有原告提出其所自行畫製之簡圖足參；（二）又所謂 獨棟房屋在法規上既無特定定義，自應依一般社會通念以定之。且本件房屋坐 落於桃園市，自與原告所提出之都市計畫法「台北市」施行細則所指之「獨立 住宅」無涉。則原告主張系爭房屋廣告不實，企圖蒙騙客戶，欺罔之舉，為無 理由，而不可採。從而，原處分認參加人之系爭「永安尊邸」建物銷售廣告， 並無違反公平交易法第二十一條及第二十四條規定，洵無違誤，訴願決定予以 維持，亦無不合。原告起訴意旨為無理由，應予駁回。三、據上論結，原告之訴為無理由，依行政訴訟法條第九十八條第三項前段，判決如
主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十 日 台北高等行政法院第四庭
審判長法 官 張瓊文
法 官 梁力求
法 官 黃清光
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 一 日 書記官 楊子鋒
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