臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第667號
上 訴 人 林麗珠
訴訟代理人 陳淑貞律師
複 代理人 王耀國
上 訴 人 蔣慰慈
訴訟代理人 徐崧博律師
複代理人 胡俊暘律師
追加 被告 僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人 彭慶
訴訟代理人 鄭亨偉
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
104年5月22日臺灣士林地方法院103年度重訴字第104號第一審判
決各自提起上訴，林麗珠並為訴之追加，本院於105年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回蔣慰慈後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告暨反訴部分訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。林麗珠應給付蔣慰慈新台幣壹仟壹佰柒拾伍萬元，及其中新台幣壹仟萬元自民國一百零一年八月十三日起，其餘壹佰柒拾伍萬元自民國一百零三年五月三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
蔣慰慈其餘上訴駁回。
林麗珠之上訴及追加之訴駁回。
第一審反訴部分（除確定部分外）及第二審訴訟費用（含追加之訴部分），由蔣慰慈負擔二分之一，餘由林麗珠負擔。本判決所命給付部分，於蔣慰慈以新台幣參佰玖拾貳萬元供擔保後，得假執行；但林麗珠如以新台幣壹仟壹佰柒拾伍萬元預供擔保後，得免為假執行。
蔣慰慈其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、追加被告之法定代理人原為蔡實鼎，嗣於本院審理中變更為 彭慶（見本院卷第71-1頁公司登記資料），彭慶並具狀聲明 承受訴訟（見本院卷第142頁），核與民事訴訟法第170條、 第175條規定相符，應予准許，合先陳明。
二、上訴人林麗珠（下稱林麗珠）於原審依解除契約回復原狀之 法律關係、不當得利法則及不動產買賣契約（下稱系爭不動 產契約）第7條第1項規定，請求上訴人蔣慰慈（下稱蔣慰慈 ）回復房地登記及給付違約金；嗣於本院審理中，追加先位 之訴，先位主張依民法第367 條及買賣契約之法律關係，請
求蔣慰慈給付買賣價金新台幣（下同）7000萬元，及自民事 上訴理由狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，備位主張依不 動產買賣價金履約保證專用契約書（下稱系爭履保契約，與 系爭不動產契約合稱系爭買賣契約）第4條第4款、第10條第 7款及第11條第6款約定，請求追加被告給付買賣價金5000萬 元本息（見本院卷第264頁、第268頁反面、第305頁），核 其追加之訴，其中先位主張部分之基礎事實，與原起訴事實 同一，另備位主張部分則經追加被告同意（見本院卷第89頁 反面），依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第 1款、第2款之規定，應予准許，合先陳明。
貳、實體部分：
一、林麗珠主張：蔣慰慈於民國101年6月12日與伊簽訂系爭買賣 契約，約定以價金8000萬元買受伊所有之臺北市○○區○○ 段0○段000地號、同小段610地號土地（以下合稱系爭土地 ），另伊無償贈與未辦保存登記之門牌臺北市○○區○○○ 路0巷0○0號及2之2號建物（以下各稱系爭2之1號建物、2之 2號建物，合稱系爭建物，與系爭土地合稱為系爭房地）予 蔣慰慈。詎伊依約將系爭房地移轉登記予蔣慰慈後，蔣慰慈 尚餘買賣價金7000萬元迄未給付，經伊催告仍未履行，伊即 於101年10月24日以存證信函解除系爭買賣契約，蔣慰慈自 應將系爭房地回復登記，並依系爭不動產契約第7條第1項約 定，給付伊違約金等情。爰依解除契約回復原狀之法律關係 、不當得利法則，及系爭不動產契約第7條第1項約定，請求 擇一為伊有利之判決，求為判決㈠蔣慰慈應將系爭土地所有 權移轉登記予伊，並將系爭建物之房屋稅納稅義務人回復登 記為伊；㈡蔣慰慈應給付伊1000萬元，及自民事上訴理由狀 繕本送達翌日起算之法定遲延利息（蔣慰慈另於原審提起反 訴，請求林麗珠返還其買賣價金暨違約金計9200萬元本息； 原審就本、反訴分別為林麗珠、蔣慰慈敗訴之判決；林麗珠 、蔣慰慈各自對於敗訴部分，聲明不服，分別提起上訴；另 林麗珠、蔣慰慈各自逾上述範圍之請求，經原審分別為其等 敗訴之判決，其等均未聲明不服，已告確定）；嗣於本院追 加先位之訴，先位主張依民法第367條規定及系爭買賣契約 之法律關係，請求蔣慰慈給付伊買賣價金7000萬元，及自民 事上訴理由狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，備位主張依 系爭履保契約第4條第4款、第10條第7款及第11條第6款約定 ，請求追加被告給付伊買賣價金5000萬元本息；並於本院上 訴及追加聲明：㈠先位聲明：⒈先位請求：蔣慰慈應給付林 麗珠7000萬元，及加計自民事上訴理由狀繕本送達翌日起至 清償日止之法定遲延利息；⒉備位請求：追加被告應給付林
麗珠5000萬元，及加計自民事上訴理由狀繕本送達翌日起至 清償日止之法定遲延利息；㈡備位聲明：⒈原判決關於駁回 林麗珠後開第⒉至⒊項之訴部分廢棄；⒉蔣慰慈應將系爭土 地所有權移轉登記予林麗珠，並將系爭建物之房屋稅納稅義 務人回復登記為林麗珠；⒊蔣慰慈應給付林麗珠1000萬元， 及加計自民事上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止之法定 遲延利息。㈢關於金錢給付部分，願供擔保請准宣告假執行 。另答辯聲明：㈠駁回蔣慰慈之上訴。㈡如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免假執行。
二、對造則以：㈠蔣慰慈部分：伊與林麗珠簽訂系爭買賣契約， 買賣標的物包含系爭房地。惟林麗珠隱匿系爭2之1號建物業 經主管機關通知限期拆除；另系爭2之2號建物占用鄰地，有 遭訴請拆屋還地之虞；且系爭土地因系爭建物被拆除致價值 減損，故系爭房地均有瑕疵，伊自得行使同時履行抗辯而拒 付尾款，並依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，請求 林麗珠返還價金及賠償伊違約金等情。爰依解除契約回復原 狀之法律關係、系爭不動產契約第7條第2項規定，於原審反 訴求為命林麗珠給付伊9200萬元，及其中8000萬元自101年6 月12日起算，其餘1200萬元自反訴狀繕本送達翌日起算之法 定遲延利息；㈡追加被告部分：依系爭履保契約約定，伊需 待法院確定判決結果，始能撥付其於中國信託商業銀行營業 部開立之履約保證帳戶（下稱系爭履約保證帳戶）內買賣價 金，自無遲延責任；各等語，資為抗辯。蔣慰慈並於本院上 訴聲明：㈠原判決關於駁回蔣慰慈後開第㈡項之訴部分廢棄 。㈡林麗珠應給付蔣慰慈9200萬元，及其中8000萬元自101 年6月12日起算，其餘1200萬元自反訴狀繕本送達翌日起至 清償日止之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。另 均答辯聲明：如主文第4項所示。
三、查，㈠蔣慰慈於101年6月12日與林麗珠簽訂系爭買賣契約， 買賣價金為8000萬元；㈡林麗珠於101年6月19日將系爭建物 房屋稅稅籍之納稅義務人登記為蔣慰慈；並於同年7月9日以 買賣為原因，將系爭土地移轉登記予蔣慰慈；㈢系爭建物為 未辦保存登記建物，現為林麗珠占有中，尚未點交及移轉事 實上處分權予蔣慰慈；㈣蔣慰慈分別於101年6月13日及同年 7月5日將買賣價金6000萬元存入系爭履約保證帳戶內，林麗 珠於同年8月13日取得其中1000萬元之價款，其餘5000萬元 價款仍存於系爭履約保證帳戶內；㈤蔣慰慈簽發如原判決附 表（下稱附表）所示之支票，用以支付買賣價金尾款2000萬 元，其中如附表編號1至4所示支票，經蔣慰慈向法院聲請定 暫時狀態假處分裁定獲准後提存票面金額，林麗珠因而無法
提示兌現；㈥蔣慰慈曾以本件買賣糾紛為由，向臺灣士林地 方法院檢察署（下稱士林地檢署）檢察官對林麗珠提出詐欺 告訴，經該署檢察官以102年度偵字第7863號為不起訴處分 後，蔣慰慈聲明不服，再議亦經臺灣高等法院檢察署（下稱 高檢署）駁回，另蔣慰慈聲請交付審判，復經原法院刑事庭 駁回確定等情，有卷附系爭不動產契約、系爭履保契約、土 地登記謄本、士林地檢署102年度偵字第7863號不起訴處分 書、高檢署102年度上聲議字第8873號處分書、不動產買賣 價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書可憑（見原審卷 ㈠第15至37頁、卷㈡第43頁），並為兩造所不爭執（見本院 卷第226頁、第305頁），且經本院依職權調閱前開詐欺刑事 卷宗核閱屬實（見本院卷第87頁），堪信為真。四、本件應審究者為㈠林麗珠先位依民法第367條及系爭買賣契 約，請求蔣慰慈及追加被告給付買賣價金，是否有據？㈡若 否，則林麗珠備位主張解除系爭買賣契約，訴請蔣慰慈回復 原狀並給付違約金，是否有據？㈢若否，則蔣慰慈請求林麗 珠返還買賣價金及給付違約金，是否有據？茲分別論述如下 ：
㈠、林麗珠先位依民法第367條及系爭買賣契約，請求蔣慰 慈及追加被告給付買賣價金，是否有據？
⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物 之義務，民法第367條固有明文。故出賣人基於買賣 契約，雖得請求買受人給付約定價金，但倘買賣契約 業已消滅，則買受人自無給付約定價金之義務。 ⒉經查：
⑴、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金，民法第359條前段定有明文。又所謂 物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台 上字第1173號民事判例意旨參照）。
⑵、關於系爭2之1號建物是否有瑕疵部分：
①、依系爭履保契約第2條⒉約定：「買賣標的 物如有未依法申請或與現行法令不合之增建
、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者
），乙方（即林麗珠）應誠實告知。在簽約
後至交屋前被通知需拆除（或被拆除）者，
甲（即蔣慰慈）乙雙方同意應按估價師事務
所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若
在交屋後被通知需拆除者，則由甲方承擔風
險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報
、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑
價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損
害賠償」內容（見原審卷㈠第21頁）以觀，
可知林麗珠與蔣慰慈與簽訂系爭買賣契約時
，業已約定林麗珠就系爭買賣契約標的物所
負之瑕疵擔保義務，乃需擔保其所交付之買
賣標的物，應具備至交屋前止，未曾受主管
機關之查報、拆除通知之約定品質，始符系
爭買賣契約本旨，否則林麗珠即需負瑕疵擔
保之責。
②、林麗珠自陳：系爭2之1號建物為未辦保存登 記建物，現為伊占有中，尚未點交及移轉事
實上處分權予蔣慰慈等語（見原審卷㈠第
164頁、本院卷第164頁反面），可知林麗珠 尚未將系爭2之1號建物交予蔣慰慈；再參以
系爭2之1號建物因不符臺北市違章建築處理
規則第4條第1項規定，經臺北市政府都市發
展局（下稱北市都發局）於99年8月23日查 報在案，並陸續自99年12月28日起至101年8 月29日止，共計14次通知林麗珠將強制拆除 等情，有卷附北市都發局103年9月24日北市 都授建字第00000000000號函、99年12月28 日至101年8月29日函稿可稽（見原審卷㈡第 62頁、第28至41頁），足見系爭2之1號建物 於林麗珠交予蔣慰慈之前，業經北市都發局
列管備查在案，並已受北市都發局通知命林
麗珠限期拆除，堪認系爭買賣契約之買賣標
的物（即系爭2之1號建物），欠缺系爭買賣
契約所定買賣標的物應具備至交屋前止，未
曾受主管機關之查報、拆除通知之約定品質
，要屬物之瑕疵。
③、基上，系爭2之1號建物於林麗珠交予蔣慰慈 前，已經北市都發局列管備查在案，並屢次
通知林麗珠限期拆除，顯不具備系爭買賣契
約所約定買賣標的物應具有之品質及通常效
用，自屬物之瑕疵。
⑶、關於系爭2之2號建物是否有瑕疵部分：
①、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者， 得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請
求除去之，民法第767條前段、中段分別定
有明文。
②、系爭2之2號建物如原判決附圖（下稱附圖） 所示Ｄ部分面積（即3.7平方公尺），坐落
於與系爭土地相鄰之臺北市○○區○○段0
○段000地號土地上，有卷附臺北市士林地
政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷第
20頁）。而建物無權占用他人之土地，有遭
土地所有權人主張無權占有，致需拆除建物
以返還土地之風險，自有減少該建物通常效
用之瑕疵情形，堪認系爭2之2號建物，欠缺
建物依通常交易觀念應具備之效用，核屬物
之瑕疵。
③、是以，系爭2之2號建物因無權占用他人土地 ，而有需拆除建物以返還土地之風險，欠缺
建物依通常交易觀念應具備之效用，要屬物
之瑕疵。
⑷、林麗珠雖以系爭買賣契約之買賣標的物，僅有系 爭土地，系爭建物乃伊無償贈與蔣慰慈為由，抗 辯伊就系爭建物不負瑕疵擔保責任云云。然查： ①、參以系爭不動產契約第1條約定：「買賣標 的土地、建物標示及權利範圍：土地台北市
○○區○○段0○段000○000地號土地，建 物台北市○○區○○○路0巷0○0號及2之2 號未辦保存登記建物」之文義（見原審卷㈠
第15頁反面），核與系爭履保契約第1條約
定內容相符（見原審卷㈠第20頁反面），堪
認系爭買賣契約之買賣標的物，包含系爭土
地及系爭建物在內甚明。
②、林麗珠雖以蔣慰慈於提起刑事告訴時，僅提 及其係因買賣系爭土地乙事所生糾紛，卻未
提及其有買賣系爭建物之情形為由，抗辯系
爭買賣契約之標的物未包含系爭建物云云。
惟查：
、系爭不動產契約及系爭履保契約，均記
載系爭買賣契約之標的物，包含系爭土
地及系爭建物乙節，已如前述，足見林
麗珠及蔣慰慈間，就系爭買賣契約之買
賣標的物包含系爭建物在內乙節，已成
立意思表示合致。自不能僅憑蔣慰慈於
提起刑事告訴時，其陳述之用語未盡完
全，即可謂系爭買賣契約之標的物僅有
系爭土地，而未包含系爭建物。
、再參以系爭履保契約第2條乃關於系爭
建物瑕疵擔保義務之約定；第8條則約
定系爭建物氯離子及輻射檢測之方式；
第9條則約定房屋稅負擔方法；第10條
則為系爭買賣契約標的物未點交前，其
室內外窗廚廁（含鐵窗、鐵門）、共同
使用之定著物及點交前已增建部分，乙
方（即林麗珠）自本約簽訂日起，不得
任意取卸破壞，應依原狀點交甲方（即
蔣慰慈），現有附屬水電、瓦斯、衛生
設備亦應恢復或保持正常使用等內容，
並約定以101年9月16日為系爭建物點交
日（見原審卷㈠第22至23頁）等情，足
見系爭買賣契約就系爭建物之瑕疵擔保
、安全性檢測、賦稅負擔、點交事項及
日期等交易細節，均為詳盡清楚之約定
，堪認系爭買賣契約之標的物自包含系
爭建物。倘若林麗珠僅係無償贈與系爭
建物予蔣慰慈，則林麗珠豈有大費周章
，就系爭建物之交易細節，與蔣慰慈為
具體詳盡約定之必要？此顯與交易常情
有違，益徵系爭買賣契約之買賣標的物
，實包含系爭建物在內。
、況觀以林麗珠之配偶黃榮華於刑事偵查
時證述：伊當時跟蔣慰慈說只賣土地，
不賣房子，係因為房子沒有辦理保存登
記，也不能過戶等語（見刑事偵查他字
卷第237頁），核與系爭建物乃未辦保
存登記建物（見原審卷㈠第15頁反面）
乙情相符，可見蔣慰慈於刑事告訴中，
雖僅提及其係因買賣系爭土地乙事與林
麗珠發生糾紛等情，惟其真意應係指系
爭買賣契約，唯系爭土地部分可辦理所
有權移轉登記，另系爭建物則為未辦保
存登記建物，無法辦理所有權移轉登記
之意，但不能據此推論系爭買賣契約之
買賣標的物，即不含系爭建物在內。
③、是以，林麗珠以蔣慰慈於提起刑事告訴時， 僅提及其係因買賣系爭土地乙事所生糾紛，
但未提及其有買賣系爭建物之情形為由，抗
辯系爭買賣契約之標的物僅有系爭土地，未
包含系爭建物云云，並無可取。
⑸、系爭建物因欠缺通常效用及系爭買賣契約約定品 質，既屬物之瑕疵，應由林麗珠負瑕疵擔保責任 等情，已如前陳；再參以蔣慰慈於101年12月12 日以系爭買賣契約標的物具有重大瑕疵為由，通 知林麗珠解除系爭買賣契約，並經林麗珠於同年 月13日收受該通知等情，有卷附存證信函及回執 可參（見原審卷㈠第49至50頁、本院卷第329頁 ），林麗珠對此亦不爭執（見本院卷第327頁反 面）；準此，蔣慰慈於101年12月13日以系爭買 賣契約標的物有瑕疵為由，依民法第359條規定 解除其與林麗珠間系爭買賣契約，核屬有據；且 蔣慰慈前開解除契約之意思表示，並經林麗珠於 翌日收受該通知，而生合法解除系爭買賣契約之 效力甚明。
⑹、林麗珠雖抗辯：蔣慰慈僅以系爭建物有瑕疵，即 解除系爭買賣契約，對伊顯失公平云云。惟查： ①、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約
或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯
失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法
第359條定有明文。另所謂解除契約顯失公
平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解
除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而
言（最高法院93年台上字第1825號判決、同 院97年度台上字第739號判決意旨參照）。 ②、參以蔣慰慈自陳：伊係為找尋私人招待所目 的而購置房地。當日伊原係去參觀系爭房地
附近其他預售屋，嗣後發現系爭房地欲出售
，認為系爭房屋符合伊使用需求，所以才決
定購買系爭房地等語（見本院卷第168至170 頁），核與林麗珠之配偶黃榮華於士林檢察
署檢察官偵查時陳述：當日蔣慰慈等人原本
是去其餐廳對面看其他預售屋，看完之後，
蔣慰慈等人來其餐廳吃飯，因餐廳門口掛置
出售的牌子，故雙方開始洽談買賣事宜等情
相符（見本院卷第174頁），可見蔣慰慈簽
訂系爭買賣契約之目的，係為購置房地作為
居住或招待賓客使用，則系爭建物是否具備
「至交屋前止，未曾受主管機關之查報、拆
除通知」此約定品質乙事，核屬系爭買賣契
約之重要事項，如有欠缺，自影響蔣慰慈買
受系爭房地之價值及效用甚鉅。惟林麗珠隱
瞞系爭2之1號建物於簽約前已受主管機關之
查報及拆除通知，致系爭建物無法供蔣慰慈
繼續使用，另系爭2之2號建物因占用鄰地，
亦有遭訴請拆屋還地之虞，故系爭建物因有
前開瑕疵而不能達契約目的，對蔣慰慈而言
已無利益；相較於蔣慰慈解除系爭買賣契約
後，林麗珠固需返還已受領之買賣價金，但
可取回系爭買賣標的物，可證蔣慰慈因系爭
買賣標的物具有瑕疵所受之損害，顯非低於
林麗珠因解除契約所受之損害。堪認蔣慰慈
以系爭買賣標的物有瑕疵為由，依民法第
359條規定，解除系爭買賣契約，對林麗珠
並無顯失公平之可言。
③、是以，蔣慰慈以系爭買賣標的物有瑕疵為由 ，解除系爭買賣契約，對林麗珠並無顯失公
平之可言。則林麗珠執蔣慰慈僅以系爭建物
有瑕疵，即解除系爭買賣契約，抗辯對其顯
失公平云云，仍無可採。
⑺、林麗珠雖又以系爭建物僅為買賣標的物之一部， 依民法第363條第1項規定，蔣慰慈僅得解除系爭 建物部分之契約為由，抗辯蔣慰慈不得解除系爭 買賣契約全部云云。然查：
①、按為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當 事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物
分離而顯受損害者，得解除全部契約，民法
第363條第2項定有明文。又房地雖分屬不同 人所有，然當事人真意乃就同一房地為不可
分離之同一買賣契約性質，依民法第363條
第2項規定，買賣標的之數物中，一物有瑕
疵者，買受人如因有瑕疵之物與他物分離，
而顯受有損害者，得解除全部契約（最高法
院83年度台上字第57號判決意旨參照）。
②、觀諸一般交易常情，房屋不能離土地而單獨 存在，買賣房屋通常伴隨房屋基地併同買賣
。另參以系爭土地之地目為旱，使用分區為
保護區等情，有卷附土地登記第二類謄本、
全國土地使用分區資料查詢系統可稽（見原
審卷㈠第29至30頁、本院卷第285頁），林 麗珠亦自陳：系爭土地因地目為旱，僅能作
為農業使用，無法申請一般建照建築房屋等
語（見本院卷第279頁反面、第307頁），核 與農業發展條例第8條之1第2項、臺北市土
地使用分區管制自治條例第75條、第75條之 1、第75條之2等規定相符，可見系爭建物倘 經拆除，嗣已無法重建與系爭建物相同條件
之建物，足徵買受人即蔣慰慈因系爭建物與
系爭土地分離後，顯受有無法重新建造相同
建物以供居住或招待賓客使用之重大損害，
則蔣慰慈主張解除系爭買賣契約全部，核與
民法第363條第2項規定相符。自不能單憑系 爭建物僅為買賣標的物之一部，即認為蔣慰
慈僅得解除系爭建物部分之契約，而不得解
除系爭買賣契約全部。
③、是以，林麗珠以系爭建物僅為買賣標的物之 一部，依民法第363條第1項規定，蔣慰慈僅 得解除系爭建物部分之契約為由，抗辯蔣慰
慈不得解除系爭買賣契約全部云云，要無可
取。
⑻、如前所陳，系爭買賣標的物因具有瑕疵，經蔣慰 慈於101年12月12日以存證信函通知林麗珠解除 系爭買賣契約，並經林麗珠於翌日收訖，則系爭 買賣契約，業經蔣慰慈於101年12月13日合法解 除而消滅，堪認蔣慰慈自無給付買賣價金之義務 。則林麗珠先位主張依民法第367條及系爭買賣 契約，請求蔣慰慈給付伊買賣價金7000萬元，及 備位主張依系爭履保契約第4條第4款、第10條第 7款及第11條第6款約定，請求追加被告給付伊買 賣價金5000萬元云云，均屬無據，要無可取。 ⒊依上說明，系爭買賣契約業經蔣慰慈合法解除而消滅 ，蔣慰慈即無給付買賣價金之義務；則林麗珠依民法 第367條及系爭買賣契約，先位請求蔣慰慈給付伊買
賣價金7000萬元，另依系爭履保契約第4條第4款、第 10條第7款及第11條第6款約定，備位請求追加被告給 付伊買賣價金5000萬元云云，均屬無據，不應准許。 ㈡、林麗珠備位主張解除系爭買賣契約，訴請蔣慰慈回復原 狀並給付違約金，是否有據？
⒈林麗珠固以蔣慰慈遲延給付系爭買賣契約價金，經伊 催告後仍未履行，伊即於101年10月24日通知蔣慰慈 解除系爭買賣契約，經蔣慰慈於翌日收受為由，主張 蔣慰慈應回復系爭房地登記原狀，並給付伊違約金云 云，並提出郵局存證信函、回執為證（見原審卷㈠第 98頁、本院卷第324頁）。惟查：
⑴、按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕 疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買 受人得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法 第264條規定行使同時履行抗辯權（最高法院102 年度台再字第19號裁判意旨參照）。
⑵、林麗珠就系爭建物有應負之瑕疵擔保責任乙節， 已如前述，則蔣慰慈即得請求林麗珠補正瑕疵或 賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履 行抗辯權。是以，林麗珠雖以蔣慰慈遲延給付價 金為由，於101年7月30日以郵局存證信函催告蔣 慰慈給付系爭買賣契約價金（見原審卷㈠第37至 38頁），惟經蔣慰慈於同年9月4日以郵局存證信 函回覆，以系爭買賣契約標的物具有瑕疵為由， 催請林麗珠補正瑕疵及賠償因瑕疵所生之損害， 且於林麗珠履行瑕疵補正及損害賠償義務前，蔣 慰慈不同意繼續履行系爭買賣契約義務等情，有 卷附蔣慰慈101年9月4日郵局存證信函可憑（見 原審卷㈠第39至40頁），並經林麗珠於101年9月 21日前收受（見原審卷㈠第45頁反面、本院卷第 226頁），堪認蔣慰慈已就系爭買賣契約標的物 瑕疵，請求林麗珠履行補正及賠償損害之義務， 並行使同時履行抗辯之權利，則蔣慰慈就系爭買 賣契約價金，自無遲延給付責任之可言，堪認林 麗珠於101年10月24日，以蔣慰慈給付遲延為由 ，通知蔣慰慈解除系爭買賣契約乙事，自不生解 除契約之效力。
⑶、林麗珠雖以系爭建物僅為買賣標的物之一部，縱 認該部分有瑕疵，然蔣慰慈僅得就相當於系爭建 物部分之買賣價金行使同時履行抗辯權，尚不得
以系爭土地部分之買賣價金行使同時履行抗辯權 為由，主張蔣慰慈應負給付遲延責任云云。但查 ：
①、觀以系爭不動產契約第2 條約定：「本買賣 總價議定為8000萬元」；第3 條則約定：「 付款方式第一期：800 萬元，於立約日支付
之。第二期：2600萬元，於101年6月12日雙 方同時交齊移轉登記文件，由地政士辦理土
地增值稅申報手續（101年6月12日入金2000 萬，同年月19日入金600 萬）。第三期：
2600萬元，於賣方取得完稅證明日起五天內 支付之。第四期：2000萬元，買賣雙方共同 協議，由買方開立支票分四期支付，無利息
交付賣方。買方同意於過戶登記同時辦理抵
押權設定登記2400萬元與賣方，買方付清尾 款，始可塗銷抵押權登記。分期四期支票交
付日於第三期付款日」等情（見原審卷㈠第
15反面至16頁），可見系爭買賣契約，乃就 買賣標的物（即系爭土地及系爭建物）整體
約定總價及付款方式，並未區分系爭土地及
系爭建物各自售價及付款方式；況參以房屋
不可能脫離土地而單獨存在，買賣房屋均伴
隨房屋基地併同買賣及整體定價，且蔣慰慈
因系爭建物與系爭土地分離而受有重大損害
，得解除系爭買賣契約全部等情，已如前述
；堪認蔣慰慈以其應給付之剩餘價金即7000 萬元（計算式為：8000萬元－1000萬元＝ 7000萬元）義務，主張與林麗珠就系爭買賣 標的物瑕疵應負補正義務及損害賠償責任為
同時履行抗辯，兩者顯屬相當。自不能僅憑
系爭買賣契約僅系爭建物部分有瑕疵乙情，
即可謂蔣慰慈僅得就相當於系爭建物部分之
買賣價金行使同時履行抗辯權，而不得以系
爭土地部分之買賣價金行使同時履行抗辯權
。
②、基上，林麗珠以系爭建物僅為買賣標的物之 一部，縱認該部分有瑕疵，然蔣慰慈僅得就
相當於系爭建物部分之買賣價金行使同時履
行抗辯權，尚不得以系爭土地部分之買賣價
金行使同時履行抗辯權為由，主張蔣慰慈應
負給付遲延責任云云，仍無可取。
⒉依上說明，蔣慰慈已行使同時履行抗辯之權利，故蔣 慰慈就系爭買賣契約價金，自無遲延給付責任之可言 ，堪認林麗珠於101年10月24日，以蔣慰慈給付遲延 為由，通知蔣慰慈解除系爭買賣契約乙事，自不生解 除契約之效力。則林麗珠主張依解除契約後回復原狀 之法律關係、系爭不動產契約第7條第1項規定，訴請 蔣慰慈回復系爭房地登記原狀，並給付伊違約金云云 ，即屬無據。
⒊又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179 條前段固有明文。承前所陳， 林麗珠於101 年10月24日，以蔣慰慈給付遲延為由， 通知蔣慰慈解除系爭買賣契約乙事，既不生解除契約 之效力，則林麗珠以伊解除系爭買賣契約後，蔣慰慈 即無法律上原因而受有系爭房地登記之利益為由，依 不當得利法則，訴請蔣慰慈回復系爭房地登記原狀， 亦屬無據，無從准許。
㈢、蔣慰慈請求林麗珠返還買賣價金及給付違約金，是否有 據？
⒈關於蔣慰慈請求林麗珠返還買賣價金部分：
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